arriver à une estimation précise du loyer pour votre logement vacant ou votre bail expirant est un mélange d’art et de science. Choisir le bon loyer pour votre annonce Craigslist ou Zillow Rental Manager ne consiste pas seulement à louer votre unité au loyer le plus élevé possible. C’est également une décision clé qui a un impact sur l’évaluation globale de votre propriété locative, la probabilité de votre locataire de rester, et potentiellement même votre capacité à refinancer la propriété.,
fixer un loyer inférieur au marché peut attirer des locataires moins désirables, réduire votre flux de trésorerie net et réduire la valeur de votre immeuble de placement. Un loyer demandé qui est clairement au-dessus du Marché peut entraîner des vacances prolongées, des dépenses de marketing accrues et un roulement élevé des locataires.
dans cet article, nous examinerons comment les propriétaires qui réussissent arrivent à une estimation précise du loyer du marché avant d’inscrire leur vacance ou de renouveler un locataire. Nous examinerons également certaines des meilleures pratiques pour vous aider à maximiser les revenus locatifs sans subir plus de vacance que nécessaire., C’est parfois une ligne fine, mais jouez bien vos cartes et vous pouvez souvent avoir le meilleur des deux mondes: un locataire fiable payant le loyer complet du marché avec une vacance minimale.
estimation du loyer: pourquoi trouver le bon loyer demandé est important
de nombreux propriétaires font l’erreur de ne pas accorder suffisamment d’attention aux propriétés comparables et aux tendances du marché lorsqu’ils fixent leurs loyers demandés. Comme indiqué ci-dessus, il y a plusieurs raisons pour lesquelles l’estimation du loyer du marché est correcte avant d’énumérer votre unité.,
choisir un loyer demandé trop bas peut vous faire reculer d’années si le locataire décide de rester et que vous ne pouvez pas remettre le loyer sur le marché à une date ultérieure. Selon votre réglementation locale, augmenter les loyers d’un locataire actuel peut parfois être difficile, coûteux ou même illégal. Dans les zones avec des mesures de stabilisation des loyers, si vous fixez le loyer initial à 800$, mais que vous réalisez ensuite que les loyers du marché sont vraiment de 1 100$, il vous faudra peut-être des années pour rattraper les loyers du marché grâce à des augmentations de loyer minimales admissibles.,
même dans les endroits où le contrôle des loyers est un concept étranger, une augmentation de loyer de 10 à 20% sur un locataire existant peut suffire à lui montrer la porte même s’il payait bien en dessous du marché. Locataires et propriétaires) ont été connus pour prendre les choses personnellement de temps en temps!
prenons rapidement l’exemple d’une propriété de placement multifamiliale avec des loyers de marché totaux de 3000 per par mois. Fixer les loyers demandés à un total de 2900 $au lieu du marché complet peut ne pas sembler une si grosse affaire. Après tout, cette différence de 100 $n’est que d’environ 3%.,
faible diminution du loyer = grande érosion de la valeur
ce qui est peut-être moins évident, c’est que cette différence de 100 rent dans le loyer mensuel pourrait diminuer la valeur de la propriété de 20 000$. Utilisons la formule du taux de plafonnement pour voir comment:
- taux de plafonnement = NOI/valeur marchande
maintenant, supposons que sur notre marché, les propriétés locatives se négocient généralement à un taux de plafonnement de 6%. Comment actualisation du loyer de 100 $par mois affecter la valeur de la propriété?
- NOI / taux de capitalisation = valeur de Marché
- $à 1 200 $ (100$par mois x 12 mois) / .,06 ou 6% = 20 000 difference différence de valeur marchande
ainsi, une réduction de loyer apparemment mineure de 3% se traduit par une perte de 20 000 $de la valeur potentielle de la propriété. Cela paiera plus que quelques estimations de loyer de haut calibre!
plus de raisons d’obtenir votre estimation de loyer juste
- fixer le loyer juste attire de meilleurs locataires qui paieront à temps. Un locataire potentiel qui a besoin d’un accord inférieur au marché pour se permettre l’unité peut avoir moins de tampon pour les dépenses inattendues ou une perte de revenu.,
- faire une estimation précise du loyer fournit les flux de trésorerie nécessaires pour payer vos dépenses d’exploitation et votre hypothèque avec un temps d’arrêt minimal.
- La publicité d’un loyer équitable peut vous aider à réduire la vacance globale et à augmenter vos revenus. Si demander un loyer trop élevé n’entraîne qu’un seul mois supplémentaire de vacance, c’est un taux annualisé de 8% sur le revenu attendu.
- Les flux de trésorerie, le résultat net d’exploitation, la valeur de la propriété et le bénéfice sont maximisés lorsque vous louez vos parts à un loyer de compensation du marché.,
calculer une estimation de loyer du marché en 5 étapes faciles
maintenant que nous savons pourquoi il est si important de définir la bonne estimation de loyer du marché, discutons des cinq étapes faciles que nous recommandons d’utiliser pour calculer une estimation de loyer précise:
#1 Recherchez le quartier
Les choses qui font un quartier bon pour les locataires comprennent la facilité de transport, la sécurité perçue, la facilité d’accès aux commodités clés comme les magasins, les restaurants et les écoles bien notées, et la qualité des entreprises à proximité.,
#2 Examiner les listes de location comps
mener une enquête sur les loyers demandés pour les unités actuellement disponibles de qualité comparable dans le quartier. Demandez-vous:
- Comment les différents endroits se comparent – ils aux vôtres?
- Quelle est la taille moyenne en pieds carrés?
- combien de chambres et de salles de bains ont chacune comparable?
- Quelle est la taille normale de la cour avant et arrière? Est-il d’un espace privé à tous?
- y a-t-il des équipements supplémentaires comme une piscine, un garage, une cheminée, une cuisine et une salle de bains améliorées, etc.?
- Les animaux domestiques sont-ils admis?, Les services publics sont inclus dans le loyer? Y a-t-il des frais supplémentaires pour le stationnement?
#3 Déterminez les tendances du loyer du marché par pied carré
Une fois que vous savez quelle est la taille moyenne des propriétés locatives comparables dans votre région, ou mieux encore la taille réelle des unités spécifiques, calculez le loyer moyen du marché par pied carré:
- 1 500 per par mois x 12 mois = 18 000 / / 1 200 pieds carrés = 15 per par pied carré par année ou 1$.,25 par pied carré par mois
#4 Faites des ajustements pour les commodités et les Caractéristiques
Les commodités se divisent en deux catégories:
- équipements de la propriété et de l’Unité tels qu’une cour, une piscine, un parking et/ou des appareils inclus comme un lave-vaisselle et / ou une laveuse.
- équipements communautaires ou de quartier tels que le stationnement hors rue, une aire de jeux ou une ceinture de verdure, ou une salle de sport HOA ou d’autres espaces communs.
#5 analyser la concurrence future potentielle
toutes les propriétés locatives auront une vacance à court terme à un moment ou à un autre, parce que les locataires vont et viennent., En règle générale, une zone avec un taux d’inoccupation de 10% ou moins est assez serré et peut indiquer une capacité à pousser les loyers un peu.
cependant, une zone avec un taux d’inoccupation élevé, ou où il y a un grand nombre de maisons ou d’Appartements En construction, pourrait être en danger d’avoir bientôt plus d’offre que de demande. Lorsque cela se produit, vous pouvez vous retrouver en concurrence avec de nouveaux projets qui offrent des incitations importantes pour attirer les locataires loin de l’offre existante.,
15 facteurs qui influent sur une estimation du loyer
en règle générale, les propriétaires doivent se concentrer sur la maximisation du revenu actuel et de la valeur de la propriété lors de la détermination du loyer demandé approprié. Cela peut inclure ou non l’inscription de votre unité au loyer le plus élevé possible. À notre avis, les 15 facteurs les plus importants qui influent sur une estimation du loyer sont:
- type de maison – unifamiliale par rapport à multifamiliale
- emplacement de la maison-près d’une école, d’une épicerie haut de gamme ou d’un parc par rapport à une autoroute très fréquentée., Considérez également les caractéristiques du quartier-la distance aux magasins et aux divertissements, les transports en commun, les écoles et les églises, la sûreté et la sécurité de la région et le score de marche du quartier.
- réglementation locale des loyers, y compris les ordonnances de stabilisation des loyers, les protections contre les expulsions, les limites d’augmentation des loyers, etc.,
- Taille de la maison – en fonction de la superficie en pieds carrés, de la taille des cours avant et arrière et de la taille des pièces
- Nombre de chambres
- Nombre de salles de bains
- saisonnalité – comment la demande de propriété varie en fonction de la période de l’année
- appareils électroménagers – âge et qualité, y compris patio, terrasse ou balcon
- Meublé vs., partielle ou non meublée
- services publics inclus tels que l’eau, les égouts et les ordures, l’électricité ou internet
- Animaux acceptés – y compris le loyer supplémentaire ou le dépôt pour un animal de compagnie
- Stationnement dans la rue vs abri d’auto ou garage
- Durée du bail – mois par mois vs six mois vs contrat de bail annuel
où trouver vraiment faire est la recherche de la concurrence. Si un locataire qualifié a le choix entre deux propriétés locales, il choisira souvent celle qui offre le meilleur rapport qualité-prix., Il est important d’être compétitif sur la demande de loyers tout en prêtant attention aux différences dans les équipements, la taille des unités et les avantages relatifs des différents emplacements.
les sources en Ligne pour louer les éléments de comparaison
- se stessa Estimation du Loyer
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- ApartmentList.,com
sources hors ligne pour les loyers comparables
- collègues propriétaires
- agents immobiliers
- sociétés de gestion immobilière
- associations locatives locales et clubs d’investissement
faire la bonne détermination du loyer
lorsque vous définissez votre loyer demandé en fonction du marché, vous êtes susceptible de profiter d’un flux de trésorerie constant et solide, d’un taux de roulement des locataires plus faible et d’une valeur globale des propriétés plus élevée. De plus, vous serez probablement en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement que prévu ou d’avoir plus de flux de trésorerie disponibles pour investir dans de nouvelles opportunités., De toute façon, vous serez un pas de plus vers la liberté financière.,p>pour récapituler rapidement, définir le bon loyer demandé pour votre unité ou votre propriété locative unifamiliale comprend:
- rechercher le quartier
- examiner des propriétés locatives comparables dans des endroits également souhaitables
- déterminer le loyer du marché par pied carré
- ajuster le montant du loyer pour les commodités et les fonctionnalités populaires auprès des locataires
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