Gestire un bordello non è mai stato parte del piano di Debbie Miller.
Ma 25 anni fa, nell’Ohio rurale, c’erano poche persone che capivano la distinzione tra un bed and breakfast di lusso e una casa di prostituzione.
“I commissari locali della contea non avevano idea di cosa fosse un bed and breakfast”, afferma Miller. “E poiché era una rarità avere un imprenditore donna, e nessuno aveva sentito parlare di un bed and breakfast, mi è stato chiesto se stavo aprendo un bordello. E ‘ stato molto duro.,”
Questa era l’atmosfera in cui Miller ha lanciato la sua attività, HideAway Country Inn, un quarto di secolo fa a Bucyrus, Ohio, una comunità agricola dove le attrazioni popolari includono la fabbrica di marmellata e gelatina locale, una struttura per la produzione di candele e l’unica fabbrica di bollitore in rame martellato a mano negli Stati Uniti.
Molte persone sognano un giorno di ritirarsi dalla routine quotidiana del loro lavoro e gestire un romantico bed and breakfast di campagna.,
Miller ha trascorso più di due decenni a vivere quel sogno come proprietario di un fiorente bed and breakfast che è regolarmente esaurito nei fine settimana ed è stato nominato uno dei top 10 locande romantiche del paese da BedandBreakfast.com.
Tuttavia, i primi anni erano tutt’altro che facili.
Illuminare la gente del posto sulla natura di un bed and breakfast è stata solo una delle sfide che Miller ha affrontato mentre cercava di passare da un lavoro di contabilità 9 a 5 alla gestione di una locanda di campagna.,
Genitori di tre figli, Miller e suo marito si stabilirono sull’idea del bed and breakfast perché le avrebbe permesso di dedicare più tempo all’educazione dei figli e di fornire un supplemento al reddito agricolo della famiglia.
“Quale atmosfera migliore per allevare una famiglia di una proprietà con 22 acri di boschi su un lato, un ruscello balbettante e sei acri di cortile per giocare? Era un paradiso per bambini con una casa sull’albero e una campana per la cena che ti ha chiamato per pranzo e cena”, dice Miller.,
L’impostazione bucolica da parte, ciò che Miller ha scoperto come ha iniziato la sua impresa era che i leader della comunità avevano pochissima conoscenza su come concedere in licenza un bed and breakfast o anche quali permessi sono stati richiesti.
” Sono andato e ho estratto tutte le informazioni che potevo trovare sulla licenza dalla libreria per mostrare loro come concedermi la licenza”, afferma Miller. “Ho cercato le leggi, perché non lo sapevano.”
In mezzo a questa mancanza di conoscenza locale, Miller si trovò a dover saltare attraverso numerosi cerchi che oggi potrebbero non essere richiesti. Per lo meno, il processo oggi è più definito.,
“Dovevamo ottenere una licenza alimentare completa, poiché il bordello era la grande preoccupazione”, dice Miller.
“E anche un’ispezione dei vigili del fuoco volontari think penso che siamo stati l’unico bed and breakfast in Ohio con una licenza alberghiera completa e solo quattro camere”, aggiunge.
Non erano solo le autorità locali che non avevano ancora sviluppato una piena comprensione del settore bed and breakfast emergente. Anche l’Internal Revenue Service doveva ancora cogliere appieno la natura del business un quarto di secolo fa., Ciò ha portato a ancora più sfide per Miller mentre cercava di stabilire HideAway Country Inn.
“Siamo stati presi di mira per un audit IRS completo perché l’IRS ha classificato un bed and breakfast come un business hobby e volevano che li ripagassimo per tutti i costi di avvio di un business” reale””, spiega Miller.
Mentre qualcuno che inizia un bed and breakfast oggi non avrebbe dovuto affrontare molte di queste sfide, c’è ancora molto da imparare dalla storia di Miller, in particolare quando si tratta dell’arte di gestire una locanda di lusso e di navigare nella burocrazia.,
Non solo HideAway Country Inn è stato riconosciuto da BedandBreakfast.com come una delle locande più romantiche del paese, è anche inclusa tra la Diamond Collection del sito Web, un gruppo esclusivo di locande di lusso ispezionate professionalmente e recensite dagli ospiti che dispongono di ampi servizi moderni.
Bed and breakfast di Miller ha percorso una lunga strada dalle quattro camere è iniziato con., Oggi offre 12 suite, un piccolo centro benessere, un ristorante e uno spazio per riunioni che può ospitare fino a 100 persone, il tutto in mezzo a sei ettari di splendidi giardini e prati e 22 ettari di percorsi naturalistici.
Miller e suo marito hanno acquistato la storica casa padronale con sei camere da letto e l’adiacente carriage house nel febbraio 1990 per soli $130.000 e hanno immediatamente intrapreso ampie modernizzazioni per creare sistemazioni confortevoli per gli ospiti.,
Alcuni dei cambiamenti e miglioramenti che Miller sentiva erano importanti inclusi assicurandosi che ogni stanza avesse il proprio bagno e installando vasche idromassaggio, caminetti e televisione satellitare. Hanno anche installato nuovi tappeti in tutta la casa, aggiunto vernice fresca e ristrutturato la cucina.
Il round iniziale di aggiornamenti costa circa $100.000. E con il passare degli anni, sono stati apportati ulteriori miglioramenti. Nove anni nel business, l’HideAway Country Inn aveva ampliato al suo attuale totale di 12 suite, sei dei quali sono 800 piedi quadrati.,
Inoltre, al culmine della sua attività, la locanda aveva regolarmente una lista d’attesa di tre mesi per le camere nei fine settimana.
Al fine di raggiungere tali livelli di occupazione di successo, Miller ha trovato vari modi creativi per introdurre la nuova locanda alla comunità, tra cui la consegna di muffin alle imprese locali per annunciare la locanda e attirare gli ospiti aziendali.
Ma Miller dice che il segreto del suo successo sono i tocchi unici che la locanda offre e il modo in cui gli ospiti vengono trattati.
“Penso che sia la personalizzazione e la personalizzazione delle cose”, dice., “Essere in grado di fare cose che sorprendono gli ospiti che vengono a stare con noi. dinner La cena privata a lume di candela per due, cinque portate pasti, con musica soft or o furtivamente in una camera per riempire una vasca con le bolle, accendere le candele, abbassare le luci, e accendere il camino, in modo che quando gli ospiti a piedi di nuovo nella stanza, l’atmosfera è tutto pronto.”
Questi tipi di tocchi sono anche generatori di entrate significative nel business bed and breakfast. L’HideAway Country Inn, ad esempio, offre vari pacchetti personalizzati sul suo sito Web che vengono tutti con un costo aggiuntivo., I pacchetti sono costruiti intorno romantico, stagionale, e temi di vacanza.
Tendendo ai dettagli dei molti tocchi speciali offerti in un bed and breakfast può essere una grande quantità di lavoro per un proprietario. Come è il mantenimento di un bed and breakfast, dice Miller, che consiglia di istituire un fondo per coprire la manutenzione della proprietà. La quantità di denaro che deve essere in quel fondo, dice, varierà a seconda dell’età della proprietà.
Manutenzione, Miller dice con una risata, è facilmente il più grande mal di testa del lavoro.,
Ma mentre riflette sul suo prossimo 25 ° anniversario, Miller dice che data l’opportunità, avrebbe fatto tutto di nuovo.
“Si impara qualcosa di nuovo ogni giorno,” dice Miller. “Oggi ho lavorato a un nuovo sistema di gestione della proprietà, ho sostituito una pompa di pozzetto, ho incontrato un uomo d’affari aziendale, ho fatto una valutazione dei dipendenti di 90 giorni di una giovane mamma single che è un eroinomane in recupero, ho aiutato il cuoco a pianificare il suo nuovo menu, ho fissato una data per la degustazione e l’abbinamento … Non puoi ottenere questa varietà in un lavoro da 9 a 5 “
“È uno stile di vita”, aggiunge Miller., “Non diventerai ricco con i soldi. Si diventa ricchi con le persone e le loro storie.”
E ricco di ricordi ed esperienze di vita. Un caleidoscopio di serate estive trascorse a guardare i fulmini con i bambini e gli ospiti, dice, ed esponendo una famiglia del New Jersey agli animali da fattoria per la prima volta, o assistendo ai tuoi figli in età scolare che cercano di comunicare con un uomo d’affari giapponese in un abito di seta, tra risate timide e sorrisi condivisi.
Tim e Angie Allen non hanno affrontato gli stessi ostacoli che Debbie Miller ha fatto quando hanno iniziato il loro bed and breakfast otto anni fa a Duluth, Minn.,
Tuttavia, come proprietari di successo del Bed and Breakfast A. G. Thomson House, la coppia ha anche imparato molto su ciò che serve per avere successo nel business.
Gestire un bed and breakfast era il sogno di lunga data di Angie Allen, che ha aspettato pazientemente per rendere il business una realtà mentre suo marito perseguiva la sua carriera nell’aeronautica.
Quando è arrivato il momento per Tim di ritirarsi dal suo lavoro militare dopo 23 anni, la coppia ha cambiato marcia e ha iniziato il processo di lancio del loro bed and breakfast.
Uno dei loro primi passi fu la caccia alla proprietà., La casa che alla fine si stabilirono su era nel quartiere mansion di Duluth, una posizione di lusso che è venuto con un cartellino del prezzo ripida. La proprietà è costato più di $1 milione.
” Essendo stato nell’Air Force, non è che avessi un sacco di soldi”, ricorda Tim Allen. “Non si diventa ricchi come ufficiale nell’Aeronautica. Quindi, fino all’ultimo centesimo che avevamo, siamo sprofondati nella proprietà.”
La coppia ha anche preso in prestito denaro dai genitori e da un amico di famiglia per rendere il bed and breakfast una realtà. (Che da allora è stato ripagato dai proprietari di imprese di successo.,)
Proprio come Miller e il suo HideAway Country Inn, gli Allens hanno speso una grande quantità di denaro per rinnovare la loro nuova proprietà, aggiornandola da ciò che Allen descrive come un aspetto “bloccato negli anni’ 60”.
I cambiamenti che hanno investito in incluso nuova vernice, carta da parati, e l’installazione di bagni di lusso in ogni camera.
“So che ci sono alcune locande che hanno ancora bagni in comune, ma se vuoi essere in grado di addebitare l’aumento della tariffa della camera, hai bisogno di bagni privati”, consiglia Allen.
“Anche le aree comuni devono essere sorprendenti”, dice., “Abbiamo cercato di renderlo come il nostro salotto, dove la gente vuole sedersi e mettere i piedi in su, e leggere un libro accanto al fuoco. Non è molto formale, volevamo che fosse un luogo rilassante e confortevole.”
Quando tutti i lavori di ristrutturazione furono finiti, il Bed and Breakfast A. G. Thomson House di 9.000 piedi quadrati si aprì con sette camere, tutte con letti queen-o king-size, bagni in stile spa e televisori a schermo piatto.
Allen stima di aver speso circa $15.000 per bagno, e dice che probabilmente costerebbe il doppio se non avesse fatto gran parte del lavoro da solo.,
Alcuni degli altri passi chiave per il successo Allen offre per i potenziali proprietari di bed and breakfast includono l’importanza di investire nella fotografia professionale e un sito web.
Aspettatevi di spendere ovunque da $5.000 a $10.000 sulla fotografia della vostra proprietà, e si aspettano di prendere un paio di giorni per avere le foto scattate.
“Devi avere un professionista entrare e impostare gli scatti,” dice Allen, notando che avere tali foto di alta qualità sul tuo sito web andrà un lungo cammino verso attirare gli ospiti.,
Che lo porta all’importanza di un sito web dal design professionale.
“Otteniamo il 100% del business attraverso il nostro sito web. Non facciamo pubblicità”, spiega. “Saremo pieni sei mesi fuori dell’anno, tutto a causa del sito web.”Un sito web avrà anche un costo di almeno Allen 10.000, Allen dice.
Come quasi tutte le aziende, dice Allen, ci sono aspetti positivi e negativi. Nel business del bed and breakfast, preparati a lavorare per lunghe ore. Cosa c’è di più, gran parte del lavoro non è glamour.
” Stai lavando i bagni e facendo il bucato., Alcune persone pensano che assumeranno persone per fare tutto questo genere di cose, ma questo mangia la linea di fondo molto rapidamente”, dice.
” Così tanti ospiti dicono che il loro sogno è quello di possedere una locanda”, continua. “Ho sempre prima avvertirli di aspettare fino a quando tutti i loro figli sono cresciuti e fuori di casa, perché si sono sposati a casa. Ci siamo persi così tanti eventi di nostra figlia. O solo uno di noi potrebbe andare.”
Sul lato positivo, tuttavia, Allen aggiunge che il lavoro è gratificante su molti livelli.,
“È divertente incontrare così tante persone e renderle felici e permette ad Angie e io di vivere in una casa molto più grande di quanto avremmo altrimenti. A volte, sto fuori e guardo questa grande, bella casa in cui viviamo, stupito. lifestyle È un intero stile di vita. know So che non lo farò per sempre. Ma dico sempre, il giorno in cui non sarà più divertente, ci sarà un cartello in vendita davanti.,”
Se l’esecuzione di un bed and breakfast è qualcosa che hai sempre sognato, ecco alcuni suggerimenti aggiuntivi:
Posizione
Quando scouting di una casa o la proprietà di un bed and breakfast, ci sono alcune considerazioni importanti da tenere a mente, ma nessuno è più importante di posizione. Il vecchio adagio immobiliare vale sicuramente qui: posizione, posizione, posizione.
Quando si tratta di posizione, Miller dice essere consapevoli del rumore che circonda la vostra proprietà – è importante avere un ambiente tranquillo e rilassante.,
Suggerisce anche di familiarizzare con gli hotel vicini-per conoscere come sarà la tua competizione. Ed essere consapevoli dei livelli di luce che circondano la vostra proprietà. Ancora una volta, perché vuoi offrire agli ospiti una visita il più tranquilla e indisturbata possibile.
Allen, nel frattempo, suggerisce di assicurarsi che il vostro bed and breakfast si trova su almeno un paio di ettari ed è in una destinazione che attira i visitatori.
“È come qualsiasi cosa nel settore immobiliare-è tutto sulla posizione”, dice. “C’è un afflusso costante di persone a Duluth. La cosa più importante è essere a destinazione., what Se sei nel bel mezzo del nulla, quali sono le probabilità che la gente ci vada?”
Learning the Business
Ci sono numerosi modi per imparare il business bed and breakfast e quello che serve per avere successo — tra cui la lettura di libri (c’è anche un “Running a Bed& Breakfast for Dummies”), unendo associazioni di settore, e frequentando fiere.
Miller e Allen hanno adottato ciascuno il proprio approccio unico che coinvolge alcune o tutte le opzioni di cui sopra.,
” Ho scelto il cervello di altri albergatori – la gente mi ridacchiava, ma mi aiutavano anche, mi mandavano liste di controllo per le loro governanti e video di formazione – solo alcune piccole cose del genere”, dice Miller.
Importanza di un buon sito Web
Sia HideAway Country Inn che A. G. Thomson House Bed and Breakfast hanno siti web eleganti e ben progettati pieni di fotografia professionale e pagine facilmente navigabili.
“I siti web sono cresciuti in modo esponenziale. Una volta era una cosa semplice. Ora ci deve essere immagini, e deve essere reattivo, ” dice Allen., “Devi assicurarti che appaia giusto e mostri ciò che vuoi che le persone vedano. Ma se hai il sito giusto in questo business, sei d’oro.”
Allen sottolinea anche l’importanza di offrire una varietà di pacchetti personalizzati sul sito web per contribuire a generare entrate.
“Abbiamo molti pacchetti”, dice. “Da qualcosa di semplice come mettere una dozzina di rose in una stanza per entrare e abbassare il letto e disperdere petali di rosa mentre un ospite sta cenando. E facciamo pagare per questo genere di cose. Raddoppiamo quello che ci costa. Vendiamo un sacco di pacchetti., Molte persone in questo business non li aggiungono perché pensano che sia troppo lavoro. Ma non lo e’. Ed è così facile per gli ospiti selezionare i pacchetti sul nostro sito web.”
Approfitta dei siti web di viaggio
Il tuo sito web non è l’unico che può aiutarti nel business del bed and breakfast. Allen suggerisce anche di utilizzare TripAdvisor a proprio vantaggio.
“Non vergognarti di usarlo”, dice. “Se qualcuno era felice con la loro visita, inviare loro bella email di follow-up e chiedere loro di scrivere una recensione. Così tante persone si affidano a TripAdvisor. Che genererà così tanto business.,
“La maggior parte delle strutture ricettive odiano TripAdvisor”, aggiunge Allen. “Ma non sta andando via, quindi potresti anche usarlo a tuo vantaggio.”
Allen non vede il sito di condivisione delle stanze Airbnb come una minaccia diretta-come albergatori di lusso, dice: “Stiamo vendendo un’esperienza, non solo un posto dove andare in crash.”Ma sta lavorando con la città per assicurarsi che quelle proprietà rispettino le leggi locali di alloggio. Tuttavia, dice che ne vale la pena per i proprietari di B&B per elencare le loro stanze su Airbnb.
“È un elenco gratuito e paghiamo Airbnb solo se una prenotazione viene prenotata attraverso il loro sito web”, afferma., “Consiglierei a qualsiasi B tradizionale & B di elencare la propria proprietà con Airbnb poiché non sai mai come un ospite ti troverà.”
Associazioni professionali
Sia Miller che Allen dicono che un’organizzazione in particolare si è rivelata molto preziosa per la loro crescita e istruzione come proprietari di bed and breakfast. Tale organizzazione è l’Associazione Professionale di Innkeepers International, o PAII.
PAII e organizzazioni simili offrono fiere, workshop, eventi del settore, forum online, statistiche e altro ancora.,
Le fiere o conferenze sono particolarmente preziosi, dice Allen.
“Sono lunghi diversi giorni, tenuti in offseason”, dice Allen. “E ci sono tutti i tipi di venditori lì photographers fotografi, nel caso in cui hai bisogno di qualcuno che possa scattare foto di cibo o delle tue stanze degli ospiti. Ci sono fornitori di progettazione di siti web lì. Fornitori di biancheria, asciugamani, lenzuola, fornitori di cibo, accappatoi, prodotti per la pulizia, fornitori per tutto questo. Hanno anche sitters inn ci-professionisti che si possono assumere per venire a gestire il vostro inn, nel caso in cui si desidera ottenere via per un po’.”