de a Cumpara o casa este cea mai scumpă achiziție pe cele mai multe dintre noi va face vreodată, atât de natural, ceva care poate reduce costul unui credit ipotecar este în valoare de uita la.,pe lângă negocierea unui preț bun și cumpărăturile pentru cele mai bune rate ipotecare, unii cumpărători experimentați cumpără puncte ipotecare, numite și „puncte de reducere”, pentru a reduce valoarea dobânzii pe care o plătesc.
care sunt punctele ipotecare?punctele ipotecare sunt taxe un cumpărător plătește un creditor ipotecar pentru a tăia rata dobânzii la împrumut. Acest lucru este uneori numit ” cumpărare în jos rata.”Fiecare punct împrumutatul cumpără costurile 1 la sută din suma ipotecare. Deci, un punct pe o ipotecă de 300.000 de dolari ar costa 3.000 de dolari.,
Vezi Mai multe
Vezi Mai multe
Fiecare punct, de obicei, scade rata cu 0,25 la suta, deci un moment dat s-ar reduce un credit ipotecar rata de 4% la 3,75% pentru durata de viață a împrumutului.Cumparatorii pot cumpăra mai mult de un punct, și chiar fracțiuni de un punct. O jumătate de punct pe o ipotecă de 300.000 de dolari, de exemplu, ar costa 1.500 de dolari și ar reduce rata ipotecii cu aproximativ 0.125 la sută.
cât de mult fiecare punct scade rata variază între creditori., Puterea de reducere a ratei punctelor ipotecare depinde, de asemenea, de tipul de credit ipotecar și de mediul general al ratei dobânzii.punctele sunt plătite la închidere și sunt listate pe documentul de estimare a împrumutului, pe care debitorii îl primesc după ce solicită o ipotecă și dezvăluirea de închidere, pe care debitorii o primesc înainte de închiderea împrumutului.
exemplu de cum ipotecare puncte poate reduce costurile de interes
dacă vă puteți permite să cumpere puncte de reducere pe partea de sus de plată în jos și costurile de închidere, vă va reduce plățile ipotecare lunare și ar putea salva gobs de bani.,
cheia stă în casă suficient de mult pentru a recupera dobânda preplătită. Dacă un cumpărător vinde casa după doar câțiva ani, refinanțează ipoteca sau o plătește, cumpărarea punctelor de reducere ar putea fi un ratat de bani.
Vezi Mai multe
Aici este un exemplu de cum reducere de puncte pot reduce costurile pe 30 de ani, cu rată fixă ipotecare în valoare de 200.000 de dolari.în acest exemplu, împrumutatul a cumpărat două puncte de reducere, fiecare costând 1% din principalul împrumutului sau 2.000 USD., Prin cumpărarea a două puncte pentru $4,000 în avans, rata dobânzii Împrumutatului s-a redus la 3.5 la sută, scăzând plata lunară cu $56 și economisindu-le $20,680 în dobândă pe durata împrumutului.
Pentru a calcula „break-even point” la care debitorul va recupera ceea ce a fost cheltuit pe prepaid interes, împărțiți costul ipotecare puncte prin valoarea redusă a ratei salvează în fiecare lună:
de 4.000$ / $56 = 71 luni
Acest lucru arată că debitorul ar trebui să rămână în casa 71 luni, sau aproape șase ani, pentru a recupera costul de reducere de puncte.,”costul suplimentar al punctelor ipotecare pentru scăderea ratei dobânzii are sens dacă intenționați să păstrați locuința pentru o perioadă lungă de timp”, spune Jackie Boies, director senior al serviciilor de locuințe și faliment pentru Money Management International, o organizație nonprofit de consiliere a datoriilor cu sediul în Sugar Land, Texas. „Dacă nu, probabilitatea de a recupera acest cost este subțire.”
puteți utiliza Bankrate ipotecare puncte calculator și calculator de amortizare pentru a da seama dacă cumpărarea de puncte ipotecare va economisi bani.
care sunt punctele de origine ipotecare?,
există un alt tip de puncte ipotecare numite puncte de „origine”. Punctele de inițiere sunt taxe plătite creditorilor pentru a iniția, revizui și procesa împrumutul. Punctele de origine costă de obicei 1% din ipoteca totală. Deci, dacă un creditor percepe puncte de origine 1.5 pe o ipotecă de $250,000, împrumutatul trebuie să plătească $4,125.uneori, punctele de origine pot fi negociate. Cumparatorii care au pus 20 la sută în jos și au credit puternic au cea mai mare putere de negociere, spune Boies.,”un scor de credit teribil și un venit excelent vă vor pune în cea mai bună poziție”, spune Boies, menționând că creditorii pot reduce punctele de inițiere pentru a atrage cei mai calificați debitori.punctele ipotecare pe o ipotecă cu rată reglabilă (ARM) funcționează ca puncte pentru o ipotecă cu rată fixă, dar majoritatea brațelor se ajustează la cinci ani sau șapte ani, deci este și mai important să cunoașteți punctul de rentabilitate înainte de a cumpăra puncte de reducere.,
„Factor în probabilitatea că veți în cele din urmă-și refinanțeze că rata ajustabila pentru că poate nu ai credit suficient de lung pentru a beneficia de rate mai mici ai asigurat, prin plata de puncte”, spune Greg McBride, CFA, analist-sef financiar pentru Bankrate.
sunt puncte ipotecare deductibile fiscal?
puncte de reducere ipotecare, care sunt dobânzi preplătite, sunt deductibile fiscal pe până la 750.000 $ de datorii ipotecare. Contribuabilii care solicită o deducere pentru dobânzile ipotecare și punctele de reducere trebuie să enumere deducerea din Schema A a Formularului 1040.,
„care, în general, nu este o problemă pentru cumparatori, ca interes pe Ipoteca de multe ori este suficient pentru a face mai benefic pentru a enumera deducerile, mai degrabă decât a lua deducerea standard,” spune Boies.cu toate acestea, dacă nu puteți îndeplini o serie de cerințe IRS, nu puteți lua o deducere pentru toate punctele pe care le-ați plătit în același an fiscal. În fiecare an, puteți deduce numai valoarea dobânzii care se aplică ca dobândă ipotecară pentru acel an. Punctele sunt deduse pe durata de viață a împrumutului, mai degrabă decât toate într-un an.,
punctele de origine, pe de altă parte, nu sunt deductibile fiscal.”punctele care nu sunt dobânzi, dar sunt taxe pentru servicii precum pregătirea ipotecii, taxa de evaluare sau taxele notariale nu pot fi deduse”, spune Boies.
consultați un profesionist fiscal dacă nu sunteți sigur de ce cheltuieli de achiziție a locuinței sunt deductibile fiscal.
linia de fund
cumpărarea punctelor ipotecare poate fi un mare economizor de bani dacă vă puteți permite și intenționați să rămâneți în casă suficient de mult pentru a profita de economiile de dobândă.,
pentru mulți proprietari, cu toate acestea, plata pentru puncte de reducere pe lângă celelalte costuri de cumpărare a unei case este prea mare de o întindere financiară. În plus, punctele de cumpărare nu sunt întotdeauna cea mai bună strategie pentru reducerea costurilor dobânzii.
„poate avea sens financiar sa aplici aceste fonduri la o plata mai mare”, spune Boies.
o plată mai mare vă poate obține o rată a dobânzii mai bună, deoarece scade raportul dvs. de împrumut la valoare sau LTV, care este dimensiunea ipotecii dvs. în comparație cu valoarea casei.,în general, Cumparatorii ar trebui să ia în considerare toți factorii care ar putea determina cât timp au de gând să rămână în casă, cum ar fi dimensiunea și locația casei și situația lor de locuri de muncă, apoi dau seama cât timp le-ar lua pentru a rupe chiar înainte de a cumpăra puncte ipotecare.
Afla mai multe:
- Compara curent ratele de credit ipotecar
- Cum să obțineți cea mai bună rată de credit ipotecar
- Cum să negocieze ipotecare costurile de închidere
Vezi Mai multe