Szacunki Zillow: nie tak dokładne, jak myślisz

Zillow jest jedną z najpopularniejszych baz nieruchomości w Internecie. Założona w 2006 roku przez byłych dyrektorów Microsoftu, Rich Barton i Lloyd Frink, Zillow z siedzibą w Seattle wymienia informacje o milionach domów na sprzedaż i wynajem w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie. Użytkownicy mogą wyszukiwać dom w określonym obszarze przy użyciu różnych kryteriów, w tym—ale nie wyłącznie-ceny, liczba sypialni i łazienek, Powierzchnia, Rodzaj domu i inne udogodnienia.,

jedną z kluczowych cech Zillow jest jego Zetimates, popularne narzędzie konsumenckie do sprawdzania, ile warte są domy. Szacunki te opierają się na informacjach pochodzących ze źródeł takich jak porównywalne dane dotyczące sprzedaży i dane publiczne. Uruchomiony w 2011 roku z informacjami o 90 milionach domów, Zetimates rozszerzył swój zasięg, dostarczając użytkownikom dane o ponad 100 milionach domów w Stanach Zjednoczonych.,

niezależnie od tego, czy chcesz zobaczyć, jak zmieniła się wartość Twojego domu, czy wyceniana wartość Twojego domu jest wystarczająco wysoka, aby umożliwić Ci refinansowanie, czy też jesteś ciekaw, ile twój współpracownik wydał na nowy dom, Zetimates oferuje użytkownikom punkt wyjścia do wyceny domu.

ale istnieje kilka powodów, dla których te liczby mogą nie być tak dokładne, jak byś chciał.

niedokładne podstawowe informacje

unikalne algorytmy Zillow aktualizują zbiór wartości nieruchomości trzy razy w tygodniu, w oparciu o informacje pochodzące zarówno z danych publicznych, jak i danych przekazanych przez użytkowników. Według Zillow, większość Zestimates są ” w 10 procent ceny sprzedaży domu.”Ale Zestimate są tylko tak dokładne, jak dane za nimi, więc jeśli liczba sypialni lub łazienek w domu, jej powierzchnia kwadratowa lub wielkość działki są niedokładne na Zillow, Zestimate będzie wyłączony.

użytkownicy mogą poprawić te błędy., Jednak Zillow ostrzega, że aktualizacja danych nieruchomości nie spowoduje natychmiastowej zmiany w domu, a czasami nie spowoduje żadnych zmian w ogóle. Na przykład, mając czwartą łazienkę może nie koniecznie zrobić wiele dla wartości domu w Twoim mieście. Tak więc wprowadzanie tych informacji może nie mieć żadnego wpływu.

wraz z akceptacją danych przekazanych przez użytkownika, Zillow zajmuje się problemami niedokładności, raportując szacunkowe zakresy wartości dla poszczególnych właściwości., Im mniejszy zakres, tym bardziej wiarygodny jest Zetimate, ponieważ oznacza to, że Zillow ma więcej dostępnych danych na temat tej właściwości. Patrząc na wysoki i niski koniec zakresu daje lepsze poczucie, co dom jest wart.

W niektórych obszarach informacje te stanowią dużą część tej liczby., Ale jeśli ta informacja jest niedokładna, może odrzucić Zetimate. A ponieważ porównywalna sprzedaż również wpływa na Domu ' S Zestimate, błąd w jednym domu rekord cen sprzedaży może mieć wpływ na Zestimates innych domów w okolicy.

Zestimate uwzględnia również faktycznie zapłacone podatki od nieruchomości, wyjątki od ocen podatkowych oraz inne publicznie dostępne dane dotyczące podatku od nieruchomości. Wartości majątkowe rzeczoznawcy podatkowego mogą być jednak niedokładne. Baza danych rzeczoznawcy podatkowego może mieć błąd związany z podstawowymi informacjami o nieruchomości, powodując, że oceniana wartość jest zbyt wysoka lub zbyt niska.,

właściciele domów, którzy widzą rozbieżności, mogą zgłaszać nieprawidłowe dane sprzedaży lub zapisy podatkowe do Zillow online.

gdzie są aktualizacje?

czasami właściciel domu dokonuje ulepszeń lub modernizacji nieruchomości, co powinno zwiększyć wartość domu. Ale Zillow niekoniecznie musi być świadomy tych czynników. To znaczy, chyba że lokalny asesor podatku od nieruchomości posiada te informacje. Jeśli właściciel domu wyjmuje pozwolenie od miasta na dokonywanie jakichkolwiek modernizacji, informacje te mogą być przekazywane organom podatkowym od nieruchomości i wprowadzane do publicznego rejestru., Zillow może aktualizować swoje oferty tylko wtedy, gdy te informacje są dostępne.

na przykład, jeśli dodasz dozwoloną piątą sypialnię do swojego domu, a asesor podatku od nieruchomości uzna, że ulepszenie zwiększa wartość Twojego domu, informacje te prawdopodobnie w pewnym momencie znajdą się w Twoim domu. Ale jeśli twój dom ma zupełnie nową kuchnię projektanta, który nie wymaga żadnych większych zezwoleń, ale dom sąsiada ma oryginalną kuchnię z 1975 roku, Zillow będzie cenił oba domy podobnie, nawet jeśli twój dom może przynieść wyższą cenę sprzedaży.,

aktualizacje nie zawsze są tak cenne, jak myślisz. To zależy w dużej mierze od warunków na lokalnym rynku mieszkaniowym i od tego, jakie projekty wykonałeś. Więc tylko dlatego, że wartość Twojego domu na Zillow nie zmieniła się od czasu, gdy dodałeś sypialnię lub przebudowałeś kuchnię, nie zakładaj, że możesz wpłacić dodatkowe $ 30,000 do Zetimate. Odwrotnie, jeśli Zillow mówi, że twój dom jest wart $300,000, ale wiesz, że nie zaktualizowałeś go tak bardzo, jak podobne domy w Twojej okolicy, może sprzedać za mniej lub dłużej, aby znaleźć zainteresowanego kupującego.,

wskaźnik obrotów mieszkań

im więcej jest sprzedaży domów w Twojej okolicy, tym więcej danych Zillow ma o tym, ile kupujący uważają, że te domy są warte. To sprawia, że Zetimates jest bardziej dokładny. Więc jeśli mieszkasz na gorącym rynku w San Francisco Bay Area, Twój przeszacowanie może być dokładniejsze niż w wiejskim mieście, w którym ludzie pozostają w swoich domach przez dziesięciolecia, a sprzedaż jest rzadka.

aktualizacje algorytmu Zillowa

Zillow aktualizuje swój algorytm, ponieważ wymyśla więcej sposobów na poprawę jego dokładności., Kiedy tak się dzieje, Zetimates może się znacznie zmienić, nawet jeśli nic się nie zmieniło na temat tych domów lub rynku nieruchomości.

Zespół wykorzystał różne czynniki wpływające na wartość domu, w tym dane publiczne, czas dojazdu, hałas drogowy i inne informacje, aby uwzględnić swój algorytm. Zillow oszacował, że ogólnokrajowy poziom błędu spadnie poniżej 4%.,

firma była przedmiotem pozwu zbiorowego, wniesionego w 2017 roku przez właścicieli domów w Chicago, którzy twierdzili, że wprowadzili w błąd nabywców domów, dostarczając im bardzo niskie liczby. Powodowie stwierdzili również, że większość użytkowników traktowała oszacowań jak oceny. Według raportu MarketWatch, Zillow, powiedział, że pozew nie miał żadnych zasad, zaprzeczając, że jego oszacowań były wyceny. Zamiast tego nazwał je punktem odniesienia, w którym użytkownicy mogą rozpocząć wyszukiwanie wartości domu.,

the Bottom Line

Zillow nie stara się ukrywać niedoskonałości swoich ocen przed konsumentami i nie można się też spodziewać idealnie dokładnych szacunków od konkurencyjnych stron. Chodzi o to, aby właściciele domów wykorzystywali ceny z firmy Zetimates jako ogólną wytyczną i porównywali te dane z innymi źródłami. Nie należy jej w żaden sposób uznawać za ocenę. Porównywalna analiza rynku od lokalnego agenta nieruchomości i profesjonalna wycena domu to najlepsze sposoby na poznanie jego wartości.,

nawet te narzędzia są niedoskonałe: czasami nie ma ostatnio sprzedaży podobnych domów, a rzeczoznawcy—którzy są tylko ludźmi—mogą być nieco subiektywni w swoich ocenach. W końcu, nie ma sposobu, aby uzyskać doskonałą ocenę wartości domu, ale są tylko wytyczne mamy dostępne do naśladowania przy zakupie, sprzedaży, ubiegania się o kredyt, i kiedy musimy znać wartość domu.,