na początku tego tygodnia otrzymaliśmy list od lokalnego agenta nieruchomości. Ma klientów, którzy chcą kupić nasz dom lub jeden w naszej okolicy, aby mogli mieszkać blisko reszty rodziny (tak, są w to zaangażowane wnuki). Nie będę kłamał: myślałem o sprzedaży., Jesteśmy właściciele domów ponownie, po wcześniej przeklinając kupowanie na rzecz wynajmu (można przeczytać moją oryginalną historię tutaj i moje follow-up tutaj) i pomimo wszystkich komentarzy, e-maile i okazjonalne telefony z pogróżkami od ludzi, którzy czytają moją historię, nadal wierzę, że własność domu nie jest dla wszystkich.
ten list przypomniał mi, że chociaż mówimy o domach jako inwestycjach, tak samo jak niektórzy ludzie mówią o akcjach, często zdarza się, że niektóre z najbardziej przekonujących powodów, aby kupić dom, nie są ekonomiczne., A dzięki niedawnym zmianom w prawie podatkowym, niektóre ulgi podatkowe nie są już w grze, lub tak znaczące. Oto osiem zmian związanych z własnością domu w prawie podatkowym, które mogą mieć wpływ na Twój rachunek podatkowy:
więc jak to wpływa na właścicieli domów? Odsetki od kredytu hipotecznego na dom i podatki od nieruchomości można odliczyć tylko wtedy, gdy wyszczególnisz w harmonogramie A. zazwyczaj wyszczególnisz, jeśli odliczenia przekraczają standardowe odliczenie. Wyższe standardowe kwoty odliczeń są dobrą rzeczą dla wielu podatników, ponieważ otrzymujesz większe odliczenie bez względu na to, czy wynajmujesz, posiadasz, przekazujesz na cele charytatywne itp., Jednak niektórzy Podatnicy, którzy mogli kupić dom w oparciu o potencjalne oszczędności z” dodatkowego ” odliczenia (kwota ponad starą standardową kwotę odliczenia) nie mają już dodatkowej przerwy na wydawanie więcej: otrzymują taką samą ulgę podatkową, jak wielu innych podatników.
tradycyjnie tylko około 1/3 podatników wnioskuje o odliczenie. Według Wspólnego Komitetu ds. podatków (JCT) liczba ta spadnie z 46,5 mln w 2017 r.do 18 mln w 2018 r. Oznacza to, że tylko ok.10% podatników będzie, Ogółem w 2018 r. o 61 proc. mniej podatników będzie ubiegać się o odliczenia.
więc kto przegrywa? Podatnicy, którzy kupili trochę więcej Domu, niż początkowo myśleli, że po prostu odpisają dodatkowe. Zwiększenie standardowego odliczenia służy jako korektor i oznacza, że dodatkowe nakłady pieniężne niekoniecznie spowodują ulgę podatkową.
2. Ograniczenie kwoty głównej do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego na dom., Przed reformą podatkową, jeśli wyszczególnione odliczenia, można odliczyć kwalifikujące się odsetki Hipoteczne na zakup domu do $1,000,000 plus dodatkowe $100,000 dla długu kapitałowego. Limit 1,000,000 dolarów zastosowany do hipoteki na Twoim głównym miejscu zamieszkania plus jeden inny dom.
teraz nowe kredyty hipoteczne są ograniczone do $750,000 dla celów odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego na dom (dla kredytów hipotecznych zaciągniętych przed 15 grudnia 2017 r. limit pozostaje $ 1,000,000)., Według danych Urzędu Skarbowego (IRS), w 2015 r., w ostatnim roku, w którym dostępne są pełne statystyki, zapłacone odsetki były drugim co do wielkości odliczeniem od indywidualnych deklaracji podatkowych, co stanowiło prawie jedną czwartą wszystkich podmiotów itemizujących. Kwota wnioskowana w odliczeniach odsetkowych wyniosła 304,5 mld USD, ale według JCT kwota ta spadnie o 35 mld USD.
więc kto przegrywa? W najbliższym roku podatkowym najbardziej poszkodowani są Podatnicy, którzy wykupili, mając nadzieję na skorzystanie z odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego., Jednak WPR uderzy również właścicieli domów, którzy obecnie posiadają domy w pobliżu $750,000 mark: mogą być trudniejsze do rozładowania w ciągu najbliższych kilku lat.
3. Ograniczenia możliwości odliczenia w przypadku niektórych refinansowania. Zgodnie z wcześniejszymi przepisami, jeśli wyszczególniłeś swoje odliczenia, możesz odliczyć kwalifikujące się odsetki hipoteczne plus dodatkowe $100,000 za dług kapitałowy. W ramach reformy podatkowej wyeliminowano odliczenie odsetek od zadłużenia z tytułu kapitału własnego domu, czyli re-fis niezwiązanego z ulepszaniem domu.,
IRS wyjaśnił, że ” pomimo nowo wprowadzonych ograniczeń dotyczących kredytów hipotecznych na dom, podatnicy często mogą odliczyć odsetki od kredytu na dom, home equity line of credit (HELOC) lub drugiej hipoteki, niezależnie od tego, jak pożyczka jest oznaczona.”W szczególności nowa ustawa eliminuje odliczenie odsetek zapłaconych od kredytów i linii kredytowych (do 2026 r.)”, chyba że są one wykorzystywane do zakupu, budowy lub znacznej poprawy domu podatnika, który zabezpiecza kredyt.”
więc kto przegrywa?, Podatnicy, którzy zaciągnęli pożyczkę na cele mieszkaniowe w celu sfinansowania dużych zakupów lub spłacenia innych długów nie związanych z nabyciem/ulepszeniem.
4. Limity dla odliczania podatków państwowych i lokalnych. Jeśli wyszczególnisz swoje odliczenia, możesz odliczyć stanowe i lokalne podatki dochodowe lub od sprzedaży, a także podatki od nieruchomości. W ramach nowego prawa, stanowe i lokalne odliczenia podatkowe pozostają na miejscu, ale kwota, którą możesz ubiegać się o harmonogram A dla wszystkich podatków stanowych i lokalnych razem nie może przekroczyć $10,000 ($5,000 dla podatników złożonych osobno).
w jakim stopniu nowa ustawa wpływa na podatników?, Największe odliczenie w 2015 r. stanowiły podatki zapłacone. Prawie czterech na dziesięciu itemizerów odliczało podatki zapłacone zgodnie z harmonogramem A, co stanowiło aż 553 miliardy dolarów szczegółowych odliczeń w 2015. Według JCT suma ta ma spaść o 90 miliardów dolarów.
więc kto przegrywa? Podatnicy w Stanach o wysokim podatku od nieruchomości, takich jak Kalifornia i Teksas, a także w Stanach o wysokim podatku dochodowym, takich jak Nowy Jork i New Jersey., W niektórych obszarach rządy pracują nad znalezieniem sposobów na ponowne scharakteryzowanie płatności podatkowych, w tym zmian w państwowych i lokalnych funduszach charytatywnych lub trustach, które przyjmowałyby płatności od podatników w celu zaspokojenia zobowiązań podatkowych państwowych i lokalnych; te płatności byłyby następnie ponownie scharakteryzowane jako podlegające odliczeniu składki charytatywne dla celów federalnego podatku dochodowego. IRS planuje wydać wytyczne w tej sprawie i zasygnalizował, że będzie to zgodne z ” zasadami nadformułowania substancji.”
5. Pożegnanie z ofiarami., Przed reformą podatkową Podatnicy, którzy ponieśli stratę ekonomiczną w wyniku klęski żywiołowej, mogli ubiegać się o odliczenie strat poniesionych w związku z wypadkiem. Strata jest definiowana jako uszkodzenie, zniszczenie lub utrata mienia w wyniku nagłego, nieoczekiwanego lub niezwykłego zdarzenia. Obejmuje to huragan, powódź, tornado, pożar, trzęsienie ziemi, a nawet wybuch wulkanu. Strata nie obejmuje normalnego zużycia lub uszkodzeń, które zdarzają się w czasie, takich jak uszkodzenia termitów.
(więcej o stratach możesz przeczytać tutaj. Możesz przeczytać więcej o tym, co nie zakwalifikowało się wcześniej tutaj.,)
więc kto przegrywa? Podatnicy, którzy cierpią na burzę lub inne szkody – jak niedawne Tornado EF2 w Pensylwanii-gdy burza lub wydarzenie nie jest sklasyfikowane jako katastrofa Federalna. W niektórych przypadkach ubezpieczenie właściciela domu może złagodzić koszty, ale należy pamiętać, że może nie obejmować wszystkich wydarzeń. Na przykład typowe ubezpieczenie właściciela domu na ogół nie obejmuje szkód spowodowanych deszczem lub powodzią.
6. Koniec z PMI., W ramach starań o ożywienie rynku mieszkaniowego Kongres uchwalił ustawę zezwalającą na odliczenie podatku od kosztów PMI dla domów i domów letniskowych. Zgodnie z Ustawą składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) zostały zsumowane wraz z odliczonymi odsetkami kredytu hipotecznego na dom na linii 13 załącznika A. rezerwa wygasła, ale została odnowiona z mocą wsteczną na 2017 r. Do tej pory nie została odnowiona na 2018 rok.
więc kto przegrywa? Zmagający się kupcy. Na trudnym rynku kupno domu może być trudne., Jeśli nie możesz sobie pozwolić na obniżenie co najmniej 20% ceny zakupu domu, Twój pożyczkodawca może chcieć, abyś odebrał PMI. Właściciel domu płaci PUZ, ale korzyść płynie na pożyczkodawcę w przypadku niewykonania zobowiązania. Bez odliczenia dla PMI, proces zakupu domu jest droższy dla niektórych podatników.
7. Wykluczenie kredytu hipotecznego zniknie. Gdy pożyczkodawca odpisuje jakąkolwiek część długu – nawet hipotekę-kwota, która jest odpuszczona, jest zgłaszana do IRS i może być uwzględniona jako dochód., W 2007 Kongres uchwalił ustawę Mortgage Forgiveness Debt Relief Act (MFDRA), która oferowała wyjątek od reguły. W ramach wyjątku, wykwalifikowani właściciele domów może wykluczyć do $2,000,000 odprowadzane dochody zadłużenia przypisane do nabycia, budowa, lub znacznej poprawy domu.
podobnie jak w przypadku PMI, przepis o wykluczeniu z hipoteki wygasł, ale został odnowiony z mocą wsteczną na rok 2017. Do tej pory nie została odnowiona na 2018 rok.
(możesz przeczytać więcej o pierwotnym przepisie w MFDRA tutaj.)
więc kto przegrywa? Podwodni właściciele domów., Bez wyłączenia kredytu hipotecznego kwota, która jest odprowadzana, jest wliczana do dochodu-potencjalnego podwójnego opodatkowania-whammy. Ale miejcie na uwadze: w niektórych sytuacjach pomoc może być nadal dostępna (np. wyłączenia z niewypłacalności).
8. Brak ruchu na AMT. To raczej ukłon w stronę bezczynności niż działania. Alternatywny podatek minimalny (AMT) jest podatkiem wtórnym wprowadzonym w celu zapobieżenia sztucznemu obniżaniu rachunków podatkowych przez osoby zamożne za pomocą pozycji preferencji podatkowych., W ramach reformy podatkowej wielu ekspertów było przekonanych, że AMT zostanie uchylony, i tak było-dla korporacji. AMT pozostaje na miejscu dla osób fizycznych, ale zwolnienia zostały zwiększone. Możesz zobaczyć stawki za rok 2018 tutaj.
AMT ma zastosowanie tylko wtedy, gdy zgłaszasz niektóre rodzaje dochodów, które otrzymują korzystne opodatkowanie lub jeśli ubiegasz się o odliczenia, w tym wysokie podatki państwowe & podatki lokalne., Jeśli te pozycje preferencji podatkowych mają zastosowanie, być może będziesz musiał zapłacić AMT, jeśli po dodaniu tych korekt Twój dochód będzie większy niż kwota zwolnienia z AMT dla Twojego statusu zgłoszenia. (Więcej na temat AMT, kliknij tutaj.)
więc kto przegrywa? Właściciele domów z klasy średniej w Stanach o wysokich podatkach. Większość podatników nie podlega AMT: ci na samym dole nie zarabiają wystarczająco dużo, aby je zapłacić, a ci na górze już płacą wysoką stawkę podatkową. Oznacza to, że osoby znajdujące się w środku potencjalnie podlegają podatkowi – ale tylko wtedy, gdy żądasz pewnych pozycji preferencji podatkowych.,
należy pamiętać, że zgodnie z zapisem zmiany te nie są trwałe. Większość z nich obowiązuje tylko w latach podatkowych od 2018 do 2025, więc odpowiednio zaplanuj. A jeśli tradycyjnie korzystałeś z przepisów podatkowych preferowanych dla właścicieli domów, to dobry moment, aby upewnić się, że Twoje potrącenie jest prawidłowe. Aby uzyskać więcej informacji na temat kontroli podatkowej u źródła, kliknij tutaj. Aby zobaczyć, jak wyglądają stawki podatkowe w 2018 roku, Kliknij tutaj.
aby uzyskać więcej informacji o inwestycjach i podatkach w połowie roku 2018, Kliknij tutaj.