Mai devreme sau mai târziu în călătoria dvs. de vânzare acasă, veți auzi termenul „contingent.”Există oferte contingente, listări contingente, contingențe de Vânzare la domiciliu, contingențe de evaluare, contingențe de finanțare și așa mai departe. Deci, ce înseamnă cu adevărat „contingent”?,în domeniul imobiliar, „contingent” este un statut care indică faptul că vânzătorul a acceptat oferta unui cumpărător care include contingențe sau, în termeni laici, cerințe specifice care trebuie îndeplinite pentru închiderea vânzării. În cazul în care cumpărătorul nu este în măsură să îndeplinească contingențele, atunci se pot retrage din acord cu banii lor serioși în mână. Deoarece acest scenariu ar boomerang casa ta vânzare Înapoi la un pătrat, este sigur să spun că cuvântul „contingent” nu este prietenul tău.”trebuie să înțeleagă că tot drumul până în ultima zi înainte de a ne închide pe casa ta, cumpărătorul poate anula., Și cel mai probabil, modul în care cele mai multe dintre contractele noastre citit, ei ar putea obține depozitul înapoi . . . Deci, este doar un risc suplimentar care nu merită decât dacă prețul are sens”, spune agentul imobiliar de top Liz Donnelly, care închide cu 17% mai multe vânzări decât agentul mediu Din Ventura, CA.
vă vom pune la curent cu situațiile neprevăzute și vă vom ajuta să navigați în cel mai bun mod de acțiune atunci când primiți o ofertă contingentă în casa dvs.,
care sunt cele mai frecvente situații neprevăzute?conform ultimului sondaj al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR), 76% din oferte au inclus contingențe în mai 2020. Iată cele mai frecvente patru situații neprevăzute în contractele imobiliare:
inspecție contingență
cumpărătorii doresc adesea o inspecție la domiciliu pentru a — și proteja interesul-vor să ridice capota mașinii ca să spunem așa înainte de a se angaja să cumpere., Cumpărătorii pot utiliza, de asemenea, raportul de inspecție la domiciliu ca pârghie pentru a negocia o afacere mai bună, cerându-vă să finalizați reparațiile sau să oferiți credite de reparații. Dacă refuzi și nu poți ajunge la o înțelegere, sunt liberi să plece.este standard pentru creditorii să solicite o evaluare acasă pentru a se asigura că nu sunt de creditare mai mult decât valoarea de piață justă a proprietății. Cu o evaluare de urgență, casa ta trebuie să evalueze pentru o valoare egală sau mai mare decât oferta cumpărătorului de vânzare pentru a închide., Dacă evaluarea este scăzută, va trebui să negociați un preț de vânzare mai mic, să întrebați dacă cumpărătorul poate compensa diferența de numerar sau să conteste prima evaluare dacă există motive să credeți că a fost defect.de asemenea, cunoscut sub numele de ipotecare de urgență, finanțarea de urgență afirmă că cumpărătorul poate înapoi din afacere în cazul în care acestea nu pot obține împrumutul lor să treacă prin. Potrivit NAR, 86% dintre cumpărători și-au finanțat achiziția de locuințe în 2019, făcând această urgență incredibil de comună., Cu toate acestea, poate provoca dureri de cap majore, cu sondaje care indică faptul că 35% din întârzierile de închidere se datorează problemelor de finanțare a cumpărătorilor. Dacă aveți posibilitatea de a alege între o ipotecă susținută sau o ofertă de numerar, numerar este rege.
acasă vânzare de urgență
acasă vânzare de urgență înseamnă cumpărarea unui cumpărător de casa ta este condiționată de propria lor casă de vânzare. Cu alte cuvinte, afacere va merge doar prin dacă și când cumparatorului vânzare acasă se închide, punerea vânzare acasă în uitare., O casă de vânzare de urgență amenință o afacere ca nimeni altul: soarta de vânzare acasă se bazează pe cumpărător cumpărătorului trăgând prin, un eveniment Aveți nici un control asupra.
ar trebui să accept o ofertă cu o urgență de Vânzare la domiciliu?
datorită naturii lor riscante, Donnelley recomandă abordarea unei oferte contingente cu prudență:
„dacă cumpărătorul nu a acceptat o ofertă pentru casa lor, este în interesul nostru ca vânzătorii să păstreze acea parte interesată angajată, dar spuneți-le că ne-ar plăcea să vedem oferta lor odată ce acceptă o ofertă pentru casa lor., Nu există într-adevăr nici un motiv pentru a lega vânzarea de casa ta în timp ce sunteți de așteptare pentru altcineva să-și vândă casa lor în cazul în care ceva mai bun vine de-a lungul între timp.ea sugerează, de asemenea, atingerea bazei periodic pentru a vedea dacă au făcut progrese în vânzarea lor de origine. În acest fel, mențineți o relație pozitivă în cazul în care decideți să reveniți la oferta lor.
Pot negocia un contingent de oferta?
Da!, În domeniul imobiliar, totul este negociabil. Dacă decideți să acceptați o ofertă cu o urgență de Vânzare la domiciliu, negociați mai întâi termenii în favoarea dvs. adăugând o clauză de lansare. Această clauză prevede că puteți continua comercializarea casei dvs. și, dacă primiți o ofertă mai bună, puteți anula oferta contingentă pentru a o urmări.
De obicei, vi se cere să furnizați cumpărătorului o notificare (cum ar fi 72 de ore) pentru a le oferi o oportunitate finală de a elimina situația lor de urgență și de a închide., În cazul în care cumpărătorul curent nu este în măsură să ridice contingența lor în timp, puteți rezilia acordul, returna banii lor serios, și să înceapă negocierile cu următorul cumpărător.în California, vânzătorul și cumpărătorul trebuie să completeze un formular de urgență pentru a se asigura că ambele părți se află pe aceeași pagină. Donnelly explică modul în care formularul de urgență de vânzare acasă statului prezintă termenii acordului:
” Asociația noastră California de agenții imobiliari forme sunt mari. Vreau să spun că sunt ca întrebări de matematică în comparație cu scrierea unui eseu în limba engleză în cazul în care vă puteți uita la ea diferit., Alegerile tale sunt destul de alb-negru. Unul este, avem dreptul de a lovi cu piciorul practic acest cumpărător ar trebui să primim o altă ofertă? Sau suntem obligați unul față de celălalt pentru întinderea contractului nostru sau pentru o anumită perioadă de timp, să zicem 17 zile?în afară de acasă vânzare de urgență, puteți negocia pentru a elimina alte contingențe în funcție de cazul în care cumpărătorul este susținută de un creditor sau numerar., De exemplu, deși un cumpărător susținut de creditor va avea nevoie de o evaluare, un cumpărător de numerar poate elimina o urgență de evaluare dacă este încrezător în valoarea casei sau pur și simplu pentru că doresc să-și asigure casa de vis atunci când concurează împotriva altor oferte. Dacă ați obținut în mod proactiv o inspecție pre-listare acasă, atunci s-ar putea convinge un cumpărător (numerar sau creditor-backed) să renunțe la o inspecție de urgență pentru a accelera vânzarea.
dacă accept o ofertă cu situații neprevăzute, ce se întâmplă cu starea listării mele?,
când acceptați o ofertă contingentă, agentul dvs. vă va actualiza starea înregistrării pentru a indica faptul că vânzarea casei dvs. este în desfășurare, dar nu este încă definitivă. Cu o listă contingentă sau o stare de listare în așteptare, semnalați că potențialii cumpărători pot face în continuare oferte pe proprietate în cazul în care tranzacția cade, cu excepția cazului în care se specifică altfel (ex. Contingent – fără spectacol / fără Kick-out). Rețineți că nu puteți renunța la primul dvs. cumpărător în momentul în care apare o ofertă mai mare; primul contract ar trebui să cadă în mod legitim înainte de a accepta o ofertă de rezervă.,
listă contingentă
această stare permite cumpărătorilor să știe că ați acceptat o ofertă cu contingențe. Casa dvs. este încă o listă activă, astfel încât să continuați să vă arătați casa și să colectați oferte de la alți potențiali cumpărători. Cu acest statut activ, zilele de pe piață vor continua să se acumuleze, de asemenea.
atunci când o vânzare este în așteptare din cauza contingențelor, starea de listare contingentă este preferată celor mai generale sub statutul de contract, deoarece semnalează cumpărătorilor că pot depune o ofertă mai puternică dacă nu are contingență., Dacă cumpărătorul dvs. satisface toate contingențele, atunci puteți schimba starea înregistrării în așteptare sau închisă (în funcție de definiția statului dvs. de așteptare).în funcție de starea dvs., o stare de listare în așteptare poate însemna că ați acceptat o ofertă și încă negociați sau așteptați neprevăzute neîndeplinite sau poate însemna că ați acceptat o ofertă și că trebuie doar să completați documentele finale și închiderea. Cu această stare, înregistrarea dvs. nu mai este activă, astfel încât zilele dvs. pe piață vor înceta să se acumuleze., Cu toate acestea, puteți accepta în continuare oferte de rezervă de la potențialii cumpărători.
Dacă este posibil, în starea ta, Donnelly recomandă schimbarea de stare a ‘listă în așteptare” în loc de „contingent de listare’:
„de Obicei, îmi place să-l schimbe la curs, indiferent de ce tip de curs este — dacă este în așteptare pentru că e o simplă ofertă sau dacă este condiționată de vânzarea de o casa — pentru că asta va opri zile pe piata de numărare., Apoi, avem o secțiune de remarcă a agentului în toate MLSs — urile noastre locale, unde ne putem scrie lucruri unul altuia, astfel încât să putem spune „cumpărătorul s-a retras-fără vina proprietății”, dacă este necesar.”