acheter une maison est l’achat le plus cher que la plupart d’entre nous ne feront jamais, si naturellement, tout ce qui peut le coût d’une hypothèque vaut la peine d’être examiné.,
en plus de négocier un bon prix et d’acheter les meilleurs taux hypothécaires, certains acheteurs avisés achètent des points hypothécaires, également appelés « points d’escompte”, pour réduire le montant des intérêts qu’ils paient.
que sont les points hypothécaires?
Les points hypothécaires sont des frais qu’un acheteur paie à un prêteur hypothécaire pour réduire le taux d’intérêt sur le prêt. Ceci est parfois appelé « Acheter à la baisse le taux. »Chaque point que l’emprunteur achète coûte 1% du montant de l’hypothèque. Donc, un point sur une hypothèque de 300 000 cost coûterait 3 000$.,
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Chaque point généralement abaisse le taux directeur de 0,25 pour cent, de sorte que d’un point de baisser le taux hypothécaire de 4% à 3,75% de la durée de vie du prêt.
Les Acheteurs peuvent acheter plus d’un point, et même des fractions de point. Un demi-point sur un prêt hypothécaire de 300 000$, par exemple, coûterait 1 500 $et abaisserait le taux hypothécaire d’environ 0,125%.
Combien chaque point abaisse le taux varie entre les prêteurs., Le pouvoir de réduction des taux des points hypothécaires dépend également du type de prêt hypothécaire et de l’environnement global des taux d’intérêt.
Les Points sont payés à la clôture et sont énumérés sur le document D’estimation du prêt, que les emprunteurs reçoivent après avoir demandé un prêt hypothécaire, et la divulgation de clôture, que les emprunteurs reçoivent avant la clôture du prêt.
exemple de la façon dont les points hypothécaires peuvent réduire les coûts d’intérêt
Si vous pouvez vous permettre d’acheter des points d’escompte en plus de l’acompte et des coûts de clôture, vous réduirez vos paiements hypothécaires mensuels et économiserez beaucoup d’argent.,
la clé reste dans la maison assez longtemps pour récupérer les intérêts prépayés. Si un acheteur vend la maison après seulement quelques années, refinance l’hypothèque ou le rembourse, l’achat de points de réduction pourrait être un perdant d’argent.
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Voici un exemple de comment les points de réduction permet de réduire les coûts de 30 ans, hypothèque à taux fixe d’un montant de 200 000$.
dans cet exemple, l’emprunteur a acheté deux points d’escompte, chacun coûtant 1% du capital du prêt, soit 2 000$., En achetant deux points pour 4 000 up à l’avance, le taux d’intérêt de l’emprunteur a diminué à 3,5%, ce qui a réduit leur paiement mensuel de 56 $et leur a permis d’économiser 20 680 interest d’intérêts sur la durée du prêt.
pour calculer le « seuil de rentabilité” auquel cet emprunteur récupérera ce qui a été dépensé en intérêts prépayés, divisez le coût des points hypothécaires par le montant que le taux réduit économise chaque mois:
4 000$ / 56 = = 71 mois
cela montre que l’emprunteur devrait rester dans la maison 71 mois, ou presque six ans, pour récupérer le coût des points d’escompte.,
« Le coût supplémentaire des points hypothécaires pour abaisser votre taux d’intérêt est logique si vous prévoyez de garder la maison pendant une longue période de temps”, explique Jackie Boies, directeur principal des services de logement et de faillite pour Money Management International, une organisation de conseil en Dette à but non lucratif basée à Sugar Land, Texas. « Sinon, la probabilité de récupérer ce coût est mince. »
Vous pouvez utiliser le calculateur de points hypothécaires et le calculateur d’amortissement de Bankrate pour savoir si l’achat de points hypothécaires vous permettra d’économiser de l’argent.
que sont les points d’origine Hypothécaire?,
Il existe un autre type de points hypothécaires appelés points « origination”. Les points de départ sont des frais payés aux prêteurs pour l’origine, l’examen et le traitement du prêt. Les points de départ coûtent généralement 1% du montant total de l’hypothèque. Ainsi, si un prêteur facture 1,5 point de départ sur une hypothèque de 250 000$, l’emprunteur doit payer 4 125$.
parfois, des points d’origine peuvent être négociés. Les acheteurs de maisons qui ont mis 20 pour cent vers le bas et ont un crédit solide ont le plus de pouvoir de négociation, dit Boies.,
« un pointage de crédit formidable et un excellent revenu vous placeront dans la meilleure position”, dit Boies, notant que les prêteurs peuvent réduire les points de départ pour attirer les emprunteurs les plus qualifiés.
points hypothécaires et prêts ARM
Les points hypothécaires sur un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) fonctionnent comme des points pour un prêt hypothécaire à taux fixe, mais la plupart des Arm s’ajustent à cinq ou sept ans, il est donc encore plus important de connaître le seuil de rentabilité avant d’acheter des points,
« tenez compte de la probabilité que vous finissiez par refinancer ce taux ajustable parce que vous n’avez peut-être pas le prêt assez longtemps pour bénéficier du taux inférieur que vous avez obtenu en payant des points”, explique Greg McBride, CFA, analyste financier en chef pour Bankrate.
les points hypothécaires sont-ils déductibles d’impôt?
Les points D’escompte hypothécaires, qui sont des intérêts prépayés, sont déductibles d’impôt sur une dette hypothécaire pouvant atteindre 750 000$. Les contribuables qui demandent une déduction pour les intérêts hypothécaires et les points d’escompte doivent inscrire la déduction à l’Annexe A du formulaire 1040.,
« ce n’est généralement pas un problème pour les acheteurs, car les intérêts sur votre prêt hypothécaire suffisent souvent à rendre plus avantageux de détailler vos déductions plutôt que de prendre la déduction standard”, explique Boies.
cependant, sauf si vous pouvez répondre à une foule D’exigences IRS, vous ne pouvez pas prendre une déduction pour tous les points que vous avez payés dans la même année d’imposition. Chaque année, vous ne pouvez déduire que le montant des intérêts qui s’applique à titre d’intérêts hypothécaires pour cette année. Les Points sont déduits sur la durée du prêt plutôt que tous en un an.,
Les points D’origine, en revanche, ne sont pas déductibles d’impôt.
« Les Points qui ne sont pas des intérêts mais des frais pour des services tels que la préparation de l’hypothèque, vos frais d’évaluation ou les frais de notaire ne peuvent pas être déduits”, explique Boies.
consultez un fiscaliste si vous n’êtes pas sûr des dépenses d’achat d’une maison qui sont déductibles d’impôt.
Bottom line
L’achat de points hypothécaires peut être une grande économie d’argent si vous pouvez vous le permettre et que vous prévoyez de rester dans la maison assez longtemps pour récolter les économies d’intérêt.,
pour de nombreux propriétaires, cependant, payer des points de Réduction en plus des autres coûts d’achat d’une maison est trop lourd. En outre, l’achat de points n’est pas toujours la meilleure stratégie pour réduire les coûts d’intérêt.
« Il peut être judicieux d’appliquer ces fonds à une mise de fonds plus importante”, dit Boies.
Une mise de fonds plus importante peut vous permettre d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, car elle réduit votre ratio prêt-valeur, ou LTV, qui est la taille de votre prêt hypothécaire par rapport à la valeur de la maison.,
dans l’ensemble, les acheteurs devraient tenir compte de tous les facteurs qui pourraient déterminer combien de temps ils prévoient rester dans la maison, tels que la taille et l’emplacement de la maison et leur situation professionnelle, puis déterminer combien de temps il leur faudrait pour atteindre le seuil de rentabilité avant d’acheter des points hypothécaires.
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