l’Acquisto di una casa è il più costoso acquisto la maggior parte di noi potrà mai fare, così, naturalmente, tutto ciò che può ridurre il costo di un mutuo è la pena di guardare.,
Oltre a negoziare un buon prezzo e lo shopping per i migliori tassi ipotecari, alcuni acquirenti di case savvy acquistare punti ipotecari, chiamati anche “punti di sconto,” per abbassare la quantità di interesse che pagano.
Cosa sono i punti ipotecari?
Punti ipotecari sono tasse un acquirente paga un creditore ipotecario per tagliare il tasso di interesse sul prestito. Questo è talvolta chiamato ” comprare giù il tasso.”Ogni punto il mutuatario acquista i costi 1 per cento dell’importo del mutuo. Quindi, un punto su un mutuo di $300.000 costerebbe $3.000.,
Vedi di più
Ogni punto tipicamente abbassa il tasso dello 0,25 per cento, quindi un punto abbasserebbe un tasso ipotecario del 4 per cento al 3,75 per cento per la vita del prestito.
Gli acquirenti di case possono acquistare più di un punto, e anche frazioni di un punto. Un mezzo punto su un mutuo $300.000, per esempio, costerebbe $1.500 e abbassare il tasso ipotecario di circa 0,125 per cento.
Quanto ogni punto abbassa il tasso varia tra i creditori., Il potere di riduzione dei tassi dei punti ipotecari dipende anche dal tipo di mutuo ipotecario e dal contesto generale dei tassi di interesse.
I punti vengono pagati alla chiusura e sono elencati nel documento di stima del prestito, che i mutuatari ricevono dopo aver richiesto un mutuo, e nella divulgazione di chiusura, che i mutuatari ricevono prima della chiusura del prestito.
Esempio di come i punti ipotecari possono tagliare i costi di interesse
Se si può permettere di acquistare punti di sconto sulla parte superiore dei costi di acconto e di chiusura, si abbasserà le rate mensili del mutuo e potrebbe risparmiare gobs di denaro.,
La chiave è stare in casa abbastanza a lungo per recuperare gli interessi prepagati. Se un acquirente vende la casa dopo solo pochi anni, rifinanzia il mutuo o paga fuori, l’acquisto di punti di sconto potrebbe essere un denaro-perdente.
Vedi di più
Ecco un esempio di come i punti sconto possono ridurre i costi su un mutuo a tasso fisso di 30 anni per un importo di $200.000.
In questo esempio, il mutuatario ha acquistato due punti di sconto, ciascuno dei quali costa l ‘ 1% del capitale del prestito o $2.000., Con l’acquisto di due punti per up 4.000 in anticipo, il tasso di interesse del mutuatario si è ridotto al 3,5 per cento, abbassando il loro pagamento mensile di $56, e salvandoli interest 20.680 in interessi per tutta la durata del prestito.
Per calcolare il “punto di pareggio” a cui questo mutuatario recuperare quanto speso in prepagate interesse, dividere il costo del mutuo punti per l’importo l’aliquota ridotta consente di risparmiare ogni mese:
di 4000$ / $56 = 71 mesi
Questo dimostra che il mutuatario avrebbe dovuto rimanere in casa 71 mesi, o quasi sei anni, per recuperare il costo di sconto punti.,
“Il costo aggiunto dei punti ipotecari per abbassare il tasso di interesse ha senso se si prevede di mantenere la casa per un lungo periodo di tempo”, afferma Jackie Boies, senior director of housing and bankruptcy services for Money Management International, un’organizzazione no-profit di consulenza sul debito con sede a Sugar Land, in Texas. “In caso contrario, la probabilità di recuperare questo costo è sottile.”
È possibile utilizzare il calcolatore di punti ipotecari di Bankrate e il calcolatore di ammortamento per capire se l’acquisto di punti ipotecari ti farà risparmiare denaro.
Quali sono i punti di origine ipotecaria?,
Esiste un altro tipo di punti ipotecari chiamati punti “originazione”. Punti di origine sono tasse pagate ai creditori di origine, rivedere ed elaborare il prestito. Punti di origine in genere costano l ‘ 1 per cento del mutuo totale. Quindi, se un creditore addebita 1,5 punti di origine su un mutuo di mortgage 250.000, il mutuatario deve pagare 4 4.125.
A volte, i punti di origine possono essere negoziati. Acquirenti di case che hanno messo 20 per cento verso il basso e hanno forte credito hanno il potere più negoziale, dice Boies.,
“Un punteggio di credito formidabile e reddito eccellente vi metterà nella posizione migliore,” Boies dice, notando che i creditori possono ridurre i punti di origination per invogliare i mutuatari più qualificati.
Punti ipotecari e prestiti ARM
Punti ipotecari su un mutuo a tasso variabile (ARM) funzionano come punti per un mutuo a tasso fisso, ma la maggior parte dei BRACCI si regola a cinque anni o sette anni, quindi è ancora più importante conoscere il punto di pareggio prima di acquistare punti di sconto.,
“Fattore nella probabilità che finirai per rifinanziare quel tasso variabile perché potresti non avere il prestito abbastanza a lungo da beneficiare del tasso più basso garantito pagando punti”, afferma Greg McBride, CFA, Chief Financial analyst di Bankrate.
I punti ipotecari sono deducibili dalle tasse?
Punti di sconto ipotecario, che sono interessi prepagati, sono deducibili dalle tasse su un massimo di $750.000 del debito ipotecario. I contribuenti che rivendicano una detrazione per interessi ipotecari e punti di sconto devono elencare la detrazione nello schema A del modulo 1040.,
” Che in genere non è un problema per gli acquirenti di case, come interesse sul mutuo spesso è sufficiente per rendere più vantaggioso per dettagliare le deduzioni piuttosto che prendere la deduzione standard, ” dice Boies.
Tuttavia, a meno che tu non possa soddisfare una serie di requisiti IRS, non puoi prendere una detrazione per tutti i punti che hai pagato nello stesso anno fiscale. Ogni anno, è possibile detrarre solo l’importo degli interessi che si applica come interessi ipotecari per quell’anno. I punti vengono detratti per tutta la durata del prestito, piuttosto che tutti in un anno.,
I punti di origine, d’altra parte, non sono deducibili dalle tasse.
“I punti che non sono interessi ma sono spese per servizi come la preparazione del mutuo, la tassa di valutazione o le spese notarili non possono essere detratti”, dice Boies.
Consultare un professionista fiscale se non siete sicuri di ciò che le spese di acquisto di casa sono deducibili dalle tasse.
Linea di fondo
L’acquisto di punti ipotecari può essere un grande risparmio di denaro se lo si può permettere e si prevede di rimanere in casa abbastanza a lungo per raccogliere i risparmi di interesse.,
Per molti proprietari di abitazione, tuttavia, pagare per i punti di sconto in cima agli altri costi di acquisto di una casa è troppo grande di un tratto finanziario. Inoltre, l’acquisto di punti non è sempre la strategia migliore per ridurre i costi di interesse.
“Potrebbe avere senso finanziario applicare questi fondi a un acconto più grande”, afferma Boies.
Un acconto più grande può ottenere un tasso di interesse migliore perché abbassa il rapporto prestito-valore, o LTV, che è la dimensione del mutuo rispetto al valore della casa.,
nel complesso, acquirenti dovrebbero prendere in considerazione tutti i fattori che potrebbero determinare per quanto tempo hanno intenzione di rimanere in casa, come la dimensione e la posizione della casa e la loro situazione di lavoro, poi capire quanto tempo ci vorrebbe loro di rompere anche prima di acquistare mutuo punti.
per Saperne di più:
- Confronto gli attuali tassi di mutuo
- Come ottenere il miglior tasso ipotecario
- Come negoziare mutuo i costi di chiusura
leggi di Più