serwis inwestycji w nieruchomości HomeUnion®otwiera drzwi do inwestowania w różnych miastach i dzielnicach z dala od Twojego miasta, które możesz nie znać zbyt dobrze. Jako Inwestor, to świetna wiadomość – masz dostęp do nieruchomości inwestycyjnych, których zwykle nie masz., To pozostawia cię z zagadką: jak porównać możliwości i znaleźć dom na nieznanym rynku, który obiecuje najlepszy zwrot z inwestycji?
nie pomaga to, że każda nieruchomość jest inna. Jeden dom może być łatwiejszy do wynajęcia niż ten obok. Każdy rynek nieruchomości jest również inny ze względu na różne warunki ekonomiczne, czynniki demograficzne i geografia., Wiedząc, jakiego rodzaju zwrotu spodziewać się dla danej nieruchomości w długim okresie, powiedzmy dziesięć lat, jest trudne do przewidywania z dużą precyzją, choć może nie być tak trudne, jak prognozowanie zwrotu z inwestycji, które otrzymałbyś inwestując na giełdzie z funduszem indeksowym akcji.
Co to jest stopa procentowa w Nieruchomościach?
aby oszacować i porównać rentowność nieruchomości inwestycyjnych, niezależnie od tego, czy są to domy jednorodzinne, czy luksusowe wieżowce, inwestorzy nieruchomości opracowali prostą formułę szacowania rentowności., Te „stawki WPR,” lub stawki zdolności, zmierzyć zdolność nieruchomości do odzyskania inwestycji początkowej i dostarczania zysków w przyszłości.
Jak obliczyć stawki Cap
zanim kupisz nieruchomość, ważne jest, aby dowiedzieć się, jak obliczyć stawki cap, aby uzyskać wyobrażenie o potencjalnej stopie zwrotu. Twój wskaźnik pułapu nieruchomości jest odpowiednikiem dochodu operacyjnego netto (Noi) dla Twojej inwestycji. Jest to oszacowanie dochodu z przepływów pieniężnych, a jeśli dokonałeś zakupu w gotówce, jest to twój zwrot z inwestycji (ROI).,
wykonaj te 4 proste kroki, aby obliczyć wskaźnik pułapu nieruchomości dla konkretnej nieruchomości.
- zacznij od obliczenia rocznego dochodu netto. Jeśli nie jesteś właścicielem nieruchomości, trudno będzie poznać przychody z wynajmu i koszty związane z jej utrzymaniem i zarządzaniem. Aby sprawdzić lokalne stawki wynajmu, znajdź ogłoszenia podobnych nieruchomości lub mieszkań w tym samym kodzie pocztowym.
- Odjmij 10 procent całkowitego rocznego dochodu z wynajmu, aby uwzględnić potencjalną pustostan.,
- aby określić dochód netto, musisz odjąć wszystkie koszty związane z obsługą wynajmu: koszty zarządzania, podatki, Media, ubezpieczenie i wszelkie inne wydatki, takie jak utrzymanie.
- następnie Podziel swój dochód operacyjny netto przez całkowity koszt nabycia nieruchomości, w tym opłatę maklerską, koszty zamknięcia i wszystkie koszty rehabilitacji niezbędne do przygotowania jej do czynszu.”Wynikiem będzie stopa ograniczenia, wyrażona w procentach.
prosta formuła stopy kapitalizacji nieruchomości zakłada, że nabycie jest wyłącznie gotówką i nie wiąże się z opłatami finansowymi., Jeśli finansujesz zakup, musisz uwzględnić roczne koszty finansowania swojej nieruchomości jako koszt operacyjny.
od razu widać relacje między czynszami, kosztami operacyjnymi i kosztami nabycia. Jeśli koszt nabycia nieruchomości jest wyższy niż porównywalne czynsze na twoim rynku, będziesz musiał naliczyć więcej czynszu, aby osiągnąć tę samą stawkę ograniczenia. Jeśli nie możesz wynająć nieruchomości po wyższej stawce, aby uwzględnić wyższe koszty nabycia, Twoja stawka graniczna zmniejszy się., Z drugiej strony, jeśli możesz nabyć i wyremontować nieruchomość za mniej niż porównywalne czynsze i wynająć ją po bieżącej stawce, stopa ograniczenia Nieruchomości wzrośnie, a stopa zwrotu wzrośnie. Możesz zobaczyć, dlaczego foreclosures i krótka sprzedaż są takim dobrodziejstwem dla” kupować i trzymać ” inwestorów, a także płetwy.
dlaczego stopa kapitalizacji nieruchomości jest ważna dla inwestorów nieruchomości?
Obliczanie stóp kapitalizacji nieruchomości uświadamia ci, jak ważne jest kontrolowanie kosztów operacyjnych. Koszty operacyjne są odejmowane od dochodu z wynajmu, aby dać swój dochód netto., Każdy niepotrzebny koszt operacyjny ma wpływ na obniżenie dochodów z wynajmu. Gdy można osiągnąć koszty operacyjne niższe niż szacowane, wskaźnik pułapu i zyski rosną.
porównując ceny nieruchomości, upewnij się, że wszystkie koszty są uwzględnione i że porównujesz „jabłka do jabłek.”Na przykład niektóre stawki pomijają wynagrodzenie za wolne miejsca pracy, podczas gdy inne nie. Ważne jest również, aby unikać porównywania stawek za wynajem mieszkań z czynszami jednorodzinnymi., Chociaż stawki czynszu i stawki WPR dla dwóch form wynajmu mieszkań są czasami łączone ze sobą, są bardzo różne produkty o różnych kosztach i stawkach czynszu. Wreszcie, należy pamiętać, że stawki capture nieruchomości są zawsze wyrażone tak, jakby nabycia były wszystkie środki pieniężne. W przypadku nieruchomości, które są finansowane, pomiń opłaty finansowe w porównaniu z innymi nieruchomościami.
Jaka jest dobra stopa zwrotu dla nieruchomości inwestycyjnych?
to, co stanowi dobry wskaźnik cap, zależy od twoich celów inwestycyjnych., Większość inwestorów uznałaby idealną stopę ograniczenia, która obejmuje wszystkie koszty operacyjne i zakupu, za 10 procent lub lepszą, chociaż wielu z nich ma tak niskie, jak siedem procent.
stawki pułapu nieruchomości według rynku
podobnie jak stawki pułapu nieruchomości różnią się według nieruchomości, różnią się również według rynku. Koszty operacyjne, koszty nabycia i czynsze różnią się znacznie. Czynniki te stale zmieniają się z zapasów nieruchomości, w tym foreclosures i krótkiej sprzedaży, lokalnych trendów gospodarczych, popytu i podaży na wynajem, podatków i stawek czynszu.,
RealtyTrac i Local Market Monitor są dostępne dla nieruchomości mieszkalnych. Raporty Reis i CBRE dostarczają informacji na temat sektora handlowego. Należy pamiętać, że są to dopiero początek badania rynku. Na dane składają się średnie rynkowe oparte na średnich czynszach i kosztach. Stawki Cap na rynku będą się znacznie różnić w zależności od lokalnych warunków sąsiedztwa, a także zdolności do znalezienia dobrej oferty.,
Poniżej znajduje się wykres przedstawiający zmiany stóp procentowych w Detroit z Local Market Monitor. We współpracy z HomeVestors, Local Market Monitor wydaje również kwartalny ranking rynków dla inwestorów.
Detroit Real Estate Cap Rates
Detroit real estate Cap rates, 2000-2014
Oto kwiecień 2013 ranking najlepszych rynków Przez wynajem nieruchomości z realtytrac, który wymienia 20 rynków wynajmu według kilku kluczowych wskaźników, w tym stawek limitów pieniężnych., Te i inne usługi wystawiają okazjonalne rankingi rynków dla inwestorów.
stawki pułapu dla nieruchomości SFR
stawki pułapu dla nieruchomości mogą być użytecznym narzędziem zarządzania i pomocnym sposobem na zakupy na rynkach i poszczególnych nieruchomości. Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości, nie są one jednak ostatecznym słowem. Po pierwsze, nie biorą pod uwagę aprecjacji, która będzie ważnym czynnikiem zwrotu z inwestycji. Formuła stawki WPR nie uwzględnia również rzeczywistych szans i ryzyka., Na przykład, jeśli wiesz, że rynek jest gotowy do rozwoju, warto zainwestować teraz i wytrzymać go z umiarkowanymi wynikami przez kilka lat w zamian za wyższe czynsze w miarę poprawy lokalnej gospodarki.
niezależnie od tego, czy zdecydujesz się pracować z firmą taką jak HomeUnion®, czy też wyruszasz na własną rękę, stawka limitu nieruchomości to tylko jeden wskaźnik, który powinieneś wykorzystać do sprawdzenia potencjalnych nieruchomości na wynajem.