Dies ist Teil 9 des Handbuchs unseres Vermieters zum Mieterscreening. Wenn Sie direkt hier gelandet sind, machen Sie sich keine Sorgen — wir decken die 5 Warnzeichen der Mieterscreening-Dienste unten ab.
Es gibt Hunderte von Mieter-Screening-Services
Es kann sich schwindelerregend um herauszufinden, was service ist die richtige Passform.
Aus diesem Grund werden wir 5 häufige Probleme identifizieren, die Sie bei der Überprüfung eines Mandanten-Screening-Dienstes beachten sollten.,
Wenn Sie die 5 häufigsten Probleme aufschlüsseln, ist es wichtig zu verstehen, dass, wenn es eine universelle Wahrheit gibt, dies der Fall ist: Es gibt verschiedene Striche für verschiedene Leute.
Mit anderen Worten, es gibt keine perfekte Lösung und die Meinungen sind von Vermieter zu Vermieter sehr unterschiedlich.
Unten finden Sie eine Liste der 5 Probleme, die wir in diesem Beitrag ansprechen werden.,
Inhaltsverzeichnis für Probleme mit Mieter-screening-services
- Instant Daten stammen, die Mit Instant-Errors
- Compliance
- Tenant Involvement
- Räumung Daten Fragen
- Kunden-Support-Outsourcing
Aber… bevor wir loslegen, lassen Sie uns Adresse diese einfache Frage.
Was ist ein Mieter-screening-service?
Tenant Screening Services sind Consumer Reporting Agencies (CRAs), die Hintergrunddaten zu Mietern zur Verfügung stellen., Die Daten können Insolvenzen, Urteile, Pfandrechte, Kreditberichte, Sexualstraftäterstatus, Kriminalgeschichte, Räumungsgeschichte und Beschäftigungsprüfungen umfassen. Der Bericht, den sie zur Verfügung stellen, hilft, einen Vermieter ein klareres Bild von ihrem Mieter Antragsteller zu geben, bevor sie entscheiden, wen für ihre Miete zu wählen.
Nun kommen wir zu den Problemen, die häufig Mieter Screening-Dienste plagen.
#1 Princeton-Studie: Sofortige Daten werden mit sofortigen Fehlern geliefert
In dem Video erwähne ich diese Princeton-Studie, die unsere unlogische Natur offenbart, sofortige Befriedigung gegenüber soliden Entscheidungen zu wählen.,
Hier sind die beiden Fragen, die in dieser Studie gestellt wurden:
Die Leute wählen überwiegend die Option“ A „in Szenario #1 und Option“ D “ in Szenario #2.
Dies scheint unlogisch, denn wenn Sie noch einen Tag warten (in beiden Szenarien), werden Sie mit einem weiteren Dollar belohnt.
Der Grund, warum die Leute nicht bereit sind, den zusätzlichen Tag in Szenario 1 zu warten, ist, dass sofortige Befriedigung in den Entscheidungsprozess involviert ist.,
Professor David Laibson von der Harvard University sagt dies über diese Ergebnisse…
Unser emotionales Gehirn möchte die Kreditkarte maximieren, Nachtisch bestellen und eine Zigarette rauchen. Unser logisches Gehirn weiß, dass wir für den Ruhestand sparen, joggen und mit dem Rauchen aufhören sollten.
Aus diesem Grund ist dies ein großes Problem, wenn es um Mandantenscreening-Unternehmen geht
Die meisten Mandantenscreening-Dienste wurden entwickelt, um den Gewinn zu maximieren. Dies bedeutet, das emotionale Gehirn zu befriedigen, das sofortige Befriedigung wünscht.,
Dieses Geschäftsmodell funktioniert, weil die Leute keinen Bezugsrahmen für das haben, was in einen Mieter-Screening-Bericht aufgenommen wird.
Wenn Sie zum Beispiel zu einem Thanksgiving-Dinner eingeladen wurden und diese beiden Optionen vorgestellt wurden, welche würden Sie wählen?
Die meisten Leute wären bereit, auf Option B zu warten, weil sie einen Bezugsrahmen haben, wenn es um die Qualität von TV-Abendessen im Vergleich zu hausgemachten Abendessen geht.,
Anders ist es, wenn es um die Auswahl einer Mieterscreening-Firma geht…
… viele Dienste bieten sofortige Hintergrundüberprüfungen an, da Vermieter keinen Bezugsrahmen für Hintergrundüberprüfungen haben. Sie werden den Instant-Service wählen, weil es stark auf den Teil des Gehirns anspricht, die die Kreditkarten max will.
Ein Referenzrahmen für Tenant Screening Services:
Instant background Services sind nichts anderes als Softwareplattformen, die Datenbanken anpingen, um Informationen schneller in einen Bericht zu kopieren/einzufügen, als Sie sagen können „TV dinner!,“
Es gibt zwei große Nachteile für einen sofortigen Hintergrundbericht
- Einige Datenbanken erlauben keine sofortige Suche
- Es gibt Fehler und falsch positive in jeder Datenbank
Wenn Sie sich für eine sofortige Lösung entscheiden, wird Ihr Bericht mit weniger Daten erstellt.
Ihr Bericht ist ein Spiegelbild dessen, was sich in der Datenbank befindet, aus der er abgerufen wird. Wenn diese Datenbank Fehler aufweist, werden diese auch in Ihrem Bericht angezeigt.
Grundsätzlich werden einige falsche Daten weggelassen, und andere falsche Daten sind enthalten, da keine Augen vorhanden sind, um die Arbeit zu überprüfen.,
Wenn du bist okay, mit einigen cussing… das video von John Oliver ist ziemlich genau, wenn es um Kredit-Berichte und die Fehler, die mit Ihnen geschehen.
Bei der 6: 15-Marke des Videos diskutieren sie, wie ein Mieter zu Unrecht beschuldigt wurde, ein Terrorist zu sein.
Dies geschieht, weil Datenbanken (von Natur aus) Fehler aufweisen. Wenn niemand vor Ort die Informationen überprüft, werden diese Fehler in der Kreditauskunft und/oder Hintergrundprüfung angezeigt.,
von Hand Kompiliert Berichte Sind Wie Thanksgiving-Dinner
Wir können nicht sprechen, die für jeden service, aber hier bei RentPrep, nehmen wir über eine Stunde während der Geschäftszeiten zu drehen, um einen Bericht.
Genau wie Thanksgiving-Abendessen müssen Sie auf eine bessere Qualität warten.
Der Grund dafür ist, dass wir manuell auf Datenbanken zugreifen, Berichte von Hand kompilieren und die Daten auf Konformität überprüfen.
Der Compliance-Aspekt eines Hintergrundberichts ist entscheidend. Deshalb ist es #2 auf unserer Liste.,
#2 Compliance und die FCRA
Es gibt Gesetze, die im Fair Credit Reporting Act (FCRA) festgelegt sind, um die Rechte einer Person hervorzuheben, die eine Hintergrundprüfung durchführt. Im Falle des Mieter-Screenings schützt die FCRA die Rechte des Mieters Antragsteller. Der FCRA-Link oben hat zwei Hauptabschnitte, die ich hervorheben möchte.
FCRA-Disputing Ungenauigkeiten:
Das Bild oben besagt, dass der Mieter Antragsteller das Recht hat, zu bestreiten, was sie glauben, sind Ungenauigkeiten in ihrem Bericht., Dies ist ein erschreckendes Problem, wenn es um Unternehmen geht, die nur sofortige Hintergrundrecherchen anbieten. Das liegt daran, dass im ursprünglichen Hintergrundbericht zwangsläufig mehr Ungenauigkeiten gemeldet werden. Dieses Problem tritt auf, wenn Ihr Antragsteller Probleme haben wird, jemanden zu finden, der die ungenauen Informationen behebt. Wenn Sie jemanden am Telefon nicht erreichen können… kann auch Ihr kürzlich abgelehnter Mieterantragsteller nicht. Das heißt, sie werden deinen Baum bellen. Pro-Tipp: Recherchieren Sie Ihre verfügbaren Mieter-Screening-Dienste und sehen Sie, ob sie eine Telefonnummer zur Verfügung haben., Versuchen Sie es anzurufen und sehen Sie, was passiert. Dies wird ein guter Indikator dafür sein, wie ihre Kundenbetreuung ist. Andere Dinge, die Sie beachten sollten, wenn es um die FCRA und das Screening von Mandantenbewerbern geht:
Sie können diesen hervorgehobenen Aufzählungspunkt (oben) auf Seite zwei der FCRA-Zusammenfassung sehen. Dies ist wichtig, da die große Mehrheit der Mieter-Screening-Dienste keine FCRA-zertifizierten Screener verwenden, um Ihren Hintergrundbericht auszuführen. Wenn es um das Screening von Mietern geht, beziehen sich die“ negativen Informationen “ oft auf Räumungen., Laut Gesetz können Sie eine Räumung von vor acht Jahren nicht als Grund dafür verwenden, warum Sie einen Mietantragsteller ablehnen. Aus diesem Grund stellen wir FCRA-zertifizierte Screener ein und schulen sie, um nur meldepflichtige Daten in einen Hintergrundbericht für Mieter aufzunehmen., Viele Vermieter möchten alles Mögliche über ihren Antragsteller wissen, aber wir raten diesen Vermietern, sich an die FCRA zu halten, und hier ist der Grund …
Der vorletzte Aufzählungspunkt besagt, dass eine Verbrauchermeldestelle (Tenant Screening services)… oder ein Informationslieferant (ein Vermieter) vor einem Landes-oder Bundesgericht wegen Verstoßes gegen die FCRA verklagt werden kann. Die Einhaltung Ihres Screenings innerhalb der FCRA ist für den Screening-Service UND den Vermieter von entscheidender Bedeutung.,
Pro Tipp: Wenn Sie bei Google nach „tenant Screening services“ suchen, versuchen Sie, Ihre Suche an etwas wie „FCRA tenant Screening services“ zu ändern – Stellen Sie sicher, dass die Dienste, die Sie auschecken, FCRA Certified Screeners verwenden
#3 Tenant Involvement Variiert je nach Screening Service
Dieses Thema ist ein hervorragendes Beispiel für „verschiedene Striche für verschiedene Leute“, die ich erwähnt am Anfang dieses Beitrags., Das liegt daran, dass es einigen Vermietern nichts ausmacht, wenn der Mieter in den Screening-Prozess involviert ist, während andere dies vollständig vermeiden. Was bedeutet „Mieterbeteiligung“? Bei einigen Diensten (z. B. SmartMove, die wir ebenfalls anbieten) muss der Vermieter die E-Mail-Adresse des Mieters angeben. Zu diesem Zeitpunkt erhält der Antragsteller eine E-Mail mit einem Link, der durch einen Prozess zur Bereitstellung seiner persönlichen Daten, zur Überprüfung seiner Identität und zur Bezahlung des Berichts weitergeleitet wird., Hier ist ein Screenshot davon, wie der dreistufige Prozess am Ende des Mandanten-Bewerbers aussieht:
Dies ist eine zusätzliche Hürde, die nicht Teil des Mandanten-Screening-Prozesses mit einem „Null Tenant Involvement“ – Service ist. Bei RentPrep haben wir vier verschiedene Screening-Pakete, und drei sind null Tenant Involvement (Basic, Pro und Platinum), und die vierte erfordert Tenant Involvement (SmartMove). Wir haben anhand unserer Daten festgestellt, dass etwa 70% der angeforderten SmartMove-Berichte tatsächlich abgeschlossen sind., Dies bedeutet, dass 30% der Bewerber nicht die erforderlichen Schritte unternehmen, um den Hintergrundbericht abzuschließen. Es gibt viele Gründe wie Spam-Ordner, Faulheit der Benutzer oder möglicherweise keinen einfachen Zugriff auf einen Computer mit Internet. Einige Vermieter mögen es nicht, den Prozess zu verlangsamen, indem sie den Mieter einbeziehen. Sie erheben eine Anmeldegebühr und führen die Berichte dann ohne Beteiligung des Mieters selbst aus. Andere Vermieter sehen, die 30% als Zeichen. Es macht ihnen nichts aus, wenn der Mieter involviert ist, denn wenn sie die Hintergrundprüfung nicht abschließen können, sind sie möglicherweise sowieso kein guter Mieter., Es liegt wirklich an Ihrer Präferenz. Dies ist Teil des Grundes, warum wir das SmartMove-Produkt zu unseren verfügbaren Paketen hinzugefügt haben.
#4 Räumungsdatenprobleme
Räumungsdaten sind die aussagekräftigsten Daten in jeder Mandantenhintergrundprüfung. Der Grund ist, dass die erste Räumung für den Mieter am gruseligsten ist. Die zweite Räumung ist so etwas wie ein Spaziergang durch ein Spukhaus zum zweiten Mal. Es ist viel weniger beängstigend, eine zweite Räumung zu durchlaufen, weil die Angst vor dem Unbekannten beseitigt wurde. Schauen Sie sich diese Daten von TransUnion zu zuvor vertriebenen Mietern an.,
Die Chancen eines zuvor vertriebenen Mieters, eine weitere Räumung zu durchlaufen, sind fast dreimal höher als die eines Mieters, der noch nicht vertrieben wurde. Es gibt einige Probleme, die ich bei einigen Mieterscreening-Diensten sehe, wenn es um Räumungsdaten geht. Nennen wir sie eine rote Fahne…
Die erste rote Fahne ist leicht zu erkennen. Einige Mieter-Screening-Dienste enthalten keine Räumungsdaten in ihren Basispaketen. Wir glauben, dass die wichtigsten Daten in die grundlegendste Ebene des Berichts aufgenommen werden sollten., Jede Mieterscreening-Firma, die Räumungsdaten in keinem der Berichte enthält, hat nicht das beste Interesse des Vermieters im Auge.
Ich möchte keine Namen nennen, daher teile ich nur einen engen Screenshot, den ich auf einer Preisseite für Tenant Screening Services gefunden habe.
Dieser Besondere service bietet vier Pakete. Das erste zeigt ein rotes x und enthält keine Räumungsdaten im niedrigsten Paket (erste rote Flagge). Die beiden mittleren Tier-Pakete tun eine landesweite Suche, und die forth bietet eine landesweite Suche., Es gibt viele Mieter Screening-Dienste da draußen und Sie werden sehen, einige bieten einen Upsell für landesweite Suchanfragen. Dies ist unsere zweite rote Fahne aus zwei einfachen Gründen: #1 – Menschen sind vergänglicher als je zuvor Es ist nicht ungewöhnlich, einen Bewerber zu bekommen, die außerhalb Ihres Staates gelebt hat. Sie möchten sicherstellen, dass Sie sehen, ob sie eine Straf-oder Räumungsaufzeichnungen in einem anderen Staat haben. #2-Die Kosten sind nicht wesentlich Ein Mieter-Screening-Unternehmen hat Kosten im Zusammenhang mit dem Zugriff auf die verschiedenen Datenbanken, die sie verwenden, um Ihre Berichte zu kompilieren., Die Kosten zwischen einer landesweiten Räumungssuche und einer nationalen Räumungssuche sind ein paar Cent mehr. Einige Screening-Dienste nutzen dies jedoch als Gelegenheit, mehr Geld zu verdienen. Wenn Sie sehen, dass Mieter-Screening-Pakete nach landesweiten und landesweiten Suchen aufgeteilt werden, würde ich die Integrität dieses Dienstes in Frage stellen, es sei denn, der Unterschied zwischen Paketen ist nur ein zusätzlicher Dollar. Viele Male sehe ich, dass sie $10 mehr berechnen, um landesweite Suchen hinzuzufügen, was je nach Suche ein Markup von 50-100x ist.,
Die ersten beiden roten Flaggen (meiner Meinung nach) befassen sich mit der Integrität des Dienstes. Wenn Sie die Räumungshistorie nicht sehen oder Sie sehen, dass sie von landesweit/bundesweit aufgeteilt wird, handelt es sich höchstwahrscheinlich um einen Dienst, der entweder versucht, seine Verkaufsgewinne zu maximieren, oder nicht einmal versteht, wie wichtig Räumungsdaten sind. So oder so… kein guter Blick. Unsere dritte rote Fahne befasst sich mehr mit der Fähigkeit des Dienstes. Auf die Gefahr hin, überflüssig zu klingen, geht unsere dritte rote Fahne auf sofortige vs. handkompilierte Hintergrundberichte zurück., Wie bereits erwähnt, erlauben einige Datenbanken keine “ sofortige Datenextraktion.“Mit anderen Worten, sie stellen keine Verbindung zu Instant Background Services her und erfordern, dass eine Person die Daten analysiert. Sofortige Räumungsdatenbanken zeigen Ihnen Räumungsurteile, wenn ein Gericht in einem Räumungsfall mit dem Vermieter zusammenarbeitet. Sie werden Ihnen keine Räumungsanträge zeigen. Eine Räumungsklage ist anders, da einige Mieter 13 Räumungsklagen und null Räumungsurteile haben werden. Dies geschieht oft, wenn ein Mieter in einer Immobilie lebt, die von einer professionellen Immobilienverwaltungsfirma verwaltet wird., Was wir gefunden haben, ist, dass viele Immobilienverwalter eine Richtlinie haben werden, um den Räumungsprozess zu beginnen, wenn die Miete __ Tage nach Fälligkeit fällig ist. Der Mieter erhält diese Benachrichtigung und zahlt am Ende die Miete einschließlich verspäteter Gebühren. Technisch gesehen gibt es eine Räumungsklage bei den Gerichten, die fallengelassen wurden, als dieser Mieter die verspätete Miete zahlt. Hier bei RentPrep finden wir diese Daten wertvoll, weil sie Ihnen ein klareres Bild von Ihrem Mieter Bewerber gibt. Wenn sie 13 Räumungsanträge haben, aber keine Räumungsurteile, suchen Sie möglicherweise einen Antragsteller, der immer zu spät Miete zahlt.,
Sofortige Hintergrundrecherchen gehen nicht auf diese Detailebene ein, da eine Person diese Daten von Hand kompilieren muss.
Pro Tipp: Weitere Vorteile von handkompilierten Berichten sind Probleme mit übereinstimmenden Namen. Manchmal haben Instant Services Probleme mit gebräuchlichen Namen wie „Stephen White“, was mein Name ist. Andere Probleme mit Instant Services sind Benutzerfehler. Wenn Sie einen SSN falsch um eine Ziffer eingeben, kann dies den gesamten Prozess zurücksetzen oder Sie sogar für einen leeren Bericht belasten., Unsere Screener suchen danach und rufen Sie an, um die Informationen korrekt zu erhalten, bevor Sie Ihren Bericht ausführen.
#5 Der Kundensupport kann fraglich sein
Als wir vor 10 Jahren mit diesem Geschäft begannen, gab es nur sehr wenige Mieter-Screening-Dienste. Jetzt gibt es Hunderte, wie ein Entwickler eine glatte Website erstellen und mit einer Mandanten-Screening-API an einen anderen Dienst anschließen kann. Daran ist nichts auszusetzen. Tatsächlich bieten wir eine Mieter-Screening-API über RentPrep an. Das Problem tritt auf, wenn der Entwickler den Kundendienst nicht berücksichtigt., Abgesehen davon, dass Sie Ihre persönlichen Fragen nicht beantworten können, erstellen Sie auch ein potenzielles Problem mit einem abgelehnten Bewerber. Nach den Gesetzen des Fair Credit Reporting Act, Ein Mieter Antragsteller hat das Recht, eine Kopie ihres Hintergrundberichts zu sehen. Es ist die Pflicht Ihres Screening-Dienstes, diesen Bericht vorzulegen. Teilen Sie Ihre Kopie des Berichts NICHT mit dem abgelehnten Antragsteller, da dies Sie für die Haftung öffnen könnte. Stellen Sie sich dieses Szenario vor… Sie haben gerade einen potenziellen Mieter aufgrund von Informationen in ihrem Hintergrundbericht abgelehnt., Diese Person ist verzweifelt nach Wohnraum und verlangt eine Kopie des Berichts. Zusätzlich zum Finden des richtigen Mieters müssen Sie jetzt jemandem helfen, den Sie abgelehnt haben, um eine Kopie seines Berichts zu erhalten. Dies ist, wo mit großer Kundenbetreuung nützlich ist. Wenn Sie einen Dienst wie RentPrep verwenden, geben Sie ihm einfach unsere Telefonnummer und wir kümmern uns um den wütenden Bewerber. Wir sind 7 Tage die Woche geöffnet und per Telefon, E-Mail und Live-Chat erreichbar. Wenn Sie jedoch einen anderen Dienst verwendet haben, der ein Support-Ticketsystem verwendet, erhalten Sie keine sofortige Antwort., Viele dieser Dienste benötigen einen Tag, um zu antworten, und sind am Wochenende nicht geöffnet. Jetzt wird der kürzlich verweigerte Mieter ungeduldig, da er einen Tag zuvor dieses Problem gelöst hat. Jetzt, Ihr Antragsteller entscheidet Google “ Vermieter Diskriminierung Beschwerde.“Dies ergibt ein Suchergebnis, das wie folgt aussieht:
An dieser Stelle ist der Antragsteller einen Klick entfernt von der Einreichung einer formellen Beschwerde gegen Sie wegen Diskriminierung. Wenn sie nicht auf den direkten Site-Link klicken, der durch den Pfeil hervorgehoben wird, sind sie drei Klicks entfernt., Nach neuen Richtlinien kann ein Vermieter eine Zivilstrafe von $19,787 für seine erste Verletzung des Fair Housing Act berechnet werden. Wir beantworten jeden Tag Anrufe von abgelehnten Bewerbern, die eine Kopie ihres Hintergrundberichts sehen möchten. Meistens gibt es negative Informationen über ihren Bericht, von denen sie nichts wussten. Wenn es um einen Mieter-Screening-Service geht, möchten Sie, dass Ihr Bericht ein wenig Zeit in Anspruch nimmt, der Support jedoch blitzschnell ist. Diese Faustregel kann Sie vor viel Herzschmerz bewahren., Wenn Sie verwirrt sind, welcher Service für Sie am besten geeignet ist… empfehle ich Ihnen, unseren Beitrag zum Mieter-Screening zu lesen, in dem 11-Dienste aufgeschlüsselt und in vier verschiedene Kategorien unterteilt sind.
Abschiedsgedanken…
Es kommt wirklich darauf an, was Ihre Vorlieben sind. Wie Sie diesem Beitrag entnehmen können, glauben wir sehr daran, Screening-Berichte von Hand zusammenzustellen. Einige Vermieter ziehen es jedoch vor, eine vollständige Kreditauskunft zu sehen und den Mieter direkt bezahlen zu lassen. Aus diesem Grund stellen wir das SmartMove-Produkt als eines unserer vier Mieter-Screening-Pakete zur Verfügung., Dies kommt mit unserem branchenführenden Niveau der Unterstützung. Wenn Sie noch Fragen haben, können Sie einige Dinge tun. Unsere Seite Pakete enthält ein hilfreiches Tool, mit dem Sie mit der Maus (oder per Mausklick) eine Erklärung zu den verschiedenen Aspekten eines Screening-Berichts anzeigen können.
Wenn es während der Geschäftszeiten ist (wir haben 55+ Stunden pro Woche geöffnet), können Sie anrufen, um mit einem unserer FCRA-zertifizierten Screener unter 1 (888) 877-8501 zu chatten Sie können auch während der Bürozeiten mit einem unserer Screener live chatten., Wir sind hier, um Ihnen durch den gesamten Prozess der Suche nach dem perfekten Mieter zu helfen. Fragen Sie einfach, ob Sie überhaupt Fragen haben.