jest to część 9 naszego przewodnika Wynajmującego do sprawdzania najemców. Jeśli wylądowałeś tutaj bezpośrednio, nie martw się — obejmujemy 5 znaków ostrzegawczych usług sprawdzania najemców poniżej.
są setki usług pozycjonowania
można czuć się oszałamiająco próbując dowiedzieć się, jaka usługa jest odpowiednia.
dlatego mamy zamiar zidentyfikować 5 typowych problemów, które powinny być świadome podczas weryfikacji usługi kontroli najemcy.,
rozbijając 5 najczęstszych problemów, ważne jest, aby zrozumieć, że jeśli istnieje jedna uniwersalna prawda, jest to: istnieją różne uderzenia dla różnych ludzi.
innymi słowy, nie ma jednego idealnego rozwiązania, a opinie różnią się znacznie w zależności od właściciela.
poniżej znajduje się lista 5 problemów, które rozwiążemy w tym poście.,
spis treści dotyczący problemów z usługami sprawdzania najemców
- natychmiastowe dane zawierają natychmiastowe błędy
- problemy z zgodnością
- zaangażowanie najemcy
- problemy z eksmisją
- Outsourcing Obsługi Klienta
Ale… zanim zaczniemy, zajmijmy się tym prostym pytaniem.
czym jest usługa badania najemcy?
Tenant screening services to agencje raportujące konsumentów (agencje ratingowe), które dostarczają podstawowe dane na temat wnioskodawców najemców., Dane mogą obejmować upadłości, wyroki, zastawy, raporty kredytowe, status przestępcy seksualnego, historię karną, historię eksmisji i weryfikacje zatrudnienia. Raport, który dostarczają, pomaga dać właścicielowi jaśniejszy obraz wnioskodawcy najemcy przed podjęciem decyzji, kogo wybrać do ich wynajmu.
przejdźmy teraz do kwestii, które często nękają służby porządkowe lokatorów.
#1 badanie Princeton: natychmiastowe dane są dostarczane z natychmiastowymi błędami
w filmie wspominam to badanie Princeton, które ujawnia naszą nielogiczną naturę wyboru natychmiastowej satysfakcji nad podejmowaniem decyzji dźwiękowych.,
oto dwa pytania postawione w tym badaniu:
ludzie najczęściej wybierają opcję „A” w scenariuszu #1 I opcję „D” w scenariuszu #2.
wydaje się to nielogiczne, ponieważ jeśli poczekasz jeszcze jeden dzień (w obu scenariuszach), zostaniesz nagrodzony jeszcze jednym dolarem.
powodem, dla którego ludzie nie chcą czekać na dodatkowy dzień w scenariuszu #1, jest natychmiastowa gratyfikacja zaangażowana w proces podejmowania decyzji.,
profesor David Laibson z Uniwersytetu Harvarda mówi tak o tych odkryciach…
Nasz emocjonalny mózg chce maksymalnie wykorzystać kartę kredytową, zamówić deser i zapalić papierosa. Nasz logiczny mózg wie, że powinniśmy oszczędzać na emeryturę, pobiegać i rzucić palenie.
oto dlaczego jest to duży problem, jeśli chodzi o firmy sprawdzające najemców
większość usług sprawdzających najemców jest zbudowana, aby zmaksymalizować zyski. Oznacza to zaspokojenie emocjonalnego mózgu, który chce natychmiastowej satysfakcji.,
Ten model biznesowy działa, ponieważ ludzie nie mają ram odniesienia do tego, co wchodzi w raport sprawdzający najemców.
na przykład, gdybyś został zaproszony na kolację dziękczynną i przedstawiono te dwie opcje, którą byś wybrał?
większość ludzi byłaby skłonna poczekać na opcję B, ponieważ mają Ramy Odniesienia, jeśli chodzi o jakość kolacji telewizyjnych w porównaniu do domowych kolacji.,
jest inaczej, jeśli chodzi o wybór firmy sprawdzającej najemcę…
… wiele usług oferuje natychmiastowe sprawdzanie przeszłości, ponieważ właściciele nie mają ramki odniesienia do sprawdzania przeszłości. Wybierają usługę natychmiastową, ponieważ przemawia silnie do części mózgu, która chce maksymalnie wykorzystać karty kredytowe.
a Frame of Reference for Tenant Screening Services:
Instant background services are nothing more than software platforms that ping databases to copy/paste information into a report queries than you can say „TV dinner!,”
istnieją dwie główne wady natychmiastowego raportu w tle
- niektóre bazy danych nie pozwalają na natychmiastowe wyszukiwanie
- w każdej bazie danych są błędy i fałszywie dodatnie
Jeśli wybierzesz natychmiastowe rozwiązanie, Twój raport zostanie utworzony z mniejszą ilością danych.
Twój raport jest lustrzanym odbiciem tego, co znajduje się w bazie danych, z której pobiera. Jeśli ta baza danych zawiera błędy, pojawią się również w Twoim raporcie.
zasadniczo niektóre dane mówiące są pomijane, a inne fałszywe dane są uwzględniane, ponieważ nie ma zestawu oczu, które mogłyby podwójnie sprawdzić pracę.,
Jeśli jesteś w porządku z niektórych przeklinanie … ten film z John Oliver jest dość dokładne, jeśli chodzi o raporty kredytowe i błędy, które się z nimi dzieje.
o godz. 18:15
dzieje się tak, ponieważ bazy danych (z natury) mają błędy. Jeśli nikt nie sprawdza informacji na miejscu, błędy te idą na Raport kredytowy i / lub sprawdzenie przeszłości.,
ręcznie sporządzane raporty są jak kolacja dziękczynna
nie możemy mówić za każdą usługę, ale tutaj w RentPrep, poświęcamy około godziny w godzinach pracy, aby odwrócić raport.
tak jak kolacja dziękczynna będziesz musiał poczekać na lepszą jakość.
powodem jest ręczny dostęp do baz danych, ręczne kompilowanie raportów i sprawdzanie faktów pod kątem zgodności danych.
aspekt zgodności raportu podstawowego ma kluczowe znaczenie. Dlatego jest #2 na naszej liście.,
#2 zgodność i FCRA
istnieją przepisy określone w ustawie Fair Credit Reporting Act (FCRA), aby podkreślić prawa osoby, która ma sprawdzanie ich przeszłości. W przypadku kontroli najemcy FCRA chroni prawa wnioskodawcy najemcy. Powyższy link FCRA ma dwie główne sekcje, które chciałbym podkreślić.
FCRA – kwestionowanie nieścisłości:
powyższe zdjęcie stanowi, że wnioskodawca najemcy ma prawo zakwestionować to, co jego zdaniem jest nieścisłością w raporcie., Jest to problem złożony, jeśli chodzi o firmy, które zapewniają tylko natychmiastowe wyszukiwanie w tle. Dzieje się tak dlatego, że w oryginalnym raporcie tła będzie więcej nieścisłości. Problem ten dotyczy sytuacji, gdy wnioskodawca będzie miał problem ze znalezieniem kogoś, kto poprawi niedokładne informacje. Jeśli nie możesz skontaktować się z kimś przez telefon … tak samo jak Twój niedawno odrzucony kandydat do lokatora. To znaczy, że będą szczekać na twoim drzewie. Pro Wskazówka: Sprawdź dostępne usługi sprawdzania najemców i sprawdź, czy mają łatwo dostępny numer telefonu., Spróbuj zadzwonić i zobaczyć, co się stanie. Będzie to dobry wskaźnik tego, jak wygląda ich Obsługa klienta. Inne rzeczy, o których należy pamiętać, jeśli chodzi o FCRA i sprawdzanie kandydatów na najemców:
Ten podświetlony punkt (powyżej) znajduje się na drugiej stronie podsumowania FCRA. Jest to ważne, ponieważ znaczna większość usług kontroli najemców nie korzysta z certyfikowanych kontrolerów FCRA do uruchamiania raportu w tle. Jeśli chodzi o kontrolę najemców,” negatywna informacja ” wielokrotnie odnosi się do eksmisji., Zgodnie z prawem nie możesz użyć eksmisji sprzed ośmiu lat jako powodu, dla którego odmawiasz kandydatowi lokatora. Dlatego zatrudniamy i szkolimy Przesiewacze z certyfikatem FCRA, aby uwzględniali tylko dane podlegające raportowaniu w raporcie najemcy., Wielu właścicieli chce wiedzieć wszystko, co możliwe o ich wnioskodawcy, ale radzimy tych właścicieli, aby zachować zgodność z FCRA i oto dlaczego…
przedostatni punkt stwierdza, że agencja raportująca konsumentów (usługi badania najemców)… lub podmiot dostarczający informacji (właściciel) może zostać pozwany do sądu stanowego lub federalnego za naruszenie FCRA. Zgodność w ramach FCRA z badaniami przesiewowymi ma kluczowe znaczenie dla Służby badań przesiewowych i właściciela.,
Pro Tip: Jeśli szukasz „tenant screening services” w Google, spróbuj zmienić wyszukiwanie na coś w rodzaju „FCRA tenant screening services” – upewnij się, że usługi, które sprawdzasz, używają certyfikowanych przesiewaczy FCRA
#3 zaangażowanie najemców zależy od usługi Screening
ten temat jest doskonały przykład „różnych uderzeń dla różnych ludzi”, o którym wspomniałem na początku tego postu., To dlatego, że niektórzy właściciele nie mają nic przeciwko, jeśli najemca jest zaangażowany w proces przesiewania, podczas gdy inni unikają go całkowicie. Co oznacza „zaangażowanie najemcy”? Niektóre usługi (takie jak SmartMove, które również oferujemy) wymagają, aby wynajmujący podał adres e-mail wnioskodawcy najemcy. W tym momencie do wnioskodawcy wysyłana jest wiadomość e-mail z linkiem, który ma zostać wykorzystany w procesie przekazywania danych osobowych, weryfikacji tożsamości i zapłaty za raport., Oto zrzut ekranu przedstawiający, jak wygląda proces trzyetapowy na końcu wnioskodawcy dzierżawcy:
jest to dodatkowa przeszkoda, która nie jest częścią procesu sprawdzania dzierżawcy z usługą „zerowego zaangażowania najemcy”. W RentPrep mamy cztery różne pakiety przesiewowe, a trzy to zerowe zaangażowanie najemców (Basic, Pro i Platinum), a czwarty wymaga zaangażowania najemców (SmartMove). Z naszych danych wynika, że około 70% żądanych raportów SmartMove jest rzeczywiście ukończonych., Oznacza to, że 30% wnioskodawców nie podejmuje niezbędnych kroków w celu wypełnienia podstawowego raportu. Istnieje wiele powodów, takich jak foldery spamowe, lenistwo aplikantów, a może nie mają łatwego dostępu do komputera z Internetem. Niektórzy właściciele nie lubią spowalniać procesu poprzez angażowanie najemcy. Pobierają opłatę za aplikację, a następnie samodzielnie uruchamiają raporty bez udziału najemcy. Inni właściciele widzą 30% jako znak. Nie mają nic przeciwko zaangażowaniu najemcy, ponieważ jeśli nie mogą ukończyć sprawdzenia przeszłości, mogą nie być dobrym najemcą., To zależy od Twoich preferencji. Dlatego dodaliśmy produkt SmartMove do naszych dostępnych pakietów.
#4 problemy z danymi eksmisji
dane eksmisji to najbardziej wymowne dane w każdym sprawdzaniu przeszłości najemcy. Powodem jest to, że pierwsza eksmisja jest najstraszniejsza dla najemcy. Druga eksmisja jest jak chodzenie po nawiedzonym domu po raz drugi. To o wiele mniej przerażające przechodzenie przez drugą eksmisję, ponieważ strach przed nieznanym został usunięty. Wystarczy spojrzeć na te dane z TransUnion na wcześniej eksmitowanych lokatorów.,
szanse, że wcześniej eksmitowany najemca przejdzie kolejną eksmisję, są prawie trzy razy wyższe niż szanse najemcy, który wcześniej nie został eksmitowany. Jest kilka problemów, które widzę w niektórych usługach sprawdzania lokatorów, jeśli chodzi o dane eksmisji. Nazwijmy je czerwoną flagą…
pierwsza czerwona flaga jest łatwa do zauważenia. Niektóre usługi kontroli najemców nie zawierają danych eksmisji w swoich podstawowych pakietach. Uważamy, że najważniejsze dane powinny być zawarte w najbardziej podstawowym poziomie raportu., Każda firma sprawdzająca najemcę, nie uwzględniająca danych eksmisji w żadnym z raportów, nie ma najlepszego interesu wynajmującego.
nie chcę wymieniać nazwisk, więc dzielę się wąskim zrzutem ekranu, który znalazłem na stronie cennik usług skanowania najemców.
Ta konkretna usługa oferuje cztery pakiety. Pierwszy pokazuje czerwone x i nie zawiera danych o eksmisji w najniższym pakiecie (pierwsza czerwona flaga). Dwa pakiety średniego poziomu wykonują wyszukiwanie w całym stanie, a forth oferuje wyszukiwanie w całym kraju., Istnieje wiele usług sprawdzania najemców tam i zobaczysz niektóre oferty upsell dla ogólnopolskich wyszukiwań. Jest to nasza druga czerwona flaga z dwóch prostych powodów: #1-ludzie są bardziej przemijający niż kiedykolwiek nie jest rzadkością, aby uzyskać wnioskodawcę, który mieszkał poza twoim stanem. Chcesz się upewnić, że widzisz, czy mają kartotekę kryminalną lub eksmisję w innym stanie. #2-koszt nie jest znaczny firma zajmująca się kontrolą najemców ma koszty związane z dostępem do różnych baz danych, których używają do kompilowania raportów., Koszt między przeszukaniem eksmisji w całym państwie a przeszukaniem eksmisji w kraju jest grosze więcej. Jednak niektóre służby przesiewowe wykorzystują to jako okazję do zarobienia większych pieniędzy. Jeśli widzisz, że pakiety sprawdzające najemców są podzielone na ogólnokrajowe i ogólnokrajowe wyszukiwania, kwestionowałbym integralność tej usługi, chyba że różnica między pakietami jest tylko dodanym dolarem. Wiele razy widzę, że będą pobierać $10 więcej, aby dodać wyszukiwania ogólnokrajowe, co jest znacznikiem 50-100x w zależności od Wyszukiwania.,
pierwsze dwie czerwone flagi (moim zdaniem) dotyczą integralności serwisu. Jeśli nie widzisz historii eksmisji lub widzisz, że jest ona podzielona przez cały stan/kraj, najprawdopodobniej masz do czynienia z usługą, która stara się zmaksymalizować zyski z sprzedaży lub nawet nie rozumie, jak ważne są dane eksmisji. Tak czy siak … kiepski wygląd. Nasza trzecia czerwona flaga zajmuje się bardziej możliwościami usługi. Ryzykując, że zabrzmi to zbędnie, nasza trzecia czerwona flaga powraca do natychmiastowych i ręcznie opracowywanych raportów tła., Jak wspomniano wcześniej, niektóre bazy danych nie pozwalają na ” natychmiastową ekstrakcję danych.”Innymi słowy, nie będą one łączyć się z natychmiastowymi usługami w tle i wymagają od osoby analizy danych. Natychmiastowe bazy eksmisji pokaże wyroki eksmisji, gdy sąd po stronie właściciela w sprawie eksmisji. Nie pokażą ci dokumentów eksmisji. Wniosek o eksmisję jest inny, ponieważ niektórzy lokatorzy będą mieli 13 wniosków o eksmisję i zero wyroków eksmisyjnych. Dzieje się tak wiele razy, gdy najemca mieszka w nieruchomości zarządzanej przez profesjonalną firmę zarządzającą nieruchomościami., Co znaleźliśmy jest wiele zarządców nieruchomości będzie miał politykę w miejscu, aby rozpocząć proces eksmisji, gdy czynsz jest _ _ Dni zaległych. Najemca dostaje to powiadomienie i kończy się płaceniem czynszu, w tym wszelkich opóźnionych opłat. Technicznie rzecz biorąc, istnieje wniosek o eksmisję w sądach, które zostały wycofane, gdy najemca płaci zaległy czynsz. W RentPrep uważamy, że te dane są cenne, ponieważ dają jaśniejszy obraz kandydata na najemcę. Jeśli mają 13 wniosków o eksmisję, ale nie wyroki eksmisja może być patrząc na wnioskodawcę, który zawsze płaci późno na czynsz.,
Natychmiastowe wyszukiwanie w tle nie przejdzie do tego poziomu szczegółowości, ponieważ wymaga od osoby ręcznego kompilowania tych danych.
Pro Wskazówka: inne zalety ręcznie kompilowanych raportów obejmują problemy z dopasowywaniem nazw. Czasami usługi błyskawiczne będą miały problemy z popularnymi nazwami, takimi jak „Stephen White”, które jest moim imieniem. Inne problemy z usługami błyskawicznymi obejmują błąd użytkownika. Jeśli wprowadzisz SSN źle o jedną cyfrę, może to zresetować cały proces, a nawet obciążyć Cię za pusty raport., Nasi Przesiewacze szukają tego i zadzwonią do ciebie, aby uzyskać poprawne informacje przed uruchomieniem raportu.
#5 Obsługa klienta może być wątpliwa
Kiedy zaczynaliśmy w tej branży 10 lat temu, było bardzo niewiele usług sprawdzania najemców. Teraz są setki, ponieważ deweloper może zbudować elegancką witrynę i podłączyć się do innej usługi za pomocą interfejsu API sprawdzania dzierżawców. Nie ma w tym nic złego. W rzeczywistości oferujemy interfejs API dla najemców za pośrednictwem RentPrep. Problem występuje, gdy deweloper nie uwzględnia obsługi klienta., Poza tym, że nie możesz uzyskać odpowiedzi na swoje osobiste pytania, stwarzasz również potencjalny problem z odrzuconym kandydatem. Zgodnie z przepisami ustawy Fair Credit Reporting Act, wnioskodawca najemca ma prawo zobaczyć kopię ich raportu tła. Twoim obowiązkiem jest dostarczenie tego raportu. Nie udostępniaj swojej kopii raportu odmownemu wnioskodawcy, ponieważ może to otworzyć Cię na odpowiedzialność. Wyobraź sobie ten scenariusz … właśnie odmówiłeś potencjalnemu najemcy z powodu informacji znalezionych w ich raporcie., Ta osoba desperacko szuka mieszkania i domaga się kopii raportu. Oprócz znalezienia odpowiedniego najemcy, teraz musisz pomóc komuś, komu odmówiłeś, uzyskać kopię raportu. W tym miejscu przydaje się świetna obsługa klienta. Jeśli korzystasz z usługi takiej jak RentPrep, po prostu podaj im nasz numer telefonu, a my zajmiemy się wściekłym wnioskodawcą. Jesteśmy otwarci 7 dni w tygodniu i osiągalne przez telefon, e-mail i czat na żywo. Jeśli jednak korzystasz z innej usługi, która korzysta z systemu zgłoszeń Pomocy technicznej, nie otrzymujesz natychmiastowej odpowiedzi., Wiele z tych usług zajmie dzień, aby odpowiedzieć i nie są otwarte w weekendy. Teraz niedawno odrzucony najemca staje się niecierpliwy, ponieważ mają dzień, zanim ten problem zostanie rozwiązany. Teraz twój wnioskodawca decyduje się na Google ” skarga o dyskryminację właściciela.”To daje wynik wyszukiwania, który wygląda tak:
w tym momencie wnioskodawca jest jednym kliknięciem od złożenia formalnej skargi przeciwko tobie za dyskryminację. Jeśli nie klikną bezpośredniego łącza witryny podświetlonego strzałką, są trzy kliknięcia., Zgodnie z nowymi wytycznymi, właściciel może zostać obciążony karą cywilną w wysokości $19,787 za jego pierwsze naruszenie Fair Housing Act. Codziennie odpowiadamy na telefony od odrzuconych kandydatów, którzy chcą zobaczyć kopię ich raportu. Coraz częściej w ich raporcie pojawiają się negatywne informacje, których nie byli świadomi. Jeśli chodzi o usługę sprawdzania najemców, chcesz, aby twój raport zajmował trochę czasu, ale wsparcie było błyskawiczne. Ta zasada może uchronić Cię przed bólem serca., Jeśli nie wiesz, jaka usługa jest dla Ciebie najlepsza … proponuję przeczytać nasz post z recenzjami, który dzieli 11 usług i dzieli je na cztery różne kategorie.
rozstanie myśli…
to naprawdę zależy od Twoich preferencji. Jak widać z tego postu, jesteśmy wielkimi zwolennikami ręcznego kompilowania raportów z badań przesiewowych. Jednak niektórzy właściciele wolą zobaczyć pełny raport kredytowy i mieć najemca być w stanie zapłacić za to bezpośrednio. Dlatego dostarczamy produkt SmartMove jako jeden z naszych czterech pakietów przesiewowych dla najemców., Jest to związane z naszym wiodącym w branży poziomem wsparcia. Jeśli nadal masz pytania, jest kilka rzeczy, które możesz zrobić. Nasza strona Pakiety zawiera pomocne narzędzie, w którym możesz najechać myszką (lub kliknąć na telefon komórkowy), aby zobaczyć wyjaśnienie, jakie dokładnie są różne aspekty raportu przesiewowego.
Jeśli jest to w godzinach pracy (jesteśmy otwarci ponad 55 godzin w tygodniu) możesz zadzwonić, aby porozmawiać z jednym z naszych certyfikowanych przesiewaczy FCRA pod numerem 1 (888) 877-8501 Możesz również porozmawiać na żywo z jednym z naszych przesiewaczy w godzinach pracy., Jesteśmy tutaj, aby pomóc ci w całym procesie znalezienia idealnego najemcy. Po prostu zapytaj, jeśli masz jakiekolwiek pytania.