ce înseamnă Contingent în domeniul imobiliar?

ce înseamnă contingent?

dacă puneți această întrebare, trebuie să știți mai mult decât sensul.trebuie să știți cum termenul „contingent” poate avea un impact major asupra vânzării casei dvs.

Pentru că se poate.

este numărul unu motiv de ce o listare Imobiliare va cădea prin după ce a fost sub contract.

vă voi spune tot ce trebuie să știți, astfel încât să vă puteți reduce șansele ca acest lucru să vi se întâmple.,

Iată ce veți învăța:

1. sensul contingentului în imobiliare
2. diferența dintre contingent și în așteptare
3. cele mai frecvente contingențe (cu exemple)
4. cum contingențele pot ruina o vânzare acasă

să ne scufundăm.

ce înseamnă contingentul în domeniul imobiliar?

Contingent în imobiliare înseamnă că vânzarea unei case este în contract, dar include una sau mai multe contingențe.o situație de urgență este anumite criterii din contractul de cumpărare care trebuie îndeplinite înainte ca vânzarea să fie finală., Aproape toate contingențele din Acord vor fi de la cumpărător, dar pot veni și de la vânzător.gândiți-vă la contingențe ca clauze din contractul de cumpărare.

când un cumpărător face o ofertă contingentă pentru o casă, ei spun în esență: „aș dori să cumpăr proprietatea, dar vreau să mă asigur că unele lucruri sunt finalizate la sfârșitul meu înainte de a închide vânzarea.”

diferite tipuri de contingențe pot fi incluse într-un contract de cumpărare și fiecare dintre ele are un impact mare asupra determinării dacă vânzarea se închide sau nu.

vă voi spune cât de curând.,o ofertă pentru o casă care include una sau mai multe contingențe se numește ofertă contingentă.

o ofertă care nu este contingentă pentru o casă înseamnă că cumpărătorul nu a inclus nicio contingență în oferta sa.

Imaginați-vă că vă vindeți casa.ați prefera ca un cumpărător să vă ofere o ofertă care depinde de îndeplinirea anumitor condiții sau o ofertă fără niciuna dintre aceste condiții?

Fără, nu?

acesta este motivul pentru care veți vedea o mulțime de oferte non contingente pe o piață imobiliară fierbinte, unde cumpărătorii concurează între ei.,

atunci când un cumpărător face o ofertă care nu este contingentă, trebuie să recunoască că elimină toate contingențele.

Iată cum arată acest lucru în Acordul de cumpărare din California.

ofertele contingente sunt mai frecvente.când un cumpărător include orice tip de urgență în oferta sa, trebuie să o elimine înainte de data de închidere.acest lucru se întâmplă pe un addendum la contractul de cumpărare numit un formular de eliminare de urgență. Uite cum arată.

contingențele joacă un rol important în domeniul imobiliar.,

Iată de ce…

depozitul de bună credință al cumpărătorului este în pericol odată ce cumpărătorul își elimină contingențele.la scurt timp după ce un contract de cumpărare este în contract, cumpărătorul va face un depozit la compania escrow. Acest lucru este denumit un depozit de bună credință sau un depozit escrow.cumpărătorul riscă să piardă acest depozit către vânzător în cazul în care dorește să renunțe la vânzare după eliminarea contingențelor.

Din punctul de vedere al vânzătorului, având cumpărătorul elimina contingențele lor este un obstacol mare să treacă, deoarece înseamnă că cumpărătorul este mai angajat., Acesta este motivul pentru care o ofertă non contingentă pe o casă este mai atractivă pentru un vânzător.

care este diferența dintre contingent și pendinte?

Contingent pe o casă înseamnă că proprietatea este sub contract, dar unele contingențe trebuie să fie îndeplinite înainte de vânzare este finală. O proprietate care este în așteptare înseamnă că nu există situații neprevăzute.

probabil ați văzut termenii „contingent” sau „în așteptare” pe o listă imobiliară.

ei arata ca acest lucru.,

Când vezi o casă care este în curs, înseamnă unul din două lucruri:

1. cumpărătorul a depus o oferta cu nr neprevăzute.
2. au făcut o ofertă condiționată de anumite elemente, dar de atunci și-au eliminat contingențele.

acesta din urmă este motivul pentru care veți vedea starea unei modificări a listării imobiliare de la „contingent” la „în așteptare”.când se întâmplă acest lucru, înseamnă că agentul imobiliar al vânzătorului a primit eliminarea de urgență de la cumpărător.

aceasta este cunoscută sub numele de”schimbare de stare”.,

o listare imobiliară va trece prin patru „stări” diferite.

• Active-proprietatea este în prezent de vânzare pe MLS (multiple listing service).
• Contingent-vânzătorul a acceptat o ofertă, dar cumpărătorul nu și-a eliminat încă contingențele (denumite și contingente active).
• în așteptare-cumpărătorul a eliminat contingențele lor.
• Sold-vânzarea este finală și a înregistrat în județul în care se află proprietatea.

veți vedea modificarea stării unei proprietăți De vânzare după ce agentul vânzătorului actualizează înregistrarea în MLS-ul local.,

ce situații neprevăzute pot fi incluse în contractul de cumpărare?acum, că știți ce înseamnă contingent în domeniul imobiliar, să discutăm diferitele tipuri de contingențe pe care le-ați putea întâlni.cumpărătorul își poate face oferta condiționată de orice tip de urgență, dar există patru care sunt mai frecvente decât altele.

• Control de urgență
• Evaluarea de urgență
• Împrumut de urgență
• Home vânzare de urgență

nu este doar tipul de urgență, care este important, este de urgență perioadă prea.,

o perioadă de urgență este numărul de zile pe care un cumpărător le are înainte de a trebui să elimine acea situație de urgență specifică. Cu cât numărul de zile este mai mic, cu atât este mai atractiv pentru vânzător.dacă cumpărătorul nu elimină contingența până la sfârșitul perioadei de contingență, atunci riscă ca vânzătorul să anuleze contractul de cumpărare.

contingența inspecției

când majoritatea oamenilor aud despre o contingență a inspecției, ei se gândesc la o contingență a inspecției la domiciliu., În timp ce o inspecție acasă este inspecția cele mai comune pentru un cumpărător, există alte inspecții ar putea dori să fi făcut.

iată câteva dintre cele mai comune:

• Termite
• acoperiș
• piscină
• coș de fum
• fundație

o inspecție de urgență nu înseamnă un cumpărător este permis doar să facă inspecții. Această perioadă de urgență le permite să facă orice și toate due diligence pe proprietatea pe care o doresc.

poate că se gândesc la remodelare și doresc să aducă un antreprenor la proprietate., Sau poate casa are modificări structurale anterioare și vor să verifice permisele.indiferent de ce este, acesta este momentul pentru cumpărător pentru a termina face temele pe proprietate.

ce se întâmplă dacă un vânzător are inspecții efectuate în avans?

un vânzător are opțiunea de a-și finaliza inspecțiile înainte de a-și comercializa proprietatea și de a o pune în MLS.,când o fac ,nu numai că le permite să știe ce ar putea avea nevoie să fi stabilit înainte de timp, dar oferă, de asemenea, potențialii cumpărători mai multe informații despre proprietate pentru a le ajuta să ia o decizie mai informată despre ce fel de ofertă doresc să prezinte.o analogie bună pentru aceasta este cumpărarea unei mașini.

când mergeți la dealer și cumpărați o mașină uzată, acestea vor avea de obicei un Carfax sau ceva similar. Aceste informații sunt utile, deoarece, fără ea, cumpărătorii pot ezita să facă o ofertă.,ei bine, este același lucru atunci când cumpără o casă, dar la un preț mult mai mare.

atunci când un vânzător are inspecții finalizate în avans, îmbunătățește șansele unui cumpărător de a nu face oferta lor condiționată de orice inspecții.de asemenea, reduce șansele cumpărătorului de a renunța la vânzare sau de a încerca să renegocieze după acceptarea ofertei.de aceea, obținerea inspecțiilor finalizate înainte de vânzare este unul dintre cele mai bune sfaturi atunci când vă vindeți casa.

exemplu de contingență de inspecție

Să presupunem că un cumpărător și-a făcut oferta condiționată de inspecții.,

au inclus o urgență de inspecție de 14 zile și au decis să finalizeze o inspecție la domiciliu.agentul imobiliar al cumpărătorului ajută la coordonarea inspecției, iar raportul revine în ziua 9. După ce trece prin raportul cu agentul lor, cumpărătorul consideră că există o serie de elemente care trebuie să fie abordate.,în acest scenariu, Cumpărătorul are trei opțiuni:

1. cereți vânzătorului să repare articolele
2. negociați cu vânzătorul pentru a repara unele dintre articole și/sau pentru a reduce prețul de vânzare
3. nu faceți nimic și eliminați contingența lor de inspecție

locația și tipul de piață vor afecta ceea ce cumpărătorul decide să facă. Într-o piață neutră sau a cumpărătorului, cumpărătorul are mai multă pârghie, iar vânzătorii sunt mai dispuși să negocieze sau să repare elementele.în cazul în care cumpărătorul dorește să solicite vânzătorului să repare articolele, trebuie să-i trimită agentului imobiliar o cerere de reparație.,această solicitare se face pe baza unui act adițional la contractul de cumpărare.

când agentul imobiliar al vânzătorului primește această solicitare, vânzătorul poate decide dacă dorește sau nu să facă reparațiile.deci, în scenariul nostru, să presupunem că agentul cumpărătorului a trimis cererea de reparație în ziua 11. Agent imobiliar vânzătorului discută cu vânzătorul și ei decid să meargă mai departe și au elemente reparate.când se întâmplă acest lucru, contingența de inspecție va fi prelungită până la finalizarea lucrărilor., Odată ce lucrarea este finalizată, cumpărătorul va trimite un formular de eliminare de urgență vânzătorului și contingența lor de inspecție va fi eliberată.

Ce se întâmplă dacă vânzătorul nu a vrut să repare elementele?

atunci cumpărătorul are o decizie de a face.

ei pot încerca fie și să negocieze pentru a avea unele dintre elementele reparate sau au lucrările efectuate ei înșiși după vânzarea se închide.

dacă eliminarea de urgență nu este trimisă până în ziua 14, atunci vânzătorul are opțiunea de a trimite ceea ce se numește o notificare de efectuat., O notificare de efectuat îi spune cumpărătorului că, dacă nu își elimină contingențele într-un anumit număr de zile (de obicei 1-2), atunci vânzătorul poate anula contractul de cumpărare.o contingență de evaluare este o clauză din contractul de cumpărare care permite cumpărătorului să se retragă dacă valoarea evaluată nu corespunde prețului de achiziție.

perioada de urgență pentru o evaluare este intervalul de timp cumpărătorul trebuie să aibă nu numai evaluarea lor finalizat, dar mai important, semnat de subscriitor lor creditor.,când un cumpărător primește un împrumut, casa este folosită ca garanție, iar o evaluare este dovada acestei garanții. Acesta este motivul pentru fiecare creditor necesită o evaluare pentru o tranzacție imobiliară. Ei doresc să se asigure că casa este în valoare de cel puțin ceea ce cumpărătorul plătește pentru ea.evaluarea este comandată de ofițerul de împrumut al cumpărătorului la scurt timp după ratificarea contractului de cumpărare. Atunci când evaluator iese la proprietate, ei sunt conștienți de prețul de vânzare și va trebui să justifice că prețul în raportul de evaluare prin compararea proprietate a vândut recent case (de asemenea, cunoscut sub numele de „comps”).,în multe tranzacții de cumpărare, valoarea evaluată se va potrivi cu prețul de vânzare. Atunci când se întâmplă acest lucru, cumpărătorul va elimina de urgență prin depunerea o evaluare de urgență eliminarea.cu toate acestea, în unele cazuri, evaluarea este mai mică decât prețul de vânzare.conform ultimului sondaj Indicele de încredere realizat de Asociația Națională a Agenților Imobiliari, 6% din listări imobiliare au reziliat contractul de cumpărare și evaluări au fost cauza pentru 10% dintre acestea.deci, ce se întâmplă exact atunci când evaluarea este mai mică decât prețul de vânzare pe o ofertă contingentă?,

să aflăm.un cumpărător și vânzător au fost de acord cu un preț de vânzare de $1,200,000.

evaluarea revine la $1,150,000.

Cumpărătorul are trei opțiuni:

1. renegociați prețul
2. plătiți diferența
3. înapoi din tranzacție

într-o piață neutră sau o piață a cumpărătorului (mai mulți cumpărători decât casele de vânzare), uneori cumpărătorul poate renegocia prețul.dar amintiți-vă, ei și-au făcut oferta condiționată de evaluare., Aceasta înseamnă că se pot retrage din tranzacție (și își pot recupera depozitul) dacă valoarea evaluată nu corespunde prețului de vânzare. Și unii cumpărători vor face acest lucru.într-o piață competitivă în cazul în care există o cerere mare, mulți cumpărători vor plăti diferența. Iată unde mulți oameni se confundă; cumpărătorul nu plătește întreaga diferență.

băncile vor utiliza prețul de vânzare sau valoarea evaluată, oricare dintre acestea este mai mică.deci, în exemplul nostru, Cumpărătorul și vânzătorul au convenit asupra unui preț de achiziție de 1.200.000 USD, iar valoarea evaluată a venit la 1.150.000 USD.,aceasta înseamnă că creditorul va împrumuta suma de $1,150,000 și nu $1,200,000. În acest scenariu, cumpărătorul nu plătește întreaga diferență de 50.000$.în cazul în care cumpărătorul planificat pe punerea 20% în jos pe $1,200,000, asta înseamnă că au planificat pe o $240,000 în jos de plată.cu alte cuvinte ,în cazul în care contractul de cumpărare este condiționată de evaluare, iar evaluarea vine mai mică decât prețul de vânzare, atunci cumpărătorul va plăti 80% din diferența dintre valoarea evaluată și prețul de vânzare, Nu întreaga 100%.,

cum o evaluare de urgență poate afecta vânzătorul

o evaluare de urgență nu are doar un impact asupra cumpărătorului, aceasta afectează vânzătorul prea.să presupunem că imobilul Dvs. vă sună și vă spune că au primit o ofertă non contingentă la un preț fenomenal.

ești în extaz, nu?

desigur.ce se întâmplă dacă evaluarea este mai mică decât prețul de vânzare și cumpărătorul nu are fonduri pentru a plăti diferența?

fie va trebui să micșorați prețul de vânzare, fie să anulați contractul de cumpărare și să puneți casa înapoi pe MLS.,

cum preveniți acest lucru?când vă întâlniți cu agenții imobiliari pentru a vă vinde casa, veți dori să vă asigurați că știu cum să verifice o ofertă. Procedând astfel, ei pot afla câți bani are cumpărătorul.în cazul în care cumpărătorul are doar suficient pentru plata lor în jos și costurile de închidere, agentul dvs. ar trebui să explice argumentele pro și contra de a accepta o ofertă care include o evaluare de urgență.,o contingență de împrumut, cunoscută și sub denumirea de contingență ipotecară, este o clauză din contractul de cumpărare care permite cumpărătorului să anuleze vânzarea dacă nu este capabil să obțină finanțare.perioada de contingență a împrumutului este intervalul de timp în care un cumpărător trebuie să se asigure că este complet aprobat pentru împrumut.majoritatea cumpărătorilor vor primi o scrisoare de pre-aprobare de la creditorul lor înainte de a face o ofertă pe o casă. O scrisoare de pre-aprobare este un început bun, dar cele mai multe scrisori de pre-aprobare nu sunt aprobări reale de împrumut.,de îndată ce proprietatea este sub contract, ofițerul de împrumut al cumpărătorului va trimite toate documentele necesare subscriitorului pentru a începe procesul de subscriere. Odată ce subscriitorul se uită peste documente, ei vor decide dacă ar trebui să emită o aprobare condiționată de împrumut sau nu.este rar ca un împrumut să nu fie aprobat dacă cumpărătorul are o scrisoare de pre-aprobare de la un bun ofițer de împrumut, dar se întâmplă. Când se întâmplă, și dacă cumpărătorul și-a făcut oferta condiționată de împrumut, atunci sunt capabili să se retragă din vânzare și să-și recupereze depozitul.,în cele mai multe cazuri, cumpărătorul va elimina contingența împrumutului după ce va primi aprobarea împrumutului. Ei trebuie să-și prezinte eliminarea împrumutului de urgență înainte de expirarea perioadei de urgență sau riscă ca vânzătorul să anuleze contractul de cumpărare.mulți vânzători vor întreba dacă ar trebui să accepte chiar și o ofertă care include o vânzare de urgență la domiciliu.dacă aveți un agent imobiliar experimentat și priceput, acesta poate funcționa în favoarea dvs. Vom discuta cum, în scurt timp.,când un cumpărător trebuie să-și vândă proprietatea înainte de a putea cumpăra una nouă, va face o ofertă condiționată de vânzarea casei sale.în unele state (de exemplu, California), acest lucru este pur și simplu cunoscut ca o casă de vânzare de urgență și există un act adițional la contractul de cumpărare.în alte state, există două tipuri diferite de contingențe de Vânzare la domiciliu:

• contingențe de vânzare și decontare
• contingență de decontare

aceasta este ceea ce arată addendumul de contingență de Vânzare la domiciliu în California.,

indiferent de stat, o casă de vânzare de urgență funcționează într-o capacitate similară.un cumpărător va include o contingență de vânzare și decontare atunci când proprietatea pe care o vinde nu este încă sub contract.acest lucru se întâmplă de obicei atunci când cumpărătorul nu vrea să fie într-o criză de timp și să facă o ofertă pe o casă după ce casa lor este în escrow.

în calitate de vânzător, obținerea unei oferte contingente la o contingență de vânzare și decontare poate părea descurajantă.și poate fi.,

în loc să vă faceți griji că un cumpărător poate închide, acum trebuie să vă faceți griji pentru doi. În plus, timpul de închidere va fi mult mai lung decât vânzarea medie.

majoritatea vânzătorilor care acceptă o ofertă cu această urgență vor face acest lucru, deoarece casa lor a fost în MLS de ceva timp.dar, în cazul în care un vânzător este de lucru cu un agent imobiliar care știe cum să negocieze, ei pot folosi o vânzare și de decontare de urgență în avantajul lor.în primul rând, cumpărătorul primește scenariul ideal cu acest tip de ofertă.,

îl joacă în siguranță și așteaptă să-și pună casa pe MLS până când au un contract ratificat pentru noua lor achiziție. În plus, au mai puține case din care să aleagă, deoarece mulți vânzători nu vor accepta o ofertă condiționată de vânzarea proprietății lor.din acest motiv, agentul ar trebui să poată negocia un preț mai mare.în al doilea rând ,o vânzare și de decontare de urgență permite vânzătorului să accepte o ofertă de rezervă și” lovi cu piciorul ” cumpărător în cazul în care nu elimina lor de urgență într-un anumit interval de timp (de obicei 1-3 zile).,un agent imobiliar excelent va folosi acest lucru în avantajul lor și va comercializa proprietatea în consecință.

ce este o clauză kick out?

o clauză kick out permite vânzătorului să scoată cumpărătorul din vânzare dacă primește o ofertă de rezervă care nu include o contingență de vânzare și decontare.

când un vânzător primește oferta de rezervă, acesta poate notifica cumpărătorul și poate solicita eliminarea contingenței.dacă cumpărătorul nu o elimină, atunci vânzătorul poate accepta oferta de rezervă (cumpărătorul primește depozitul înapoi).,

Iată cum se citește limba din Contractul de achiziție din California pentru o clauză de eliminare.

în calitate de vânzător, doriți ca agentul dvs. să fie agresiv și să vadă dacă poate atrage o ofertă mai bună.uneori, doar schimbarea statutului de la activ la contingent va stârni mai mult interes din partea cumpărătorilor. Atunci când o casă a fost pe piață mai mult decât de obicei (comune pentru case care acceptă o vânzare și de decontare de urgență), cumpărătorii încep să întrebarea de ce.,

odată ce statutul sa schimbat, arată că a existat altcineva interesat și că există o oportunitate pentru un nou cumpărător să profite.o situație de urgență de decontare este atunci când cumpărătorul are un contract de cumpărare ratificat privind reședința curentă, dar nu au fost încă închise.această urgență protejează cumpărătorul în cazul în care vânzarea lor cade.

mulți vânzători sunt mai receptivi la acceptarea unei oferte care este condiționată de o urgență de decontare, spre deosebire de o ofertă care este condiționată de o urgență de vânzare și de decontare.,

concluzie

contingențele în domeniul imobiliar pot avea un impact mare asupra vânzării.prețul este aproape întotdeauna cel mai important atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător, dar contingențele vin într-o secundă apropiată.

acestea sunt numărul unu motiv de ce vânzarea de casa ta ar putea cădea prin.

acesta este motivul pentru a ști ce întrebări pentru a cere un agent imobiliar atunci când vinde casa ta este cheia.cele mai bune nu excelează doar la negociere, ci cunosc complexitatea fiecărei situații neprevăzute și cum să le împiedice să provoace un dezastru la vânzarea casei tale.,