Le service d’investissement immobilier mains libres HomeUnion®vous ouvre les portes pour investir dans une variété de villes et de quartiers éloignés de votre ville natale que vous ne connaissez peut-être pas très bien. En tant qu’investisseur, c’est une excellente nouvelle – vous avez accès à des immeubles de placement que vous n’auriez normalement pas., Cela ne vous laisse avec une énigme: comment pouvez-vous comparer les opportunités et trouver une maison dans un marché inconnu qui promet le meilleur retour sur votre investissement?
cela n’aide pas que chaque propriété soit différente. Une maison pourrait être plus facile à louer que celle d’à côté. Chaque marché immobilier est également différent en raison de conditions économiques, de facteurs démographiques et géographiques différents., Savoir quel genre de rendement à attendre pour une propriété particulière sur une longue période, disons dix ans, est difficile à prévoir avec beaucoup de précision, mais il peut ne pas être aussi difficile que de prévoir le retour sur investissement que vous recevriez en investissant dans le marché boursier avec un fonds indiciel boursier.
qu’est-ce Qu’un taux plafond dans L’immobilier?
pour estimer et comparer la rentabilité des immeubles de placement, qu’il s’agisse de maisons unifamiliales ou de condos de grande hauteur de luxe, les investisseurs immobiliers ont développé une formule simple pour estimer la rentabilité., Ces « taux de plafond », ou taux de capacité, mesurent la capacité d’un bien à récupérer l’investissement initial et à générer des bénéfices à l’avenir.
Comment Calculer le Taux de capitalisation
Avant de vous acheter une propriété, il est important d’apprendre à calculer des taux de capitalisation pour avoir une idée de son taux de rendement potentiel. Votre taux de plafond immobilier est l’équivalent du revenu net d’exploitation (NOI) de votre investissement. Il s’agit d’une estimation de vos revenus de flux de trésorerie et, si vous avez effectué votre acquisition en espèces, il s’agit de votre retour sur investissement (ROI).,
suivez ces 4 étapes simples pour calculer le taux de plafonnement immobilier pour une propriété particulière.
- commencez par calculer le revenu annuel net. Si vous n’êtes pas propriétaire de la propriété, il sera difficile de connaître les revenus locatifs et les coûts liés à son entretien et à sa gestion. Pour rechercher les tarifs de location locaux, trouvez des annonces pour des propriétés ou des appartements similaires dans le même code postal.
- soustrayez 10% de votre revenu locatif annuel total pour tenir compte d’une vacance potentielle.,
- pour déterminer le revenu net, vous devrez soustraire tous les coûts liés à l’exploitation de la location: frais de gestion, taxes, services publics, assurances et toutes autres dépenses telles que l’entretien.
- ensuite, divisez votre revenu d’exploitation net par le coût total d’acquisition de la propriété, y compris les frais de courtage, les frais de clôture et tous les coûts de réhabilitation nécessaires pour le rendre « prêt à louer. »Le résultat sera votre taux de plafonnement, exprimé en pourcentage.
la formule simple du taux de plafonnement des biens immobiliers suppose que les acquisitions sont toutes en espèces et n’impliquent pas de frais financiers., Si vous financez un achat, vous devez inclure les coûts annuels de financement de votre propriété comme frais d’exploitation.
Immédiatement, vous pouvez voir les relations entre les loyers, les coûts d’exploitation et coûts d’acquisition. Si le coût d’acquisition de votre propriété est plus élevé que les locations comparables sur votre marché, vous devrez facturer plus de loyer pour atteindre le même taux plafond. Si vous ne pouvez pas louer la propriété à un taux plus élevé pour tenir compte du coût d’acquisition plus élevé, votre taux plafond va diminuer., D’autre part, si vous pouvez acquérir et rénover une propriété pour moins que des locations comparables et le louer au taux en cours, votre taux de plafond immobilier augmentera et votre taux de rendement augmentera. Vous pouvez voir pourquoi les saisies et les ventes à découvert sont une telle aubaine pour” acheter et détenir » des investisseurs ainsi que des palmes.
pourquoi un taux de plafonnement immobilier est-il Important pour les investisseurs immobiliers?
Le calcul des taux de plafonnement de l’immobilier vous fait prendre conscience de l’importance de maîtriser les coûts d’exploitation. Les frais d’exploitation sont soustraits de vos revenus locatifs pour donner votre revenu net., Chaque coût d’exploitation inutile a pour effet de réduire vos revenus locatifs. Lorsque vous pouvez atteindre des coûts d’exploitation inférieurs à votre estimation, votre taux de capitalisation et vos bénéfices augmentent.
lorsque vous comparez les taux de plafonnement de l’immobilier, assurez-vous de vérifier que tous les coûts sont inclus et que vous comparez « des pommes aux pommes.” Par exemple, certains taux omettent une considération pour les postes vacants, tandis que d’autres ne le font pas. Il est également important d’éviter de comparer les taux de plafonnement des appartements avec les locations unifamiliales., Bien que les taux de loyer et les taux plafonds pour les deux formes de location résidentielle soient parfois regroupés, ce sont des produits très différents avec des coûts et des taux de loyer différents. Enfin, rappelez-vous que les taux de plafonnement de l’immobilier sont toujours exprimés comme si les acquisitions étaient toutes en espèces. Pour les propriétés qui sont financées, omettez les frais de financement lors de la comparaison avec d’autres propriétés.
Qu’est-ce qu’un bon taux plafond pour les immeubles de placement?
Ce qui constitue un bon taux de capitalisation dépend de vos objectifs de placement., La plupart des investisseurs considéreraient un taux de capitalisation idéal qui inclut tous les coûts d’exploitation et d’acquisition à 10 pour cent ou mieux, bien que beaucoup font bien aussi bas que sept pour cent.
taux de plafonnement de L’immobilier par marché
tout comme les taux de plafonnement de l’immobilier diffèrent par propriété, ils diffèrent également par marché. Les coûts d’exploitation, les coûts d’acquisition et les loyers varient considérablement. Ces facteurs sont en constante évolution avec les stocks immobiliers, y compris les saisies et les ventes à découvert, les tendances économiques locales, la demande et l’offre locatives, les taxes et les taux de loyer.,
plusieurs sociétés de données immobilières fournissent des informations actuelles marché par marché sur les taux de plafonnement qui sont disponibles par abonnement. RealtyTrac et Local Market Monitor sont disponibles pour l’immobilier résidentiel. Les rapports Reis et CBRE fournissent des informations sur le secteur commercial. Gardez à l’esprit que ce ne sont qu’un point de départ pour rechercher un marché. Les données se composent de moyennes à l’échelle du marché basées sur les loyers et les coûts moyens. Les taux de plafonnement dans un marché varieront largement en fonction des conditions de voisinage locales ainsi que de votre capacité à trouver une bonne affaire.,
Vous trouverez ci-dessous un graphique illustrant l’évolution des taux de plafonnement à Detroit à partir de Local Market Monitor. En partenariat avec HomeVestors, Local Market Monitor publie également un classement trimestriel des marchés pour les investisseurs.
Detroit Real Estate Cap Rates
Detroit real estate cap rates, 2000-2014
Voici un avril 2013 classement des meilleurs marchés À par un bien locatif de realtytrac qui répertorie 20 marchés locatifs selon plusieurs indicateurs clés, y compris les taux de capitalisation en espèces., Ces services et d’autres publient des classements occasionnels des marchés pour les investisseurs.
SFR Immobilier les Taux de capitalisation
immobilier les taux de capitalisation peut être un outil de gestion utile et d’une manière utile à la boutique pour les marchés et les propriétés individuelles. Lorsque vous prenez une décision sur l’achat d’une propriété, cependant, ils ne sont pas le dernier mot. D’une part, ils ne prennent pas en compte l’appréciation, qui sera un facteur important dans le retour sur investissement. La formule du taux de plafonnement ne tient pas non plus compte des opportunités et des risques réels., Par exemple, si vous savez qu’un marché est sur le point de croître, il pourrait être intéressant d’investir maintenant et de le durcir avec des résultats modérés pendant quelques années en échange de loyers plus élevés à mesure que l’économie locale s’améliore.
que vous choisissiez de travailler avec une entreprise comme HomeUnion® ou de vous aventurer seul, un taux de plafonnement immobilier n’est qu’une mesure que vous devriez utiliser pour évaluer vos propriétés locatives potentielles.