Les chemins que Nashville et Memphis ont empruntés pour revitaliser le centre-ville sont à peu près aussi différents que le flux calme de la rivière Cumberland et le courant volontaire de la Big Muddy. « La façon dont Memphis se déplace est atomiste, individualiste – la façon de cow-boy, la façon de Frontière”, dessine le développeur de Memphis Henry Turley. « Par opposition à Nashville, qui se déplace méthodiquement, pensivement, selon un plan, et avec un certain consensus. »
Turley, comme beaucoup de Memphiens, admire qu’une grande partie du développement récent du centre-ville de Nashville a été dictée par le gouvernement métropolitain., Church Street Centre, Le downtown arena, le Batman building, la Cumberland tower, Le Magnatek building, la bibliothèque du centreville-tous ont été poussés par la Metropolitan Development and Housing Agency (MDHA) ou par le maire Phil Bredesen. Dans le même temps, certains critiques diront que Metro n’a pas réussi à tricoter ces grandes boîtes dans le tissu d’un mode de vie urbain.
« Nous n’avons jamais eu de force ici dans le design urbain”, reconnaît un initié de Metro. « Ni le MDHA ni la Commission de planification ne l’ont jamais encouragé, ni éduqué le public à ce sujet., Et les développeurs privés ne sont pas entrés dans le vide. »
à Memphis, cependant, des citoyens privés sont entrés dans le vide. Armés de l’instinct des joueurs de bateaux de rivière et d’un sens civique, ils font du design urbain. Ils le font en restaurant des structures historiques et en en construisant de nouvelles en utilisant les blocs de construction à l’ancienne des lieux urbains. Ils le font avec 4 000 unités résidentielles du centre-ville (Nashville en a 1 000)., Ils le font avec une nouvelle ligues mineures ballpark adjacent à l’Hôtel Peabody, au centre d’un tout nouveau quartier qui comprendra une nouvelle école primaire. Ils l’ont fait en réponse au nadir civique de l’assassinat du Roi, Et ils l’ont fait avec un gouvernement local qui n’a été, selon Turley, « que raisonnablement favorable. Memphis n’a pas de leaders civiques, nous n’avons pas de Bredesen ou de Fulton”, dit-il. « Nous avons des entrepreneurs. »
Turley est certainement l’un de ces entrepreneurs, peut-être le plus influent en ce qui concerne le centre-ville de Memphis., Il dit avoir réalisé dans les années 1970 qu ‘ « aucun centre-ville ne pouvait conserver sa validité en tant que CBD (central business district), qui était vraiment des tours de bureaux entourées de parkings. Les parcs à bureaux surpasseront la concurrence en raison de leur proximité avec les maisons des gens et des coûts d’aménagement moins élevés. Il semblait que le centre-ville serait perdu pour nous à moins de créer une véritable expérience urbaine, un endroit où les gens pourraient faire un peu de toutvivre, travailler, boire, manger. Pour faire ce genre d’endroit, nous devions faire plus de logements au centre-ville., »
Turley a commencé avec le sanctuaire, un bâtiment de 1923 qui abritait autrefois le Temple du Sanctuaire. Contrairement à Nashville, le marché des bureaux à Memphis au début des années 80 était si pauvre que des développeurs comme Turley pouvaient se permettre d’acheter une propriété du centre-ville pour des conversions résidentielles. De plus, contrairement à Nashville, le code de zonage n’interdisait pas le logement au centre-ville. ” Le sanctuaire avait ce dont vous avez besoin pour réussir dans un centreville-de superbes vues et une architecture unique », explique L’architecte de Memphis Frank Ricks. « Cela a prouvé que le marché locatif du centre-ville fonctionnerait., »
dommage que le développeur de Nashville Tony Giarratana n’ait pas réalisé que l’architecture unique faisait partie de l’équation de la vie urbaine avant de démolir le bâtiment Art Déco Sudekum et de le remplacer par les appartements Cumberland. Et dommage que MDHA n’ait pas reconnu la même chose avant de débourser une subvention de 6 millions de dollars pour son bâtiment, qui semble appartenir plus à L’Allemagne de l’est qu’à Music City.
Turley est ensuite passé à un autre projet du centre-ville, La River Bluff co-op., Puis ce fut loft apartments at Paper Works, un entrepôt de 1913 dans le quartier désaffecté de South Main, qu’il acheta pour 83 cents le pied carré. « Je me souviens m’être branlé au lit une nuit, en criant à haute voix: » j’ai construit des lofts d’une valeur de 4 millions de dollars, et je n’ai jamais vu de loft”, se souvient Turley. « Je n’étais même jamais allé à New York. »
pour être certain, le développement du centre-ville de Memphis ne reposait pas uniquement sur l’initiative privée. Les incitations fiscales et les obligations fiscales ont rendu le financement des projets du centre-ville plus attrayant., La Commission du centre-ville (CCC), qui a été fondée en 1977, administrait ces programmes et fournissait d’autres aides aux promoteurs du centre-ville.
le CCC a récemment commandé des directives de conception du centre-ville à Philip Walker, avec le bureau de Nashville de Looney Ricks Kiss Architects, basé à Memphis. Une commission d’examen de la conception utilise ces lignes directrices pour conseiller les promoteurs sur la façon dont les bâtiments devraient ressembler dans chaque district afin de les faire contribuer au tissu urbain., MDHA a également un processus d’examen de la conception, mais il manque des lignes directrices détaillées de Memphis pour évaluer les valeurs de conception urbaine des projets individuels.
alors que Turley réhabilitait le Sanctuaire, d’autres développeurs progressaient également dans le centre-ville de Memphis. L’homme D’affaires de Memphis Jack Belz sauvait L’hôtel Peabody de la démolition. Belz a acheté l’hôtel historique en 1975 pour 75 000$, puis a passé six anset 24 millions de dollars en fonds fédéraux et privésrestaurer le fantasme espagnol à son statut d’Alhambra du delta du Mississippi.,
« Ce fut le catalyseur pour le centre-ville, parce que tout le monde avait un petit morceau de L’hôtel Peabody dans leur cœur”, dit Turley.
Belz a également acheté huit blocs adjacents pour Peabody Place, un complexe à usage mixte qui, avec l’hôtel, est le plus grand projet de rénovation historique aux États-Unis. Le complexe comprend des appartements, des bureaux et des espaces de vente au détaily compris la première épicerie du centreville de la ville-dans L’hôtel Gayoso du début du siècle, le Théâtre Majestic de 1915, l’ancien magasin de meubles Haverty et le Grand magasin Goldsmith de 1901., Actuellement en construction est Peabody place Retail and Entertainment Center. Il comprendra un mégaplex de 23 écrans et un théâtre IMAX.
avec Harbor Town, un autre développement du centre-ville, Belz et Turley ont uni leurs forces et se sont installés dans ce qui est connu dans les cercles de planification comme « nouvel urbanisme. »En 1988, ils ont acheté 300 acres sur Mud Island, qui se trouve entre les rivières Wolf et Mississippi, à l’empire effondré qui appartenait aux frères Butcher à Knoxville., Les bouchers avaient voulu placer une autoroute au milieu de l’île et la fusionner avec le Pont de L’Arkansas13 voies de spaghettis en béton. Turley pensait que c’était un terrible gaspillage d’espace civique et forma des « citoyens contre L’autoroute” pour le combattre. Bien qu’il n’ait jamais pensé qu’il finirait avec la propriété, il l’a achetée quand les bouchers se sont pliés. Belz et Turley ont commandé un plan directeur pour un quartier traditionneldes lots étroits, des trottoirs et des ruelles, des places publiques et des promenades sur la rivière., Ils ont embauché Looney Ricks Kiss Architects pour traduire le plan en maisons, appartements et condos de style spécifique à la région-le genre avec des porches avant, de grandes fenêtres et de larges avant-toits.
alors que le centre-ville résidentiel augmentait, le premier nouvel immeuble de bureaux au centre-ville de Memphis en plus d’une décennie était pour AutoZone, le Wal-Mart de pièces automobiles. En 1996, le fondateur J. R. « Pitt” Hyde a échangé son site de midtown à la ville en échange d’un terrain adjacent à Peabody Place et a construit un nouveau siège social, également conçu par Looney Ricks Kiss., Le bâtiment blanc frappant, avec son mur de verre incurvé face au Mississippi, ajoute une voix moderne au dialogue architectural traditionnel de Memphis.
Hyde a également utilisé le levier financier de sa fondation privée pour insister sur un nouveau centre des arts de la scène dans le cadre de l’expansion du centre de congrès du centre-ville. L’ajout est un design contemporain sensible de L’architecte Louis Pounders, et il animera le Grand bunker en béton du centre des congrès avec un hall vitreux et une promenade qui fournissent un porche au Mississippi., ” L’un de nos principaux objectifs était lié à la rivière », explique Pounders. « L’ancien bâtiment l’ignorait. »
L’entrepreneuriat de Memphis ne s’est pas limité aux bâtiments. Ce sont les citoyens privés Greg Hnedak et Dan Oppenheimer qui ont eu l’idée d’exploiter une ligne de tramway sur Main Street en utilisant des voitures historiques du monde entier, et qui ont poussé l’idée à travers la transit authority. « Ils avaient découvert qu’il y avait des fonds fédéraux disponibles pour un projet comme celui-ci, et ils voulaient mon aide”, explique Turley., « Je leur ai dit qu’ils avaient la passion de le faire eux-mêmes, les ai dirigés vers L’hôtel de ville, et ils l’ont fait. Vous ne laisseriez pas un architecte et un vendeur de vitraux aménager votre système de transport au centre-ville, mais nous l’avons fait. »
D’autres noms sur la liste des entrepreneurs éminents de Turley incluent Dean et Kristi Jernigan, la force derrière le nouveau stade de baseball. Les Jernigans ont acheté les Redbirds de Memphis et ont transformé l’équipe en un organisme à but non lucratif qui, l’année dernière, a donné 250 000 $aux écoles publiques pour des activités liées au baseball., Cette année commence la construction d’un stade de 12 000 places pour l’équipe sur un site en diagonale en face de L’hôtel Peabody. La conception est calquée sur Camden Yards de Baltimore, et deviendra le centre d’un quartier à usage mixte, avec des bâtiments adjacents réutilisés et de nouveaux construits pour créer un quartier urbain. Le complexe comprendra 385 appartements, ainsi que des bureaux, des commerces de détail, un parking et un musée national du baseball mineur.
Ce Que Turley appelle « un exemple rare de leadership par un élu” est la nouvelle école primaire En construction à côté du stade., Il y a environ huit ans, dit Turley, il a lancé le conseil scolaire sur la nécessité d’une nouvelle école au centre-ville. « Je leur ai dit qu’ils ne pouvaient pas faire cette excellente école dans l’un de leurs quartiers constitutifs, car cela énerverait les autres électeurs. Je leur ai demandé de le faire au centre-ville, parce que c’est un terrain d’entente, le quartier de tout le monde. »Le Conseil d’administration n’y a pas souscrit jusqu’à ce que le maire de Memphis, W. W. Herenton, leur dise qu’il émettrait 100 millions de dollars de nouvelles obligations scolaires, mais stipulait que l’une de ces nouvelles écoles devait être au centre-ville., « Le Conseil ne voulait pas faire l’école du centre-ville, mais ils devaient obtenir l’argent”, dit Turley.
La dernière entreprise Belz/Turley/Looney Ricks Kiss Architects est la réhabilitation de tout un quartier immédiatement au nord du centre-ville. La Memphis Housing Authority a récemment accordé à L’équipe les droits de développement pour convertir deux projets de logements sociaux et le quartier environnant de Greenlaw/Manassas en une communauté à revenu mixte. L’équipe prévoit de travailler en partenariat avec l’hôpital pour enfants St. Jude, situé à proximité, qui fournira des emplois aux travailleurs qui emménageront dans le nouveau quartier.,
lorsque la ville a été aménagée en 1819, John Overton et Andrew Jackson étaient assis serrés sur leurs 5 000 acres sur la plus méridionale des Chickasaw Bluffs depuis 25 ans, attendant que la colonisation se propage et que la valeur des biens immobiliers augmente. Jackson tire sa révérence au début des années 1820, décidant que la spéculation foncière sur la frontière occidentale serait une responsabilité pendant une campagne présidentielle. Mais Wheeler-concessionnaires comme Jackson et Turley ont toujours été une partie de la fabrication et remaking Memphis.
Le Chemin de Memphis n’est pas celui de Nashville, et c’est très bien., L’Athènes du Sud n’a jamais été une ville du Sud profond avec un passé tapageur. Nous pouvons être fiers que lorsque nous déségrégions non violemment les comptoirs à lunch, Memphis accueillait le martyre du mouvement des droits civiques. Et peu importe qu’un maire commence par un aréna ou qu’un entrepreneur commence par un logement, tant que le résultat est vraiment urbain.,
mais parfois, quand j’écoute Henry Turley Wax eloquent, ou du blues encore plus éloquent, ou que je mange du gruau et des œufs tard dans la nuit dans L’Arcade de Memphis, au milieu des galeries fermées et des antiquaires et des winos somnolents le long de South Main, je souhaite un peu de Memphis à Nashville. Ensuite, je souhaite que Nashville ait une grande rivière qui irait partout en argent au crépuscule.
et je souhaite que Nashville ait sauvé assez de vieux bâtiments du centre-ville pour définir le caractère d’un quartier., Surtout, je souhaite que Nashville avait les joueurs qui desserrent leurs liens, retrousser leurs manches, et tirer craps sur le centre-ville. Les enjeux sont élevés; le jackpot est l’urbanité.