ajungând la o estimare exactă a chiriei pentru unitatea vacantă sau contractul de închiriere care expiră este un amestec de artă și știință. Alegerea dreptul de a cere chirie pentru anunțul Craigslist sau Zillow închiriere manager listarea nu este doar despre leasing unitatea la cea mai mare chirie posibil. Este, de asemenea, o decizie cheie care afectează evaluarea generală a proprietății închiriate, probabilitatea de ședere a chiriașului dvs. și, eventual, chiar capacitatea dvs. de a refinanța proprietatea.,setarea chiriei sub piață poate atrage chiriași mai puțin dezirabili, poate reduce fluxul de numerar net și poate reduce valoarea proprietății dvs. de investiții. O chirie care este în mod clar deasupra pieței poate duce la posturi vacante prelungite, cheltuieli de marketing crescute și o cifră de afaceri ridicată a chiriașilor.în acest articol, vom analiza modul în care proprietarii de succes ajung la o estimare exactă a chiriei de piață înainte de a-și enumera postul vacant sau de a reînnoi un chiriaș. De asemenea, vom examina câteva bune practici pentru a vă ajuta să maximizați veniturile din chirii fără a dura mai mult decât este necesar., Uneori este o linie fină, dar jucați-vă bine cărțile și puteți avea adesea cele mai bune din ambele lumi: un chiriaș de încredere care plătește chirie completă pe piață cu un post vacant minim.mulți proprietari fac greșeala de a nu acorda suficientă atenție proprietăților comparabile și tendințelor pieței atunci când își stabilesc chiriile. După cum sa discutat mai sus, există mai multe motive pentru a obține estimarea chiriei de piață corectă înainte de a vă enumera problemele unității.,
alegerea unei chirii care este prea mică vă poate stabili ani în urmă dacă chiriașul decide să rămână în jur și nu puteți reseta chiria pe piață la o dată ulterioară. În funcție de reglementările locale, creșterea chiriilor pe un chiriaș curent poate fi uneori dificilă, costisitoare sau chiar ilegală. În zonele cu chirie măsuri de stabilizare, dacă setați valoarea inițială a chiriei de la 800$, dar apoi a dat seama piață chiriile sunt foarte 1.100 de dolari, poate dura ani pentru a prinde din urmă cu chiriile de piață prin minim admisibil crește chiria.,chiar și în locurile în care controlul chiriei este un concept străin, o creștere a chiriei de 10-20% pe un chiriaș existent poate fi suficientă pentru a le arăta ușa, chiar dacă plăteau cu mult sub piață. Chiriașii (și proprietarii) au fost cunoscuți pentru a lua lucrurile personal din când în când!să luăm în considerare rapid exemplul unei proprietăți de investiții multifamiliale cu Chirii totale de piață de 3000 USD pe lună. Stabilirea chiriilor solicitante la un total de $2900 în loc de piață completă poate să nu pară o afacere atât de mare. La urma urmei, acea diferență de 100 de dolari este de numai aproximativ 3%.,
scăderea chiriei mici = eroziunea mare a valorii
ceea ce este poate mai puțin evident este că această diferență de 100 USD în chiria lunară ar putea scădea valoarea proprietății cu 20,000 USD. Să folosim formula ratei de cap pentru a vedea cum:
- rata de Cap = Noi / valoarea de piață
acum, presupunem că în proprietățile noastre de închiriere de piață tranzacționează în general la o rată de 6%. Cum afectează reducerea chiriei cu 100 USD pe lună valoarea proprietății?
- Noi / Cap rata = valoarea de piață
- $1200 ($100 pe lună x 12 luni)/.,06 sau 6% = $20,000 diferența valorii de piață
deci, o reducere aparent minoră a chiriei de 3% se traduce printr-o pierdere de $20,000 în valoarea potențială a proprietății. Asta va plăti pentru mai mult de câteva estimări de chirie de mare calibru!
mai multe motive pentru a obține dreptul de estimare a chiriei
- setarea dreptului de chirie atrage chiriași mai buni care vor plăti la timp. Un potențial chiriaș care are nevoie de o afacere de piață de mai jos pentru a permite unitatea poate avea mai puțin tampon pentru cheltuieli neașteptate sau o pierdere de venit.,
- efectuarea unei estimări exacte a chiriei solicitante oferă fluxul de numerar necesar pentru a vă plăti cheltuielile de operare și ipoteca cu un minim de nefuncționare a unității.
- publicitatea unei chirii corecte pe piață vă poate ajuta să reduceți numărul total de locuri vacante și să creșteți veniturile. Dacă solicitarea unei chirii prea mari duce la o singură lună suplimentară de post vacant, aceasta este o linie de top anuală de 8% la venitul așteptat.
- fluxul de numerar, venitul net din exploatare, valoarea proprietății și profitul sunt maximizate atunci când închiriați unitățile dvs. la o chirie de compensare a pieței.,
Calcul o chirie de piață estimare în 5 pași simpli
Acum, că știm ce setare dreptul de chiria de piață estimare este atât de important, hai să discutăm despre cele cinci pași simpli vă recomandăm să utilizați pentru a calcula chiria estimare:
#1 de Cercetare de cartier
Lucruri care fac un cartier bun pentru chiriașii includ ușurința de transport, perceput de siguranță, ușurința de acces la cheie facilități, cum ar fi magazine, restaurante, și bine cotate școli, și calitatea de afaceri din apropiere.,
# 2 revizuire închiriere listare comps
efectuați un sondaj de a cere chirii pentru unități disponibile în prezent de calitate comparabilă în cartier. Întrebați-vă:
- cum se compară diferitele locații cu ale dvs.?
- care este dimensiunea medie în picioare pătrate?
- câte dormitoare și băi au fiecare comparabil?
- care este dimensiunea normală a Curții din față și din spate? Există spațiu privat în aer liber, la toate?există facilități suplimentare, cum ar fi o piscină, garaj, șemineu, bucătărie și băi modernizate etc.?
- sunt acceptate Animale de companie?, Utilitățile sunt incluse în chirie? Există o taxă suplimentară pentru parcare?odată ce știți care este dimensiunea medie a proprietăților de închiriere comparabile din zona dvs. sau mai bine dimensiunea reală a unităților specifice, calculați chiria medie pe piață pe picior pătrat:
- $1,500 pe lună x 12 luni = $18,000/1,200 picioare pătrate = $15 pe picior pătrat pe an sau $1.,25 pe metru pătrat pe lună
#4 Face ajustări pentru dotări și caracteristici
Dotări se împart în două categorii:
- Proprietăți și unitatea de dotări cum ar fi o curte, piscină, parcare și/sau incluse aparate, cum ar fi o mașină de spălat vase și/sau mașină de spălat și uscător..
- facilități comunitare sau de cartier, cum ar fi parcarea în afara străzii, un loc de joacă sau o zonă cu zonă verde sau o sală de gimnastică HOA sau alte zone comune.
# 5 analizați concurența potențială viitoare
toate proprietățile de închiriere vor avea un post vacant pe termen scurt la un moment dat sau altul, deoarece chiriașii vin și pleacă., De regulă, o zonă cu o rată de neocupare de 10% sau mai puțin este destul de strânsă și poate indica o capacitate de a împinge puțin chiriile.cu toate acestea, o zonă cu o rată mare de neocupare sau în care există un număr mare de case sau apartamente în construcție ar putea fi în pericol să aibă în curând mai multă ofertă decât cerere. Când se întâmplă acest lucru, s-ar putea să vă aflați în competiție cu noi proiecte care oferă stimulente semnificative pentru a atrage chiriașii departe de oferta existentă.,
15 factori care afectează o estimare a chiriei
ca regulă generală, proprietarii ar trebui să se concentreze pe maximizarea venitului curent și a valorii proprietății atunci când determină chiria corespunzătoare. Aceasta poate include sau nu listarea unității dvs. la cea mai mare chirie posibilă. În opinia noastră, 15 mai importanți factori care afectează o chirie de estimare sunt:
- Tipul de acasă – o singură familie vs multifamiliale
- Locație de domiciliu – în apropiere de o școală, high-end de cumparaturi sau parc vs o autostrada ocupat., De asemenea, luați în considerare caracteristicile cartierului – Distanța până la cumpărături și divertisment, transportul public, școlile și bisericile, siguranța și securitatea zonei și scorul de mers pe jos al cartierului.
- reglementări locale privind chiria, inclusiv ordonanțe de stabilizare a chiriei, Protecții de evacuare, limite privind creșterile chiriei etc.,
- dimensiunea de acasă – în funcție de metri patrati, dimensiunea de fata si curti, si dimensiunile camerei
- numărul de dormitoare
- numărul de băi
- sezonalitate – modul în care cererea de proprietate variază în funcție de perioada din an
- Aparate – vârstă și de calitate, inclusiv în unitate de spălare și uscător
- facilități-corpuri actualizate, lumină naturală, încălzire mai noi și aer condiționat, patio, terasă sau balcon
- mobilat vs., partial sau nemobilat
- utilitati incluse, cum ar fi apa, canalizare si gunoi, electrice sau internet
- animale de companie permise – inclusiv chirie sau depozit suplimentar pentru un animal de companie
- parcare – pe-strada vs.carport sau garaj
- durata contractului de leasing – de la luna la luna vs. sase luni vs contract de leasing anual
este cercetarea concurenței. Dacă un chiriaș calificat are de ales între două proprietăți locale, îl va alege adesea pe cel care oferă cea mai bună valoare., Este important să fii competitiv în ceea ce privește solicitarea chiriilor, acordând atenție diferențelor de facilități, dimensiunii unității și avantajelor relative ale diferitelor locații.
surse On-line pentru chirie comparabile
- Stessa Chirie Estimare
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- ApartmentList.,com
surse Offline pentru proprietate chirie comparabile
- Colegi de proprietari
- agenții imobiliare
- societățile de administrare de Proprietate
- Locale de închiriere de asociații și cluburi de investiții
de a Face dreptul de inchiriat determinarea
Când setați cer chirie în linie cu piața, esti probabil să se bucure de concordanță și flux de numerar puternic, mai mici chiriaș cifra de afaceri, și mai mare în general valori de proprietate. În plus, probabil că veți putea să vă plătiți ipoteca mai repede decât vă așteptați sau să aveți mai mult flux de numerar gratuit pentru a investi în noi oportunități., Oricum, vei fi cu un pas mai aproape de libertatea financiară.,p>Pentru rapid recapitulare, stabilind dreptul de a cere chiria pentru o unitate sau o singură familie de proprietate de închiriere include:
- Cercetarea cartier
- Revizuirea comparabile de proprietăți de închiriere în mod similar locații de dorit
- Determinarea piață a chiriei pe metru patrat
- Reglarea suma chiriei pentru dotări și caracteristici populare cu chiriași
- Reglarea pentru potențialul viitor concurs
Urmăriți proprietate de închiriere de performanță pentru GRATUIT
Afla Mai multe