Il servizio di investimento immobiliare a mani libere di HomeUnion®ti apre le porte per investire in una varietà di città e quartieri lontani dalla tua città che potresti non conoscere molto bene. Come investitore, questa è una grande notizia-si ottiene l’accesso alle proprietà di investimento che normalmente non avrebbe., Questo ti lascia con un enigma: come puoi confrontare le opportunità e trovare una casa in un mercato sconosciuto che promette il miglior ritorno sul tuo investimento?
Non aiuta che ogni proprietà sia diversa. Una casa potrebbe essere più facile da affittare rispetto a quella accanto. Ogni mercato immobiliare è anche diverso a causa delle diverse condizioni economiche, fattori demografici e geografia., Sapere che tipo di ritorno aspettarsi per una particolare proprietà per un lungo periodo, diciamo dieci anni, è difficile prevedere con molta precisione, anche se potrebbe non essere così difficile come prevedere il ritorno sull’investimento che si riceverebbe investendo nel mercato azionario con un fondo indice azionario.
Che cosa è un tasso di Cap nel settore immobiliare?
Per stimare e confrontare la redditività degli investimenti immobiliari, che si tratti di case unifamiliari o condomini di lusso, gli investitori immobiliari hanno sviluppato una semplice formula per stimare la redditività., Questi “tassi di cap”, o tassi di capacità, misurano la capacità di una proprietà di recuperare l’investimento iniziale e fornire profitti in futuro.
Come calcolare i tassi di Cap
Prima di acquistare un immobile, è importante imparare a calcolare i tassi di cap per avere un’idea del suo potenziale tasso di rendimento. Il tuo tasso di capitalizzazione immobiliare è l’equivalente del reddito operativo netto (NOI) per il tuo investimento. Si tratta di una stima del vostro reddito flusso di cassa e, se avete fatto la vostra acquisizione in contanti, è il vostro ritorno sull’investimento (ROI).,
Seguire questi 4 semplici passi per calcolare il tasso di cap immobiliare per una particolare proprietà.
- Iniziare calcolando il reddito annuo netto. Se non si possiede la proprietà che sta per essere difficile conoscere il reddito da locazione e costi coinvolti nel mantenimento e gestione. Per ricercare tariffe di affitto locali, trovare annunci per immobili o appartamenti simili nello stesso codice postale.
- Sottrarre il 10 per cento del reddito totale annuo da locazione per tenere conto di un potenziale posto vacante.,
- Per determinare l’utile netto, è necessario sottrarre tutti i costi coinvolti nella gestione del noleggio: costi di gestione, tasse, utenze, assicurazione e qualsiasi altra spesa come la manutenzione.
- Avanti, dividere il reddito operativo netto per il costo totale di acquisizione per la proprietà, tra cui tassa di intermediazione, i costi di chiusura, e tutti i costi di riabilitazione necessari per renderlo “affitto pronto.”Il risultato sarà il tuo tasso di cap, espresso in percentuale.
La formula semplice real estate cap rate presuppone che le acquisizioni siano tutte in contanti e non implichino oneri finanziari., Se si sta finanziando un acquisto, è necessario includere i costi annuali di finanziamento della vostra proprietà come una spesa operativa.
Immediatamente è possibile vedere i rapporti tra affitti, costi operativi e costi di acquisizione. Se il costo di acquisizione della vostra proprietà è superiore a affitti comparabili nel vostro mercato, si sta andando ad avere per pagare più affitto per raggiungere lo stesso tasso cap. Se non è possibile affittare la proprietà a un tasso più elevato per tenere conto del costo di acquisizione più elevato, il tasso di cap sta per ridursi., D’altra parte, se è possibile acquisire e rinnovare una proprietà per meno di affitti comparabili e affittarlo al tasso di andare, il tasso di cap immobiliare aumenterà e il tasso di rendimento aumenterà. Si può capire perché pignoramenti e vendite allo scoperto sono una manna per” comprare e tenere ” gli investitori così come pinne.
Perché un tasso di capitalizzazione immobiliare è importante per gli investitori immobiliari?
Calcolare i tassi di capitalizzazione immobiliare ti rende consapevole dell’importanza del controllo dei costi operativi. I costi operativi sono sottratti dal vostro reddito da locazione per dare il vostro reddito netto., Ogni costo operativo non necessario ha l’effetto di abbassare il reddito da locazione. Quando è possibile ottenere costi operativi inferiori alla stima, il tasso di cap e i profitti aumentano.
Quando si confrontano i tassi di capitalizzazione immobiliare, assicurarsi di controllare che tutti i costi sono inclusi e che si sta confrontando “mele alle mele.”Ad esempio, alcuni tassi lasciano fuori un corrispettivo per i posti vacanti, mentre altri non lo fanno. E ‘ anche importante evitare di confrontare le tariffe appartamento cap con affitti unifamiliari., Sebbene i tassi di affitto e i tassi di cap per le due forme di affitti residenziali siano talvolta raggruppati insieme, sono prodotti molto diversi con costi e tassi di affitto diversi. Infine, ricorda che i tassi di capitalizzazione immobiliare sono sempre espressi come se le acquisizioni fossero tutte contanti. Per le proprietà che sono finanziati, lasciare fuori oneri finanziari quando si confrontano con altre proprietà.
Che cos’è un buon tasso di capitalizzazione per gli investimenti immobiliari?
Ciò che costituisce un buon tasso di cap dipende dai vostri obiettivi di investimento., La maggior parte degli investitori considererebbe un tasso di capitalizzazione ideale che include tutti i costi operativi e di acquisizione pari al 10 percento o superiore, anche se molti lo fanno a partire dal sette percento.
Tassi di capitalizzazione immobiliare per mercato
Proprio come i tassi di capitalizzazione immobiliare differiscono per proprietà, differiscono anche per mercato. I costi operativi, i costi di acquisizione e gli affitti variano in modo significativo. Questi fattori sono in continua evoluzione con inventari immobiliari tra cui pignoramenti e vendite allo scoperto, tendenze economiche locali, domanda e offerta di noleggio, tasse e tassi di affitto.,
Diverse società di dati immobiliari forniscono informazioni aggiornate mercato per mercato sulle tariffe cap disponibili in abbonamento. RealtyTrac e Monitor di mercato locale sono disponibili per immobili residenziali. Le relazioni Reis e CBRE forniscono informazioni sul settore commerciale. Tenete a mente questi sono solo un punto di partenza per la ricerca di un mercato. I dati sono costituiti da medie di mercato basate su affitti e costi medi. Cap tariffe all’interno di un mercato varierà ampiamente in base alle condizioni di quartiere locali, così come la vostra capacità di trovare un buon affare.,
Di seguito è riportato un grafico che traccia la modifica dei tassi di capitalizzazione a Detroit da Local Market Monitor. In collaborazione con HomeVestors, Local Market Monitor pubblica anche una classifica trimestrale dei mercati per gli investitori.
Detroit Immobiliare Tappo Prezzi
Detroit immobiliare tappo prezzi, 2000-2014
Ecco un aprile 2013 classifica dei migliori mercati affitto immobile da RealtyTrac che elenca 20 affitto mercati da diverse metriche chiave di cui cassa cap costo., Questi e altri servizi emettono classifiche occasionali dei mercati per gli investitori.
SFR Real Estate Cap Rates
Real estate cap rates può essere un utile strumento di gestione e un modo utile per fare acquisti per i mercati e le singole proprietà. Quando si prende una decisione sull’acquisto di una proprietà, tuttavia, non sono l’ultima parola. Per prima cosa, non tengono conto dell’apprezzamento, che sarà un fattore importante nel ritorno sul tuo investimento. La formula cap rate non tiene conto anche delle opportunità e dei rischi reali., Ad esempio, se sai che un mercato è pronto a crescere, potrebbe valere la pena investire ora e indurirlo con risultati moderati per un paio d’anni in cambio di affitti più elevati man mano che l’economia locale migliora.
Se si sceglie di lavorare con un’azienda come HomeUnion®, o avventurarsi da soli, un tasso di capitalizzazione immobiliare è solo una metrica che si dovrebbe usare per controllare le vostre potenziali proprietà in affitto.