ścieżki Nashville i Memphis w kierunku rewitalizacji śródmieścia są tak różne, jak spokojny przepływ rzeki Cumberland i gwałtowny prąd Wielkiego błotnistego. „Sposób, w jaki Memphis porusza się jest atomistyczny, indywidualistycznysposób kowbojski, sposób graniczny”, rysuje deweloper Memphis Henry Turley. „W przeciwieństwie do Nashville, które porusza się metodycznie, rozważnie, zgodnie z planem i z pewnym konsensusem.”
Turley, podobnie jak wielu Memfian, podziwia, że większość niedawnego rozwoju śródmieścia Nashville została napędzana przez rząd metra., Church Street Centre, downtown arena, The Batman building, the Cumberland tower, The Magnatek building, the downtown librarywszystkie zostały popchnięte przez Metropolitan Development and Housing Agency (MDHA) lub przez burmistrza Phila Bredesena. Jednocześnie niektórzy krytycy twierdzą, że Metro nie udało się zszyć tych dużych pudełek w tkaninę miejskiego stylu życia.
„nigdy nie mieliśmy tu siły w projektowaniu miejskim” – przyznaje jeden z insider Metro. – Ani MDHA, ani Komisja Planowania nigdy nie zachęcała do tego, ani nie edukowała społeczeństwa na ten temat., A prywatni deweloperzy nie wkroczyli w pustkę.”
w Memphis jednak prywatni obywatele wkroczyli w pustkę. Uzbrojeni w instynkty hazardzistów riverboat i poczucie obywatelskiego celu, zajmują się projektowaniem urbanistycznym. Robią to przywracając zabytkowe budowle i budując nowe, wykorzystując Staromodne budulce miejskich miejsc. Robią to z 4000 mieszkań w centrum miasta (Nashville ma 1000)., Robią to z nowym boiskiem ligi mniejszej przylegającym do hotelu Peabody, w centrum zupełnie nowej dzielnicy, która obejmie nową szkołę podstawową. Zrobili to w odpowiedzi na obywatelski nadir zamachu na króla, i zrobili to z lokalnym rządem, który był, według Turleya, ” tylko rozsądnie wspierający. Memphis nie ma przywódców obywatelskich, nie mamy Bredesena ani Fultona” – mówi. „Mamy przedsiębiorców.”
Turley jest z pewnością jednym z tych przedsiębiorców, być może najbardziej wpływowych, jeśli chodzi o Śródmieście Memphis., Mówi, że zdał sobie sprawę w 1970 roku, że ” żadne centrum nie może zachować swojej ważności jako Cbd (central business district), który był tak naprawdę biurowce otoczone parkingami. Parki biurowe będą konkurować ze względu na ich bliskość do domów i niższe koszty rozwoju. Wydawało się, że centrum będzie dla nas stracone, jeśli nie stworzymy prawdziwego miejskiego doświadczenia, miejsca, w którym ludzie mogą robić wszystko po trochużyć, pracować, pić, jeść. Aby zrobić takie miejsce, musieliśmy zrobić więcej mieszkań w centrum.,”
W przeciwieństwie do Nashville, rynek powierzchni biurowej w Memphis na początku lat 80. był tak słaby, że deweloperzy tacy jak Turley mogli sobie pozwolić na zakup nieruchomości w centrum miasta pod konwersje mieszkaniowe. Ponadto, w przeciwieństwie do Nashville, Kodeks strefowy nie zabraniał mieszkań w śródmieściu. „Świątynia miała to, czego potrzebujesz do sukcesu w centrum-wspaniałe widoki i unikalną architekturę”, mówi architekt z Memphis Frank Ricks. „Okazało się, że rynek wynajmu w centrum będzie działał.,”
szkoda, że deweloper Nashville Tony Giarratana nie zdawał sobie sprawy, że unikalna architektura jest częścią miejskiego równania życia, zanim zburzył Budynek Art Deco Sudekum i zastąpił go mieszkaniami Cumberland. Szkoda, że MDHA nie rozpoznała tego samego przed rozwidleniem dotacji $6 milionów na jego budynek, który wygląda jakby należał bardziej do NRD niż Music City.
Turley przeniósł się do innego projektu downtown, River Bluff co-op., Potem były to mieszkania na poddaszu w Paper Works, magazyn z 1913 w opuszczonej dzielnicy South Main, który kupił za 83 centy za stopę kwadratową. „Pamiętam, jak jednej nocy szarpałem się w łóżku i krzyczałem głośno:” zbudowałem lofty warte 4 miliony dolarów, a nigdy wcześniej nie widziałem loftu ” – wspomina Turley. „Nigdy nie byłem w Nowym Jorku.”
aby być pewnym, rozwój downtown Memphis nie polegał wyłącznie na prywatnej inicjatywie. Zachęty podatkowe i obligacje skarbowe uatrakcyjniły finansowanie projektów w śródmieściu., Komisja Center City (CCC), która została założona w 1977 roku, administrowała tymi programami i udzielała innej pomocy deweloperom w centrum miasta.
firma CCC zleciła niedawno projekt downtown guidelines Philipowi Walkerowi z biurem w Nashville z siedzibą w Memphis Looney Ricks Kiss Architects. Rada ds. przeglądu projektów wykorzystuje te wytyczne, aby doradzić deweloperom, jak powinny wyglądać budynki w każdej dzielnicy, aby przyczyniły się do budowy tkanki miejskiej., MDHA ma również proces przeglądu projektu, ale brakuje szczegółowych wytycznych Memphis do oceny wartości urbanistycznych poszczególnych projektów.
podczas gdy Turley odbudowywał świątynię, inni deweloperzy robili postępy również w centrum Memphis. Biznesmen z Memphis Jack Belz ratował Hotel Peabody przed rozbiórką. Belz kupił zabytkowy hotel w 1975 roku za 75 000 dolarów, a następnie spędził sześć lati 24 miliony dolarów w funduszach federalnych i prywatnych-przywracając Hiszpańskiej fantazji status Alhambry delty Missisipi.,
„To był katalizator dla downtown, ponieważ każdy miał mały kawałek Peabody Hotel w swoich sercach”, mówi Turley.
Belz zakupił również osiem sąsiednich bloków dla Peabody Place, kompleksu wielofunkcyjnego, który wraz z hotelem jest największym historycznym projektem renowacyjnym w Stanach Zjednoczonych. W kompleksie znajdują się apartamenty, biura i powierzchnie handlowe-w tym pierwszy w mieście Sklep Spożywczy-w hotelu Gayoso z przełomu wieków, Majestic Theatre z 1915 roku, dawny Sklep meblowy Haverty i Dom towarowy Goldsmith z 1901 roku., Obecnie w budowie znajduje się Centrum Handlowo-Rozrywkowe Peabody Place. Będzie on zawierał 23-ekranowy megaplex i Teatr IMAX.
wraz z Harbor Town, kolejną inwestycją w centrum miasta, Belz i Turley połączyli siły i przenieśli się do tego, co w kręgach planistycznych jest znane jako „New Urbanism.”W 1988 roku kupili 300 akrów na Mud Island, leżącej między rzekami Wolf i Missisipi, od upadłego imperium, które należało do braci Butcher w Knoxville., Rzeźnicy chcieli wybudować autostradę międzystanową na środku wyspy i połączyć ją z mostem Arkansas-13 pasów betonowego spaghetti. Turley uważał, że jest to straszna strata przestrzeni Obywatelskiej i utworzył „Citizens Against the Expressway”, aby z nią walczyć. Chociaż nigdy nie myślał, że skończy z posiadłością, kupił ją, gdy rzeźnicy się złożyli. Belz i Turley zlecili projekt zagospodarowania tradycyjnej dzielnicy-wąskich działek, chodników i alejek, placów publicznych i spacerów po rzece., Zatrudnili architektów Looney Ricks Kiss, aby przetłumaczyli plan na domy, mieszkania i mieszkania w specyficznym dla regionu stylutakie z przednimi gankami, dużymi oknami i szerokim okapem.
wraz z rozwojem downtown residential, pierwszy nowy biurowiec w downtown Memphis od ponad dekady był dla AutoZone, Wal-Mart części samochodowych. W 1996 roku założyciel firmy, J. R. „Pitt” Hyde, sprzedał swoje centrum miasta w zamian za ziemię przylegającą do Peabody Place i zbudował nową siedzibę korporacyjną, zaprojektowaną również przez Looney Ricks Kiss., Uderzający biały budynek, z zakrzywioną szklaną ścianą zwróconą w stronę Mississippi, dodaje nowoczesnego głosu tradycyjnemu dialogowi architektonicznemu Memphis.
Hyde wykorzystał również dźwignię finansową swojej prywatnej fundacji, aby nalegać na nowe centrum sztuk performatywnych w ramach rozbudowy downtown convention center. Dodatek jest wrażliwym współczesnym projektem architekta Louisa Poundersa i będzie ożywiał Wielki betonowy bunkier centrum kongresowego z przeszklonym lobby i promenadą, które zapewniają ganek do Mississippi., „Jednym z naszych głównych celów była kwestia rzeki” – mówi Pounders. „Stary budynek zignorował go.”
To prywatni obywatele Greg Hnedak i Dan Oppenheimer wpadli na pomysł, aby uruchomić linię trolejbusową wzdłuż głównej ulicy z wykorzystaniem zabytkowych samochodów z całego świata, i którzy popchnęli pomysł przez Urząd tranzytowy. „Dowiedzieli się, że są dostępne fundusze federalne na taki projekt i chcieli mojej pomocy”, mówi Turley., „Powiedziałem im, że mają pasję, aby zrobić to sami, skierowałem ich w stronę ratusza, i zrobili to. Nie pozwoliliście architektowi i handlarzowi witrażami rozłożyć waszego systemu transportu w centrum, ale my to zrobiliśmy.”
Jernigans kupił Memphis Redbirds i przekształcił drużynę w non-profit, który w zeszłym roku dał $250,000 do szkół publicznych na działalność związaną z baseballem., W tym roku rozpoczyna się budowa stadionu na 12 000 miejsc dla zespołu na miejscu ukośnie naprzeciwko hotelu Peabody. Projekt wzorowany jest na Camden Yards w Baltimore i stanie się centrum dzielnicy mieszanego użytku, z przyległymi budynkami ponownie wykorzystywanymi i nowymi zbudowanymi w celu stworzenia miejskiej dzielnicy. W kompleksie znajdzie się 385 mieszkań, a także biura, sklepy, parking i Narodowe Muzeum baseballu.
, Około osiem lat temu Turley powiedział Radzie szkoły o potrzebie nowej szkoły w centrum. „Powiedziałem im, że nie mogą zrobić tej doskonałej szkoły w żadnej z ich dzielnic, ponieważ wkurzyłoby to innych wyborców. Poprosiłem ich, żeby zrobili to w centrum, bo to wspólna Ziemia, sąsiedztwo wszystkich.”Zarząd nie kupił go, dopóki burmistrz Memphis W. W. Herenton nie powiedział im, że wyemituje 100 milionów dolarów w nowych obligacjach szkolnych, ale zastrzegł, że jedna z tych nowych szkół musi być w centrum miasta., „Zarząd nie chciał robić szkoły w centrum, ale musieli zdobyć pieniądze”, mówi Turley.
najnowszym przedsięwzięciem Belz/Turley/Looney Ricks Kiss Architects jest rehab całej dzielnicy na północ od centrum. Memphis Housing Authority przyznało ostatnio zespołowi prawa deweloperskie do przekształcenia dwóch publicznych projektów mieszkaniowych i otaczającej dzielnicy Greenlaw / Manassas w społeczność o mieszanym dochodzie. Zespół planuje współpracę z pobliskim szpitalem dziecięcym St. Jude ' s, który zapewni miejsca pracy pracownikom, którzy przeprowadzą się do nowej dzielnicy.,
Kiedy miasto zostało założone w 1819 roku, John Overton i Andrew Jackson przez 25 lat siedzieli Ciasno na swoich 5000 akrów na najbardziej wysuniętym na południe Bluffach Chickasaw, czekając na rozprzestrzenianie się osadnictwa i wzrost wartości nieruchomości. Jackson pokłonił się we wczesnych latach 20., decydując, że spekulacje ziem na zachodniej granicy będą ciężarem podczas kampanii prezydenckiej. Ale wheeler-dealerzy, tacy jak Jackson i Turley zawsze byli częścią tworzenia i przerabiania Memphis.
Droga Memphis nie jest drogą Nashville, i to jest w porządku., Ateny południa nigdy nie były głębokim południowym miastem z hałaśliwą przeszłością. Możemy być dumni, że kiedy bez przemocy desegregowaliśmy Lady obiadowe, Memphis było gospodarzem męczeństwa Ruchu Praw Obywatelskich. I nie ma znaczenia, czy burmistrz zaczyna od areny, czy przedsiębiorca zaczyna od mieszkań, o ile wynik jest naprawdę miejski.,
ale czasami, kiedy słucham Henry Turley wax elokwentny, lub nawet bardziej elokwentny blues, lub jem kaszę i jajka późno w nocy w Pasażu Memphis, pośród zamkniętych galerii i sklepów z antykami i sennych winos wzdłuż South Main, chciałbym trochę Memphis w Nashville. Szkoda, że Nashville nie ma wielkiej rzeki, która o zmierzchu rozchodzi się po srebrze.
i żałuję, że Nashville nie uratowało wystarczająco starych budynków w centrum miasta, aby określić charakter dzielnicy., Przede wszystkim chciałbym, żeby Nashville miało hazardzistów, którzy poluzowaliby krawaty, zakasali rękawy i strzelali w kości w centrum miasta. Stawka jest wysoka, jackpot jest urbanity.