au début de cette semaine, nous avons reçu une lettre d’un agent immobilier. Elle a des clients qui espèrent acheter notre maison ou une dans notre région afin qu’ils puissent vivre près du reste de leur famille (oui, il y a des petits-enfants impliqués). Je ne vais pas mentir: j’ai pensé à vendre., Nous sommes à nouveau propriétaires, après avoir déjà juré d’acheter en faveur de la location (vous pouvez lire mon histoire originale ici et mon suivi ici) et malgré tous les commentaires, e-mails et appels téléphoniques menaçants occasionnels de gens qui lisent mon histoire, je crois toujours que la propriété n’est pas pour tout le monde.
cette lettre m’a rappelé que même si nous parlons de maisons comme des investissements, de la même manière que certaines personnes parlent d’actions, il est souvent le cas que certaines des raisons les plus convaincantes d’acheter une maison ne sont pas économiques., Et grâce aux récentes modifications de la législation fiscale, certains allégements fiscaux ne sont plus en jeu, ou aussi importants. Voici huit changements liés à l’accession à la propriété dans la loi fiscale qui peuvent affecter votre facture d’impôt:
alors, comment cela affecte-t-il les propriétaires? Les intérêts hypothécaires à domicile et les impôts immobiliers ne sont déductibles que si vous détaillez à l’Annexe A. vous détaillez généralement si vos déductions dépassent la déduction forfaitaire. Des montants de déduction standard plus élevés sont une bonne chose pour de nombreux contribuables, car vous obtenez la déduction la plus importante, que vous louiez, possédiez, donniez à des œuvres caritatives, etc., Cependant, certains contribuables qui ont acheté une maison en fonction des économies potentielles de la déduction « supplémentaire » (le montant par rapport à l’ancien montant de la déduction standard) n’ont plus de pause supplémentaire pour dépenser plus: ils bénéficient du même avantage fiscal que de nombreux autres contribuables.
Traditionnellement, seulement environ 1/3 des contribuables réclamer la déduction détaillée. Selon le Comité mixte sur la fiscalité (JCT), ce nombre passera de 46,5 millions en 2017 à 18 millions en 2018. Cela signifie que seulement environ 10% des contribuables détailleront., Dans l’ensemble, 61% moins de contribuables devraient demander des déductions détaillées en 2018.
Alors, qui perd? Les contribuables qui ont acheté un peu plus de maison qu’initialement envisagé avec l’idée qu’ils allaient simplement radier le supplément. L’augmentation de la déduction standard sert d’égaliseur et signifie que les dépenses supplémentaires en espèces n’entraîneront pas nécessairement un allégement fiscal.
2. Plafonds sur le capital pour les déductions d’intérêts hypothécaires à domicile., Avant la réforme fiscale, si vous détailliez vos déductions, vous pourriez déduire des intérêts hypothécaires admissibles pour l’achat d’une maison allant jusqu’à 1 000 000 plus plus 100 000 for supplémentaires pour la dette en actions. Le plafond de 1 000 000 applied s’applique à une hypothèque sur votre résidence principale plus une autre maison.
maintenant, les nouveaux prêts hypothécaires sont plafonnés à 750 000 $aux fins de la déduction des intérêts hypothécaires résidentiels (pour les prêts hypothécaires contractés avant le 15 décembre 2017, la limite reste de 1 000 000$)., Selon les données de L’Internal Revenue Service (IRS), en 2015, la dernière année pour laquelle des statistiques complètes sont disponibles, les intérêts payés étaient la deuxième plus grande déduction détaillée sur les déclarations de revenus des particuliers, représentant près d’un quart de tous les itemizers. Le montant réclamé en déductions d’intérêts était de 304,5 milliards de dollars, mais selon le JCT, ce montant diminuera de 35 milliards de dollars.
Alors, qui perd? Dans l’année d’imposition immédiate, les contribuables qui ont acheté, dans l’espoir de tirer parti de la déduction des intérêts hypothécaires sont les plus touchés., Cependant, le plafond frappera également les propriétaires qui possèdent actuellement des maisons proches de cette barre de 750 000$: elles pourraient être plus difficiles à décharger au cours des prochaines années.
3. Restrictions sur la déductibilité pour certains refinancements. En vertu de la loi antérieure, si vous détailliez vos déductions, vous pourriez déduire des intérêts hypothécaires admissibles plus un montant supplémentaire de 100 000 for pour la dette en actions. En vertu de la réforme fiscale, la déduction pour les intérêts sur la dette nette d’une maison, c’est-à-dire les re-fis non liés à l’amélioration de votre maison, a été éliminée.,
l’IRS a depuis précisé que » malgré les restrictions nouvellement promulguées sur les prêts hypothécaires, les contribuables peuvent souvent encore déduire des intérêts sur un prêt immobilier, une marge de crédit immobilier (HELOC) ou une deuxième hypothèque, quelle que soit la façon dont le prêt est étiqueté. »Plus précisément, la nouvelle loi élimine la déduction pour les intérêts payés sur les prêts immobiliers et les marges de crédit (jusqu’en 2026) « à moins qu’ils ne soient utilisés pour acheter, construire ou améliorer considérablement la maison du contribuable qui garantit le prêt. »
Alors, qui perd?, Les contribuables qui ont emprunté contre leur maison pour financer des achats importants ou rembourser d’autres dettes non liées à l’acquisition/à l’amélioration.
4. Limites pour la déduction fiscale de l’état et local. Si vous détaillez vos déductions, vous pouvez déduire l’état et les taxes locales sur le revenu ou les ventes, et les taxes foncières. Dans le cadre de la nouvelle loi, les déductions fiscales étatiques et locales restent en place, mais le montant que vous pouvez demander à l’Annexe A pour tous les impôts étatiques et locaux ensemble ne peut pas dépasser 10 000 $(5 000 for pour les contribuables mariés déposant séparément).
quelle est l’incidence de la nouvelle loi sur les contribuables?, La plus grande déduction détaillée pour 2015 a été les impôts payés. Près de quatre informaticiens sur dix ont déduit les impôts payés sur leur Annexe A, ce qui représente un énorme milliard de dollars 553 en déductions détaillées dans 2015. Selon le JCT, ce total devrait baisser de 90 milliards de dollars.
Alors, qui perd? Les contribuables des États à impôt foncier élevé comme la Californie et le Texas, ainsi que ceux des États à revenu élevé comme New York et le New Jersey., Dans certains domaines, les gouvernements s’efforcent de trouver des moyens de redéfinir les paiements d’impôt, y compris des variations sur les fonds de bienfaisance ou les fiducies étatiques et locales qui accepteraient des paiements des contribuables en satisfaction des obligations fiscales des États et des collectivités locales; ces paiements seraient alors requalifiés en contributions de bienfaisance déductibles aux fins de L’IRS prévoit de publier des lignes directrices sur la question, et a signalé qu’il sera conforme aux « principes de fond sur la forme. »
5. Adieu à la victime de pertes., Avant la réforme fiscale, les contribuables qui subissent une perte économique en raison d’une catastrophe naturelle pouvaient demander une déduction pour pertes et préjudices. Une perte par accident est définie comme le dommage, la destruction ou la perte de votre propriété à la suite d’un événement soudain, inattendu ou inhabituel. Cela inclut un ouragan, une inondation, une tornade, un incendie, un tremblement de terre ou même une éruption volcanique. Une perte de victime ne comprend pas l’usure normale ou les dommages qui se produisent au fil du temps, comme les dommages aux termites.
(Vous pouvez en savoir plus sur les pertes de victimes ici. Vous pouvez en savoir plus sur ce qui ne se qualifiait pas avant ici.,)
dans le cadre de la réforme fiscale, la déduction pour pertes personnelles a été abrogée, sauf pour celles attribuables à une catastrophe fédérale.
Alors, qui perd? Les contribuables qui subissent une tempête ou d’autres dommages – comme la récente tornade EF2 en Pennsylvanie – lorsque la tempête ou l’événement n’est pas classé comme une catastrophe fédérale. Dans certains cas, l’assurance du propriétaire peut atténuer les coûts, mais gardez à l’esprit qu’elle peut ne pas couvrir tous les événements. Par exemple, votre assurance propriétaire typique ne couvre généralement pas les dommages causés par la pluie ou les inondations.
6. Pas plus de PMI., Dans le cadre des efforts pour relancer le marché du logement, Le Congrès a adopté une loi permettant une déduction fiscale pour le coût des PMI pour les maisons et les maisons de vacances. En vertu de la loi, les primes d’assurance hypothécaire (PMI) ont été regroupées avec les intérêts hypothécaires résidentiels déductibles à la ligne 13 de l’Annexe A. La disposition a expiré, mais a été renouvelée rétroactivement pour 2017. Jusqu’à présent, il n’a pas été renouvelé pour 2018.
Alors, qui perd? Acheteurs en difficulté. Dans un marché difficile, l’achat d’une maison peut être difficile., Si vous ne pouvez pas vous permettre de déposer au moins 20% du prix d’achat de votre maison, votre prêteur peut vous demander de prendre PMI. Le propriétaire paie le PMI, mais l’avantage revient au prêteur en cas de défaut. Sans déduction pour PMI, le processus d’achat d’une maison coûte plus cher à certains contribuables.
7. Les exclusions de remise d’hypothèque disparaissent. Une fois qu’un prêteur radie une partie de votre dette – même une hypothèque – le montant qui est pardonné est déclaré à l’IRS et peut être inclus comme revenu., En 2007, le Congrès a adopté la Loi sur l’allégement de la dette hypothécaire (MFDRA) qui offrait une exception à la règle. En vertu de l’exception, les propriétaires admissibles pourraient exclure jusqu’à 2 000 000 $des revenus de dettes libérées attribuables à l’acquisition, à la construction ou à l’amélioration substantielle d’une maison.
comme pour PMI, la disposition d’exclusion de remise d’hypothèque a expiré, mais a été renouvelée rétroactivement pour 2017. Jusqu’à présent, il n’a pas été renouvelé pour 2018.
(Vous pouvez en savoir plus sur la disposition originale sous le MFDRF ici.)
Alors, qui perd? Propriétaires sous-marins., Sans l’exclusion de remise d’hypothèque, le montant qui est libéré est inclu dans le revenu – un double impôt potentiel-whammy. Mais prenez garde: dans certaines situations, la réparation peut encore être disponible (exclusions d’insolvabilité, par exemple).
8. Pas de mouvement sur AMT. OK, c’est plus un clin d’œil à l’inaction qu’à l’action. L’impôt minimum alternatif (AMT) est un impôt secondaire mis en place pour empêcher les riches de réduire artificiellement leur facture fiscale en utilisant des éléments de préférence fiscale., Dans le cadre de la réforme fiscale, de nombreux experts étaient convaincus que L’AMT serait abrogée, et c’était – pour les sociétés. L’AMT demeure en place pour les particuliers, mais les exemptions ont été augmentées. Vous pouvez voir les tarifs pour 2018 ici.
L’AMT ne s’applique que si vous déclarez certains types de revenus qui bénéficient d’un traitement fiscal favorable ou si vous demandez des déductions, y compris des impôts locaux à l’état élevé&., Si ces éléments de préférence fiscale s’appliquent, vous devrez peut-être payer L’AMT si, après avoir ajouté ces rajustements, votre revenu est supérieur au montant de l’exonération de L’AMT pour votre état de production. (Pour en savoir plus sur L’AMT, Cliquez ici.)
Alors, qui perd? Propriétaires de la classe moyenne dans les États à forte fiscalité. La plupart des contribuables ne sont pas assujettis à L’AMT: ceux du bas ne gagnent pas assez pour devoir le payer, et ceux du haut paient déjà un taux d’imposition élevé. Cela laisse ceux du milieu potentiellement soumis à la taxe – mais seulement si vous demandez certains éléments de préférence fiscale.,
Gardez à l’esprit que, comme l’écrit, ces changements ne sont pas permanents. La plupart ne sont en place que pour les années d’imposition 2018 à 2025, alors planifiez en conséquence. Et si vous avez traditionnellement bénéficié de dispositions fiscales avantageuses pour les propriétaires, c’est le bon moment pour vous assurer que votre retenue à la source est correcte. Pour en savoir plus sur un bilan de retenue d’impôt, Cliquez ici. Pour voir à quoi ressemblent les taux d’imposition en 2018, Cliquez ici.
pour en savoir plus sur le guide D’investissement et de fiscalité à mi-année 2018, Cliquez ici.