uzyskanie dokładnego oszacowania czynszu dla pustej jednostki lub wygasającej umowy najmu to mieszanka sztuki i nauki. Wybór odpowiedniego wynajmu dla reklamy Craigslist lub oferty Zillow Rental Manager nie polega tylko na wynajmie jednostki na najwyższym możliwym czynszu. Jest to również kluczowa decyzja, która wpływa na ogólną wycenę nieruchomości najmu, prawdopodobieństwo pozostania najemcy, a nawet zdolność do refinansowania nieruchomości.,
ustawienie czynszu poniżej rynku może przyciągnąć mniej pożądanych najemców, zmniejszyć przepływy pieniężne netto i zmniejszyć wartość nieruchomości inwestycyjnej. Wynajem, który wyraźnie przekracza rynek, może prowadzić do przedłużających się wakatów, zwiększonych wydatków marketingowych i wysokich obrotów najemców.
w tym artykule przyjrzymy się, jak odnoszący sukcesy właściciele osiągają dokładne oszacowanie czynszu rynkowego przed wystawieniem oferty lub odnowieniem najemcy. Przeanalizujemy również kilka najlepszych praktyk, które pomogą Ci zmaksymalizować przychody z wynajmu bez konieczności utrzymywania większej liczby pustostanów., Czasami jest to cienka linia, ale dobrze rozegraj swoje karty i często możesz mieć to, co najlepsze z obu światów: wiarygodnego najemcę płacącego pełny czynsz rynkowy przy minimalnej pustostanie.
szacowanie czynszu: dlaczego znalezienie odpowiedniego pytania czynszu ma znaczenie
wielu właścicieli popełnia błąd, nie zwracając wystarczającej uwagi na porównywalne nieruchomości i trendy rynkowe, gdy ustalają swoje pytania czynszu. Jak omówiono powyżej, istnieje kilka powodów, dla których uzyskanie oszacowania czynszu rynkowego jest poprawne, zanim wymienisz swoją jednostkę.,
wybierając zbyt niski czynsz, możesz cofnąć się o lata, jeśli najemca zdecyduje się zostać i nie możesz zresetować czynszu na rynek w późniejszym terminie. W zależności od lokalnych przepisów podniesienie czynszu u obecnego najemcy może być czasem trudne, kosztowne, a nawet nielegalne. W obszarach ze środkami stabilizacji czynszu, jeśli ustawisz początkowy czynsz na 800 USD, ale potem uświadomisz sobie, że czynsze rynkowe są naprawdę 1100 USD, może to potrwać lata, aby dogonić czynsze RYNKOWE poprzez minimalne dopuszczalne wzrosty czynszu.,
nawet w miejscach, gdzie kontrola czynszu jest pojęciem zagranicznym, wzrost czynszu o 10-20% u istniejącego najemcy może wystarczyć, aby pokazać im drzwi, nawet jeśli płacili znacznie poniżej rynku. Lokatorzy (i właściciele) są znani z tego, że od czasu do czasu biorą rzeczy osobiście!
przyjrzyjmy się szybko przykładowi wielorodzinnej nieruchomości inwestycyjnej o łącznych czynszach rynkowych w wysokości 3000 USD miesięcznie. Ustawienie najmu na poziomie $2900 zamiast pełnego rynku może nie wydawać się taką wielką sprawą. W końcu ta 100 $ różnica to tylko około 3%.,
mały spadek czynszu = duża erozja wartości
mniej oczywiste jest to, że ta 100-dolarowa różnica w miesięcznym czynszu może zmniejszyć wartość nieruchomości o 20 000 USD. Skorzystajmy z Formuły cap rate, aby zobaczyć, jak:
- cap rate = NOI/wartość rynkowa
teraz Załóżmy, że na naszym rynku nieruchomości najmu zazwyczaj handlują po stawce cap 6%. Jak dyskontowanie czynszu o $100 miesięcznie wpływa na wartość nieruchomości?
- NOI / Cap rate = wartość rynkowa
- 1200 USD (100 USD miesięcznie x 12 miesięcy)/.,06 lub 6% = 20 000 USD różnica wartości rynkowej
tak więc pozornie niewielkie obniżenie czynszu o 3% przekłada się na 20 000 USD straty w potencjalnej wartości nieruchomości. To zapłaci za więcej niż kilka wysokich cen czynszu!
więcej powodów, aby uzyskać prawo do oszacowania czynszu
- ustawienie prawa do czynszu przyciąga lepszych najemców, którzy zapłacą na czas. Potencjalny najemca, który potrzebuje niższej oferty rynkowej, aby pozwolić sobie na lokal, może mieć mniejszy bufor na nieoczekiwane wydatki lub utratę dochodów.,
- dokonywanie dokładnego kosztorysu z zapytaniem czynszu zapewnia przepływy pieniężne potrzebne do pokrycia kosztów operacyjnych i kredytu hipotecznego przy minimalnym przestoju jednostki.
- Reklama uczciwego czynszu rynkowego może pomóc zmniejszyć ogólną pustostan i zwiększyć dochody. Jeśli prośba o zbyt duży czynsz prowadzi do tylko jednego dodatkowego miesiąca pustostanu, to jest to roczna hit 8% top line do oczekiwanych dochodów.
- przepływy pieniężne, dochód operacyjny netto, wartość nieruchomości i zysk są maksymalizowane, gdy dzierżawisz swoje jednostki na czynszu rozliczającym rynek.,
Obliczanie oszacowania czynszu na rynku w 5 prostych krokach
teraz, gdy wiemy, dlaczego ustawienie odpowiedniego oszacowania czynszu na rynku jest tak ważne, omówmy pięć prostych kroków, które zalecamy użyć do obliczenia dokładnego oszacowania czynszu:
#1 zbadaj okolicę
rzeczy, które sprawiają, że okolica jest dobra dla najemców, obejmują łatwość transportu, postrzegane bezpieczeństwo, łatwość dostępu do kluczowych udogodnień, takich jak zakupy, restauracje i dobrze oceniane szkoły oraz jakość pobliskich firm.,
#2 Przegląd ofert wynajmu
przeprowadzić ankietę zapytań o czynsze dla aktualnie dostępnych lokali o porównywalnej jakości w okolicy. Zadaj sobie pytanie:
- Jak różne lokalizacje porównują się do Twoich?
- Jaka jest średnia wielkość stóp kwadratowych?
- ile sypialni i łazienek ma każda z nich?
- jaki jest normalny rozmiar przedniego i tylnego podwórka? Czy w ogóle istnieje prywatna przestrzeń zewnętrzna?
- są dodatkowe udogodnienia, takie jak basen, garaż, kominek, zmodernizowana kuchnia i łazienki itp.?
- czy zwierzęta są akceptowane?, Czy media są wliczone w czynsz? Czy istnieje dodatkowa opłata za parkowanie?
#3 Określ trendy na rynku wynajmu na stopę kwadratową
gdy dowiesz się, jaka jest średnia wielkość porównywalnych nieruchomości do wynajęcia w Twojej okolicy, lub jeszcze lepiej rzeczywisty rozmiar konkretnych jednostek, Oblicz średni czynsz rynkowy na stopę kwadratową:
- 1500 USD miesięcznie x 12 miesięcy = 18 000 USD / 1200 stóp kwadratowych = 15 USD za stopę kwadratową rocznie lub 1 USD.,25 na stopę kwadratową miesięcznie
#4 Dostosuj udogodnienia i funkcje
udogodnienia dzielą się na dwie kategorie:
- wyposażenie nieruchomości i jednostek, takie jak Podwórko, basen, parking i/lub włączone urządzenia, takie jak zmywarka i/lub pralka i suszarka..
- udogodnienia społecznościowe lub sąsiedzkie, takie jak parking przy ulicy, plac zabaw lub obszar greenbelt, Siłownia HOA lub inne obszary wspólne.
#5 Analizuj potencjalną przyszłą konkurencję
Wszystkie nieruchomości na wynajem będą miały krótkoterminowe wakaty w tym czy innym czasie, ponieważ najemcy przychodzą i odchodzą., Z reguły obszar o wskaźniku pustostanów wynoszącym 10% lub mniej jest dość ciasny i może wskazywać na możliwość nieco przesunięcia czynszów.
jednak obszar o wysokim wskaźniku pustostanów, lub gdzie jest duża liczba domów lub mieszkań w budowie, może wkrótce mieć większą podaż niż popyt. Gdy tak się stanie, możesz konkurować z nowymi projektami, które oferują znaczące zachęty, aby odciągnąć najemców od istniejącej podaży.,
15 czynniki wpływające na oszacowanie czynszu
co do zasady, właściciele nieruchomości powinni skupić się na maksymalizacji bieżących dochodów i wartości nieruchomości przy ustalaniu WŁAŚCIWEGO czynszu. Może to, ale nie musi, obejmować wystawienie jednostki na najwyższy możliwy czynsz. Naszym zdaniem 15 najważniejszych czynników wpływających na wycenę czynszu to:
- rodzaj domu – jednorodzinny vs wielorodzinny
- lokalizacja domu-w pobliżu szkoły, sklepu spożywczego lub parku a ruchliwa autostrada., Należy również wziąć pod uwagę cechy okolicy-odległość do sklepów i rozrywki, transportu publicznego, szkół i kościołów, bezpieczeństwa i ochrony obszaru, a wynik walk w okolicy.
- lokalne przepisy czynszowe, w tym zarządzenia stabilizacyjne czynszu, zabezpieczenia eksmisji, limity podwyżek czynszu itp.,
- Rozmiar domu – w oparciu o metraż kwadratowy, rozmiar podwórek i podwórek oraz rozmiary pomieszczeń
- liczba sypialni
- Liczba łazienek
- sezonowość – jak popyt na nieruchomości zmienia się w zależności od pory roku
- urządzenia – wiek i jakość, w tym pralka i suszarka w jednostce
- udogodnienia-zaktualizowane urządzenia, naturalne światło, nowsze ogrzewanie i klimatyzacja, dodatkowe przechowywanie, basen i grill
- – podwórko, patio, taras lub balkon
- umeblowane vs., częściowe lub nieumeblowane
- usługi komunalne, takie jak woda, kanalizacja i śmieci, elektryczne lub internetowe
- zwierzęta domowe dozwolone – w tym dodatkowy czynsz lub kaucję za zwierzę
- Parking na ulicy a wiata lub garaż
- Długość najmu od miesiąca do miesiąca a sześć miesięcy a roczna umowa najmu
gdzie znaleźć porównywalne czynsze
Kiedy szukasz porównywalnych czynszów, co naprawdę robi to bada konkurencję. Jeśli kwalifikowany najemca ma do wyboru dwie lokalne nieruchomości, często wybiera tę, która oferuje najlepszą wartość., Ważne jest, aby być konkurencyjnym w kwestii stawek czynszów, zwracając uwagę na różnice w udogodnieniach, wielkości jednostek i względnych zaletach różnych lokalizacji.
internetowe porównywarki wynajmu
- kosztorysy wynajmu Stessa
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- ,com
Źródła Offline dla porównań wynajmu nieruchomości
- współwłaściciele nieruchomości
- Pośrednicy nieruchomości
- firmy zarządzające nieruchomościami
- lokalne stowarzyszenia wynajmu i kluby inwestycyjne
dokonywanie właściwej oceny czynszu
gdy ustawisz swój czynsz zgodnie z rynkiem, prawdopodobnie będziesz cieszyć się stałym i silnym przepływem środków pieniężnych, niższymi obrotami najemców i wyższymi ogólnymi wartościami nieruchomości. Ponadto prawdopodobnie będziesz w stanie spłacić kredyt hipoteczny szybciej niż oczekiwano lub mieć więcej wolnych przepływów pieniężnych, aby zainwestować w nowe możliwości., Tak czy inaczej, będziesz o krok bliżej wolności finansowej.,p>aby szybko podsumować, ustawienie prawa żądania czynszu za wynajem mieszkania lub domu jednorodzinnego obejmuje:
- badanie okolicy
- przegląd porównywalnych nieruchomości najmu w podobnie pożądanych lokalizacjach
- określanie czynszu rynkowego za stopę kwadratową
- dostosowanie kwoty czynszu do udogodnień i funkcji popularnych wśród najemców
- dostosowanie do potencjalnej przyszłej konkurencji
