Exclusion des Gains en Capital
finalement, vous vendrez votre maison. Lorsque vous le faites, la loi vous permet de conserver les bénéfices et de ne payer aucun impôt sur les gains en capital. Eh bien, pas nécessairement tous les bénéfices. L’Internal Revenue Service (IRS) permet un bénéfice libre d’impôt allant jusqu’à 250 000 $pour les propriétaires individuels et 500 000 for pour les couples mariés-pour votre résidence principale uniquement, pas pour une résidence secondaire ou une propriété de vacances.,
Il ya quelques exigences que vous devez respecter pour pouvoir bénéficier de cette exclusion. Vous devez posséder la maison pour au moins deux ans—24 mois—au cours des cinq dernières années jusqu’à la date de clôture. L’exigence de résidence exige que vous ayez vécu dans la maison pendant au moins 730 jours, ou deux ans, au cours de la période de cinq ans précédant la vente. La dernière exigence, l’exigence de retour en arrière, indique que vous n’avez pas tiré profit de la vente d’une autre résidence principale au cours de la période de deux ans précédant la vente la plus récente.,
déductions fiscales
Après appréciation, L’avantage de l’accession à la propriété qui est cité le plus souvent est des déductions fiscales ou des économies. Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez déduire certaines des dépenses liées à la possession de cette maison des impôts que vous payez au gouvernement. Cela comprend les intérêts hypothécaires sur votre résidence principale et une résidence secondaire, qui peuvent s’élever à des milliers de dollars par année.
Les intérêts sur les prêts sur capitaux propres, ou marges de crédit sur capitaux propres (HELOC), sont également déductibles si les fonds sont utilisés pour améliorer considérablement votre maison., Vous pouvez également déduire jusqu’à 10 000 $en taxes d’état et locales (SALT), y compris les taxes foncières.
effet de la Loi sur les réductions D’impôt et L’emploi
la Loi sur les réductions D’impôt et l’emploi, adoptée en décembre 2017, a apporté des modifications substantielles aux parties du code des impôts qui concernent l’accession à la propriété. À moins qu’un futur Congrès modifie la loi, toutes les dispositions expireront après décembre. 31, 2025. Mais pour l’instant, les changements apportés à cette loi ont réduit la valeur de posséder une maison.,
La loi limite les déductions d’intérêts hypothécaires à 750 000 $de la dette hypothécaire totale, y compris pour une première et une deuxième maison et tout prêt immobilier ou HELOC. La limite précédente était de 1 000 000 $en dette hypothécaire plus une dette additionnelle de 100 000 in en valeur nette de la maison.
Il y a une exception permettant une dette hypothécaire totale de 1 000 000 if Si vous avez acheté votre maison le ou avant décembre. 16, 2017. Cette disposition s’applique même si vous refinancez (refi) cette ancienne hypothèque., Les intérêts sur les prêts immobiliers ne sont déductibles que si l’argent est utilisé pour des améliorations substantielles de la maison sur laquelle vous avez contracté le prêt. Auparavant, les intérêts sur un maximum de 100 000 $étaient déductibles, peu importe la façon dont l’argent de la propriété était utilisé.
la loi a également fixé la limite de déduction SALT à 10 000$. Auparavant, tous les paiements SALT étaient déductibles, sauf si vous étiez soumis à l’impôt minimum alternatif. D’autres nouvelles dispositions comprennent des restrictions sur la réclamation des pertes de victimes, sauf pour les catastrophes déclarées par le gouvernement fédéral., La déduction pour frais de déménagement n’existe plus, sauf pour les militaires en service actif qui déménagent pour des raisons de travail.
tous ces changements ont réduit la valeur de posséder une maison—y compris le fait que, avec le doublement de la déduction forfaitaire (une autre caractéristique de la Loi), moins de personnes auront suffisamment de déductions pour déposer L’Annexe A au lieu de prendre la déduction forfaitaire.
Donc, le fait que vous êtes admissible à une déduction d’impôt ne signifie pas qu’il sera utile pour vous., La limitation sévère de la déduction pour le sel sera particulièrement préjudiciable en réduisant les déductions disponibles pour les personnes qui vivent dans des États fortement taxés.
coûts initiaux élevés
Le coût d’un investissement dans une maison peut être élevé—il y a plus à vos dépenses que le prix de vente de la propriété et le taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire. Pour commencer, vous pouvez vous attendre à payer de 2% à 5% du prix d’achat en frais de clôture., Certains des coûts de clôture les plus courants comprennent les frais de demande, les frais d’évaluation, les frais d’avocat, les taxes foncières, l’assurance hypothécaire, l’inspection de la maison, la prime d’assurance du propriétaire de première année, la recherche de titre, l’assurance de titre, les points (intérêts prépayés), les frais d’origine, les frais d’enregistrement et
les Experts disent que vous devriez l’intention de rester dans votre maison au moins cinq ans pour récupérer ces coûts.
dépréciation potentielle
La valeur des maisons n’augmente pas toutes., La crise du logement de 2008 a entraîné de nombreux propriétaires sous l’eau, ce qui signifie devoir plus sur votre hypothèque que votre maison ne vaut. Il ne faut pas une crise du logement pour que les prix des maisons stagnent ou baissent. Les conditions économiques régionales ou locales peuvent entraîner des valeurs des maisons qui ne suivent pas l’inflation.
rappelez-vous aussi que la structure réelle dans laquelle vous vivez se dépréciera avec le temps. Cela peut être le résultat de l’usure de la propriété ou d’un manque d’entretien et de réparations.,
fierté et responsabilités financières
un avantage souvent cité de l’accession à la propriété est la connaissance que vous possédez votre petit coin du monde. Vous pouvez personnaliser votre maison, remodeler, peindre et décorer sans avoir besoin d’obtenir la permission d’un propriétaire.
la Propriété est livré avec des responsabilités, cependant. Vous devez payer votre hypothèque ou risquer de perdre votre maison et le capital que vous avez construit. L’entretien et l’entretien sont de votre responsabilité. Vous ne pouvez pas appeler le propriétaire à 2 h du matin pour faire réparer une conduite d’eau qui fuit., Si le toit est endommagé, vous devez le réparer ou faire réparer vous—même. La tonte de pelouse, le déneigement, l’assurance des propriétaires et l’assurance Responsabilité Civile vous incombent tous.
illiquidité
Contrairement aux stocks, qui peuvent être vendus en quelques jours, les maisons prennent généralement beaucoup plus de temps à décharger. Le fait que vous pourriez avoir accès à 500 000 gains en gains en capital non imposables ne signifie pas que vous avez un accès facile. Pendant ce temps, vous devez toujours effectuer des paiements hypothécaires et entretenir la maison jusqu’à ce que vous la vendiez.,
L’essentiel
Une maison est un investissement qui comporte de nombreux avantages, mais aussi des risques, ce qui en fait un investissement qui n’est pas pour tout le monde. Il est important de peser les avantages de l’investissement par rapport aux risques. Une comparaison rationnelle des avantages et des inconvénients peut vous aider à décider si vous souhaitez investir votre argent dans un investissement immobilier ou potentiellement trouver de meilleurs rendements ailleurs.,