Che cosa significa contingente nel settore immobiliare?

Cosa significa contingente?

Se stai facendo questa domanda, devi sapere più del significato.

È necessario sapere come il termine “contingente” può avere un impatto importante sulla vostra casa vendita.

Perché può.

È il motivo numero uno per cui una quotazione immobiliare cadrà dopo essere stata sotto contratto.

Ho intenzione di dirvi tutto quello che dovete sapere in modo da poter ridurre le probabilità che questo accada a voi.,

Ecco cosa imparerai:

1. Il significato del contingente nel settore immobiliare
2. Differenza tra contingente e in sospeso
3. Contingenze più comuni (con esempi)
4. Come le contingenze possono rovinare una vendita di casa

Tuffiamoci.

Cosa significa contingente nel settore immobiliare?

Contingente nel settore immobiliare significa che la vendita di una casa è sotto contratto, ma comprende una o più contingenze.

Una contingenza è determinati criteri nel contratto di acquisto che deve essere soddisfatta prima che la vendita possa essere definitiva., Quasi tutte le contingenze nell’accordo saranno dall’acquirente, ma possono venire anche dal venditore.

Pensa alle contingenze come clausole nel contratto di acquisto.

Quando un acquirente fa un’offerta contingente su una casa, sta essenzialmente dicendo: “Mi piacerebbe acquistare la proprietà, ma voglio assicurarmi che alcune cose siano finalizzate da parte mia prima di chiudere la vendita.”

Diversi tipi di contingenze possono essere inclusi in un contratto di acquisto e ognuno di essi ha un grande impatto sulla determinazione se la vendita si chiude o meno.

Ti dirò quanto presto.,

Un’offerta su una casa che include una o più contingenze è chiamata offerta contingente.

Un’offerta non contingente su una casa significa che l’acquirente non ha incluso alcuna contingenza nella loro offerta.

Immagina di vendere la tua casa.

Preferisci che un acquirente ti dia un’offerta subordinata al rispetto di determinate condizioni o un’offerta senza nessuna di queste condizioni?

Senza, giusto?

Questo è il motivo per cui vedrai molte offerte non contingenti in un mercato immobiliare caldo in cui gli acquirenti sono in competizione tra loro.,

Quando un acquirente fa un’offerta non contingente, deve riconoscere che sta rimuovendo tutte le contingenze.

Ecco come appare nel contratto di acquisto della California.

Le offerte contingenti sono più comuni.

Quando un acquirente include qualsiasi tipo di contingenza nella sua offerta, deve rimuoverlo prima della data di chiusura.

Ciò avviene in un addendum al contratto di acquisto chiamato modulo di rimozione di emergenza. Ecco come appare.

Le contingenze giocano un ruolo importante nel settore immobiliare.,

Ecco perché deposit

Il deposito in buona fede dell’acquirente è a rischio una volta che l’acquirente rimuove le proprie contingenze.

Poco dopo un contratto di acquisto è sotto contratto, l’acquirente effettuerà un deposito alla società di deposito a garanzia. Questo è indicato come un deposito in buona fede o un deposito a garanzia.

L’acquirente rischia di perdere questo deposito al venditore se vogliono tornare indietro dalla vendita dopo aver rimosso le loro contingenze.

Dal punto di vista del venditore, avere l’acquirente rimuovere le loro contingenze è un grosso ostacolo da attraversare in quanto significa che l’acquirente è più impegnato., Questo è il motivo per cui un’offerta non contingente su una casa è più attraente per un venditore.

Qual è la differenza tra contingent e pending?

Contingente su una casa significa che la proprietà è sotto contratto, ma alcune contingenze devono essere soddisfatte prima che la vendita sia definitiva. Una proprietà in sospeso significa che non ci sono contingenze.

Probabilmente hai visto i termini “contingente” o” in sospeso ” su un elenco immobiliare.

Assomigliano a questo.,

Quando vedi una casa in sospeso, significa una delle due cose:

1. L’acquirente ha presentato un’offerta senza imprevisti.
2. Hanno fatto un’offerta subordinata a determinati elementi, ma da allora hanno rimosso le loro contingenze.

Quest’ultimo è il motivo per cui vedrai lo stato di una quotazione immobiliare cambiare da “contingente” a “in sospeso”.

Quando ciò accade, significa che l’agente immobiliare del venditore ha ricevuto la rimozione di emergenza dall’acquirente.

Questo è noto come un “cambiamento di stato”.,

Un annuncio immobiliare passerà attraverso quattro diversi “stati”.

• Attivo-La proprietà è attualmente in vendita sul MLS (multiple listing service).
• Contingente-Il venditore ha accettato un’offerta, ma l’acquirente non ha ancora rimosso le loro contingenze (indicato anche come contingente attivo).
• In attesa – L’acquirente ha rimosso le loro contingenze.
• Venduto-La vendita è definitiva e ha registrato nella contea in cui risiede la proprietà.

Vedrai lo stato di una proprietà in vendita cambiare dopo che l’agente del venditore aggiorna l’elenco nella loro MLS locale.,

Quali contingenze possono essere incluse nel contratto di acquisto?

Ora che sai cosa significa contingente nel settore immobiliare, discutiamo i diversi tipi di contingenze che potresti incontrare.

L’acquirente può subordinare la propria offerta a qualsiasi tipo di contingenza, ma ce ne sono quattro che sono più comuni di altri.

• Ispezione contingenza
• Valutazione contingenza
• Prestito contingenza
• Casa vendita contingenza

Non è solo il tipo di contingenza che è importante, è il periodo di contingenza troppo.,

Un periodo di contingenza è il numero di giorni che un acquirente ha prima di dover rimuovere quella specifica contingenza. Più basso è il numero di giorni, più attraente sembra al venditore.

Se l’acquirente non rimuove la contingenza entro la fine del periodo di contingenza, allora rischiano di avere il venditore annullare il contratto di acquisto.

Contingenza di ispezione

Quando la maggior parte delle persone sente parlare di una contingenza di ispezione, pensano di una contingenza di ispezione a casa., Mentre un’ispezione domestica è l’ispezione più comune per un acquirente, ci sono altre ispezioni che potrebbero voler fare.

Ecco alcuni dei più comuni:

• Termite
• Tetto
• Piscina
• Camino
• Fondazione

Una contingenza di ispezione non significa che un acquirente sia autorizzato a fare solo ispezioni. Questo periodo di contingenza permette loro di fare qualsiasi e tutte le due diligence sulla proprietà che vogliono.

Forse stanno pensando di rimodellamento e vogliono portare un imprenditore alla proprietà., O forse la casa ha precedenti modifiche strutturali e vogliono controllare i permessi.

Non importa quello che è, questo è il momento per l’acquirente di finire di fare i compiti sulla proprietà.

Cosa succede se un venditore ha ispezioni fatte in anticipo?

Un venditore ha la possibilità di avere le loro ispezioni completate prima di commercializzare la loro proprietà e metterlo sulla MLS.,

Quando lo fanno, non solo permette loro di sapere che cosa potrebbe essere necessario aver fissato in anticipo, ma dà anche potenziali acquirenti ulteriori informazioni sulla proprietà per aiutarli a prendere una decisione più informata su che tipo di offerta che vogliono presentare.

Una buona analogia per questo è l’acquisto di un’auto.

Quando vai alla concessionaria e fai acquisti per un’auto usata, di solito hanno un Carfax o qualcosa di simile. Questa informazione è utile perché, senza di essa, gli acquirenti possono essere riluttanti a fare un’offerta.,

Beh, è la stessa cosa quando si acquista una casa, ma ad un prezzo molto più alto.

Quando un venditore ha le ispezioni completate in anticipo, migliora le possibilità che un acquirente non faccia la propria offerta subordinata a qualsiasi ispezione.

E riduce anche le possibilità che l’acquirente si ritiri dalla vendita o cerchi di rinegoziare dopo che la loro offerta è stata accettata.

Questo è il motivo per cui ottenere ispezioni completate prima della vendita è uno dei migliori consigli quando si vende la vostra casa.

Esempio di contingenza di ispezione

Supponiamo che un acquirente abbia fatto la propria offerta subordinata alle ispezioni.,

Hanno incluso una contingenza di ispezione di 14 giorni e hanno deciso di avere un’ispezione a casa completata.

L’agente immobiliare dell’acquirente aiuta a coordinare l’ispezione e il rapporto ritorna il giorno 9. Dopo aver esaminato il rapporto con il loro agente, l’acquirente ritiene che ci siano un paio di elementi che devono essere affrontati.,

In questo scenario, l’acquirente ha tre scelte:

1. Chiedi al venditore di riparare gli elementi
2. Negoziare con il venditore per risolvere alcuni elementi e/o ridurre il prezzo di vendita
3. non Fare nulla e rimuovere la loro ispezione di contingenza

la posizione e Il tipo di mercato che influenzano ciò che l’acquirente decide di fare. In un mercato neutrale o acquirente, l’acquirente ha più leva e i venditori sono più disposti a negoziare o riparare gli articoli.

Se l’acquirente vuole chiedere al venditore di riparare gli articoli, hanno bisogno di avere il loro agente immobiliare inviare una richiesta di riparazione.,

Questa richiesta viene fatta in aggiunta al contratto di acquisto.

Quando l’agente immobiliare del venditore riceve questa richiesta, il venditore può decidere se desidera o meno effettuare le riparazioni.

Quindi, nel nostro scenario, diciamo che l’agente dell’acquirente ha inviato la richiesta di riparazione il giorno 11. Agente immobiliare del venditore discute con il venditore e decidono di andare avanti e hanno gli elementi riparati.

Quando ciò accade, la contingenza di ispezione verrà estesa fino al completamento del lavoro., Una volta completato il lavoro, l’acquirente presenterà un modulo di rimozione di contingenza al venditore e la loro contingenza di ispezione sarà rilasciata.

Cosa succede se il venditore non ha voluto risolvere gli elementi?

Quindi l’acquirente ha una decisione da prendere.

Possono provare e negoziare per riparare alcuni articoli o fare il lavoro da soli dopo la chiusura della vendita.

Se la rimozione di emergenza non viene inviata entro il giorno 14, il venditore ha la possibilità di inviare quello che viene chiamato un avviso da eseguire., Un avviso per eseguire dice all’acquirente che se non rimuovono le loro contingenze entro un certo numero di giorni (di solito 1-2), il venditore può annullare il contratto di acquisto.

Contingenza di valutazione

Una contingenza di valutazione è una clausola del contratto di acquisto che consente all’acquirente di ritirarsi se il valore valutato non soddisfa il prezzo di acquisto.

Il periodo di contingenza per una valutazione è il lasso di tempo che l’acquirente deve non solo avere la loro valutazione completata, ma ancora più importante, firmato dal sottoscrittore del loro prestatore.,

Quando un acquirente ottiene un prestito, la casa viene utilizzata come garanzia, e una valutazione è la prova di tale garanzia. Questo è il motivo per cui ogni creditore richiede una valutazione per una transazione immobiliare. Vogliono assicurarsi che la casa valga almeno quello che l’acquirente sta pagando per questo.

La valutazione viene ordinata dall’ufficiale di prestito dell’acquirente poco dopo la ratifica del contratto di acquisto. Quando il perito va fuori alla proprietà, sono consapevoli del prezzo di vendita e dovrà giustificare quel prezzo nel rapporto di valutazione confrontando la proprietà di recente venduto case (noto anche come “comps”).,

In molte transazioni di acquisto, il valore stimato corrisponderà al prezzo di vendita. Quando ciò accade, l’acquirente rimuoverà la contingenza presentando una rimozione di contingenza di valutazione.

Tuttavia, in alcuni casi, la valutazione è inferiore al prezzo di vendita.

Secondo l’ultimo sondaggio sull’indice di fiducia condotto dalla National Association of Realtors, il 6% degli annunci immobiliari ha risolto il contratto di acquisto e le valutazioni sono state la causa di 10% di questi.

Quindi cosa succede esattamente quando la valutazione è inferiore al prezzo di vendita su un’offerta contingente?,

Scopriamolo.

Esempio di contingenza di valutazione

Un acquirente e un venditore hanno concordato un prezzo di vendita di $1.200.000.

La valutazione torna a $1.150.000.

L’acquirente ha tre opzioni:

1. Rinegoziare il prezzo
2. Pagare la differenza
3. Retro della transazione

In un neutro di mercato o il mercato del compratore (più acquirenti di case in vendita), a volte l’acquirente può rinegoziare il prezzo.

Ma ricorda, hanno fatto la loro offerta subordinata alla valutazione., Ciò significa che possono ritirarsi dalla transazione (e ottenere il loro deposito indietro) se il valore stimato non soddisfa il prezzo di vendita. E alcuni acquirenti lo faranno.

In un mercato competitivo dove c’è una forte domanda, molti acquirenti pagheranno la differenza. Qui è dove molte persone si confondono; l’acquirente non paga l’intera differenza.

Le banche utilizzeranno il prezzo di vendita o il valore stimato, a seconda di quale sia inferiore.

Quindi, nel nostro esempio, l’acquirente e il venditore hanno concordato un prezzo di acquisto di $1,200,000 e il valore stimato è arrivato a $1,150,000.,

Questo significa che il creditore presterà l’importo di $1.150.000 e non $1.200.000. In questo scenario, l’acquirente non paga l’intera differenza di $50.000.

Se l’acquirente ha pianificato di mettere il 20% in meno su $1.200.000, significa che ha pianificato un acconto di $240.000.

In altre parole, se il contratto di acquisto è subordinato alla valutazione e la valutazione è inferiore al prezzo di vendita, l’acquirente pagherà l ‘ 80% della differenza tra il valore stimato e il prezzo di vendita, non l’intero 100%.,

Come una contingenza di valutazione può influenzare il venditore

Una contingenza di valutazione non ha solo un impatto sull’acquirente, ma colpisce anche il venditore.

Diciamo che il tuo immobile ti chiama e dice che hanno ricevuto un’offerta non contingente ad un prezzo fenomenale.

Sei estasiato, giusto?

Naturalmente.

Ma aspetta wait

Cosa succede se la valutazione è inferiore al prezzo di vendita e l’acquirente non ha i fondi per pagare la differenza?

Si sta andando ad avere per abbassare il prezzo di vendita o annullare il contratto di acquisto e mettere la casa di nuovo sulla MLS.,

Come si fa a evitare che ciò accada?

Quando incontro con agenti immobiliari per vendere la tua casa, ti consigliamo di assicurarsi che sanno come controllare un’offerta. In questo modo, possono scoprire quanti soldi ha l’acquirente.

Se l’acquirente ha solo abbastanza per il loro acconto e costi di chiusura, il vostro agente dovrebbe spiegare i pro ei contro di accettare un’offerta che include una contingenza di valutazione.,

Prestito contingenza

Un prestito contingenza, noto anche come un mutuo contingenza, è una clausola nel contratto di acquisto che consente all’acquirente di annullare la vendita se non sono in grado di ottenere il finanziamento.

Il periodo di contingenza del prestito è il lasso di tempo che un acquirente deve assicurarsi che siano completamente approvati per il prestito.

La maggior parte degli acquirenti otterrà una lettera di pre-approvazione dal loro creditore prima di fare un’offerta su una casa. Una lettera di pre-approvazione è un ottimo inizio, ma la maggior parte delle lettere di pre-approvazione non sono approvazioni di prestito reali.,

Non appena la proprietà è sotto contratto, l’ufficiale di prestito dell’acquirente invierà tutti i documenti necessari al sottoscrittore per avviare il processo di sottoscrizione. Una volta che il sottoscrittore esamina i documenti, decideranno se emettere un’approvazione di prestito condizionale o meno.

È raro che un prestito non venga approvato se l’acquirente ha una lettera di pre-approvazione da un buon ufficiale di prestito, ma succede. Quando lo fa, e se l’acquirente ha fatto la loro offerta subordinata al prestito, allora sono in grado di tornare indietro dalla vendita e ottenere il loro deposito indietro.,

Nella maggior parte dei casi, l’acquirente rimuoverà la loro contingenza di prestito dopo aver ricevuto l’approvazione del prestito. Hanno bisogno di presentare la loro rimozione contingenza prestito prima della scadenza del periodo di contingenza o il rischio di avere il venditore annullare il contratto di acquisto.

Vendita di home contingency

Molti venditori chiederanno se dovrebbero anche accettare un’offerta che include una vendita di home contingency.

Se hai un agente immobiliare esperto e esperto, può funzionare a tuo favore. Ne parleremo tra poco.,

Quando un acquirente ha bisogno di vendere la propria proprietà prima di essere in grado di acquistarne una nuova, farà un’offerta subordinata alla vendita della propria casa.

In alcuni stati (ad esempio California), questo è semplicemente conosciuto come una casa vendita contingenza e c’è un addendum al contratto di acquisto.

In altri stati, ci sono due diversi tipi di contingenze di vendita di casa:

• Contingenze di vendita e di regolamento
• Contingenza di regolamento

Questo è ciò che l’addendum di contingenza di vendita di casa si presenta come in California.,

Non importa lo stato, una casa vendita contingenza opera in una capacità simile.

Vendita e liquidazione contingenza

Un acquirente includerà una vendita e liquidazione contingenza quando la proprietà che stanno vendendo non è ancora sotto contratto.

Questo di solito accade quando l’acquirente non vuole essere in una crisi di tempo e fare un’offerta su una casa dopo che la loro casa è in deposito a garanzia.

Come venditore, ottenere un’offerta subordinata a una contingenza di vendita e regolamento può sembrare scoraggiante.

E può essere.,

Invece di preoccuparsi di un acquirente di essere in grado di chiudere, ora dovete preoccuparvi di due. Inoltre, il tempo di chiudere sarà molto più lungo della vendita media.

La maggior parte dei venditori che accettano un’offerta con questa contingenza lo faranno perché la loro casa è stata sulla MLS per qualche tempo.

Ma se un venditore sta lavorando con un agente immobiliare che sa come negoziare, possono utilizzare una vendita e di liquidazione contingenza a loro vantaggio.

In primo luogo, l’acquirente sta ottenendo lo scenario ideale con questo tipo di offerta.,

Stanno giocando sul sicuro e in attesa di mettere la loro casa sulla MLS fino a quando non avranno un contratto ratificato sul loro nuovo acquisto. Inoltre, hanno meno case tra cui scegliere, poiché molti venditori non accetteranno un’offerta subordinata alla vendita della loro proprietà.

A causa di ciò, l’agente dovrebbe essere in grado di negoziare un prezzo più alto.

In secondo luogo, una contingenza di vendita e regolamento consente al venditore di accettare un’offerta di backup e “cacciare” l’acquirente se non rimuove la loro contingenza entro un certo periodo di tempo (di solito 1-3 giorni).,

Un grande agente immobiliare utilizzerà questo a loro vantaggio e commercializzare la proprietà di conseguenza.

Che cos’è una clausola kick out?

Una clausola kick out consente al venditore di cacciare l’acquirente dalla vendita se riceve un’offerta di backup che non include una contingenza di vendita e regolamento.

Quando un venditore riceve l’offerta di backup, può informare l’acquirente e richiedere di rimuovere la contingenza.

Se l’acquirente non lo rimuove, il venditore può accettare l’offerta di backup (l’acquirente ottiene il rimborso del deposito).,

Ecco come si legge la lingua nel contratto di acquisto della California per una clausola kick out.

Come venditore, vuoi che il tuo agente sia aggressivo e vedi se può attirare un’offerta migliore.

A volte, basta cambiare lo stato da attivo a contingente susciterà più interesse da parte degli acquirenti. Quando una casa è stata sul mercato più a lungo del solito (comune per le case che accettano una vendita e insediamento contingenza), gli acquirenti iniziano a chiedersi perché.,

Una volta che lo stato è cambiato, mostra che c’era qualcun altro interessato e che c’è un’opportunità per un nuovo acquirente di approfittarne.

Contingenza di insediamento

Una contingenza di insediamento è quando l’acquirente ha un accordo di acquisto ratificato sulla loro residenza attuale, ma non hanno ancora chiuso.

Questa contingenza protegge l’acquirente nel caso in cui la loro vendita cada.

Molti venditori sono più ricettivi ad accettare un’offerta che è subordinata a una contingenza di regolamento rispetto a un’offerta che è subordinata a una contingenza di vendita e regolamento.,

Conclusione

Le contingenze nel settore immobiliare possono avere un grande impatto sulla vendita.

Il prezzo è quasi sempre più importante sia per l’acquirente che per il venditore, ma le contingenze arrivano in un secondo.

Sono il motivo numero uno per cui la vendita della vostra casa potrebbe cadere attraverso.

Questo è il motivo per cui sapere quali domande porre un agente immobiliare quando si vende la vostra casa è la chiave.

I migliori non solo eccellere a negoziare, conoscono la complessità di ogni contingenza e come impedire loro di causare un disastro per la vendita della vostra casa.,