Running a burdel was never part of Debbie Miller ' s plan.
ale 25 lat temu, na wsi w Ohio, było niewielu ludzi, którzy rozumieli różnicę między luksusowym pensjonatem i domem prostytucji.
„A ponieważ to było rzadkością mieć właściciela firmy kobiety, a nikt nie słyszał o bed and breakfast, zapytano mnie, czy otwieram burdel. Było bardzo ciężko.,”
To była atmosfera, w której Miller rozpoczęła swoją działalność, HideAway Country Inn, ćwierć wieku temu w Bucyrus, Ohio, społeczności rolniczej, w której popularne atrakcje to lokalna fabryka dżemu i galaretki, zakład produkcji świec i jedyna ręcznie młotkowana fabryka czajników miedzianych w Stanach Zjednoczonych.
Wiele osób marzy o tym, aby pewnego dnia przejść na emeryturę z codziennej pracy i prowadzić romantyczny kraj bed and breakfast.,
Miller spędził ponad dwie dekady życia tego marzenia jako właściciel kwitnącego pensjonatu, który jest regularnie wyprzedawane w weekendy i został nazwany jednym z 10 najlepszych romantycznych zajazdów w kraju przez BedandBreakfast.com.
mimo to wczesne lata nie były łatwe.
,
rodzice trojga dzieci, Miller i jej mąż zdecydowali się na pomysł na łóżko i śniadanie, ponieważ pozwoliłby jej to poświęcić więcej czasu na wychowywanie dzieci i zapewnić uzupełnienie dochodów z rolnictwa rodziny.
” Jaka jest lepsza atmosfera na wychowanie rodziny niż posiadłość z 22 akrami lasu po jednej stronie, bełkotliwym strumykiem i sześcioma akrami podwórka do zabawy? To był dziecięcy raj z domkiem na drzewie i dzwonkiem obiadowym, który wezwał cię na lunch i kolację”, mówi Miller.,
bucolic odłogowanie, co Miller odkrył, jak zaczęła swoje przedsięwzięcie było to, że liderzy społeczności mieli bardzo mało wiedzy o tym, jak licencjonować łóżko i śniadanie, a nawet jakie pozwolenia były wymagane.
„wyciągnąłem z biblioteki wszystkie informacje, jakie mogłem znaleźć na temat licencjonowania, aby pokazać im, jak mnie licencjonować”, mówi Miller. „Sprawdziłam prawa, bo nie wiedziały.”
pośród tego braku lokalnej wiedzy, Miller musiała przeskakiwać przez liczne obręcze, które dziś mogą nie być wymagane. Przynajmniej dzisiejszy Proces jest bardziej zdefiniowany.,
„musieliśmy uzyskać pełną licencję na jedzenie, ponieważ burdel był dużym problemem” – mówi Miller.
„a także inspekcja z Ochotniczej Straży Pożarnej … myślę, że byliśmy jedynym pensjonatem w Ohio z pełną licencją hotelową i tylko czterema pokojami gościnnymi” – dodaje.
nie tylko władze lokalne, które jeszcze nie rozwinęły pełnego zrozumienia powstającego przemysłu bed and breakfast. Jeszcze ćwierć wieku temu Internal Revenue Service nie zdążyło jeszcze w pełni zrozumieć charakteru działalności., To doprowadziło do jeszcze większych wyzwań dla Millera, gdy starała się założyć HideAway Country Inn.
„zostaliśmy skierowani do pełnego audytu IRS, ponieważ Urząd Skarbowy sklasyfikował łóżko i śniadanie jako biznes hobby i chcieli, abyśmy spłacili je za wszystkie koszty uruchomienia” prawdziwego „biznesu”, wyjaśnia Miller.
podczas gdy ktoś zaczyna bed and breakfast dzisiaj nie musi stawić czoła wielu z tych wyzwań, jest jeszcze wiele do nauczenia się z historii Miller, szczególnie jeśli chodzi o sztukę prowadzenia deluxe Country inn i nawigacji biurokracji.,
nie tylko HideAway Country Inn został uznany przez BedandBreakfast.com jako jeden z najbardziej romantycznych zajazdów w kraju, znajduje się również wśród Diamond Collection, ekskluzywnej grupy profesjonalnie sprawdzonych i recenzowanych przez Gości luksusowych zajazdów, które mają rozległe nowoczesne udogodnienia.
Miller ' s bed and breakfast przeszedł długą drogę od czterech pokoi gościnnych, od których zaczynał., Dziś oferuje 12 apartamentów, małe spa, restaurację i miejsce spotkań, które może pomieścić do 100 osób, wszystkie wśród sześciu akrów pięknie urządzonych ogrodów i trawników oraz 22 akrów ścieżek przyrodniczych.
Miller i jej mąż kupili zabytkowy dwór z sześcioma sypialniami i przylegającą do niego wozownię w lutym 1990 roku za jedyne $130,000 i natychmiast rozpoczęli rozległe modernizacje, aby stworzyć komfortowe pokoje gościnne.,
niektóre zmiany i ulepszenia były ważne, w tym upewnienie się, że każdy pokój ma własną łazienkę i zainstalowanie jacuzzi, kominków i telewizji satelitarnej. Zainstalowali również nowe wykładziny w całym domu, dodali świeżą farbę i przebudowali kuchnię.
wstępna runda aktualizacji kosztuje około 100 000$. Z biegiem lat wprowadzono kolejne ulepszenia. Dziewięć lat działalności, Hideaway Country Inn rozszerzyła się do obecnej sumy 12 apartamentów, z których sześć jest 800 stóp kwadratowych.,
Co więcej, w szczytowym okresie działalności karczma regularnie miała trzymiesięczną listę oczekujących na pokoje w weekendy.
aby osiągnąć tak udany poziom obłożenia, Miller znalazł różne kreatywne sposoby wprowadzenia nowej karczmy do społeczności, w tym dostarczanie muffinów lokalnym firmom, aby ogłosić karczmę i przyciągnąć gości korporacyjnych.
Ale Miller twierdzi, że sekretem jej sukcesu jest unikalność oferty karczmy i sposób traktowania gości.
„myślę, że chodzi o personalizację i personalizację rzeczy” – mówi., „Możliwość robienia rzeczy, które zaskakują gości, którzy przyjeżdżają i zostają z nami. … Prywatna kolacja przy świecach dla dwóch, pięciodaniowych posiłków, z miękką muzyką … lub zakradanie się do pokoju gościnnego, aby napełnić wannę bąbelkami, zapalić świece, przyciemnić światło i włączyć kominek, tak że kiedy goście wchodzą z powrotem do pokoju, nastrój jest ustawiony.”
tego rodzaju akcenty są również znaczącymi generatorami przychodów w biznesie bed and breakfast. Na przykład HideAway Country Inn oferuje różne niestandardowe pakiety na swojej stronie internetowej, które są dostępne za dodatkową opłatą., Pakiety są zbudowane wokół romantycznych, sezonowych i świątecznych tematów.
dbanie o szczegóły wielu specjalnych akcentów oferowanych w bed and breakfast może być dużo pracy dla właściciela. Podobnie jak utrzymanie pensjonatu, mówi Miller, który radzi ustanowienie funduszu na pokrycie utrzymania nieruchomości. Kwota pieniędzy, które muszą być w tym funduszu, mówi, będzie się różnić w zależności od wieku nieruchomości.
Konserwacja-mówi Miller ze śmiechem-to najpoważniejszy ból głowy w pracy.,
Ale kiedy zastanawia się nad zbliżającą się 25 rocznicą, Miller mówi, że przy okazji, zrobi to wszystko jeszcze raz.
„każdego dnia uczysz się czegoś nowego” – mówi Miller. „Dzisiaj pracowałem nad nowym systemem zarządzania nieruchomościami, wymieniłem pompę miski olejowej, spotkałem się z korporacyjnym biznesmenem, zrobiłem 90-dniową ocenę pracownika młodej samotnej matki, która jest uzależniona od heroiny, pomogłem kucharzowi zaplanować nowe menu, ustalić datę degustacji i parowania wina oraz przejrzałem obserwację ankiety gości. … Po prostu nie można uzyskać takiej różnorodności w pracy od 9 do 5 ”
„to styl życia” – dodaje Miller., „Nie wzbogacisz się pieniędzmi. Bogacisz się ludźmi i ich historiami.”
i bogate w wspomnienia i doświadczenia życiowe. Kalejdoskop letnich wieczorów spędzonych na oglądaniu błyskawicznych robaków z dziećmi i gośćmi, mówi, i wystawianie rodziny z New Jersey na zwierzęta gospodarskie po raz pierwszy, lub oglądanie dzieci w wieku szkolnym próbujących komunikować się z japońskim biznesmenem w jedwabnym garniturze, wśród nieśmiałego śmiechu i wspólnych uśmiechów.
Tim i Angie Allen nie zmierzyli się z tymi samymi przeszkodami, które zrobiła Debbie Miller, otwierając swoje łóżko i śniadanie osiem lat temu w Duluth, Minn.,
mimo to, jako odnoszący sukcesy właściciele A. G. Thomson House Bed and Breakfast, para dowiedziała się również wiele o tym, co trzeba, aby odnieść sukces w biznesie.
prowadzenie pensjonatu było długoletnim marzeniem Angie Allen, która cierpliwie czekała, aby biznes stał się rzeczywistością, podczas gdy jej mąż kontynuował karierę w Siłach Powietrznych.
Kiedy nadszedł czas, aby Tim odszedł z pracy wojskowej po 23 latach, para zmieniła bieg i rozpoczęła proces uruchamiania ich łóżko i śniadanie.
jednym z ich pierwszych kroków było polowanie na mienie., Dom, w którym ostatecznie osiedlili się, znajdował się w dzielnicy Duluth ' s mansion, ekskluzywnej lokalizacji, która miała wysoką cenę. Nieruchomość kosztowała ponad milion dolarów.
„będąc w Siłach Powietrznych, to nie tak, że miałem dużo pieniędzy” – wspomina Tim Allen. „Nie wzbogacisz się jako oficer w Siłach Powietrznych. Więc każdy ostatni grosz, jaki mieliśmy, trafiliśmy na własność.”
para pożyczyła również pieniądze od rodziców i przyjaciela rodziny, aby uczynić łóżko i śniadanie rzeczywistością. (Wszystko to zostało od tego czasu spłacone przez udanych właścicieli firm.,)
podobnie jak Miller i jej HideAway Country Inn, Allens wydali dużo pieniędzy na remont swojej nowej posiadłości, aktualizując ją z tego, co Allen opisuje jako „utknął w 1960 roku” wygląd.
zmiany, w które zainwestowali, obejmowały nowe farby, tapety i instalowanie luksusowych łazienek w każdym pokoju gościnnym.
„wiem, że są pewne zajazdy, które nadal mają wspólne łazienki, ale jeśli chcesz mieć możliwość naliczenia podwyższonej stawki za pokój, potrzebujesz ładnej, prywatnej łazienki” – radzi Allen.
, „Staraliśmy się, aby był jak nasz salon, gdzie ludzie chcą usiąść, postawić nogi i czytać książkę przy kominku. Nie jest to zbyt formalne, chcieliśmy, aby było to miejsce relaksujące, wygodne.”
Kiedy wszystkie remonty zostały zakończone, 9,000 stóp kwadratowych A. G. Thomson House Bed And Breakfast otwarty z siedmiu pokoi, wszystkie z queen – lub king-size łóżka, łazienki w stylu spa i telewizory z płaskim ekranem.
Allen szacuje, że wydał około 15 000 dolarów na łazienkę i mówi, że prawdopodobnie kosztowałoby to podwójnie, gdyby sam nie wykonał większej części pracy.,
niektóre z innych kluczowych kroków do sukcesu oferty dla przyszłych właścicieli pensjonatów obejmują znaczenie inwestowania w profesjonalną fotografię i stronę internetową.
spodziewaj się wydać od $5,000 do $10,000 na fotografowanie swojej nieruchomości i spodziewaj się, że zrobienie zdjęć zajmie kilka dni.
„musisz mieć profesjonalistę, który przyjdzie i ustawi ujęcia”, mówi Allen, zauważając, że posiadanie tak wysokiej jakości zdjęć na twojej stronie będzie bardzo pomocne w przyciągnięciu gości.,
co sprowadza go do znaczenia profesjonalnie zaprojektowanej strony internetowej.
„otrzymujemy 100% działalności za pośrednictwem naszej strony internetowej. Nie robimy żadnej reklamy – wyjaśnia. „Będziemy pełni sześć miesięcy w roku, wszystko dzięki stronie internetowej.”Strona internetowa będzie również kosztować co najmniej $10,000, Allen mówi.
jak prawie każdy biznes, mówi Allen, są pozytywy i negatywy. W bed and breakfast biznesu, być przygotowanym do pracy długie godziny. Co więcej, większość prac nie jest efektowna.
„szorujesz toalety i robisz pranie., Niektórzy ludzie myślą, że zatrudnią ludzi do robienia tego typu rzeczy, ale to bardzo szybko zjada dolną linię ” – mówi.
„tak wielu gości mówi, że ich marzeniem jest posiadanie karczmy” „Zawsze najpierw ostrzegam ich, aby czekali, aż wszystkie ich dzieci dorosną i wyjdą z domu, ponieważ jesteś żonaty z domem. Przegapiliśmy wiele wydarzeń naszej córki. Albo tylko jedno z nas może pójść.”
na plus Allen dodaje jednak, że praca jest satysfakcjonująca na wielu płaszczyznach.,
„fajnie jest spotkać tak wielu ludzi i uszczęśliwić ich, a to pozwala nam mieszkać z Angie w znacznie większym domu niż byśmy inaczej. Czasami stoję na zewnątrz i patrzę na ten wielki, piękny dom, w którym żyjemy, zdumiony. … To cały styl życia. … Wiem, że nie będę tego robić wiecznie. Ale zawsze mówię, że w dniu, w którym nie będzie już zabawnie, będzie znak na sprzedaż z przodu.,”
Jeśli prowadzenie pensjonatu jest czymś, o czym zawsze marzyłeś, oto kilka dodatkowych wskazówek:
Lokalizacja, Lokalizacja, Lokalizacja
podczas poszukiwania domu lub nieruchomości na Pensjonat, należy pamiętać o kilku ważnych kwestiach, ale żadna nie jest ważniejsza niż lokalizacja. Stare powiedzenie nieruchomości na pewno jest prawdziwe tutaj: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.
Jeśli chodzi o lokalizację, Należy pamiętać o hałasie otaczającym nieruchomość – ważne jest, aby mieć spokojne, relaksujące otoczenie.,
proponuje również zapoznanie się z pobliskimi hotelami – poznanie, jaka będzie Twoja konkurencja. I bądź świadomy poziomu światła otaczającego Twoją nieruchomość. Ponownie, ponieważ chcesz zaoferować gościom tak spokojną i niezakłóconą wizytę, jak to możliwe.
tymczasem Allen sugeruje upewnienie się, że twoje łóżko i śniadanie znajduje się na co najmniej kilku akrach i jest w miejscu, które przyciąga turystów.
„to jak wszystko w Nieruchomościach – wszystko zależy od lokalizacji” „Jest stały napływ ludzi do Duluth. Najważniejszą rzeczą jest być w miejscu docelowym., … Jeśli jesteś pośrodku niczego, jakie są szanse, że ludzie tam pójdą?”
Nauka biznesu
istnieje wiele sposobów, aby przejść o nauce biznesu łóżko i śniadanie i to, co trzeba, aby odnieść sukces — w tym czytanie książek (jest nawet”prowadzenie łóżka& śniadanie dla manekinów”), dołączanie do stowarzyszeń branżowych i udział w targach.
Miller i Allen przyjęli własne, unikalne podejście obejmujące niektóre lub wszystkie z powyższych opcji.,
„wybrałem mózgi innych hotelarzy – ludzie się do mnie zachichotali, ale też mi pomogli, wysyłali mi listy kontrolne do swoich gosposi i filmy szkoleniowe – tylko takie drobiazgi” – mówi Miller.
znaczenie dobrej strony internetowej
zarówno HideAway Country Inn, jak i A. G. Thomson House Bed and Breakfast mają eleganckie, dobrze zaprojektowane strony internetowe wypełnione profesjonalną fotografią i łatwą nawigacją.
„strony internetowe rozrosły się wykładniczo. To była prosta sprawa. Teraz muszą być Zdjęcia i muszą być responsywne” – mówi Allen., „Musisz upewnić się, że wygląda dobrze i pokazuje to, co chcesz, aby ludzie widzieli. Ale jeśli masz odpowiednią stronę internetową w tym biznesie, jesteś złoty.”
„mamy dużo paczek” „Od czegoś tak prostego, jak umieszczenie tuzina róż w pokoju, do wchodzenia i wyłączania łóżka i rozrzucania płatków róż podczas kolacji. I pobieramy opłaty za takie rzeczy. Podwoimy wszystko, co nas to kosztuje. Sprzedajemy dużo paczek., Wielu ludzi w tym biznesie nie dodaje ich, bo uważają, że to za dużo pracy. Ale tak nie jest. I to jest tak łatwe dla gości, aby wybrać pakiety na naszej stronie internetowej.”
skorzystaj z serwisów turystycznych
twoja własna strona internetowa nie jest jedyną, która może Ci pomóc w biznesie pensjonatowym. Allen sugeruje również korzystanie ze strony TripAdvisor na swoją korzyść.
„Jeśli ktoś był zadowolony z wizyty, wyślij mu miły e-mail i poproś o napisanie recenzji. Tak wiele osób polega na TripAdvisor. To będzie generować tyle biznesu.,
„większość obiektów noclegowych nie lubi TripAdvisor” – dodaje Allen. „Ale to nie odejdzie, więc równie dobrze możesz wykorzystać to na swoją korzyść.”
„Ale współpracuje z miastem, aby upewnić się, że te nieruchomości są zgodne z lokalnymi przepisami dotyczącymi zakwaterowania. Mimo to mówi, że warto, aby właściciele B&B wystawili swoje pokoje na Airbnb.
„jest to oferta bezpłatna, a płacimy tylko za rezerwację za pośrednictwem ich strony internetowej” – mówi., „Radzę każdemu tradycyjnemu B&B, aby wystawił swoją nieruchomość na Airbnb, ponieważ nigdy nie wiesz, jak gość cię znajdzie.”
stowarzyszenia zawodowe
zarówno Miller, jak i Allen twierdzą, że jedna organizacja okazała się bardzo cenna dla ich rozwoju i edukacji jako właściciele pensjonatów. Organizacją tą jest Stowarzyszenie Zawodowe Innkeepers International, czyli PAII.
PAII i podobne organizacje oferują Targi, warsztaty, wydarzenia branżowe, fora internetowe, statystyki i wiele innych.,
targi czy konferencje są szczególnie cenne-mówi Allen.
„I są tam wszelkiego rodzaju sprzedawcy … fotografowie, w przypadku, gdy potrzebujesz kogoś, kto może robić zdjęcia jedzenia lub pokoi gościnnych. Są tam dostawcy projektowania stron internetowych. Dostawcy pościeli, ręczników, pościeli, dostawców żywności, szat, środków czystości, dostawców tego wszystkiego. Mają nawet Opiekunki karczmy tam-profesjonalistów, których można wynająć, aby przyjść zarządzać gospodą, w przypadku, gdy chcesz uciec na chwilę.”