Închiderea unei case: la ce să vă așteptați

dacă sunteți pe cale să închideți o casă, Felicitări! Nu a fost ușor să aterizeze o afacere pe casa ta de vis în această piață fierbinte. Probabil că a trebuit să vă zgâriați și să vă gheara pentru a vă asigura o ofertă.

după cernerea prin listări acasă, asigurându-vă că oferta a fost competitivă, și sărind prin cercuri de finanțare, oferta dvs. a fost acceptată în cele din urmă pe o casa care este doar potrivit pentru familia ta.dar cheile nu sunt ale tale încă—așa că stai pe degetele de la picioare! Fii eroul familiei tale care cumpără acasă, știind exact la ce să te aștepți atunci când închizi o casă.,

ce se închide și când se întâmplă?

Închiderea este ultimul pas—înainte ca acea casă să fie în sfârșit a ta! Data dvs. de închidere este ziua în care deveniți proprietarul legal al noii dvs. case.în timpul fazei de negociere a contractului, dvs. (cumpărătorul) și vânzătorul stabiliți o dată de închidere, care trebuie să fie înscrisă în contractul de contract de cumpărare. După ce vânzătorul acceptă oferta dvs. și bani serioși—bani dați pentru a asigura contractul—vă puteți aștepta să așteptați un timp înainte de data de închidere efectivă.

chiar dacă dvs. și vânzătorul puteți conveni asupra unei date de închidere, agenții dvs. vor lucra probabil cu creditorul și Agenția de titlu pentru a sugera o cronologie care să le permită suficient timp pentru a executa corect sfârșitul tranzacției. Acest lucru ar putea împinge data de închidere la câteva săptămâni sau chiar luni după ce oferta dvs. este acceptată în mod oficial.

cum să vă pregătiți pentru închiderea unei case

asta înseamnă că puteți să vă așezați și să lăsați pe toți ceilalți să se ocupe de detalii până atunci? În nici un caz! Respiră adânc. Încă mai ai ceva teren serios de acoperit înainte de a închide o casă., Iată ce trebuie să faci:

adună-ți echipa

când ești atât de aproape de a deține o casă, nu vrei să faci ceva prost pentru a strica totul. Deci, asigurați—vă că aveți o echipă solidă de partea dvs., începând cu un agent imobiliar cu experiență-dacă nu aveți deja unul. Cu siguranță aveți nevoie de un expert care să vă cunoască piața locală, deoarece, să fim sinceri, nimănui nu îi plac surprizele neplăcute.,

Un agent poate ajuta, de asemenea, de rețea cu alte valoroase membrii echipei ați putea avea nevoie, cum ar fi o(n):

• Escrow ofițer
• credit Ipotecar profesionale
• Home inspector
• Avocat
• Titlu agent de asigurare

Crearea și Completeze lista de Verificare de Închidere

După ce adună-ți echipa de experți, ele pot ajuta să revizui contractul și să se pregătească pentru închiderea neprevăzute. Închiderea contingențelor sunt condiții enumerate în contract care trebuie îndeplinite înainte ca tranzacția la domiciliu să devină obligatorie din punct de vedere juridic., Contingențele pot include:

• acasă inspecție: pentru a vă proteja de o afacere proastă, angaja un inspector acasă pentru a vă asigura că nu există defecte ascunse care ar putea costa dolari mari după ce vânzătorul este de mult plecat.
• Evaluare: Acest lucru este cerut de creditorul ipotecar pentru a le împiedica să vă împrumute mai mulți bani decât merită casa. Dvs. sau agentul dvs. imobiliar puteți aranja un evaluator profesionist pentru a estima valoarea de piață curentă a proprietății. Taxa de evaluare va fi inclusă în costurile de închidere.,documente de împrumut: chiar dacă ați fost preaprobat pentru un împrumut, mai aveți câteva cercuri pentru a trece pentru a obține aprobarea finală pentru finanțarea dvs. Pregătiți-vă organizând toată documentația: identificare, declarații de venit (fișe de plată, formulare W-2), declarații de active (conturi bancare, investiții), informații de asigurare și o copie a contractului. De asemenea, veți avea nevoie—dacă este cazul—de un decret de divorț (asistență pentru copii, informații privind pensia alimentară) și documente de faliment. Pentru o listă de verificare detaliată sau informații de finanțare, conectați-vă cu un creditor ipotecar.,asigurarea proprietarilor de case: asigurarea proprietarilor de case este o necesitate, deoarece acoperă costurile pentru repararea, reconstruirea sau înlocuirea noii case sau a obiectelor din casa dvs. dacă este deteriorată sau distrusă. Politicile tipice vă protejează, de asemenea, cu acoperire de răspundere împotriva accidentelor din sau pe noua dvs. proprietate. Asigurarea proprietarilor de case este adesea cerută de un creditor și este de obicei inclusă în plata lunară a ipotecii. Deci, asigurați-vă că găsiți un agent de asigurare bun care vă poate ajuta să obțineți cea mai bună acoperire pentru cel mai mic cost.,pasul Final: nu trebuie confundat cu o inspecție la domiciliu, pasul final—pe care agentul dvs. imobiliar îl va programa—se întâmplă de obicei cu 24 de ore înainte de închidere. În acest moment, toate bunurile vânzătorului ar trebui să fie complet eliminate, cu excepția a tot ceea ce ați fost de acord să păstrați. Aduceți-vă contractul pentru a vă asigura că starea casei se potrivește cu starea inițială convenită. La urma urmei, asta e ceea ce un walkthrough este vorba. Testați aparatele majore, corpurile de iluminat, toaletele, ferestrele, ușile—și practic orice vă puteți gândi să testați., Luați-vă timp și aduceți imediat orice surprize nedorite în atenția agentului dvs. imobiliar.

Închidere neprevăzute sunt condiții prevăzute în contract, care trebuie să fie îndeplinite înainte de tranzacție acasă devine obligatorie.

Dacă oricare dintre acești termeni imobiliari sunt puțin neclari, discutați cu agentul dvs. Nu semnați și nu plătiți pentru ceva ce nu înțelegeți.

cât timp durează pentru a închide o casă?procesul mediu de închidere a unei case durează 41 de zile.(1)

de ce procesul de închidere acasă ia atât de mult timp?, Ei bine, 32% din toate tranzacțiile se confruntă cu un anumit tip de întârziere sau închidere înainte de închidere.(2)

și—șocant—46% Din întârzieri sunt cauzate de probleme de finanțare.(3) traducere: cele mai multe întârzieri se întâmplă deoarece cumpărătorii iau mai mult credit înainte de data de închidere!dar dacă ați urmat principiile de predare ale lui Dave înainte de a vă gândi să cumpărați o casă, atunci sunteți deja complet fără datorii cu 3-6 luni de cheltuieli în fondul dvs. de urgență.

nu există nici un motiv pentru a stiva datorii suplimentare pe partea de sus a ipotecare., Nu numai că este prost, dar această decizie va trimite aprobarea ipotecare direct înapoi la placa de desen. Împrumut mai mulți bani schimbă scorul dvs. de credit, ceea ce înseamnă că creditorul dvs. va trebui să-și bage nasul în calculatoarele lor pentru a vă ajusta acordul ipotecar. UF.un alt motiv pentru care închiderea ar putea fi amânată este dacă nu sunteți în avans cu creditorul dvs. cu privire la toate obligațiile dvs. de plată (cum ar fi asistența pentru copii). Acest lucru ar putea schimba raportul dintre datorie și venit-ceea ce înseamnă mai multe recalculări.

probleme de închidere care cauzează întârzieri

cataramă în sus., Este timpul să vă pregătiți pentru alte întârzieri potențiale care ar putea închide capacitatea dvs. de a închide o casă. Aceste probleme se pot întâmpla oricând după oferta dvs.—chiar până la și inclusiv în ziua închiderii.

probleme de evaluare

este posibil ca o evaluare oficială să fie mai mică decât se aștepta. Evaluatori utiliza comparabile acasă vânzări pentru a calcula valoarea unei case, și în unele zone, prețurile de acasă sunt în creștere atât de repede că aceste vânzări comparabile nu au prins. De asemenea, puteți ajunge la o evaluare scăzută dacă casa pe care o cumpărați are caracteristici care nu sunt tipice pentru cartier.,dar ,de cele mai multe ori, o evaluare scăzută este un semn de avertizare pe care îl puteți plăti mai mult decât merită casa. Indiferent de cauză, creditorul dvs. nu poate aproba o sumă de împrumut pentru mai mult decât valoarea evaluată a casei dvs. Dacă se termină cu o evaluare scăzută, aveți câteva opțiuni. Puteți:

• cereți vânzătorului să reducă prețul cerut. (S-ar putea să aveți chiar și o urgență în contract care vă protejează de cumpărarea unei case pentru mult mai mult decât suma evaluată.)
• contestați evaluarea sau solicitați una nouă dacă conține informații incorecte., (Discutați cu agentul dvs. imobiliar despre acest lucru.)
• anulați contractul.
• întâlniți-vă la mijloc cu vânzătorul pentru a plăti numerar din buzunar.

dacă decideți cu privire la ultima opțiune, continuați cu prudență. Adăugarea de numerar pentru a compensa o evaluare scăzută înseamnă că probabil va trebui să trăiți în casă mai mult timp pentru ca valoarea sa să se recupereze. Dacă nu puteți negocia o afacere mai bună cu vânzătorul, cel mai sigur pariu poate fi să lăsați casa să plece.,dacă ați făcut oferta dvs. pe noua dvs. casă înainte de a fi preaprobat pentru un împrumut, banca dvs. va începe acum să sape în finanțele dvs. pentru a determina cât de mult sunt dispuși să vă împrumute. Acest lucru ar putea merge foarte bine—sau teribil de greșit.

spuneți că oferta dvs. este pe o casă accesibilă, cu o plată în avans de 10% sau mai mult; atunci probabil că sunteți în formă bună pentru a fi aprobat pentru o ipotecă cu rată fixă de 15 ani, cu o plată de cel mult 25% din plata dvs. la domiciliu. În acest caz, veți putea plăti ipoteca într-o perioadă rezonabilă de timp., Orice altă opțiune de împrumut este o idee proastă.prea mulți cumpărători se îndrăgostesc de casele pe care nu și le pot permite. Și creditorii vor face tot posibilul pentru a „face ca visele dvs. de proprietate să devină realitate”, dar o vor face cu opțiuni de finanțare putrede, cum ar fi ipoteci cu rată reglabilă sau împrumuturi piggyback. Chiar și un simplu 30 de ani, rata fixă ipotecare este un rip-off care va costa zeci de mii mai mult în interes și păstrați-vă în datorii de zeci de ani!în mod ideal, trebuie să fie preaprobate pentru un credit ipotecar (nu doar precalificat) înainte de a începe cumpărături pentru case., În acest fel știi gama de preț exact, și nu va face oferte pe case nu vă puteți permite.

în mod ideal, trebuie să fiți preaprobat pentru o ipotecă (nu doar precalificată) înainte de a începe cumpărăturile pentru case. În acest fel știi gama de preț exact, și nu va face oferte pe case nu vă puteți permite.

probleme de inspecție la domiciliu

aproape fiecare inspecție la domiciliu—chiar și cele de pe case noi—vor apărea unele probleme. Unele sunt minore și pot fi ignorate sau rezolvate prin negocierea în continuare a termenilor contractului de cumpărare.,cu toate acestea, unele probleme cum ar fi infestările cu insecte sau deteriorarea apei sunt semne de avertizare pe care nu le puteți ignora. Termitele, de exemplu, provoacă mai mult de 5 miliarde de dolari în daune materiale în fiecare an, iar costurile de reparație nu sunt de obicei acoperite de asigurarea de bază a proprietarilor de case.(4) pe lângă reparații, va trebui să plătiți și un exterminator pentru a elimina infestarea. Pentru a vă face o idee despre cât de mult poate fi, exterminarea chimică pentru o casă de 2.500 de metri pătrați costă între 1.800 și 3.100 de dolari.(5)

și daune de apă? Vorbim oriunde de la $1,069 la $4,099. Media națională este un enorm $2,582!,(6) și pentru a încheia totul, dacă o scurgere de apă a fost suficient de lungă, este posibil să aveți și o problemă de mucegai pe mâini. Costul pentru un proiect tipic de remediere a mucegaiului este cuprins între $1,116 și $3,364.(7)

probleme de fundație și probleme majore electrice sau sanitare sunt, de asemenea, costisitoare pentru a repara și indică potențiale probleme în curs de desfășurare cu casa. Oricât de mult îți place casa sau locația, de obicei este mai bine să pleci decât să intri într-o casă cu complicații costisitoare.,

oricât de mult îți place casa sau locația, de obicei este mai bine să pleci decât să intri într-o casă cu complicații costisitoare.

probleme de cartier

dacă prima dată când ați văzut potențialul dvs. acasă a fost, de asemenea, prima dată când ați vizitat acel cartier—cumpărător atenție!faceți pași între acum și închidere pentru a vă asigura că cumpărați o casă într-un cartier de calitate. Închiderea este finală și trebuie să vă asigurați că nu există probleme ascunse. Conduceți în zile diferite în diferite momente ale zilei., Oamenii par confortabil vizita împreună în afara casele lor? Sunt copii care rulează în jurul valorii de? Există construcții în apropiere?zonele comerciale noi și cartierele în expansiune sunt semne ale unei comunități sănătoase. Accesați online și cercetați școlile din apropiere și asigurați-vă că acesta este un loc în care veți dori să rămâneți pe termen lung. O afacere mare pe o casă nu merită dacă cartierul este în declin.

probleme Walkthrough

Imaginați—vă dacă—în timpul walkthrough finală-veți găsi ceva care a fost deteriorat sau observați vânzătorul eliminat ceva care trebuia să rămână., Procesul de rezolvare a acestor probleme ar putea întârzia data de închidere.

probleme cu documentele

în ziua închiderii, vă veți înscrie prin 50-100 de pagini de documente. (Da, ai citit acest drept.) După săptămâni de așteptare, ați putea fi tentat să briza prin toate jargonul juridic confuz doar pentru a fi făcut. Dar acest lucru nu este timp pentru o cursă la linia de sosire. Citiți cu atenție fiecare pagină și nu vă fie teamă să puneți întrebări dacă ceva nu se adaugă. Agentul dvs. imobiliar vă poate ajuta să navigați în punctele dure.

cât costă închiderea unei case?,costurile de închidere sunt taxele percepute de terți atunci când finalizați cumpărarea casei; aceste costuri includ, de obicei, factura de inspecție la domiciliu, prima pentru asigurarea proprietarilor de case, taxa de evaluare, taxele de raportare a creditelor, cheltuielile avocatului și așa mai departe. Fiți atenți că va trebui să plătiți unele dintre aceste taxe înainte de ziua de închidere efectivă (bani serioși, inspecție la domiciliu).cu cel puțin trei zile lucrătoare înainte de închidere, creditorul dvs. trebuie să vă trimită o dezvăluire de închidere., Acest formular listează toți termenii finali ai împrumutului dvs., cum ar fi costurile de închidere și detaliile despre cine plătește și primește bani la închidere.

examinați fiecare cost cu atenție înainte de timp și comparați-l cu estimarea inițială a împrumutului. Acesta este formularul pe care l-ați primit la scurt timp după ce ați aplicat, care v-a spus rata estimată a dobânzii, plata lunară și costurile totale de închidere pentru împrumutul dvs. Dacă s-a schimbat ceva, întreabă-ți creditorul de ce.verificați dublu suma ipotecară lunară pentru a vă asigura că totul a fost calculat corect—și că într-adevăr vă puteți permite., Plata dvs. ipotecară nu trebuie să depășească 25% din salariul dvs. lunar.

ce trebuie să aduc în ziua închiderii?

pentru a vă asigura că totul merge bine, va trebui să aduceți câteva lucruri la întâlnirea de închidere. Din fericire, reprezentantul companiei dvs. de titlu și ofițerul de credite ipotecare oferă de obicei o listă de verificare a tot ceea ce veți avea nevoie., Această listă include:

• IDENTITATE cu Fotografie
• documente Restante sau documente pentru titlul companie sau credit ipotecar ofițer
• Certificate sau cec plătit titlul sau închiderea companiei pentru costurile de închidere, care nu sunt deduse din prețul de vânzare

Ce se Întâmplă la Inchidere?dacă aduceți tot ce aveți nevoie în ziua închiderii, pregătiți-vă pentru o petrecere John Hancock! Iată la ce să vă așteptați:

• veți plăti orice costuri de închidere rămase, după cum se menționează în informațiile de închidere.,
• vânzătorul va semna documente pentru a transfera proprietatea asupra proprietății.
• veți semna un:
  • declarație de decontare care listează toate costurile legate de vânzarea casei.
  • notă ipotecară care să ateste promisiunea de a rambursa împrumutul.
  • Ipoteca sau fapta de încredere care asigură nota ipotecară.

• compania de titlu va înregistra noua faptă pe numele dvs.

sună simplu, dar fii pregătit pentru o tonă de documente!

unde are loc închiderea?

Pentru programarea de închidere, vă veți întâlni probabil la biroul escrowee., Escrowee va fi probabil compania de titlu care vă asigură legal proprietatea asupra casei.

cine participă la închiderea unei case?

în funcție de locul în care locuiți, cei de la numirea dvs. de închidere vă pot include pe dvs. (cumpărătorul), vânzătorul, agentul de escrow/închidere, avocatul (care ar putea fi și agentul de închidere), Un reprezentant al companiei de titlu, creditorul ipotecar și agenții imobiliari. Dar dacă vânzătorul a semnat în prealabil actul și documentele de transfer, probabil că nu va trebui să fie acolo.

cât durează să te muți într-o casă după închidere?,

s—ar putea să vă puteți muta în noua dvs. casă imediat ce se încheie programarea de închidere-cu excepția cazului în care vânzătorul a cerut să rămână în casă pentru o perioadă de timp după închidere (ca în cazul unui contract de închiriere). Data mutării ar fi trebuit deja stabilită și detaliată în contract.

închideți cu încredere!

odată ce ați fixat acești pași, veți putea să vă mutați în noua dvs. casă! Dacă aveți nevoie de informații suplimentare despre oricare dintre aceste aspecte, contactați un profesionist. Furnizorii locali (ELP) de la Dave sunt cei mai buni din zona dvs. și vă pot ajuta să închideți cu încredere., Găsește-ți agentul!