Zamknięcie domu: czego się spodziewać

Jeśli masz zamiar zamknąć dom, gratulacje! Nie było łatwo znaleźć ofertę na wymarzony dom w tym gorącym rynku. Pewnie musiałeś się drapać, żeby zdobyć ofertę.

po przejrzeniu ofert domów, upewnieniu się, że Twoja oferta była konkurencyjna i przeskoczyła przez obręcze finansowe, Twoja oferta została ostatecznie zaakceptowana na dom, który jest w sam raz dla Twojej rodziny.

ale klucze nie są jeszcze Twoje—więc trzymaj się na palcach! Bądź bohaterem kupującym dom swojej rodziny, wiedząc dokładnie, czego się spodziewać, zamykając Dom.,

co się zamyka i kiedy to się dzieje?

zamykanie to ostatni krok—zanim ten dom w końcu stanie się twój! Data zamknięcia to dzień, w którym stajesz się prawnym właścicielem nowego domu.

podczas fazy negocjacji umowy, ty (Kupujący) i Sprzedający ustalacie datę zamknięcia, która musi być wymieniona w umowie kupna-sprzedaży. Po zaakceptowaniu przez Sprzedającego Twojej oferty i zadatku-pieniędzy przekazanych na zabezpieczenie umowy – możesz oczekiwać, że poczekasz chwilę przed faktyczną datą zamknięcia.

nawet jeśli ty i Sprzedający możecie uzgodnić datę zamknięcia, twoi agenci prawdopodobnie będą współpracować z Twoim pożyczkodawcą i agencją tytułową, aby zaproponować oś czasu, która pozwala im wystarczająco dużo czasu, aby poprawnie wykonać koniec umowy. To może przesunąć datę zamknięcia się kilka tygodni lub nawet miesięcy po oficjalnej akceptacji oferty.

jak przygotować się do zamknięcia domu

czy to oznacza, że do tego czasu możesz usiąść i pozwolić wszystkim zająć się szczegółami? Nie ma mowy! Weź głęboki oddech. Przed zamknięciem domu nadal masz poważne problemy., Oto, co musisz zrobić:

Zbierz swój zespół

Kiedy jesteś tak blisko posiadania domu, nie chcesz zrobić czegoś głupiego, aby wszystko zepsuć. Upewnij się więc, że masz po swojej stronie solidny zespół, zaczynając od doświadczonego agenta nieruchomości—jeśli jeszcze go nie masz. Na pewno potrzebujesz eksperta, który zna twój lokalny rynek, ponieważ, bądźmy szczerzy, nikt nie lubi nieprzyjemnych niespodzianek.,

agent może również pomóc w nawiązaniu kontaktów z innymi cennymi członkami zespołu, których możesz potrzebować, takimi jak a(n):

• Escrow officer
• Mortgage professional
• Home inspector
• Attorney
• Title insurance agent

Utwórz i ukończ listę kontrolną zamknięcia

Po zebraniu zespołu ekspertów, którzy pomogą Ci przejrzeć umowę i przygotować się do zamknięcia nieprzewidziane okoliczności. Warunki zamknięcia są warunkami wymienionymi w umowie, które muszą zostać spełnione, zanim transakcja na rynku wewnętrznym stanie się prawnie wiążąca., Nieprzewidziane sytuacje mogą obejmować:

• inspekcja domu: aby chronić się przed złą umową, zatrudnij Inspektora domu, aby upewnić się, że nie ma żadnych ukrytych wad, które mogą kosztować cię duże pieniądze po tym, jak Twój sprzedawca już dawno odszedł.
• wycena: jest to wymagane przez kredytodawcę hipotecznego, aby nie pożyczył ci więcej pieniędzy, niż dom jest wart. Ty lub twój agent nieruchomości może zorganizować dla profesjonalnego rzeczoznawcy oszacować aktualną wartość rynkową nieruchomości. Opłata za wycenę zostanie uwzględniona w kosztach zamknięcia.,
• dokumenty pożyczkowe: nawet jeśli zostałeś wstępnie zatwierdzony do pożyczki, nadal masz kilka obręczy do przeskoczenia, aby uzyskać ostateczną zgodę na finansowanie. Przygotuj się organizując całą swoją dokumentację: dokumenty identyfikacyjne ,Oświadczenia o dochodach( pay stubs, w-2 forms), Oświadczenia o aktywach( konta bankowe, inwestycje), informacje ubezpieczeniowe i kopię umowy. Będziesz również potrzebować—jeśli dotyczy-dekretu rozwodowego (alimenty, alimenty) i dokumentów upadłościowych. Aby uzyskać szczegółową listę kontrolną lub informacje dotyczące finansowania, połącz się z kredytodawcą hipotecznym.,
• ubezpieczenie domów: ubezpieczenie domów jest koniecznością, ponieważ obejmuje koszty naprawy, odbudowy lub wymiany nowego domu lub przedmiotów w domu, jeśli jest uszkodzony lub zniszczony. Typowe polisy chronią również przed wypadkami w nowym obiekcie lub na jego terenie. Ubezpieczenie domu jest często wymagane przez pożyczkodawcę i jest zwykle zawarte w miesięcznej płatności kredytu hipotecznego. Więc upewnij się, że znajdziesz dobrego agenta ubezpieczeniowego, który pomoże ci uzyskać najlepszą ochronę za najniższe koszty.,
• Final walkthrough: nie należy mylić z inspekcją domu, ostateczny walkthrough – który twój agent nieruchomości zaplanuje-zazwyczaj odbywa się 24 godziny przed zamknięciem. W tym momencie wszystkie rzeczy sprzedającego powinny zostać całkowicie wyczyszczone, z wyjątkiem wszystkiego, co zgodziłeś się zachować. Przynieś umowę, aby upewnić się, że stan domu pasuje do pierwotnego uzgodnionego stanu. W końcu na tym polega przegląd. Przetestuj główne urządzenia, oprawy oświetleniowe, toalety, okna, drzwi—i w zasadzie wszystko, co możesz przetestować., Nie spiesz się i przynieść wszelkie niepożądane niespodzianki do Agenta Nieruchomości uwagę natychmiast.

warunki zamknięcia są warunkami wymienionymi w umowie, które muszą zostać spełnione, zanim transakcja w domu stanie się prawnie wiążąca.

Jeśli którykolwiek z tych warunków nieruchomości są trochę niejasne, porozmawiaj z agentem. Nie podpisuj ani nie płać za coś, czego nie rozumiesz.

ile czasu zajmuje Zamknięcie domu?

Przeciętny proces zamykania domu trwa 41 dni.(1)

Dlaczego proces zamykania domu trwa tak długo?, Cóż, 32% wszystkich transakcji napotyka jakiś rodzaj opóźnienia lub zawieszenia przed zamknięciem.(2)

i—szokujące—46% opóźnień jest spowodowanych problemami finansowymi.(3) tłumaczenie: Większość opóźnień zdarza się, ponieważ kupujący biorą więcej śmierdzących kredytów przed ich datą zamknięcia!

ale jeśli zastosowałeś się do zasad nauczania Dave ' a, zanim rozważałeś zakup domu, to jesteś już całkowicie pozbawiony długów z 3-6 miesięcznymi wydatkami w funduszu awaryjnym.

nie ma powodu, aby ułożyć dodatkowy dług na kredyt hipoteczny., Nie tylko jest to głupie, ale ta decyzja odeśle Twoją zgodę na kredyt hipoteczny prosto do deski kreślarskiej. Pożyczanie większej ilości pieniędzy zmienia wynik kredytowy, co oznacza, że pożyczkodawca będzie musiał trzymać nosy w swoich kalkulatorach, aby dostosować umowę kredytu hipotecznego. Ugh.

innym powodem, dla którego zamknięcie może być opóźnione, jest brak uprzedniej zgody pożyczkodawcy na wszystkie zobowiązania płatnicze (np. alimenty). To może zmienić stosunek zadłużenia do dochodu – co oznacza więcej przeliczeń.

problemy z zamykaniem powodujące opóźnienia

Zapnij pasy., Nadszedł czas, aby przygotować się na inne potencjalne opóźnienia, które mogą zawiesić Twoją zdolność do zamknięcia domu. Te problemy mogą się zdarzyć w dowolnym momencie po Twojej ofercie—nawet do dnia zamknięcia włącznie.

problemy z wyceną

możliwe, że oficjalna wycena będzie niższa niż oczekiwano. Rzeczoznawcy wykorzystują porównywalną sprzedaż domu do obliczenia wartości domu, aw niektórych obszarach, ceny domów rosną tak szybko, że te porównywalne sprzedaży nie dogonił. Możesz również skończyć z niską wyceną, jeśli dom, który kupujesz, ma funkcje, które nie są typowe dla okolicy.,

ale najczęściej niska wycena to znak ostrzegawczy, że możesz płacić więcej niż dom jest wart. Bez względu na przyczynę, pożyczkodawca nie może zatwierdzić kwoty kredytu na więcej niż wyceniona wartość domu. Jeśli skończysz z niską oceną, masz kilka opcji. Możesz:

• poprosić sprzedawcę o obniżenie ceny wywoławczej. (Możesz nawet mieć nieprzewidziane w umowie, która chroni Cię przed zakupem domu za znacznie więcej niż wyceniana kwota.)
• zakwestionuj wycenę lub poproś o nową, jeśli zawiera nieprawidłowe informacje., (Porozmawiaj o tym ze swoim agentem nieruchomości.)
• anulować umowę.
• Spotkaj się w środku ze sprzedawcą, aby wypłacić gotówkę z kieszeni.

Jeśli zdecydujesz się na ostatnią opcję, postępuj ostrożnie. Dodawanie gotówki, aby nadrobić niską wycenę oznacza, że prawdopodobnie będziesz musiał żyć w domu dłużej, aby odzyskać jego wartość. Jeśli nie możesz wynegocjować lepszej umowy ze sprzedawcą, najbezpieczniejszym zakładem może być wypuszczenie domu.,

problemy z kredytem

jeśli złożyłeś ofertę na nowy dom przed otrzymaniem kredytu, Twój bank zacznie teraz grzebać w Twoich finansach, aby określić, ile są gotowi Ci pożyczyć. To może pójść naprawdę dobrze – lub bardzo źle.

powiedz, że Twoja oferta dotyczy niedrogiego domu z zaliczką w wysokości 10% lub więcej; wtedy prawdopodobnie jesteś w dobrej kondycji, aby uzyskać zatwierdzenie na 15-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej z wypłatą nie większą niż 25% wynagrodzenia za odbiór domu. W takim przypadku będziesz mógł spłacić swój kredyt hipoteczny w rozsądnym czasie., Każda inna opcja pożyczki to zły pomysł.

zbyt wielu nabywców zakochuje się w domach, na które ich nie stać. A pożyczkodawcy zrobią wszystko, aby „spełnić Twoje marzenia o domu”, ale zrobią to z opcjami finansowania, takimi jak regulowane oprocentowanie kredytów hipotecznych lub kredytów piggyback. Nawet prosty 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu to zdzierstwo, które będzie cię kosztować dziesiątki tysięcy więcej odsetek i utrzyma cię w długach przez dziesięciolecia!

najlepiej, zanim zaczniesz kupować mieszkania, musisz być wcześniej przygotowany na kredyt hipoteczny (a nie tylko wstępnie przygotowany)., W ten sposób poznasz swój dokładny przedział cenowy i nie będziesz składać ofert na Domy, na które cię nie stać.

najlepiej, aby otrzymać kredyt hipoteczny (nie tylko prewencyjny) przed rozpoczęciem zakupów domów. W ten sposób poznasz swój dokładny przedział cenowy i nie będziesz składać ofert na Domy, na które cię nie stać.

problemy z inspekcją domu

prawie każda inspekcja domu—nawet w nowych domach—pojawi się kilka problemów. Niektóre z nich są drobne i mogą być ignorowane lub rozwiązywane przez dalsze negocjacje warunków umowy kupna.,

jednak niektóre problemy, takie jak inwazje owadów lub uszkodzenia wody są znakami ostrzegawczymi, których nie możesz zignorować. Termity, na przykład, powodują ponad $ 5 miliardów szkód majątkowych każdego roku, a koszty naprawy nie są zwykle pokrywane przez podstawowe ubezpieczenie domów.(4) oprócz napraw, musisz również zapłacić deratyzatorowi, aby wyeliminować plagę. Aby dać ci pojęcie, ile to może być, chemiczna eksterminacja dla domu o powierzchni 2500 stóp kwadratowych kosztuje od 1800 do 3100 dolarów.(5)

a uszkodzenie wody? Od 1069 do 4099 dolarów. Średnia krajowa to aż 2582$!,(6) A do tego wszystkiego, jeśli wyciek wody istnieje wystarczająco długo, możesz mieć problem z pleśnią na rękach. Koszt typowego projektu remediacji pleśni wynosi od $1,116 do $3,364.(7)

problemy z fundamentami i poważne problemy elektryczne lub hydrauliczne są również kosztowne w naprawie i wskazują na potencjalne bieżące problemy z domem. Tak bardzo jak kochasz domu lub lokalizacji, to zwykle lepiej odejść niż chodzić do domu z kosztownych komplikacji.,

mimo że kochasz dom lub lokalizację, zwykle lepiej jest odejść, niż wejść do domu z kosztownymi komplikacjami.

problemy sąsiedzkie

Jeśli po raz pierwszy zobaczyłeś swój potencjalny dom był również po raz pierwszy odwiedziłeś tę okolicę—KUPUJĄCY UWAŻAJ!

podejmij kroki od teraz do zamknięcia, aby upewnić się, że kupujesz dom w dobrej dzielnicy. Zamknięcie jest ostateczne i musisz upewnić się, że nie ma ukrytych problemów. Przejazd w różne dni o różnych porach dnia., Czy ludzie czują się komfortowo odwiedzając razem poza swoimi domami? Czy dzieci biegają? Czy w pobliżu jest budowa?

nowe sklepy i rozwijające się dzielnice to oznaki zdrowej społeczności. Wejdź online i sprawdź pobliskie szkoły i upewnij się, że jest to miejsce, w którym będziesz chciał zatrzymać się na dłuższy okres. Duża oferta na dom nie jest tego warta, jeśli dzielnica jest podupadła.

problemy z przeglądaniem

wyobraź sobie, że podczas ostatniego przeglądu znajdziesz coś, co zostało uszkodzone lub zauważysz, że sprzedawca usunął coś, co miało pozostać., Proces rozwiązywania tych problemów może opóźnić datę zamknięcia.

problemy z papierkami

w dniu zamknięcia podpiszesz 50-100 stron dokumentów. (Tak, dobrze przeczytałeś.) Po tygodniach oczekiwania, możesz być kuszony, aby przejść przez wszystkie mylące żargon prawny tylko do zrobienia. Ale to nie czas na wyścig do mety. Przeczytaj dokładnie każdą stronę i nie bój się zadawać pytań, jeśli coś się nie zgadza. Twój agent nieruchomości może pomóc ci poruszać się w trudnych miejscach.

ile kosztuje Zamknięcie domu?,

koszty zamknięcia są opłaty osób trzecich pobierać po sfinalizowaniu zakupu domu; koszty te zwykle obejmują Dom rachunek kontroli, składka dla ubezpieczeń właścicieli domów, opłata wycena, opłaty za raport kredytowy, wydatki adwokat, i tak dalej. Pamiętaj, że musisz zapłacić niektóre z tych opłat przed faktycznym dniem zamknięcia (zadatek, Kontrola domu).

Jak przygotować się na koszty zamknięcia

co najmniej trzy dni robocze przed zamknięciem kredytodawca musi przesłać Ci informację o zamknięciu., Ten formularz zawiera wszystkie ostateczne warunki kredytu, takie jak koszty zamknięcia oraz szczegółowe informacje o tym, kto płaci i otrzymuje pieniądze przy zamknięciu.

dokładnie przejrzyj każdy koszt z wyprzedzeniem i porównaj go z oryginalnym oszacowaniem kredytu. Jest to formularz, który otrzymałeś wkrótce po złożeniu wniosku, który informował Cię o szacowanej stopie procentowej, miesięcznej płatności i całkowitych kosztach zamknięcia kredytu. Jeśli coś się zmieniło, zapytaj pożyczkodawcę dlaczego.

Sprawdź dwukrotnie swoją miesięczną kwotę kredytu hipotecznego, aby upewnić się, że wszystko zostało poprawnie obliczone—i że naprawdę możesz sobie na to pozwolić., Twoja spłata kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 25% miesięcznego wynagrodzenia za mieszkanie.

co muszę przynieść w dniu zamknięcia?

aby upewnić się, że wszystko przebiega sprawnie, musisz przynieść kilka rzeczy na zakończenie spotkania. Na szczęście twój przedstawiciel firmy tytułowej i urzędnik ds. kredytów hipotecznych zazwyczaj dostarcza listę kontrolną wszystkiego, czego potrzebujesz., Ta lista obejmuje:

• dowód tożsamości ze zdjęciem
• zaległe dokumenty lub dokumenty dla firmy tytułowej lub urzędnika ds. kredytów hipotecznych
• poświadczony lub czek kasjera płatny na firmę tytułową lub zamykającą na koszty zamknięcia, które nie są odliczane od ceny sprzedaży

co się dzieje w dniu zamknięcia?

jeśli przyniesiesz wszystko, czego potrzebujesz w dniu zamknięcia, przygotuj się na imprezę Johna Hancocka! Oto, czego można się spodziewać:

• wszelkie pozostałe koszty zamknięcia, wymienione w ujawnieniu zamknięcia.,
• Sprzedający podpisze dokumenty w celu przeniesienia własności nieruchomości.
• podpiszesz:
  • oświadczenie rozliczeniowe zawierające wykaz wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą domu.
  • notatka kredytowa stwierdzająca przyrzeczenie spłaty kredytu.
  • hipoteka lub akt powierniczy zabezpieczający notę hipoteczną.

• firma tytułowa zarejestruje nowy akt na twoje nazwisko.

To brzmi prosto, ale przygotuj się na mnóstwo papierkowej roboty!

gdzie odbywa się zamykanie?

na zakończenie spotkania prawdopodobnie spotkasz się w biurze escrowee., Escrowee będzie prawdopodobnie firmą tytułową, która prawnie zabezpiecza własność domu.

kto uczestniczy w zamknięciu domu?

w zależności od tego, gdzie mieszkasz, osoby na spotkaniu zamykającym mogą obejmować Ciebie (kupującego), sprzedającego, agenta depozytowego/zamknięcia, adwokata (który może również być agentem zamykającym), przedstawiciela firmy tytułowej, kredytodawcę hipotecznego i agentów nieruchomości. Ale jeśli sprzedający wcześniej podpisał akt własności i dokumenty transferu, prawdopodobnie nie będą musieli tam być.

jak długo trwa Przeprowadzka do domu po zamknięciu?,

możesz wprowadzić się do nowego domu, gdy tylko termin zamknięcia się zakończy—chyba że sprzedający poprosi o pozostanie w domu przez dłuższy czas po zamknięciu (jak w przypadku umowy najmu). Termin przeprowadzki powinien być już określony i szczegółowy w umowie.

Zamknij się z ufnością!

Po tych schodach będziesz mógł wprowadzić się do swojego nowego domu! Jeśli potrzebujesz dalszego wglądu w którykolwiek z tych aspektów, skontaktuj się z profesjonalistą. Nasi lokalni dostawcy nieruchomości (Elp) są najlepsi w Twojej okolicy i mogą pomóc ci zamknąć się z ufnością., Znajdź swojego agenta!