I percorsi che Nashville e Memphis hanno intrapreso verso la rivitalizzazione del centro sono diversi quanto il flusso calmo del fiume Cumberland e la corrente volontaria del Big Muddy. ” Il modo in cui Memphis si muove è atomistico, individualistail modo cowboy, il modo di frontiera, ” drawls Memphis sviluppatore Henry Turley. “Al contrario di Nashville, che si muove metodicamente, pensieroso, secondo un piano, e con un certo consenso.”
Turley, come molti Memphians, ammira che gran parte del recente sviluppo del centro di Nashville è stato guidato dal governo della Metropolitana., Church Street Centre, la downtown arena, l’edificio Batman, la Cumberland Tower, l’edificio Magnatek, la downtown librarytutti sono stati spronati dalla Metropolitan Development and Housing Agency (MDHA) o dal sindaco Phil Bredesen. Allo stesso tempo, alcuni critici sostengono che Metro non è riuscito a lavorare a maglia queste grandi scatole nel tessuto di uno stile di vita urbano.
“Non abbiamo mai avuto alcuna forza qui nel design urbano”, riconosce un insider di Metro. “Né MDHA né la Commissione di pianificazione lo hanno mai incoraggiato o educato il pubblico a riguardo., E gli sviluppatori privati non sono entrati nel vuoto.”
A Memphis, tuttavia, i privati cittadini hanno fatto un passo nel vuoto. Armati con l’istinto di giocatori d’azzardo riverboat e un senso di scopo civico, stanno facendo progettazione urbana. Lo stanno facendo restaurando strutture storiche e costruendone di nuove utilizzando i mattoni vecchio stile dei luoghi urbani. Lo stanno facendo con 4.000 unità residenziali del centro (Nashville ha 1.000)., Lo stanno facendo con un nuovo campo da baseball di lega minore adiacente al Peabody Hotel, al centro di un nuovo quartiere che includerà una nuova scuola elementare. Lo hanno fatto in risposta al nadir civico dell’assassinio del Re, e lo hanno fatto con un governo locale che è stato, secondo Turley, “solo ragionevolmente favorevole. Memphis non ha leader civici, non abbiamo un Bredesen o un Fulton”, dice. “Abbiamo imprenditori.”
Turley è certamente uno di quegli imprenditori, forse il più influente per quanto riguarda il centro di Memphis., Dice di essersi reso conto negli 1970 che ” nessun centro poteva mantenere la sua validità come CBD (central business district), che era davvero torri per uffici circondate da parcheggi. I parchi per uffici supereranno la concorrenza a causa della loro vicinanza alle case delle persone e dei minori costi di sviluppo. Sembrava che downtown sarebbe stato perso per noi a meno che non abbiamo creato una vera esperienza urbana, un luogo dove le persone potevano fare un po ‘ di tuttovivere, lavorare, bere, mangiare. Per fare quel tipo di posto, avevamo bisogno di fare più alloggi in centro.,”
Turley iniziò con il Santuario, un edificio del 1923 che un tempo ospitava il Tempio del Santuario. A differenza di Nashville, il mercato degli uffici a Memphis nei primi anni ‘ 80 era così povero che gli sviluppatori come Turley potevano permettersi di acquistare proprietà in centro per le conversioni residenziali. Inoltre, a differenza di Nashville, il codice di zonizzazione non proibiva le abitazioni del centro. ” Il Santuario aveva ciò di cui hai bisogno per il successo in un centro: splendide viste e un’architettura unica”, afferma l’architetto di Memphis Frank Ricks. “Ha dimostrato che il mercato degli affitti in centro avrebbe funzionato.,”
Peccato che lo sviluppatore di Nashville Tony Giarratana non si sia reso conto che l’architettura unica faceva parte dell’equazione della vita urbana prima di abbattere l’edificio Art Deco Sudekum e sostituirlo con gli appartamenti Cumberland. E peccato che MDHA non abbia riconosciuto la stessa cosa prima di sborsare un sussidio di million 6 milioni per il suo edificio, che sembra appartenere più alla Germania dell’Est che a Music City.
Turley passò poi a un altro progetto del centro, la River Bluff co-op., Poi fu loft apartments at Paper Works, un magazzino del 1913 nel derelitto South Main district, che acquistò per 83 centesimi al piede quadrato. “Ricordo di essermi masturbato a letto una notte, gridando ad alta voce,’ Ho costruito lo 4 milioni di loft, e non ho mai visto prima un loft'”, ricorda Turley. “Non ero mai stato a New York.”
Per essere certi, lo sviluppo del centro di Memphis non si basava esclusivamente sull’iniziativa privata. Gli incentivi fiscali e le obbligazioni delle entrate hanno reso il finanziamento dei progetti del centro più attraente., La Commissione Centro Città (CCC), che è stata fondata nel 1977, amministrato questi programmi e ha fornito altra assistenza per gli sviluppatori del centro.
Il CCC ha recentemente commissionato downtown design guidelines a Philip Walker, con l’ufficio di Nashville dello Looney Ricks Kiss Architects con sede a Memphis. Un design review board utilizza queste linee guida per consigliare gli sviluppatori su come gli edifici dovrebbero apparire in ogni distretto al fine di renderli contribuire al tessuto urbano., MDHA ha anche un processo di revisione del design, ma manca di linee guida dettagliate di Memphis per valutare i valori di progettazione urbana dei singoli progetti.
Mentre Turley stava riabilitando il Santuario, altri sviluppatori stavano facendo progressi anche nel centro di Memphis. L’uomo d’affari di Memphis Jack Belz stava salvando il Peabody Hotel dalla demolizione. Belz ha acquistato lo storico hotel nel 1975 per $75.000, poi ha trascorso sei annie funds 24 milioni in fondi federali e privatiripristinando la fantasia spagnola al suo status di Alhambra del Delta del Mississippi.,
“Questo è stato il catalizzatore per downtown, perché tutti avevano un piccolo pezzo del Peabody Hotel nei loro cuori”, dice Turley.
Belz ha anche acquistato otto blocchi adiacenti per Peabody Place, un complesso ad uso misto che, con l’hotel, è il più grande progetto di ristrutturazione storica negli Stati Uniti. Il complesso dispone di appartamenti, uffici e spazi commercialitra cui il primo negozio di alimentari del centro della cittànel Gayoso Hotel di fine secolo, il Majestic Theatre del 1915, l’ex negozio di mobili Haverty e il grande magazzino Goldsmith del 1901., Attualmente in costruzione è Peabody Luogo Vendita al dettaglio e centro di intrattenimento. Comprenderà un megaplex a 23 schermi e un teatro IMAX.
Con Harbor Town, un altro sviluppo del centro, Belz e Turley hanno unito le forze e si sono trasferiti in quello che è noto nei circoli di pianificazione come “New Urbanism.”In 1988 hanno acquistato 300 acri su Mud Island, che si trova tra i fiumi Wolf e Mississippi, dall’impero crollato che apparteneva ai fratelli Butcher a Knoxville., I macellai avevano voluto mettere un’interstatale al centro dell’isola e fonderla con l’Arkansas Bridge13 corsie di spaghetti di cemento. Turley pensava che fosse un terribile spreco di spazio civico e formò “Citizens Against the Expressway” per combatterlo. Anche se non avrebbe mai pensato di finire con la proprietà, l’ha comprata quando i Macellai hanno ceduto. Belz e Turley commissionato un master plan per un quartiere tradizionale-lotti stretti, marciapiedi e vicoli, piazze pubbliche e passeggiate sul fiume., Hanno assunto Looney Ricks Kiss Architects per tradurre il piano in case in stile specifico della regione, appartamenti e condomini-il tipo con portici anteriori, grandi finestre e ampie grondaie.
Come centro residenziale aumentato, il primo nuovo edificio per uffici nel centro di Memphis in più di un decennio è stato per AutoZone, il Wal-Mart di parti di automobili. Nel 1996, il fondatore J. R. “Pitt” Hyde scambiò il suo sito di midtown con la città in cambio di terreni adiacenti a Peabody Place e costruì una nuova sede aziendale, anch’essa progettata da Looney Ricks Kiss., L’imponente edificio bianco, con la sua parete curva di vetro rivolta verso il Mississippi, aggiunge una voce moderna al tradizionale dialogo architettonico di Memphis.
Hyde ha anche usato la leva finanziaria della sua fondazione privata per insistere su un nuovo centro di arti dello spettacolo come parte dell’espansione del downtown convention center. L’aggiunta è un design contemporaneo sensibile dall’architetto Louis Pounders, e animerà il grande bunker di cemento del centro congressi con una hall vetrosa e passeggiata che forniscono un portico anteriore al Mississippi., ” Uno dei nostri obiettivi principali era legato al fiume”, dice Pounders. “Il vecchio edificio lo ignorò.”
L’imprenditorialità di Memphis non è stata limitata agli edifici. Erano i privati cittadini Greg Hnedak e Dan Oppenheimer che hanno avuto l’idea di eseguire una linea di tram lungo Main Street utilizzando auto storiche provenienti da tutto il mondo e che hanno spinto l’idea attraverso l’autorità di transito. ” Avevano scoperto che c’erano alcuni fondi federali disponibili per un progetto come questo, e volevano il mio aiuto”, dice Turley., “Ho detto loro che avevano la passione di farlo da soli, li indicò verso il Municipio, e lo hanno fatto. Non avete permesso a un architetto e a un venditore di vetrate di sistemare il vostro sistema di trasporto in centro, ma l’abbiamo fatto.”
Altri nomi sulla lista di imprenditori eminenti di Turley includono Dean e Kristi Jernigan, la forza dietro il nuovo ballpark. I Jernigan comprarono i Memphis Redbirds e trasformarono la squadra in un’organizzazione no-profit che l’anno scorso diede $250.000 alle scuole pubbliche per attività legate al baseball., Quest’anno inizia la costruzione di uno stadio da 12.000 posti per la squadra su un sito diagonalmente di fronte al Peabody Hotel. Il design è modellato sui Camden Yards di Baltimora e diventerà il centro di un quartiere ad uso misto, con edifici adiacenti riutilizzati e nuovi costruiti per creare un quartiere urbano. Il complesso comprenderà 385 appartamenti, oltre a uffici, negozi, parcheggi e un museo nazionale di baseball della lega minore.
Quello che Turley chiama “un raro esempio di leadership da parte di un funzionario eletto” è la nuova scuola elementare nelle opere adiacenti al campo da baseball., Circa otto anni fa, Turley dice, ha lanciato il consiglio scolastico sulla necessità di una nuova scuola in centro. “Ho detto loro che non potevano fare questa scuola eccellente in nessuno dei loro quartieri costituenti, perché avrebbe fatto incazzare gli altri elettori. Ho chiesto loro di farlo in centro, perché è un terreno comune, il quartiere di tutti.”Il consiglio non ha acquistato fino a quando il sindaco di Memphis WW Herenton ha detto loro che avrebbe emesso bonds 100 milioni in nuovi titoli scolastici, ma ha stabilito che una di quelle nuove scuole doveva essere in centro., ” Il consiglio non voleva fare la scuola del centro, ma dovevano per ottenere i soldi”, dice Turley.
L’ultima impresa di Belz/Turley/Looney Ricks Kiss Architects è la riabilitazione di un intero quartiere immediatamente a nord del centro. La Memphis Housing Authority ha recentemente assegnato al team i diritti di sviluppo per convertire due progetti di edilizia residenziale pubblica e il circostante quartiere di Greenlaw/Manassas in una comunità a reddito misto. Il team prevede di lavorare in collaborazione con il vicino Ospedale pediatrico di St. Jude, che fornirà posti di lavoro ai lavoratori che si trasferiscono nel nuovo quartiere.,
Quando la città fu costruita nel 1819, John Overton e Andrew Jackson erano seduti stretti sui loro 5.000 acri sul più meridionale dei Chickasaw Bluffs per 25 anni, in attesa che l’insediamento si diffondesse e i valori immobiliari aumentassero. Jackson si ritirò nei primi anni 1820, decidendo che la speculazione terriera sulla frontiera occidentale sarebbe stata una responsabilità durante una campagna presidenziale. Ma wheeler-concessionari come Jackson e Turley sono sempre stati una parte della realizzazione e rifacimento Memphis.
Il modo di Memphis non è il modo di Nashville, e va bene., L’Atene del Sud non è mai stata una città del sud profondo con un passato turbolento. Possiamo essere orgogliosi che quando stavamo desegregando non violentemente i banchi del pranzo, Memphis stava ospitando il martirio del movimento per i diritti civili. E non importa se un sindaco inizia con un’arena o un imprenditore inizia con l’edilizia abitativa, purché il risultato sia veramente urbano.,
Ma a volte, quando ascolto Henry Turley wax eloquent, o il blues ancora più eloquente, o sto mangiando grane e uova a tarda notte nella sala giochi di Memphis, tra le gallerie chiuse e negozi di antiquariato e winos sonnolenti lungo South Main, desidero un po’ di Memphis a Nashville. Allora vorrei che Nashville avesse un grande fiume che sarebbe andato tutto argento al tramonto.
E vorrei che Nashville avesse salvato abbastanza vecchi edifici in centro per definire il carattere di un quartiere., Più di tutto, vorrei che Nashville aveva i giocatori che avrebbero allentare i legami, rimboccarsi le maniche, e sparare craps sul centro. La posta in gioco è alta; il jackpot è urbanity.