All’inizio di questa settimana, abbiamo ricevuto una lettera da un agente immobiliare locale. Ha clienti che sperano di acquistare la nostra casa o uno nella nostra zona in modo che possano vivere vicino al resto della loro famiglia (sì, ci sono nipoti coinvolti). Non ho intenzione di mentire: ho pensato di vendere., Siamo di nuovo proprietari di case, dopo aver giurato in precedenza di acquistare a favore dell’affitto (puoi leggere la mia storia originale qui e il mio follow-up qui) e nonostante tutti i commenti, le e-mail e le occasionali telefonate minacciose di persone che leggono la mia storia, credo ancora che la proprietà della casa non sia per tutti.
Quella lettera mi ha ricordato che anche se parliamo di case come investimenti, allo stesso modo in cui alcune persone parlano di azioni, è spesso il caso che alcuni dei motivi più convincenti per comprare una casa non sono economici., E grazie ai recenti cambiamenti di legge fiscale, alcune agevolazioni fiscali non sono più in gioco, o come significativo. Ecco otto modifiche relative alla proprietà della casa nella legge fiscale che possono influire sulla bolletta fiscale:
Quindi, come influisce sui proprietari di case? Casa interessi ipotecari e tasse immobiliari sono deducibili solo se si itemize sul vostro programma A. In genere itemize se le detrazioni superano la deduzione standard. Gli importi di detrazione standard più elevati sono una buona cosa per molti contribuenti perché si ottiene la detrazione più grande, indipendentemente dal fatto che si affitta, si possiede, si dà in beneficenza, ecc., Tuttavia, alcuni contribuenti che potrebbero aver acquistato una casa in base ai potenziali risparmi derivanti dalla detrazione “extra” (l’importo rispetto al vecchio importo della detrazione standard) non hanno più una pausa aggiuntiva per spendere di più: ottengono lo stesso beneficio fiscale di molti altri contribuenti.
Tradizionalmente, solo circa 1/3 dei contribuenti rivendicano la detrazione dettagliata. Secondo il Joint Committee on Taxation (JCT), quel numero passerà da 46,5 milioni in 2017 a 18 milioni in 2018. Ciò significa che solo circa il 10% dei contribuenti sarà dettagliare., Nel complesso, il 61% in meno di contribuenti dovrebbe richiedere detrazioni dettagliate in 2018.
Quindi chi perde? I contribuenti che hanno acquistato un po ‘ più di casa di quanto inizialmente previsto con l’idea che avrebbero semplicemente cancellare l’extra. La spinta in deduzione standard serve come un equalizzatore e significa che l’esborso di denaro extra non necessariamente si tradurrà in una pausa fiscale.
2. Caps sul capitale per detrazioni di interessi ipotecari casa., Prima della riforma fiscale, se dettagliato le deduzioni, si potrebbe detrarre qualificante interesse ipotecario per gli acquisti di casa fino a $1.000.000 più un ulteriore debt 100.000 per il debito azionario. Il cap 1.000.000 tappo applicato a un mutuo sulla vostra residenza principale più un’altra casa.
Ora, i nuovi mutui sono limitati a $750.000 ai fini della detrazione degli interessi ipotecari (per i mutui stipulati prima del 15 dicembre 2017, il limite rimane $1.000.000)., Secondo i dati dell’Internal Revenue Service (IRS), nel 2015, l’ultimo anno per il quale sono disponibili statistiche complete, gli interessi pagati sono stati la seconda più grande deduzione dettagliata sulle dichiarazioni dei redditi individuali, costituendo quasi un quarto di tutti i dettaglianti. L’importo richiesto in detrazioni di interessi è stato di billion 304,5 miliardi, ma secondo il JCT, tale importo scenderà di billion 35 miliardi.
Quindi chi perde? Nell’anno fiscale immediato, i contribuenti che hanno acquistato, sperando di capitalizzare la detrazione degli interessi ipotecari sono quelli più colpiti., Tuttavia, il tappo colpirà anche i proprietari di case che attualmente possiedono case vicino a quel marchio 7 750.000: potrebbero essere più difficili da scaricare nei prossimi anni.
3. Restrizioni sulla deducibilità per alcuni rifinanziamenti. Secondo la legge precedente, se dettagliato le deduzioni, si potrebbe detrarre qualificante interesse ipotecario più un ulteriore debt 100.000 per il debito azionario. Sotto la riforma fiscale, la detrazione per gli interessi sul debito di equità domestica, che significa re-fis non legati al miglioramento della vostra casa, è stato eliminato.,
L’IRS da allora ha chiarito che “nonostante le restrizioni appena emanate sui mutui casa, i contribuenti possono spesso ancora dedurre gli interessi su un prestito di equità domestica, home equity line of credit (HELOC) o secondo mutuo, indipendentemente da come il prestito è etichettato.”In particolare, la nuova legge elimina la detrazione per gli interessi pagati sui prestiti per la casa e le linee di credito (fino al 2026)” a meno che non siano utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa del contribuente che assicura il prestito.”
Quindi chi perde?, I contribuenti che hanno preso in prestito contro le loro case per finanziare grandi acquisti o pagare altri debiti non di acquisizione/miglioramento.
4. Limiti per la detrazione fiscale statale e locale. Se si dettagliare le detrazioni, è possibile detrarre le imposte statali e locali sul reddito o sulle vendite, e le tasse di proprietà. Come parte della nuova legge, detrazioni fiscali statali e locali rimangono in vigore, ma l’importo che si può pretendere in Programma A per tutte le imposte statali e locali insieme non può superare $10.000 ($5.000 per i contribuenti sposati deposito separatamente).
Quanto incide la nuova legge sui contribuenti?, La più grande detrazione dettagliata per il 2015 era tasse pagate. Quasi quattro su dieci itemizers detratto le tasse pagate sul loro programma A, che costituiscono un enorme billion 553 miliardi di deduzioni dettagliate nel 2015. Secondo il JCT, si prevede che il totale diminuirà di billion 90 miliardi.
Quindi chi perde? I contribuenti in alto-proprietà-tax stati come la California e il Texas, così come quelli in alto reddito-tax stati come New York e New Jersey., In alcune aree, i governi stanno lavorando per trovare il modo di ri-caratterizzare i pagamenti fiscali, comprese le variazioni sui fondi di beneficenza statali e locali o trust che accetterebbero pagamenti da parte dei contribuenti in soddisfazione delle passività fiscali statali e locali; tali pagamenti sarebbero quindi ri-caratterizzati come contributi di beneficenza deducibili ai fini dell’imposta sul reddito federale. L’IRS prevede di emettere una guida in materia, e ha segnalato che sarà coerente con “principi sostanza-over-forma.”
5. Addio alle vittime., Prima della riforma fiscale, i contribuenti che subiscono una perdita economica a causa di un disastro naturale potrebbero richiedere una detrazione della perdita di vittime. Una perdita di vittime è definita come il danno, la distruzione o la perdita della vostra proprietà da qualsiasi evento improvviso, inaspettato o insolito. Ciò include un uragano, un’inondazione, un tornado, un incendio, un terremoto o persino un’eruzione vulcanica. Una perdita di incidenti non include la normale usura o danni che si verificano nel tempo, come il danno da termite.
(Puoi leggere di più sulle perdite di vittime qui. Puoi leggere di più su cosa non si è qualificato prima qui.,)
Come parte della riforma fiscale, la detrazione per le perdite di vittime personali è stata abrogata ad eccezione di quelle attribuibili a un disastro federale.
Quindi chi perde? I contribuenti che subiscono tempesta o altri danni – come il recente tornado EF2 in Pennsylvania – quando la tempesta o l’evento non è classificato come un disastro federale. In alcuni casi, l’assicurazione del proprietario di abitazione può mitigare i costi, ma tenere a mente che non può coprire tutti gli eventi. Ad esempio, l’assicurazione del proprietario di abitazione tipico in genere non copre i danni da pioggia o inondazioni.
6. Niente piu ‘ PMI., Come parte degli sforzi per rilanciare il mercato immobiliare, il Congresso ha approvato una legge che consente una detrazione fiscale per il costo delle PMI per le case e le case di vacanza. Secondo la legge, i premi per l’assicurazione ipotecaria (PMI) sono stati raggruppati insieme agli interessi ipotecari deducibili sulla linea 13 del programma A. La disposizione è scaduta ma è stata rinnovata retroattivamente per 2017. Finora, non è stato rinnovato per 2018.
Quindi chi perde? Acquirenti in difficoltà. In un mercato difficile, l’acquisto di una casa può essere difficile., Se non può permettersi di mettere giù almeno il 20% del prezzo di acquisto della vostra casa, il creditore può decidere di prendere PMI. Il proprietario della casa paga il PMI, ma il beneficio scorre al creditore in caso di default. Senza una detrazione per PMI, il processo di acquisto di una casa è più costoso per alcuni contribuenti.
7. Le esclusioni del perdono ipotecario svaniscono. Una volta che un creditore scrive fuori qualsiasi parte del vostro debito – anche un mutuo – l’importo che è perdonato è segnalato per l’IRS e può essere includable come reddito., Nel 2007, il Congresso ha approvato il Mutuo perdono Debt Relief Act (MFDRA) che ha offerto un’eccezione alla regola. Sotto l’eccezione, i proprietari di abitazione qualificati potrebbero escludere fino a $2.000.000 di reddito debito scaricata attribuibile all’acquisizione, costruzione o miglioramento sostanziale di una casa.
Come nel caso di PMI, la clausola di esclusione del perdono ipotecario è scaduta ma è stata rinnovata retroattivamente per il 2017. Finora, non è stato rinnovato per 2018.
(Puoi leggere di più sulla disposizione originale sotto la MFDRA qui.)
Quindi chi perde? Proprietari di case sott’acqua., Senza l’esclusione mutuo perdono, l’importo che viene scaricata è inclusibile nel reddito – un potenziale doppia imposta-whammy. Ma prendere il cuore: In alcune situazioni, sollievo può essere ancora disponibile (insolvenza esclusioni, per esempio).
8. Nessun movimento su AMT. Ok, questo e ‘ piu ‘ un cenno all’inazione che all’azione. L’imposta minima alternativa (AMT) è una tassa secondaria messa in atto per impedire ai ricchi di ridurre artificialmente la loro fattura fiscale attraverso l’uso di elementi di preferenza fiscale., Come parte della riforma fiscale, molti esperti erano convinti che l’AMT sarebbe stato abrogato,e lo era – per le società. L’AMT rimane in vigore per gli individui, ma le esenzioni sono state aumentate. Puoi vedere le tariffe per il 2018 qui.
L’AMT si applica solo se si segnalano determinati tipi di reddito che ricevono un trattamento fiscale favorevole alle imposte o se si reclamano alcune detrazioni, tra cui imposte locali di alto livello &., Se si applicano queste voci di preferenza fiscale, potrebbe essere necessario pagare l’AMT se, dopo aver aggiunto di nuovo in tali rettifiche, il vostro reddito è superiore all’importo di esenzione AMT per il vostro stato di deposito. (Per ulteriori informazioni sul AMT, clicca qui.)
Quindi chi perde? Proprietari di case della classe media in stati fiscali elevati. La maggior parte dei contribuenti non è soggetta all’AMT: quelli in fondo non fanno abbastanza per doverlo pagare, e quelli in alto pagano già un’alta aliquota fiscale. Che lascia quelli nel mezzo potenzialmente soggetti alla tassa-ma solo se si pretende determinati elementi di preferenza fiscale.,
Tieni presente che, come scritto, queste modifiche non sono permanenti. La maggior parte sono solo in atto per gli anni fiscali 2018 attraverso 2025, in modo da pianificare di conseguenza. E se hai tradizionalmente beneficiato di disposizioni fiscali favorite per i proprietari di case, è un buon momento per assicurarsi che la ritenuta alla fonte sia corretta. Per ulteriori informazioni su un controllo di ritenuta fiscale, clicca qui. Per vedere come sono le aliquote fiscali nel 2018, clicca qui.
Per ulteriori informazioni sulla guida agli investimenti e alle tasse di metà anno 2018, clicca qui.