Arrivare a una stima accurata affitto per la vostra unità vacante o in scadenza di locazione è una miscela di arte e scienza. Scegliere il diritto chiedendo affitto per il tuo annuncio Craigslist o Zillow Rental Manager listing non è solo di leasing vostra unità al più alto possibile affitto. È anche una decisione chiave che influisce sulla valutazione complessiva della proprietà in affitto, sulla probabilità del tuo inquilino di rimanere e potenzialmente anche sulla tua capacità di rifinanziare la proprietà.,
L’impostazione dell’affitto al di sotto del mercato può attirare inquilini meno desiderabili, ridurre il flusso di cassa netto e ridurre il valore del tuo investimento immobiliare. Un affitto chiedendo che è chiaramente al di sopra del mercato può portare a posti vacanti prolungati, aumento delle spese di marketing e alto fatturato inquilino.
In questo articolo, vedremo come i proprietari di successo arrivano a una stima accurata degli affitti di mercato prima di elencare il loro posto vacante o rinnovare un inquilino. Esamineremo anche alcune best practice per aiutarti a massimizzare il reddito da locazione senza sopportare più posti vacanti del necessario., A volte è una linea sottile, ma gioca bene le tue carte e spesso puoi avere il meglio di entrambi i mondi: un inquilino affidabile che paga l’affitto completo del mercato con un posto vacante minimo.
Rent estimate: Perché trovare il diritto di chiedere l’affitto conta
Molti proprietari commettono l’errore di non prestare sufficiente attenzione alle proprietà comparabili e alle tendenze del mercato quando impostano i loro affitti. Come discusso sopra, ci sono diversi motivi per cui ottenere la stima dell’affitto del mercato corretta prima di elencare le questioni dell’unità.,
La scelta di un affitto che richiede troppo basso può farti tornare indietro di anni se l’inquilino decide di rimanere e non è possibile ripristinare l’affitto sul mercato in un secondo momento. A seconda delle normative locali, aumentare gli affitti su un inquilino corrente può a volte essere impegnativo, costoso o addirittura illegale. Nelle aree con misure di stabilizzazione degli affitti, se si imposta l’affitto iniziale a 8 800, ma poi si rendono conto che gli affitti di mercato sono davvero 1 1.100, potrebbero essere necessari anni per recuperare gli affitti di mercato attraverso aumenti minimi di affitto consentiti.,
Anche nei luoghi in cui il controllo degli affitti è un concetto straniero, un aumento dell’affitto del 10-20% su un inquilino esistente può essere sufficiente per mostrare loro la porta anche se pagavano ben al di sotto del mercato. Gli inquilini (e proprietari) sono stati conosciuti per prendere le cose personalmente di tanto in tanto!
Consideriamo rapidamente l’esempio di un investimento immobiliare multifamiliare con affitti totali di mercato di $3000 al mese. L’impostazione degli affitti richiesti per un totale di market 2900 invece del mercato completo potrebbe non sembrare un grosso problema. Dopo tutto, che difference 100 differenza è solo circa il 3%.,
Small rent decrease = big erosion of value
Ciò che è forse meno ovvio è che questa differenza di rent 100 nell’affitto mensile potrebbe ridurre il valore della proprietà di $20,000. Usiamo la formula cap rate per vedere come:
- Cap rate = NOI/Valore di mercato
Ora, supponiamo che nel nostro mercato le proprietà in affitto generalmente scambino con un tasso massimo del 6%. In che modo lo sconto dell’affitto di $100 al mese influisce sul valore della proprietà?
- NOI / Cap rate = Valore di mercato
- $1200 ($100 al mese x 12 mesi)/.,06 o 6% = difference 20.000 differenza di valore di mercato
Quindi, una riduzione dell’affitto apparentemente minore del 3% si traduce in una perdita di potential 20.000 nel valore potenziale della proprietà. Che pagherà per più di un paio di alto calibro affitto stime!
Ulteriori motivi per ottenere il preventivo di affitto giusto
- L’impostazione del diritto di affitto attrae inquilini migliori che pagheranno in tempo. Un potenziale inquilino che ha bisogno di un accordo di mercato inferiore a permettersi l’unità può avere meno buffer per spese impreviste o una perdita di reddito.,
- Effettuare una stima accurata dell’affitto richiesto fornisce il flusso di cassa necessario per pagare le spese operative e il mutuo con tempi di inattività minimi dell’unità.
- Pubblicità un affitto mercato equo può aiutare a ridurre il posto vacante complessivo e aumentare il reddito. Se chiedere troppo affitto porta a solo un singolo mese aggiuntivo di posto vacante, questo è un 8% linea superiore ha colpito al reddito previsto annualizzato.
- Il flusso di cassa, il risultato operativo netto, il valore della proprietà e il profitto sono massimizzati quando si affittano le unità a un affitto di compensazione del mercato.,
il Calcolo di un affitto di mercato stima in 5 semplici passi
Ora che sappiamo perché a impostare il giusto canone di mercato stima è così importante, cerchiamo di discutere i cinque semplici passi si consiglia di utilizzare per il calcolo di una accurata affitto stima:
#1 Ricerca il quartiere
le Cose che fanno di un quartiere bene per gli affittuari sono la facilità di trasporto, la sicurezza percepita, facilità di accesso ai principali servizi come negozi, ristoranti, e ben valutato le scuole e la qualità delle attività commerciali nelle vicinanze.,
#2 Recensione noleggio listing comps
Condurre un sondaggio di chiedere affitti per le unità attualmente disponibili di qualità comparabile nel quartiere. Chiediti:
- Come si confrontano le varie posizioni con le tue?
- Qual è la dimensione media in piedi quadrati?
- Quante camere da letto e bagni ha ogni comparabile?
- Qual è la dimensione normale del cortile anteriore e posteriore? C’è spazio esterno privato a tutti?
- Ci sono servizi extra come una piscina, garage, camino, cucina e bagni aggiornati, ecc.?
- Sono ammessi animali domestici?, Le utenze sono incluse nell’affitto? C’è un costo aggiuntivo per il parcheggio?
#3 Determinare il canone di mercato tendenze per piede quadrato
una Volta che sapete che cosa la loro dimensione media di paragonabile immobili in affitto nella tua zona, o meglio ancora la dimensione effettiva di unità specifiche, calcolare la media di mercato affitto per piede quadrato:
- $1.500 € al mese x 12 mesi = $18,000 / 1.200 metri quadrati = 15 dollari per piede quadrato per anno o $1.,25 per piede quadrato al mese
#4 Effettuare regolazioni per servizi e caratteristiche
I servizi rientrano in due categorie:
- Servizi di proprietà e unità come un cortile, piscina, parcheggio e/o elettrodomestici inclusi come lavastoviglie e / o lavatrice e asciugatrice..
- Servizi di comunità o di quartiere come il parcheggio fuori strada, un parco giochi o zona greenbelt, o HOA palestra o altre aree comuni.
#5 Analizza la potenziale concorrenza futura
Tutte le proprietà in affitto avranno un posto vacante a breve termine in un momento o nell’altro, perché gli inquilini vanno e vengono., Come regola generale, un’area con un tasso di posti vacanti del 10% o meno è abbastanza stretto e può indicare una capacità di spingere un po ‘ gli affitti.
Tuttavia, un’area con un alto tasso di posti vacanti, o dove ci sono un gran numero di case o appartamenti in costruzione, potrebbe essere in pericolo di avere presto più offerta che domanda. Quando ciò accade, potresti trovarti in competizione con nuovi progetti che offrono incentivi significativi per attirare gli inquilini lontano dalla fornitura esistente.,
15 fattori che influenzano una stima dell’affitto
Come regola generale, i proprietari dovrebbero concentrarsi sulla massimizzazione del reddito corrente e del valore della proprietà quando si determina l’affitto richiesto corretto. Questo può o non può includere elencando la vostra unità al più alto affitto possibile. A nostro parere, i 15 fattori più importanti che influenzano una stima di affitto sono:
- Tipo di casa – unifamiliare vs. multifamiliare
- Posizione della casa-vicino a una scuola, alimentari di fascia alta o parco vs. una strada trafficata., Considera anche le caratteristiche del quartiere: distanza da negozi e divertimenti, trasporti pubblici, scuole e chiese, sicurezza e sicurezza della zona e il punteggio a piedi del quartiere.
- Regolamenti locali di affitto tra cui ordinanze di stabilizzazione degli affitti, protezioni di sfratto, limiti agli aumenti degli affitti, ecc.,
- Dimensioni della casa – basato su metraggio quadrato, dimensioni della parte anteriore e cortili, e di dimensioni
- Numero di camere
- Numero di bagni
- Stagionalità – come la struttura della domanda varia in base al periodo dell’anno
- Elettrodomestici – età e qualità, tra cui, in unità di lavatrice e asciugatrice
- Servizi – aggiornato infissi, luce naturale, più recente, riscaldamento e aria condizionata, archiviazione extra, piscina, BARBECUE
- spazio Esterno, cortile, patio, terrazza o balcone
- Arredate vs, parziale o non ammobiliato
- Utilità come, ad esempio, l’acqua, la fogna e spazzatura, elettrico o a internet
- Animali domestici ammessi – compresi ulteriori affitto o il deposito di un animale domestico
- Parcheggio – sulla-strada vs. posto auto coperto o garage
- Durata del contratto di locazione – mese-per-mese contro sei mesi rispetto a annuale del contratto di locazione
Dove trovare affitto di mercato comparabili
Quando si guarda in affitto comparables, che cosa si sta facendo si sta occupando del concorso. Se un inquilino qualificato ha una scelta tra due proprietà locali, spesso sceglierà quella che offre il miglior valore., È importante essere competitivi nel chiedere affitti prestando attenzione alle differenze nei servizi, nelle dimensioni dell’unità e nei vantaggi relativi delle varie località.
Online sources for rent comparables
- Stessa Rent Estimate
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- Elenco appartamenti.,com
fonti Offline per proprietà in affitto comparables
- Compagni padroni di casa
- agenti immobiliari
- società di gestione della Proprietà
- Locali di noleggio associazioni e club di investimento
prendere le giuste affitto determinazione
Quando si imposta la vostra richiesta mensile in linea con il mercato, è probabile che per godere coerente e forte flusso di cassa, inferiore inquilino di fatturato, e il superiore generale dei valori di proprietà. Inoltre, è probabile che sarà in grado di pagare il mutuo più veloce del previsto o avere più libero flusso di cassa per investire in nuove opportunità., In entrambi i casi, sarete un passo più vicino alla libertà finanziaria.,p>rapidamente recap, impostando il diritto di chiedere l’affitto per la vostra unità o una sola famiglia, di proprietà di noleggio comprende:
- la Ricerca di quartiere
- la Revisione paragonabile immobili in affitto a allo stesso modo location
- Determinare il canone di mercato per piede quadrato
- Regolazione dell’importo dell’affitto per servizi e caratteristiche popolari con gli inquilini
- Regolazione per il potenziale futuro di concorrenza
monitorare la vostra proprietà in affitto di prestazioni per LIBERO
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