prędzej czy później w podróży do sprzedaży domu usłyszysz termin „kontyngent.”Istnieją warunkowe oferty, warunkowe oferty, nieprzewidziane sprzedaż domu, nieprzewidziane wyceny, nieprzewidziane finansowanie i tak dalej. Więc co tak naprawdę oznacza „kontyngent”?,
w Nieruchomościach, „warunkowe” jest stan wskazujący, że sprzedający przyjął ofertę kupującego, który obejmuje nieprzewidziane, lub w Warunkach laika, szczególne wymagania, które muszą być spełnione, aby sprzedaż do zamknięcia. Jeśli kupujący nie jest w stanie sprostać ewentualnym Warunkom, może wycofać się z umowy z ich zadatkiem w ręku. Ponieważ ten scenariusz będzie bumerang sprzedaż domu z powrotem do punktu wyjścia, można bezpiecznie powiedzieć, że słowo „kontyngent” nie jest twoim przyjacielem.
” musisz zrozumieć, że aż do ostatniego dnia, zanim zamkniemy twój dom, kupujący może anulować., I najprawdopodobniej, sposób w jaki większość naszych kontraktów odczytuje, mogą odzyskać depozyt . . . Więc to tylko dodatkowe ryzyko, które nie jest tego warte, chyba że cena naprawdę ma sens, ” mówi top agent nieruchomości Liz Donnelly, który zamyka 17% więcej sprzedaży niż przeciętny agent w Ventura, CA.
poinformujemy Cię o ewentualnościach i pomożemy Ci wybrać najlepszy kierunek działania, Gdy otrzymasz warunkową ofertę na swój dom.,
jakie są najczęstsze sytuacje awaryjne?
według najnowszego sondażu National Association of Realtors' (NAR) Confidence Index, w maju 2020 r. 76% ofert znalazło się w ofercie. Oto cztery najczęstsze nieprzewidziane sytuacje w umowach dotyczących nieruchomości:
nieprzewidziane nieprzewidziane sytuacje
kupujący często chcą, aby inspekcja domu chroniła ich interesy — chcą podnieść maskę samochodu, że tak powiem, zanim zobowiążą się do zakupu., Kupujący mogą również wykorzystać raport z kontroli domu jako dźwignię, aby wynegocjować lepszą ofertę, prosząc o ukończenie napraw lub zaoferowanie kredytów naprawczych. Jeśli odmówisz i nie dojdziesz do Porozumienia, mogą odejść.
wycena nieruchomości
standardem dla kredytodawców jest wymaganie wyceny domu, aby upewnić się, że nie pożyczają więcej niż uczciwa wartość rynkowa nieruchomości. W przypadku wyceny, twój dom musi wycenić na równą lub wyższą wartość niż oferta kupującego na sprzedaż do zamknięcia., Jeśli wycena jest niska, musisz negocjować niższą cenę sprzedaży, zapytaj, Czy kupujący może uzupełnić różnicę w gotówce, lub zakwestionować pierwszą wycenę, jeśli istnieją powody, aby sądzić, że była wadliwa.
awaryjność finansowania
znana również jako awaryjność hipoteczna, awaryjność finansowania stanowi, że kupujący może wycofać się z umowy, jeśli nie może uzyskać kredytu, aby przejść. Według NAR, 86% kupujących sfinansowało zakup domu w 2019, dzięki czemu ta awaryjność jest niezwykle powszechna., Mimo to może powodować poważne bóle głowy z ankietami wskazującymi, że 35% opóźnień zamknięcia wynika z problemów z finansowaniem nabywców. Jeśli masz wybór między hipoteką lub ofertą gotówkową, gotówka jest królem.
awaryjność sprzedaży domu
awaryjność sprzedaży domu oznacza, że kupujący zakup Twojego domu jest uzależniony od sprzedaży własnego domu. Innymi słowy, Umowa będzie przejść tylko wtedy, gdy kupujący dom sprzedaży zamyka, oddanie sprzedaży domu w zawieszeniu., Nieprzewidziana sprzedaż domu grozi transakcją, jak żadna inna: los sprzedaży domu zależy od kupującego nabywcy ciągnącego się przez, zdarzenie, nad którym nie masz kontroli.
czy mam przyjąć ofertę sprzedaży domu?
ze względu na swój ryzykowny charakter Donnelley zaleca ostrożne podejście do oferty warunkowej:
„Jeśli kupujący nie zaakceptował oferty na swój dom, w naszym najlepszym interesie jako sprzedających leży utrzymanie zainteresowanej strony, ale powiedz im, że chcielibyśmy zobaczyć ich ofertę, gdy zaakceptują ofertę na swój dom., Naprawdę nie ma powodu, aby związać sprzedaży domu, podczas gdy czekasz na kogoś innego, aby sprzedać swój dom w przypadku, gdy coś lepszego przychodzi w międzyczasie.”
sugeruje również okresowe dotykanie bazy, aby sprawdzić, czy poczynili postępy w sprzedaży domu. W ten sposób utrzymujesz pozytywne relacje w przypadku, gdy zdecydujesz się wrócić do ich oferty.
Czy mogę negocjować ofertę warunkową?
tak!, W Nieruchomościach wszystko podlega negocjacji. Jeśli zdecydujesz się przyjąć ofertę z ewentualną sprzedażą domu, najpierw WYNEGOCJUJ warunki na swoją korzyść, dodając klauzulę kick-out. Klauzula ta stwierdza, że możesz kontynuować marketing swojego domu, a jeśli otrzymasz lepszą ofertę, możesz anulować ofertę warunkową, aby ją realizować.
, Jeśli obecny nabywca nie jest w stanie podnieść swojej ewentualności na czas, możesz rozwiązać Umowę, zwrócić swoje zadatek i rozpocząć negocjacje z następnym nabywcą.
w Kalifornii sprzedający i kupujący muszą wypełnić formularz awaryjny, aby upewnić się, że obie strony są na tej samej stronie. Donnelly wyjaśnia, jak stan na sprzedaż domu formularz awaryjne przedstawia warunki umowy:
„nasze California Association of Realtors formularze są świetne. Mam na myśli, że są jak pytania matematyczne w porównaniu do pisania angielskiego eseju, gdzie można spojrzeć na to inaczej., Twoje wybory są czarno-białe. Po pierwsze, czy mamy prawo wykopać tego kupca, jeśli otrzymamy inną ofertę? Czy jesteśmy wobec siebie zobowiązani za zakres naszej umowy, lub przez określony czas, powiedzmy 17 dni?”
oprócz ewentualnej sprzedaży domu, możesz negocjować usunięcie innych nieprzewidzianych sytuacji w zależności od tego, czy kupujący jest wspierany przez pożyczkodawcę lub gotówkę., Na przykład, choć pożyczkodawca backed kupujący będzie potrzebował wyceny, kupujący gotówka może usunąć ewentualność wyceny, jeśli są pewni wartości domu lub po prostu dlatego, że chcą zabezpieczyć swój wymarzony dom podczas konkurowania z innymi ofertami. Jeśli proaktywnie uzyskał pre-listing home inspection, następnie można przekonać kupującego (gotówka lub pożyczkodawcy-backed) odstąpić nieprzewidziane kontroli, aby przyspieszyć sprzedaż.
jeśli zaakceptuję ofertę z ewentualnymi kosztami, co stanie się ze statusem mojej oferty?,
Po zaakceptowaniu oferty warunkowej agent zaktualizuje status oferty, aby wskazać, że sprzedaż domu jest w toku, ale nie jest jeszcze ostateczna. Dzięki warunkowej ofercie lub statusowi aukcji oczekującej zasygnalizujesz, że potencjalni nabywcy mogą nadal składać oferty na nieruchomości w przypadku, gdy transakcja zostanie sfinalizowana, chyba że określono inaczej (np. Warunkowe-No Show / Without Kick-out). Pamiętaj, że nie możesz po prostu porzucić pierwszego kupującego w momencie, gdy pojawi się wyższa oferta; pierwsza umowa musiałaby legalnie przejść, zanim zaakceptujesz ofertę rezerwową.,
lista warunkowa
ten status pozwala kupującym wiedzieć, że zaakceptowałeś ofertę z warunkami. Twój dom jest nadal aktywną ofertą, więc nadal wyświetlasz swój dom i zbierasz oferty od innych potencjalnych nabywców. Dzięki temu aktywnemu statusowi dni na rynku również będą się pojawiać.
gdy sprzedaż jest wstrzymana z powodu nieprzewidzianych okoliczności, status aukcji warunkowej jest preferowany niż bardziej ogólny status umowy, ponieważ sygnalizuje kupującym, że mogą złożyć silniejszą ofertę, jeśli jest ona wolna od nieprzewidzianych okoliczności., Jeśli kupujący spełni wszystkie warunki, możesz zmienić status oferty na oczekujący lub zamknięty (w zależności od definicji stanu oczekującego).
oferta oczekująca
w zależności od stanu, status oferty oczekującej może oznaczać, że zaakceptowałeś ofertę i nadal negocjujesz lub czekasz na niespełnione nieprzewidziane sytuacje, lub może oznaczać, że zaakceptowałeś ofertę i musisz tylko wypełnić ostateczną dokumentację i zamknąć. Dzięki temu statusowi Twoja oferta nie jest już aktywna, więc twoje dni na rynku przestaną się naliczać., Nadal możesz jednak akceptować oferty kopii zapasowych od potencjalnych nabywców.
Jeśli to możliwe w Twoim stanie, Donnelly zaleca zmianę statusu na”oczekujące aukcji” zamiast „warunkowe aukcji”:
” zazwyczaj, lubię go zmienić na oczekujące bez względu na to, jaki rodzaj oczekujących to jest — jeśli to jest oczekujące, ponieważ jest to prosta oferta lub jeśli jest to uzależnione od sprzedaży domu — bo to zatrzyma dni na rynku od liczenia., Następnie mamy sekcję Uwagi agenta we wszystkich naszych lokalnych MLSs, gdzie możemy pisać do siebie rzeczy, więc możemy powiedzieć „kupujący wycofał się-nie ma winy własności”w razie potrzeby. „
jak najlepiej zabezpieczyć sprzedaż domu przed ewentualnościami?
najlepszym sposobem na uniknięcie warunkowych ofert jest sprzedaż domu Kupującemu gotówkę. Kupujący gotówkę są gotowi i gotowi zapłacić za swój dom dzisiaj bez przeszkód zaangażowania osób trzecich., Bez pożyczkodawcy kupujący gotówkę nie wymagają finansowania ani wyceny. Mogą również zgodzić się na odstąpienie od nieprzewidzianej inspekcji, zwłaszcza jeśli użytkownik ukończył już inspekcję wstępną.
jak już wspomnieliśmy, kupujących gotówkę jest niewielu, co stanowi zaledwie 14% zakupów w ubiegłym roku. Alternatywną drogą jest sprzedaż domu off-market do ibuyer, house-flipper, lub buy-and-hold inwestora. Kiedy sprzedajesz swój dom poza rynkiem, możesz breeze poprzez zamknięcie, przechodząc wycenę i zatwierdzenie kredytu kupującego., Niektórzy kupujący poza rynkiem kupują dom „tak, jak jest”, podczas gdy inni wymagają kontroli domu.
Porównaj opcje iBuyer z prostą platformą sprzedaży HomeLight, aby zapewnić najlepszą możliwą sprzedaż domu. Zbierzemy oferty od naszej sieci wstępnie zatwierdzonych nabywców gotówkowych i przedstawimy Ci oferenta, który zaoferuje najwięcej w ciągu 48 godzin lub mniej. Jeśli zdecydujesz się przyjąć ofertę, przystępujesz do zamknięcia określonej sprzedaży, kończąc z wybraną datą przeprowadzki.