ceci est la partie 9 de notre Guide du propriétaire pour le contrôle des locataires. Si vous avez atterri ici directement, ne vous inquiétez pas-nous couvrons les 5 signes avant-coureurs des services de dépistage des locataires ci-dessous.
il existe des centaines de services de contrôle des locataires
Il peut être vertigineux d’essayer de déterminer quel service est le bon.
C’est pourquoi nous allons identifier 5 Problèmes courants dont vous devriez être conscient lors de la vérification d’un service de vérification des locataires.,
en décomposant les 5 problèmes les plus courants, il est important de comprendre que s’il y a une vérité universelle, c’est la suivante: il y a différents traits pour différentes personnes.
En d’autres termes, il n’existe pas de solution parfaite et les opinions varient considérablement d’un propriétaire à l’autre.
Voici une liste des 5 problèmes que nous aborderons dans ce post.,
une table des matières pour les problèmes avec les services de contrôle des locataires
- Les données instantanées sont accompagnées d’erreurs instantanées
- problèmes de conformité
- implication des locataires
- problèmes de données D’expulsion
- externalisation du support client
Mais But avant de commencer, abordons cette question simple.
qu’est Ce qu’un locataire de services de contrôle?
Les services de présélection des locataires sont des agences d’information sur le consommateur qui fournissent des données de base sur les demandeurs de locataires., Les données peuvent inclure les faillites, les jugements, les privilèges, les rapports de crédit, le statut de délinquant sexuel, les antécédents criminels, les antécédents d’expulsion et les vérifications d’emploi. Le rapport qu’ils fournissent aide à donner à un propriétaire une image plus claire de son demandeur de locataire avant de décider qui choisir pour leurs locations.
passons maintenant aux problèmes qui affligent généralement les services de dépistage des locataires.
#1 Étude de Princeton: les données instantanées sont accompagnées d’erreurs instantanées
dans la vidéo, je mentionne cette étude de Princeton qui révèle notre nature illogique de choisir la gratification instantanée plutôt que la prise de décision saine.,
Voici les deux questions posées dans cette étude:
les Gens massivement de choisir l’option « A” dans le scénario n ° 1 et l’option « D” dans le scénario n ° 2.
cela semble illogique car si vous attendez un jour de plus (dans les deux scénarios), vous êtes récompensé par un dollar de plus.
la raison pour laquelle les gens ne sont pas prêts à attendre le jour supplémentaire dans le scénario #1 est que la gratification instantanée est impliquée dans le processus de prise de décision.,
Le Professeur David Laibson, de L’Université Harvard, dit ceci à propos de ces résultats
notre cerveau émotionnel veut maximiser la carte de crédit, commander un dessert et fumer une cigarette. Notre cerveau logique sait que nous devrions épargner pour la retraite, faire du jogging et arrêter de fumer.
Voici pourquoi c’est un gros problème en ce qui concerne les sociétés de dépistage des locataires
La plupart des services de dépistage des locataires sont conçus pour maximiser les profits. Cela signifie satisfaire le cerveau émotionnel qui veut une gratification immédiate.,
Ce modèle d’affaires fonctionne parce que les gens n’ont pas de cadre de référence pour ce qui est inclus dans un rapport d’examen préalable des locataires.
par exemple, si vous étiez invité à un dîner de Thanksgiving, et qu’on vous présentait ces deux options, laquelle choisiriez-vous?
la plupart des gens seraient prêts à attendre l’option B parce qu’ils ont un cadre de référence en ce qui concerne la qualité des dîners télévisés par rapport aux dîners faits maison.,
c’est différent quand il s’agit de choisir une société de contrôle des locataires
many de nombreux services offrent des vérifications instantanées des antécédents parce que les propriétaires n’ont pas de cadre de référence pour les vérifications des antécédents. Ils choisiront le service instantané car il fait fortement appel à la partie du cerveau qui veut maximiser les cartes de crédit.
un cadre de référence pour les services de dépistage des locataires:
Les services instantanés de fond ne sont rien de plus que des plates-formes logicielles qui ping bases de données pour copier / coller des informations dans un rapport plus rapide que vous pouvez dire « dîner TV!,”
Il y a deux inconvénients majeurs à un rapport d’arrière-plan instantané
- certaines bases de données ne permettent pas de recherches instantanées
- Il y a des erreurs et des faux positifs dans chaque base de données
Si vous optez pour une solution instantanée, votre rapport est créé avec moins de données.
votre rapport est une image miroir de ce qui se trouve dans la base de données à partir de laquelle il tire. Si cette base de données contient des erreurs, ils apparaîtront sur votre rapport.
fondamentalement, certaines données révélatrices sont omises et d’autres fausses données sont incluses car il n’y a pas d’yeux pour vérifier le travail.,
Si vous êtes d’accord avec certains cussing this cette vidéo de John Oliver est assez précise quand il s’agit de rapports de crédit et les erreurs qui se produisent avec eux.
à 6:15 de la vidéo, ils expliquent comment un demandeur locataire a été accusé à tort d’être un terroriste.
cela se produit parce que les bases de données (par nature) ont des erreurs. Si aucune tache ne vérifie les informations, ces erreurs vont sur le rapport de crédit et/ou la vérification des antécédents.,
les rapports compilés à la main sont comme le dîner de Thanksgiving
Nous ne pouvons pas parler pour chaque service, mais ici à RentPrep, nous prenons environ une heure pendant les heures de bureau pour retourner un rapport.
tout comme le dîner de Thanksgiving, vous devrez attendre une meilleure qualité.
la raison en est que nous accédons manuellement aux bases de données, compilons manuellement les rapports et vérifions la conformité des données.
l’aspect conformité d’un rapport d’information est essentiel. C’est pourquoi il est #2 sur notre liste.,
#2 Conformité et la FCRA
Il existe des lois énoncées dans la Fair Credit Reporting Act (FCRA) pour mettre en évidence les droits d’une personne qui fait l’objet d’une vérification des antécédents. En cas de contrôle du locataire, la FCRA protège les droits du demandeur locataire. Le lien FCRA ci-dessus a deux sections principales que je voudrais mettre en évidence.
FCRA – contestant les inexactitudes:
L’image ci-dessus indique que le demandeur locataire a le droit de contester ce qu’il croit être des inexactitudes dans son rapport., C’est un problème aggravé lorsqu’il s’agit d’entreprises qui ne fournissent que des recherches d’arrière-plan instantanées. C’est parce qu’il y a forcément plus d’inexactitudes rapportées sur le rapport de fond original. Cela émet des composés lorsque votre demandeur va avoir du mal à trouver quelqu’un pour corriger les informations inexactes. Si vous ne pouvez pas avoir quelqu’un au téléphone your votre candidat locataire récemment refusé ne le peut pas non plus. Ça veut dire qu’ils vont aboyer dans ton arbre. Conseil de Pro: Recherchez vos services de dépistage des locataires disponibles et voyez s’ils ont un numéro de téléphone facilement disponible., Essayez de l’appeler et voyez ce qui se passe. Ce sera un bon indicateur de ce que leur support client est comme. Autres choses à savoir quand il s’agit de la FCRA et de la sélection des candidats locataires:
Vous pouvez voir ce point en surbrillance (ci-dessus) à la page deux du résumé FCRA. Ceci est important parce que la grande majorité des services de contrôle des locataires n’utilisent pas de vérificateurs certifiés FCRA pour exécuter votre rapport d’antécédents. En ce qui concerne le dépistage des locataires, les « informations négatives” font souvent référence aux expulsions., Selon la loi, vous ne pouvez pas utiliser une expulsion d’il y a huit ans comme raison pour refuser un demandeur de locataire. C’est pourquoi nous embauchons et formons des examinateurs certifiés FCRA pour inclure uniquement les données à déclarer dans un rapport d’historique des locataires., De nombreux propriétaires veulent savoir tout ce qui est possible sur leur demandeur, mais nous conseillons à ces propriétaires de rester conformes à la FCRA et voici pourquoi
l’avant-dernier point indique qu’une agence d’information sur les consommateurs (services de contrôle des locataires) or ou un fournisseur d’Informations (un propriétaire) peut être poursuivi devant un tribunal La conformité au sein de la FCRA avec votre dépistage est cruciale pour le service de dépistage et le propriétaire.,
Conseil de Pro: Si vous recherchez « services de dépistage des locataires” sur Google, essayez de modifier votre recherche en quelque chose comme « FCRA services de dépistage des locataires” – assurez-vous que les services que vous consultez utilisent des filtres certifiés FCRA
#3 L’implication des locataires varie exemple de, « différents coups pour différentes personnes” que j’ai mentionné au début de ce post., C’est parce que certains propriétaires ne me dérange pas si le locataire est impliqué dans le processus de sélection tandis que d’autres l’évitent complètement. Que signifie « participation des locataires »? Certains services (tels que SmartMove que nous offrons également) exigent que le propriétaire fournisse l’adresse e-mail du demandeur locataire. À ce moment-là, le demandeur reçoit un courriel avec un lien à suivre dans le cadre d’un processus visant à fournir ses renseignements personnels, à vérifier son identité et à payer le rapport., Voici une capture d’écran de ce à quoi ressemble le processus en trois étapes du côté du demandeur locataire:
Il s’agit d’un obstacle supplémentaire qui ne fait pas partie du processus de sélection des locataires avec un service « zéro implication des locataires”. Chez RentPrep, nous avons quatre forfaits de dépistage différents, et trois sont zéro implication des locataires (Basic, Pro et Platinum), et le quatrième nécessite une implication des locataires (SmartMove). Nous avons constaté à partir de nos données qu’environ 70% des rapports SmartMove demandés sont effectivement terminés., Cela signifie que 30% des candidats ne prennent pas les mesures nécessaires pour remplir le rapport de fond. Il existe de nombreuses raisons telles que les dossiers de spam, la paresse du demandeur, ou peut-être qu’ils n’ont pas un accès facile à un ordinateur avec internet. Certains propriétaires n’aiment pas ralentir le processus en impliquant le locataire. Ils factureront des frais de demande, puis exécuteront les rapports eux-mêmes sans la participation du locataire. D’autres propriétaires voient les 30% comme un signe. Cela ne les dérange pas que le locataire soit impliqué parce que s’ils ne peuvent pas compléter la vérification des antécédents, ils pourraient ne pas être un bon locataire de toute façon., C’est vraiment à votre préférence. C’est une partie de la raison pour laquelle nous avons ajouté le produit SmartMove à nos forfaits disponibles.
#4 Problèmes de données D’expulsion
Les données D’expulsion sont les données les plus révélatrices de toute vérification des antécédents du locataire. La raison en est que la première expulsion est la plus effrayante pour le locataire. La deuxième expulsion est un peu comme marcher dans une maison hantée pour la deuxième fois. C’est beaucoup moins effrayant passe par une deuxième expulsion parce que la peur de l’inconnu a été supprimé. Il suffit de regarder ces données de TransUnion sur les locataires précédemment expulsés.,
les chances d’un locataire précédemment expulsé de subir une autre expulsion sont presque trois fois plus élevées que celles d’un locataire qui n’a jamais été expulsé auparavant. Il y a quelques problèmes que je vois avec certains services de dépistage des locataires en ce qui concerne les données d’expulsion. Appelons-les des un drapeau rouge…
Le premier drapeau rouge est facile à repérer. Certains services de contrôle des locataires n’incluent pas les données d’expulsion dans leurs forfaits de base. Nous pensons que les données les plus importantes devraient être incluses dans le niveau le plus élémentaire du rapport., Toute société de contrôle des locataires ne comprenant pas les données d’expulsion sur l’un des rapports n’a pas le meilleur intérêt du propriétaire à l’esprit.
Je ne veux pas nommer de noms, donc je partage juste une capture d’écran étroite que j’ai trouvée sur une page de tarification des services de filtrage des locataires.
Ce service propose quatre forfaits. Le premier affiche un x rouge et n’inclut pas les données d’expulsion dans le paquet le plus bas (premier drapeau rouge). Les deux paquets de niveau intermédiaire font une recherche à l’échelle de l’état, et le quatrième offre une recherche à l’échelle nationale., Il y a beaucoup de services de dépistage des locataires là-bas et vous verrez certains offrent une vente incitative pour les recherches à l’échelle nationale. Ceci est notre deuxième drapeau rouge pour deux raisons simples: #1 – Les gens sont plus transitoires que jamais il n’est pas rare d’obtenir un demandeur qui a vécu en dehors de votre état. Vous voulez vous assurer que vous voyez s’ils ont un casier judiciaire ou d’expulsion dans un autre État. #2 – Le coût n’est pas substantiel une société de contrôle des locataires a des coûts associés à l’accès aux différentes bases de données qu’elle utilise pour compiler vos rapports., Le coût entre une recherche d’expulsion à l’échelle de l’état et une recherche d’expulsion nationale est quelques centimes de plus. Cependant, certains services de dépistage utilisent cela comme une occasion de gagner plus d’argent. Si vous voyez des paquets de filtrage des locataires divisés par des recherches à l’échelle de l’état et à l’échelle nationale, je remettrais en question l’intégrité de ce service à moins que la différence entre les paquets ne soit qu’un dollar supplémentaire. Plusieurs fois, je vois qu’ils vont facturer 10 more de plus pour ajouter des recherches nationales, ce qui est un balisage de 50-100X en fonction de la recherche.,
Les deux premiers drapeaux rouges (à mon avis) traitent de l’intégrité du service. Si vous ne voyez pas l’historique des expulsions ou si vous le voyez être divisé par tout l’État/à l’échelle nationale, vous avez probablement affaire à un service qui essaie de maximiser ses bénéfices de vente incitative ou qui ne comprend même pas l’importance des données d’expulsion. De toute façon… pas un bon coup d’oeil. Notre troisième drapeau rouge traite davantage de la capacité du service. Au risque de paraître redondant, notre troisième drapeau rouge revient à des rapports d’arrière-plan instantanés ou compilés à la main., Comme mentionné précédemment, certaines bases de données ne permettent pas « l’extraction instantanée de données. »En d’autres termes, ils ne se connecteront pas aux services d’arrière-plan instantanés et exigeront qu’une personne analyse les données. Les bases de données instant eviction vous montreront les jugements d’expulsion lorsqu’un tribunal se range du côté du propriétaire dans une affaire d’expulsion. Ils ne vous montreront pas les dossiers d’expulsion. Un dépôt d’expulsion est différent parce que certains locataires auront 13 dépôts d’expulsion et zéro jugement d’expulsion. Cela se produit plusieurs fois lorsqu’un locataire vit dans une propriété gérée par une entreprise de gestion immobilière professionnelle., Ce que nous avons constaté, c’est que de nombreux gestionnaires immobiliers auront une politique en place pour commencer le processus d’expulsion lorsque le loyer est __ Jours en retard. Le locataire reçoit cette notification et finit par payer le loyer, y compris les frais de retard. Techniquement, il y a un dépôt d’expulsion auprès des tribunaux qui ont été abandonnés lorsque ce locataire paie le loyer tardif. Chez RentPrep, nous trouvons ces données précieuses car elles vous donnent une image plus claire de votre candidat locataire. S’ils ont 13 demandes d’expulsion, mais pas de jugements d’expulsion, vous pourriez regarder un demandeur qui paie toujours en retard sur le loyer.,
Les recherches instantanées en arrière-plan n’entreront pas dans ce niveau de détail car elles nécessitent qu’une personne compile manuellement ces données.
Conseil de Pro: les autres avantages des rapports compilés à la main incluent des problèmes avec les noms correspondants. Parfois, les services instantanés auront des problèmes avec des noms communs tels que « Stephen White” qui est mon nom. D’autres problèmes avec les services instantanés incluent une erreur utilisateur. Si vous entrez un SSN incorrect par un chiffre, il pourrait réinitialiser l’ensemble du processus ou même vous facturer un rapport vierge., Nos examinateurs recherchent cela et vous appelleront pour obtenir les informations correctes avant d’exécuter votre rapport.
#5 Le Support client peut être douteux
lorsque nous avons commencé dans cette entreprise il y a 10 ans, il y avait très peu de services de dépistage des locataires. Maintenant, il y en a des centaines car un développeur peut créer un site lisse et se connecter à un autre service à l’aide d’une API de filtrage des locataires. Il n’y a rien de mal à cela. En fait, nous offrons une API de dépistage des locataires via RentPrep. Le problème se produit lorsque le développeur ne tient pas compte du service client., En plus de ne pas pouvoir répondre à vos questions personnelles you vous créez également un problème potentiel avec un demandeur refusé. En vertu des lois de la Fair Credit Reporting Act, un demandeur locataire a le droit de voir une copie de son rapport de fond. Il est du devoir de votre service de contrôle de fournir ce rapport. Ne partagez pas votre copie du rapport avec le demandeur refusé car cela pourrait vous ouvrir à la responsabilité. Imaginez ce scénario You vous venez de refuser un locataire potentiel en raison des informations trouvées dans leur rapport de fond., Cette personne est désespérée pour le logement et exige de voir une copie du rapport. En plus de trouver le bon locataire, vous devez maintenant aider une personne que vous avez refusée à obtenir une copie de son rapport. C’est là qu’avoir un excellent support client est utile. Si vous utilisez un service tel que RentPrep, vous leur donnez simplement notre numéro de téléphone et nous nous occuperons du demandeur en colère. Nous sommes ouverts 7 jours sur 7 et joignables par téléphone, e-mail et Chat en direct. Cependant, si vous avez utilisé un autre service qui utilise un système de ticket d’assistance, vous n’obtenez pas de réponse immédiate., Beaucoup de ces services prendront une journée pour répondre et ne sont pas ouverts le week-end. Maintenant, le locataire récemment refusé s’impatiente car il a un jour avant que ce problème ne soit résolu. Maintenant, votre demandeur décide de Google » plainte de discrimination propriétaire. »Cela donnera un résultat de recherche qui ressemble à ceci:
à ce stade, le demandeur est à un clic de déposer une plainte formelle contre vous pour discrimination. S’ils ne cliquent pas sur le lien direct du site mis en évidence par la flèche, ils sont à trois clics., En vertu des nouvelles lignes directrices, un propriétaire peut se voir imposer une pénalité civile de 19 787 $pour sa première violation de la Loi sur le logement équitable. Nous répondons tous les jours aux appels de candidats refusés qui souhaitent voir une copie de leur rapport de fond. Plus souvent qu’autrement, il y a des informations négatives sur leur rapport qu’ils ignoraient. Quand il s’agit d’un service de dépistage des locataires, vous voulez que votre rapport prenne un peu de temps, mais que le soutien soit rapide comme l’éclair. Cette règle de pouce peut vous sauver de beaucoup de chagrin., Si vous ne savez pas quel service vous convient le mieux I je vous suggère de lire notre article sur les évaluations des locataires qui décompose 11 services et les sépare en quatre catégories différentes.
pensées de séparation
cela dépend vraiment de vos préférences. Comme vous pouvez le voir dans cet article, nous croyons beaucoup à la compilation manuelle des rapports de dépistage. Cependant, certains propriétaires préfèrent voir un rapport de crédit complet et que le locataire puisse le payer directement. C’est la raison pour laquelle nous fournissons le produit SmartMove comme l’un de nos quatre forfaits de dépistage des locataires., Cela vient avec notre niveau de soutien de pointe. Si vous avez encore des questions, il ya quelques choses que vous pouvez faire. Notre page forfaits contient un outil utile où vous pouvez passer la souris (ou cliquer sur mobile) pour voir une explication des différents aspects d’un rapport d’examen préalable.
Si c’est pendant les heures ouvrables (nous sommes ouverts 55+ heures par semaine), vous pouvez appeler pour discuter avec l’un de nos examinateurs certifiés FCRA au 1 (888) 877-8501, vous pouvez également discuter en direct avec l’un de nos examinateurs pendant les heures de bureau., Nous sommes là pour vous aider tout au long du processus de recherche du locataire parfait. Demandez simplement si vous avez des questions.