co oznacza kontyngent?
jeśli zadajesz to pytanie, musisz wiedzieć więcej niż znaczenie.
musisz wiedzieć, w jaki sposób termin „warunkowy” może mieć znaczący wpływ na sprzedaż Twojego domu.
bo może.
to numer jeden powód, dla którego lista nieruchomości spadnie po zawarciu umowy.
powiem Ci wszystko, co musisz wiedzieć, abyś mógł zmniejszyć swoje szanse na to, że ci się to przytrafi.,
oto, czego się dowiesz:
- znaczenie warunkowego w Nieruchomościach
- różnica między warunkowym a oczekującym
- najczęstsze nieprzewidziane sytuacje (z przykładami)
- Jak nieprzewidziane sytuacje mogą zrujnować sprzedaż domu
zanurzmy się.
co oznacza termin w obrocie nieruchomościami?
awaryjność to określone kryteria w umowie kupna, które muszą być spełnione, zanim sprzedaż będzie mogła być ostateczna., Prawie wszystkie nieprzewidziane okoliczności w umowie będą od kupującego, ale mogą pochodzić również od sprzedającego.
pomyśl o ewentualnościach jako klauzulach w umowie kupna.
Kiedy kupujący składa warunkową ofertę na dom, zasadniczo mówią: „chciałbym kupić nieruchomość, ale chcę upewnić się, że niektóre rzeczy są sfinalizowane po mojej stronie przed zamknięciem sprzedaży.”
w umowie kupna można zawrzeć różne rodzaje umów i każda z nich ma duży wpływ na ustalenie, czy sprzedaż zostanie zamknięta, czy nie.
powiem Ci jak szybko.,
oferta na dom, który zawiera jedną lub więcej opcji, nazywana jest ofertą warunkową.
Oferta niekonsekwentna na dom oznacza, że kupujący nie uwzględnił w swojej ofercie żadnych nieprzewidzianych okoliczności.
wyobraź sobie, że sprzedajesz swój dom.
wolisz, aby kupujący złożył Ci ofertę, która jest uzależniona od spełnienia określonych warunków lub ofertę bez żadnego z tych warunków?
bez, prawda?
dlatego na gorącym rynku nieruchomości, na którym kupujący konkurują ze sobą, można zobaczyć wiele ofert bez zobowiązań.,
gdy kupujący składa ofertę bez zobowiązań, musi potwierdzić, że usuwa wszystkie nieprzewidziane okoliczności.
oto jak to wygląda w kalifornijskiej umowie kupna.
gdy kupujący zamieści w swojej ofercie dowolny rodzaj ewentualności, musi go usunąć przed datą zamknięcia.
dzieje się tak w przypadku aneksu do umowy zakupu zwanego formularzem usunięcia awaryjnego. Oto, jak to wygląda.
,
oto dlaczego…
depozyt w dobrej wierze kupującego jest zagrożony, gdy kupujący usunie swoje nieprzewidziane okoliczności.
wkrótce po zawarciu umowy kupna kupujący dokona wpłaty na rzecz firmy escrow. Jest to określane jako depozyt w dobrej wierze lub depozyt powierniczy.
kupujący ryzykuje utratę tego depozytu na rzecz sprzedającego, jeśli chce wycofać się ze sprzedaży po usunięciu swoich nieprzewidzianych kosztów.
z punktu widzenia sprzedającego, usunięcie przez kupującego ich ewentualności jest dużą przeszkodą do przekroczenia, ponieważ oznacza to, że kupujący jest bardziej zaangażowany., Dlatego też oferta bezwarunkowa na dom jest bardziej atrakcyjna dla sprzedającego.
Jaka jest różnica między warunkowym a oczekującym?
Nieruchomość oczekująca oznacza, że nie ma żadnych nieprzewidzianych okoliczności.
prawdopodobnie widziałeś terminy „warunkowe” lub „oczekujące” na liście nieruchomości.
wyglądają tak.,
Kiedy widzisz dom, który czeka, oznacza to jedną z dwóch rzeczy:
- kupujący złożył ofertę bez żadnych dodatkowych kosztów.
- złożyli ofertę uzależnioną od pewnych przedmiotów, ale od tego czasu usunęli ich nieprzewidziane sytuacje.
w tym ostatnim przypadku zobaczysz zmianę statusu oferty nieruchomości z „warunkowej” na „oczekującej”.
Gdy tak się dzieje, oznacza to, że agent nieruchomości sprzedającego otrzymał od kupującego zwolnienie warunkowe.
jest to tzw. „zmiana statusu”.,
Lista Nieruchomości przejdzie przez cztery różne „statusy”.
- Active-nieruchomość jest obecnie na sprzedaż w serwisie MLS (multiple listing service).
- kontyngent-Sprzedający przyjął ofertę, ale kupujący nie usunął jeszcze swoich kontyngentów (zwanych również aktywnymi kontyngentami).
- oczekujące-kupujący usunął swoje ewentualności.
- sprzedane-sprzedaż jest ostateczna i została zarejestrowana w powiecie, w którym znajduje się nieruchomość.
status nieruchomości na sprzedaż zostanie zmieniony po zaktualizowaniu oferty przez agenta Sprzedającego w lokalnym MLS.,
jakie warunki można zawrzeć w umowie kupna?
teraz, gdy wiesz, co oznacza kontyngent w Nieruchomościach, omówmy różne rodzaje nieprzewidzianych zdarzeń, które możesz napotkać.
kupujący może uzależnić swoją ofertę od dowolnego rodzaju ewentualności, ale są cztery, które są bardziej powszechne niż inne.
- awaryjność inspekcji
- awaryjność Wyceny
- awaryjność pożyczki
- awaryjność sprzedaży domu
nie tylko rodzaj awaryjności jest ważny, ale także okres awaryjności.,
okres awaryjny to liczba dni, które kupujący ma przed koniecznością usunięcia tego określonego okresu awaryjnego. Im niższa jest liczba dni, tym bardziej atrakcyjnie wygląda dla sprzedawcy.
Jeśli kupujący nie usunie nieprzewidzianych okoliczności do końca okresu nieprzewidzianego, ryzykuje, że sprzedający anuluje umowę kupna.
nieprzewidziana inspekcja
Kiedy większość ludzi słyszy nieprzewidziane inspekcje, myślą o nieprzewidzianych inspekcjach domowych., Podczas gdy inspekcja domu jest najczęstszą inspekcją dla kupującego, istnieją inne inspekcje, które mogą chcieć zrobić.
oto kilka z bardziej powszechnych:
- Termit
- dach
- Basen
- komin
- fundament
ewentualność inspekcji nie oznacza, że kupujący może wykonywać tylko inspekcje. Ten okres awaryjny pozwala im na przeprowadzenie wszelkich badań due diligence na nieruchomości, które chcą.
może myślą o przebudowie i chcą sprowadzić wykonawcę do nieruchomości., A może dom ma wcześniejsze modyfikacje strukturalne i chcą sprawdzić pozwolenia.
bez względu na to, co to jest, jest to czas, aby kupujący skończył odrabiać pracę domową na nieruchomości.
A co jeśli sprzedający przeprowadzi kontrole z góry?
Sprzedający ma możliwość przeprowadzenia kontroli przed wprowadzeniem do obrotu swojej nieruchomości i wystawieniem jej Na sprzedaż.,
Kiedy to robią, nie tylko pozwalają im dowiedzieć się, co mogą potrzebować wcześniej ustalić, ale także dają potencjalnym nabywcom więcej informacji na temat nieruchomości, aby pomóc im w podjęciu bardziej świadomej decyzji o rodzaju oferty, którą chcą złożyć.
dobrą analogią jest kupno samochodu.
kiedy pójdziesz do salonu i kupisz używany samochód, zazwyczaj będą mieli Carfax lub coś podobnego. Informacje te są pomocne, ponieważ bez nich kupujący mogą wahać się przed złożeniem oferty.,
tak samo jest przy zakupie domu, ale po znacznie wyższej cenie.
gdy sprzedający przeprowadzi inspekcje z góry, Zwiększa to szanse, że kupujący nie uzależni swojej oferty od jakichkolwiek inspekcji.
a także zmniejsza szanse na wycofanie się kupującego ze sprzedaży lub próbę renegocjacji po zaakceptowaniu oferty.
dlatego uzyskanie kontroli zakończone przed sprzedażą jest jedną z najlepszych wskazówek przy sprzedaży domu.
przykład nieprzewidzianych kontroli
Załóżmy, że kupujący uzależnił swoją ofertę od kontroli.,
zawierały 14-dniową inspekcję i postanowiły zakończyć inspekcję domową.
agent nieruchomości kupującego pomaga koordynować kontrolę, a raport wraca w dniu 9. Po przejrzeniu raportu ze swoim agentem, kupujący czuje, że istnieje kilka elementów, które należy rozwiązać.,
w tym scenariuszu kupujący ma trzy możliwości:
- poproś sprzedawcę o naprawę przedmiotów
- negocjuj ze sprzedawcą, aby naprawić niektóre przedmioty i/lub obniżyć cenę sprzedaży
- nie rób nic i usuń ich ewentualność kontroli
lokalizacja i typ rynku będą miały wpływ na to, co kupujący zdecyduje się zrobić. Na rynku neutralnym lub kupującym kupujący ma większą dźwignię, a sprzedawcy są bardziej skłonni do negocjacji lub naprawy przedmiotów.
Jeśli kupujący chce poprosić sprzedawcę o naprawę przedmiotów, musi poprosić swojego agenta nieruchomości o przesłanie żądania naprawy.,
wniosek ten składa się w formie aneksu do umowy sprzedaży.
gdy realtor sprzedawcy otrzyma to żądanie, sprzedawca może zdecydować, czy chce dokonać naprawy.
tak więc w naszym scenariuszu powiedzmy, że agent kupującego wysłał prośbę o naprawę w dniu 11. Sprzedawca ' s realtor omawia to ze sprzedawcą i decydują się iść do przodu i mają elementy naprawione.
gdy tak się stanie, ewentualność kontroli zostanie przedłużona do czasu zakończenia prac., Po zakończeniu prac kupujący prześle sprzedawcy formularz usunięcia awaryjnego, a ich ewentualność kontroli zostanie zwolniona.
Co zrobić, jeśli sprzedawca nie chciał naprawić przedmiotów?
wtedy kupujący musi podjąć decyzję.
mogą albo spróbować negocjować, aby niektóre przedmioty zostały naprawione, albo wykonać pracę samodzielnie po zamknięciu sprzedaży.
Jeśli do 14.dnia nie zostanie wysłane zgłoszenie, sprzedawca ma możliwość wysłania tzw. zawiadomienia do wykonania., Powiadomienie do wykonania informuje kupującego, że jeśli nie usunie swoich nieprzewidzianych sytuacji w ciągu określonej liczby dni (zwykle 1-2), sprzedawca może anulować umowę zakupu.
wycena awaryjna
wycena awaryjna jest klauzulą w umowie sprzedaży, która pozwala kupującemu wycofać się, jeśli wyceniana wartość nie spełnia ceny zakupu.
okres awaryjny dla wyceny jest ramy czasowe kupujący musi nie tylko mieć ich wyceny zakończone, ale co ważniejsze, podpisane przez ubezpieczyciela pożyczkodawcy.,
gdy kupujący dostaje kredyt, dom jest używany jako zabezpieczenie, a wycena jest dowodem tego zabezpieczenia. Dlatego każdy pożyczkodawca wymaga wyceny transakcji nieruchomości. Chcą się upewnić, że dom jest wart przynajmniej tego, co kupujący za niego płaci.
wycena jest zlecana przez kredytobiorcę krótko po ratyfikacji umowy kupna-sprzedaży. Kiedy rzeczoznawca wychodzi do nieruchomości, są świadomi ceny sprzedaży i będzie musiał uzasadnić tę cenę w raporcie wyceny, porównując nieruchomość do niedawno sprzedanych domów (znany również jako „comps”).,
w wielu transakcjach zakupu wyceniana wartość będzie odpowiadać cenie sprzedaży. Gdy tak się stanie, kupujący usunie nieprzewidziane okoliczności, składając kosztorysowe usunięcie nieprzewidziane.
jednak w niektórych przypadkach wycena jest niższa niż Cena sprzedaży.
według najnowszego badania Confidence Index przeprowadzonego przez National Association of Realtors, 6% ofert nieruchomości miało wypowiedzenie umowy kupna, a wycena była przyczyną 10% z nich.
co dokładnie się dzieje, gdy wycena jest niższa od ceny sprzedaży w ofercie warunkowej?,
Przekonajmy się.
przykład wyceny
Kupujący i Sprzedający uzgodnili cenę sprzedaży w wysokości 1 200 000 USD.
wycena wraca na 1.150.000 dolarów.
kupujący ma trzy opcje:
- Renegocjuj cenę
- Zapłać różnicę
- wycofaj się z transakcji
na neutralnym rynku lub rynku kupującego (więcej kupujących niż domy na sprzedaż), czasami kupujący może renegocjować cenę.
ale pamiętaj, że swoją ofertę uzależnili od wyceny., Oznacza to, że mogą wycofać się z transakcji (i odzyskać depozyt), jeśli wyceniona wartość nie spełnia ceny sprzedaży. Niektórzy kupcy to zrobią.
na konkurencyjnym rynku, gdzie jest duży popyt, wielu kupujących zapłaci różnicę. Tutaj wiele osób się myli; Kupujący NIE PŁACI całej różnicy.
banki wykorzystają cenę sprzedaży lub wycenioną wartość, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa.
w naszym przykładzie Kupujący i Sprzedający uzgodnili cenę zakupu w wysokości 1 200 000 USD, a wyceniona wartość wyniosła 1 150 000 USD.,
oznacza to, że pożyczkodawca pożyczy kwotę 1 150 000 USD, a nie 1 200 000 USD. W tym scenariuszu Kupujący NIE PŁACI pełnej różnicy w wysokości 50 000 USD.
Jeśli kupujący planował wpłacić 20% na 1.200.000$, to znaczy, że planował wpłatę w wysokości 240.000$.
innymi słowy, jeśli umowa kupna jest uzależniona od wyceny, a wycena jest niższa od ceny sprzedaży, to kupujący zapłaci 80% różnicy między wyceną a ceną sprzedaży, a nie całe 100%.,
jak wycena może mieć wpływ na sprzedającego
wycena może mieć wpływ nie tylko na kupującego, ale także na sprzedającego.
Załóżmy, że dzwoni do Ciebie Twoja nieruchomość i mówi, że otrzymali ofertę bez warunkową w fenomenalnej cenie.
jesteś zachwycony, prawda?
oczywiście.
ale czekaj…
a co jeśli wycena będzie niższa od ceny sprzedaży i kupujący nie będzie miał środków na zapłatę różnicy?
albo będziesz musiał obniżyć cenę sprzedaży albo anulować umowę kupna i umieścić dom z powrotem na MLS.,
jak temu zapobiec?
kiedy spotkasz się z pośrednikami w sprzedaży domu, będziesz chciał się upewnić, że wiedzą, jak zweryfikować ofertę. W ten sposób mogą dowiedzieć się, ile pieniędzy ma kupujący.
Jeśli kupujący ma wystarczająco dużo na zaliczkę i koszty zamknięcia, Twój agent powinien wyjaśnić zalety i wady przyjęcia oferty, która obejmuje ewentualną wycenę.,
kredyt hipoteczny
kredyt hipoteczny, znany również jako kredyt hipoteczny, jest klauzulą w umowie kupna, która pozwala kupującemu anulować sprzedaż, jeśli nie są w stanie uzyskać finansowania.
okres kredytowania to okres, w którym kupujący musi upewnić się, że jest w pełni zatwierdzony do kredytu.
większość kupujących otrzyma list wstępny od pożyczkodawcy, zanim złożą ofertę na dom. List wstępnego zatwierdzenia jest świetny początek, ale większość listów wstępnego zatwierdzenia nie są rzeczywiste zatwierdzenia pożyczki.,
Gdy tylko nieruchomość jest w ramach umowy, Urzędnik kredytowy kupującego wyśle wszystkie niezbędne dokumenty do ubezpieczyciela, aby rozpocząć proces ubezpieczenia. Gdy ubezpieczyciel przejrzy dokumenty, zdecydują, czy powinni wydać warunkową zgodę na pożyczkę, czy nie.
rzadko zdarza się, aby kredyt nie został zatwierdzony, jeśli kupujący ma wstępnie zatwierdzone pismo od dobrego urzędnika pożyczkowego, ale zdarza się. Kiedy tak się stanie i jeśli kupujący uzależnił swoją ofertę od pożyczki, to może wycofać się ze sprzedaży i odzyskać depozyt.,
w większości przypadków kupujący usunie swoją ewentualność pożyczki po otrzymaniu zgody na pożyczkę. Muszą one złożyć swoje awaryjne usunięcie pożyczki przed upływem okresu awaryjnego lub ryzyko, że sprzedawca anuluje umowę kupna.
sprzedaż domu awaryjnego
wielu sprzedawców zapyta, czy w ogóle powinni przyjąć ofertę, która obejmuje sprzedaż domu awaryjnego.
Jeśli masz doświadczonego i doświadczonego pośrednika, może działać na Twoją korzyść. Wkrótce omówimy jak.,
Kiedy kupujący musi sprzedać swoją nieruchomość, zanim będzie mógł kupić nową, złoży ofertę uzależnioną od sprzedaży swojego domu.
w niektórych stanach (np. w Kalifornii) jest to po prostu znane jako sprzedaż domu i istnieje jeden dodatek do umowy kupna.
w innych stanach istnieją dwa różne rodzaje nieprzewidzianych transakcji sprzedaży domu:
- nieprzewidzianych transakcji sprzedaży i rozrachunku
- nieprzewidzianych transakcji rozrachunku
tak wygląda dodatek do nieprzewidzianych transakcji sprzedaży domu w Kalifornii.,
ewentualność sprzedaży i rozliczenia
kupujący uwzględni ewentualność sprzedaży i rozliczenia, gdy nieruchomość, którą sprzedają, nie jest jeszcze objęta umową.
zwykle dzieje się tak, gdy kupujący nie chce być w kryzysie czasowym i złożyć oferty na dom po jego domu jest w depozycie.
jako sprzedawca, uzyskanie oferty uzależnionej od ewentualnej sprzedaży i rozliczenia może wydawać się zniechęcające.
i może być.,
zamiast martwić się, że jeden kupujący będzie w stanie zamknąć, teraz musisz martwić się o dwóch. Plus, czas do zamknięcia będzie znacznie dłuższy niż średnia sprzedaż.
większość sprzedawców, którzy przyjmą ofertę z taką ewentualnością, zrobi to, ponieważ ich dom od jakiegoś czasu znajduje się w MLS.
ale jeśli sprzedawca współpracuje z agentem nieruchomości, który wie, jak negocjować, mogą wykorzystać ewentualność sprzedaży i rozliczenia na swoją korzyść.
Po pierwsze, kupujący otrzymuje idealny scenariusz z tego typu ofertą.,
bawią się bezpiecznie i czekają, aż do momentu podpisania umowy na nowy zakup. Ponadto mają mniej domów do wyboru, ponieważ wielu sprzedawców nie zaakceptuje oferty uzależnionej od sprzedaży ich nieruchomości.
z tego powodu agent powinien mieć możliwość negocjacji wyższej ceny.
Po Drugie, ewentualność sprzedaży i rozliczenia pozwala sprzedawcy przyjąć ofertę rezerwową i „wykopać” kupującego, jeśli nie usunie swojej ewentualności w określonym terminie (zwykle 1-3 dni).,
świetny agent nieruchomości wykorzysta to na swoją korzyść i odpowiednio zareklamuje nieruchomość.
Co to jest klauzula wykop?
klauzula kick out pozwala sprzedawcy na wyrzucenie kupującego ze sprzedaży, Jeśli otrzyma ofertę rezerwową, która nie obejmuje ewentualnej sprzedaży i rozliczenia.
gdy sprzedawca otrzyma ofertę rezerwową, może powiadomić kupującego i zażądać usunięcia ewentualności.
Jeśli kupujący go nie usunie, sprzedawca może zaakceptować ofertę kopii zapasowej(kupujący odzyskuje depozyt).,
oto jak wygląda język w kalifornijskiej umowie kupna dla klauzuli kick out.
jako sprzedawca chcesz, aby twój agent był agresywny i sprawdź, czy może przyciągnąć lepszą ofertę.
czasami po prostu zmiana statusu z aktywnego na warunkowy wzbudzi większe zainteresowanie kupujących. Gdy dom jest na rynku dłużej niż zwykle (wspólne dla domów, które akceptują sprzedaż i rozrachunku awaryjne), kupujący zaczynają się zastanawiać, dlaczego.,
Po zmianie statusu widać, że był ktoś inny zainteresowany i że jest szansa na skorzystanie z niej przez nowego nabywcę.
ewentualność rozrachunku
ewentualność rozrachunku ma miejsce, gdy nabywca ma ratyfikowaną umowę kupna dotyczącą swojego obecnego miejsca zamieszkania, ale nie została jeszcze zamknięta.
ta ewentualność chroni kupującego w przypadku, gdy jego sprzedaż nie dojdzie do skutku.
Wielu sprzedawców jest bardziej podatnych na przyjęcie oferty, która jest uzależniona od okoliczności rozliczenia, w przeciwieństwie do oferty, która jest uzależniona od okoliczności sprzedaży i rozliczenia.,
cena jest prawie zawsze najważniejsza zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego, ale nie zawsze.
to jeden z powodów, dla których sprzedaż Twojego domu może spaść.
dlatego wiedza, które pytania zadać pośrednikowi przy sprzedaży domu jest kluczowa.
najlepsi nie tylko doskonalą się w negocjacjach, znają zawiłości każdej sytuacji i jak zapobiec ich spowodowaniu katastrofy w sprzedaży Twojego domu.,