tôt ou tard dans votre voyage de vente de maison, vous entendrez le terme « contingent.” Il y a des offres contingentes, des listes contingentes, des éventualités de vente de maisons, des éventualités d’évaluation, des éventualités de financement, etc. Alors, que signifie vraiment « contingent »?,
dans l’immobilier, « contingent” est un statut indiquant que le vendeur a accepté l’offre d’un acheteur qui comprend des éventualités, ou en termes simples, des exigences spécifiques qui doivent être satisfaites pour que la vente soit conclue. Si l’acheteur n’est pas en mesure de faire face aux éventualités, il peut alors se rétracter de l’accord avec son argent sérieux en main. Puisque ce scénario boomerang votre vente de maison à la case départ, il est sûr de dire que le mot « contingent” n’est pas votre ami.
» Vous devez comprendre que jusqu’au tout dernier jour avant la fermeture de votre maison, l’acheteur peut annuler., Et très probablement, la façon dont la plupart de nos contrats lisent, ils pourraient récupérer leur dépôt . . . Donc, c’est juste un risque supplémentaire qui n’en vaut pas la peine à moins que le prix n’ait vraiment de sens”, explique l’agent immobilier Liz Donnelly, qui ferme 17% de ventes de plus que L’agent moyen à Ventura, en Californie.
nous vous tiendrons au courant des éventualités et vous aiderons à naviguer dans votre meilleur plan d’action lorsque vous recevrez une offre conditionnelle sur votre maison.,
Quelles sont les plus courantes éventualités?
selon la dernière enquête sur L’indice de confiance de la National Association of Realtors (NAR), 76% des offres comprenaient des éventualités en mai 2020. Voici les quatre contingences les plus courantes dans les contrats immobiliers:
contingence D’Inspection
Les acheteurs veulent souvent une inspection de la maison pour protéger leur intérêt — ils veulent soulever le capot de la voiture pour ainsi dire avant de s’engager à acheter., Les acheteurs peuvent également utiliser le rapport d’inspection de la maison comme levier pour négocier une meilleure affaire, vous demandant d’effectuer des réparations ou d’offrir des crédits de réparation. Si vous refusez et que vous ne parvenez pas à un accord, ils sont libres de partir.
contingence de L’évaluation
Il est normal que les prêteurs exigent une évaluation de la maison pour s’assurer qu’ils ne prêtent pas plus que la juste valeur marchande de la propriété. Avec une éventualité d’Évaluation, votre maison doit évaluer pour une valeur égale ou supérieure à l’offre de l’acheteur pour la vente à conclure., Si l’évaluation est faible, vous devrez négocier un prix de vente inférieur, demander si l’acheteur peut compenser la différence en espèces ou contester la première évaluation s’il y a des raisons de croire qu’elle était défectueuse.
contingence de financement
également connue sous le nom de contingence Hypothécaire, la contingence de financement stipule que l’acheteur peut se retirer de la transaction s’il ne peut pas obtenir son prêt. Selon NAR, 86% des acheteurs ont financé l’achat de leur maison en 2019, ce qui rend cette éventualité incroyablement courante., Pourtant, cela peut causer des maux de tête majeurs avec des enquêtes indiquant que 35% des retards de clôture sont dus à des problèmes de financement des acheteurs. Si vous avez le choix entre une offre de garantie hypothécaire ou en espèces, l’argent est roi.
contingence de la vente d’une maison
contingence de la vente d’une maison signifie que l’achat de votre maison par un acheteur est subordonné à la vente de sa propre maison. En d’autres termes, l’accord ne passera que si et quand la vente de la maison de l’acheteur ferme, mettre votre vente de la maison dans les limbes., Une éventualité de vente de maison Menace un accord pas comme les autres: le sort de votre vente de maison repose sur l’acheteur de votre acheteur tirant à travers, un événement que vous n’avez aucun contrôle sur.
dois-je accepter une offre avec une éventualité de vente de maison?
En raison de leur nature risquée, Donnelley recommande d’aborder une offre conditionnelle avec prudence:
« Si l’acheteur n’a pas accepté une offre sur leur maison, il est dans notre intérêt en tant que vendeurs de garder cette partie intéressée engagée, mais dites-leur que nous aimerions voir leur offre une fois qu’ils auront accepté, Il n’y a vraiment aucune raison d’attacher la vente de votre maison pendant que vous attendez que quelqu’un d’autre vend sa maison au cas où quelque chose de mieux se produirait entre-temps. »
elle suggère également de toucher la base périodiquement pour voir s’ils ont fait des progrès sur la vente de leur maison. De cette façon, vous maintenez une relation positive au cas où vous décideriez de revenir à leur offre.
puis-je négocier un contingent offrir?
Oui!, Dans l’immobilier, tout est négociable. Si vous décidez d’accepter une offre avec une éventualité de vente de maison, négociez d’abord les conditions en votre faveur en ajoutant une clause de départ. Cette clause stipule que vous pouvez continuer à commercialiser votre maison, et si vous recevez une meilleure offre, vous pouvez annuler l’offre conditionnelle pour la poursuivre.
habituellement, vous êtes tenu de fournir à l’acheteur un préavis (par exemple 72 heures) pour lui donner une dernière occasion de supprimer leur éventualité et de fermer., Si l’acheteur actuel n’est pas en mesure de lever son imprévu à temps, vous pouvez résilier le contrat, retourner son argent sérieux et entamer des négociations avec le prochain acheteur.
en Californie, le vendeur et l’acheteur doivent remplir un formulaire d’urgence pour s’assurer que les deux parties sont sur la même page. Donnelly explique comment le formulaire d’urgence de vente de maison de l’état décrit les termes de l’accord:
« nos formulaires de L’Association californienne des agents immobiliers sont excellents. Je veux dire qu’ils sont comme des questions de mathématiques par rapport à la rédaction d’un essai en anglais où vous pouvez le regarder différemment., Vos choix sont assez noir et blanc. La première est, Avons-nous le droit de virer cet acheteur si nous recevons une autre offre? Ou sommes-nous obligés l’un envers l’autre pour l’étendue de notre Contrat, ou pour une période de temps donnée, disons 17 jours? »
mis à part l’éventualité de la vente d’une maison, vous pouvez négocier pour éliminer d’autres éventualités selon que l’acheteur est soutenu par un prêteur ou en espèces., Par exemple, bien qu’un acheteur soutenu par un prêteur aura besoin d’une évaluation, un acheteur au comptant peut supprimer une éventualité d’évaluation s’il est confiant dans la valeur de la maison ou simplement parce qu’il veut sécuriser la maison de ses rêves lorsqu’il est en concurrence avec d’autres offres. Si vous avez obtenu de manière proactive une inspection de la maison pré-inscription, alors vous pourriez convaincre un acheteur (en espèces ou soutenu par le prêteur) de renoncer à une éventualité d’inspection pour accélérer la vente.
Si j’accepte une offre avec éventualités, qu’advient-il de mon inscription?,
lorsque vous acceptez une offre conditionnelle, votre agent mettra à jour le statut de votre annonce pour indiquer que votre vente de maison est en cours, mais pas encore définitive. Avec une inscription conditionnelle ou un statut d’inscription en attente, vous signalez que les acheteurs potentiels peuvent toujours faire des offres sur la propriété au cas où l’accord tomberait, sauf indication contraire (ex. Contingent – No Show / sans Kick-out). Gardez à l’esprit que vous ne pouvez pas simplement abandonner votre premier acheteur à la minute où une offre plus élevée arrive; le premier contrat devrait tomber légitimement avant d’accepter une offre de sauvegarde.,
liste contingente
ce statut permet aux acheteurs de savoir que vous avez accepté une offre avec des éventualités. Votre maison est toujours une liste active, vous continuez donc à montrer votre maison et à recueillir des offres d’autres acheteurs potentiels. Avec ce statut actif, les jours sur le marché continueront également à s’accumuler.
Lorsqu’une vente est suspendue en raison de contingences, le statut de cotation conditionnelle est préféré au statut plus général sous contrat, car il signale aux acheteurs qu’ils peuvent soumettre une offre plus forte si elle est sans contingence., Si votre acheteur satisfait à toutes les éventualités, vous pouvez modifier le statut de la liste en attente ou en clôture (en fonction de la définition d’en attente de votre état).
liste en attente
selon votre état, un statut de liste en attente peut signifier que vous avez accepté une offre et que vous êtes toujours en train de négocier ou d’attendre des éventualités non remplies, ou cela peut signifier que vous avez accepté une offre et que vous n’avez qu’à remplir les documents finaux et Avec ce statut, votre annonce n’est plus active, de sorte que vos jours sur le marché cesseront de s’accumuler., Cependant, vous pouvez toujours accepter les offres de sauvegarde des acheteurs potentiels.
Si possible dans votre état, Donnelly recommande de changer votre statut en »liste en attente » au lieu de « liste contingente »:
» habituellement, j’aime le changer en attente, peu importe le type d’attente — si c’est en attente parce que c’est une offre simple ou si c’est conditionnel à la vente d’une maison — parce que cela empêchera les jours sur le marché de compter., Ensuite, nous avons une section de remarque d’agent dans tous nos MLSs locaux où nous pouvons écrire des choses les uns aux autres, afin que nous puissions dire « l’acheteur a reculé — aucune faute de propriété » si nécessaire. »
Comment puis-je protéger au mieux ma vente de maison contre les imprévus?
la meilleure façon d’éviter les offres contingentes est de vendre votre maison à un acheteur comptant. Les acheteurs en espèces sont prêts et disposés à payer pour votre maison aujourd’hui sans l’obstacle de la participation de tiers., Sans prêteur, les acheteurs au comptant n’ont pas besoin de financement ou d’évaluation. Ils peuvent également accepter de renoncer à l’éventualité d’une inspection, surtout si vous avez déjà effectué une inspection de pré-inscription.
Comme nous l’avons mentionné précédemment, les acheteurs au comptant sont peu nombreux, ne représentant que 14% des achats l’année dernière. Une autre voie consiste à vendre votre maison hors marché à un iBuyer, maison-flipper, ou buy-and-hold investisseur. Lorsque vous vendez votre maison hors marché, vous passez par la fermeture, l’évaluation et l’approbation du prêt de l’acheteur., Certains acheteurs Hors marché achètent votre maison « telle quelle », tandis que d’autres nécessitent une inspection de la maison.
Comparez vos options iBuyer avec la plate-forme de Vente simple de HomeLight pour assurer votre meilleure vente de maison possible. Nous rassemblerons les offres de notre réseau d’acheteurs au comptant préapprouvés et vous présenterons le plus offrant en 48 heures ou moins. Si vous décidez d’accepter une offre, vous procédez à la clôture d’une certaine vente, concluant avec une date de déménagement de votre choix.