co znamená kontingent v oblasti nemovitostí?

Co znamená kontingent?

Pokud se ptáte na tuto otázku, musíte vědět víc než význam.

musíte vědět, jak termín „kontingent“ může mít velký dopad na váš domácí prodej.

protože to může.

je to důvod číslo jedna, proč se výpis nemovitostí propadne po uzavření smlouvy.

řeknu vám vše, co potřebujete vědět, abyste mohli snížit své šance na to, že se vám to stane.,

Tady je to, co se naučíte:

1. význam kontingent v oblasti nemovitostí
2. Rozdíl mezi podmíněnými a čekající
3. nejčastější události (s příklady)
4. Jak nepředvídatelné mohou zničit prodej domů

Pojďme se ponořit.

co znamená kontingent v oblasti nemovitostí?

kontingent v oblasti nemovitostí znamená, že prodej domu je na základě smlouvy, ale zahrnuje jednu nebo více nepředvídaných událostí.

v kupní smlouvě jsou určitá kritéria, která je třeba splnit, než může být prodej konečný., Téměř všechny nepředvídané události ve smlouvě budou od kupujícího, ale mohou pocházet také od prodávajícího.

považujte nepředvídané události za doložky v kupní smlouvě.

Když se kupec podmíněné nabídku na dům, jsou to v podstatě říká, „chtěl bych koupit nemovitost, ale chci se ujistit, že některé věci jsou dokončeny z mé strany před uzavřením prodeje.“

různé typy nepředvídaných událostí mohou být zahrnuty do kupní smlouvy a každý z nich má velký dopad na určení, zda se prodej uzavře nebo ne.

řeknu vám, jak brzy.,

nabídka domu, která zahrnuje jednu nebo více nepředvídaných událostí, se nazývá podmíněná nabídka.

nezávazná nabídka na domě znamená, že kupující do své nabídky nezahrnul žádné nepředvídané události.

Představte si, že prodáváte svůj domov.

chtěli byste, aby vám kupující dal nabídku, která závisí na splnění určitých podmínek nebo na nabídce bez těchto podmínek?

Bez, že?

to je důvod, proč uvidíte spoustu nepodložených nabídek na horkém trhu s nemovitostmi, kde si kupující navzájem konkurují.,

když kupující podá nezávaznou nabídku, musí uznat, že odstraní všechny nepředvídané události.

zde je to, jak to vypadá v kupní smlouvě v Kalifornii.

podmíněné nabídky jsou častější.

pokud kupující ve své nabídce zahrnuje jakýkoli druh nepředvídané události, musí ji odstranit před datem uzavření.

To se děje na dodatku ke kupní smlouvě tzv. pohotovostní odstranění formě. Takhle to vypadá.

nepředvídané události hrají velkou roli v oblasti nemovitostí.,

zde je důvod, proč…

vklad v dobré víře kupujícího je ohrožen, jakmile kupující odstraní své nepředvídané události.

krátce po uzavření kupní smlouvy provede kupující vklad společnosti escrow. To se označuje jako vklad v dobré víře nebo vklad úschovy.

kupující riskuje ztrátu tohoto vkladu prodávajícímu, pokud chce po odstranění svých nepředvídaných událostí vycouvat z prodeje.

z pohledu prodávajícího je to, že kupující odstraní své nepředvídané události, velkou překážkou, protože to znamená, že kupující je více odhodlán., To je důvod, proč nepodléhající nabídka na dům je pro prodejce atraktivnější.

jaký je rozdíl mezi kontingentem a čekáním?

podmíněný dům znamená, že nemovitost je ve smlouvě, ale některé nepředvídané události je třeba splnit před konečným prodejem. Nemovitost, která čeká, znamená, že neexistují žádné nepředvídané události.

pravděpodobně jste viděli výrazy „kontingent“ nebo „čekající“ na výpisu nemovitostí.

vypadají takto.,

Když uvidíte dům, který je čeká, to znamená jednu ze dvou věcí:

1. kupující předložil nabídku bez mimořádných událostí.
2. učinili nabídku podmíněnou určitými položkami, ale od té doby odstranili své nepředvídané události.

to je důvod, proč uvidíte stav změny seznamu nemovitostí z „kontingentu“ na „čekající“.

Když k tomu dojde, znamená to, že realitní makléř prodávajícího obdržel od kupujícího okamžité odstranění.

toto je známé jako „změna stavu“.,

výpis nemovitostí projde čtyřmi různými „stavy“.

• aktivní-nemovitost je v současné době k prodeji na MLS (multiple listing service).
• kontingent-prodávající přijal nabídku, ale kupující dosud neodstranil své nepředvídané události (také označované jako aktivní kontingent).
• čekající-kupující odstranil své nepředvídané události.
• prodáno-prodej je konečný a zaznamenal v kraji, kde nemovitost sídlí.

stav nemovitosti k prodeji se změní poté, co agent prodávajícího aktualizuje seznam v místním MLS.,

které nepředvídané události mohou být zahrnuty do kupní smlouvy?

Nyní, když víte, co kontingent znamená v oblasti nemovitostí, pojďme diskutovat o různých typech nepředvídaných událostí, se kterými se můžete setkat.

kupující může učinit svou nabídku podmíněnou jakýmkoli typem pohotovosti, ale existují čtyři, které jsou častější než jiné.

• Inspekce pohotovostní
• Hodnocení, pohotovostní
• pohotovostní Úvěr
• Domácí prodej pohotovostní

není To jen typ události, která je důležitá, je to pohotovostní dobu.,

pohotovostní doba je počet dní, které má kupující předtím, než potřebuje odstranit tuto konkrétní pohotovost. Čím nižší je počet dní,tím atraktivnější je pro prodejce.

pokud kupující neodstraní pohotovost do konce pohotovostní doby, hrozí, že prodávající zruší kupní smlouvu.

Inspekce pohotovostní

Když většina lidí slyší inspekce pohotovostní, myslí si, že doma inspekce pohotovostní., Zatímco domácí inspekce je nejčastější inspekcí pro kupujícího, existují další kontroly, které by mohli chtít udělat.

Zde jsou některé z více společné:

• Termit
• Střechy
• Bazén
• Komín
• Základy

inspekce pohotovostní neznamená kupujícího je povoleno pouze k tomu inspekce. Tato pohotovostní doba jim umožňuje provádět jakoukoli a veškerou náležitou péči o majetek, který chtějí.

možná uvažují o přestavbě a chtějí přivést dodavatele na nemovitost., Nebo možná domov má předchozí strukturální úpravy a chtějí zkontrolovat povolení.

bez ohledu na to, co to je, je čas, aby kupující dokončil domácí úkoly na pozemku.

co když prodávající provedl kontroly předem?

prodávající má možnost nechat své kontroly dokončit před uvedením svého majetku na trh a jeho uvedením na MLS.,

Když ano, je to nejen umožňuje jim vědět, co by mohli třeba mít pevnou dopředu, ale také dává potenciální kupující více informací o nemovitosti, aby jim pomohla, aby se více informované rozhodnutí o jaký druh nabídky se chtějí předložit.

dobrou analogií je nákup automobilu.

Když jdete do obchodního zastoupení a nakupujete ojeté auto, obvykle budou mít Carfax nebo něco podobného. Tyto informace jsou užitečné, protože bez nich mohou kupující váhat s nabídkou.,

No, je to totéž při koupi domu, ale za mnohem vyšší cenu.

když má prodávající předem dokončené kontroly, zvyšuje to šance kupujícího, že svou nabídku nepodpoří na žádné kontrole.

A to také snižuje šance, že kupující vycouvat z prodeje, nebo se snaží vyjednávat po jejich nabídka přijata.

proto je dokončení inspekcí před prodejem jedním z nejlepších tipů při prodeji vašeho domova.

příklad pohotovostní kontroly

řekněme, že kupující učinil svou nabídku podmíněnou inspekcí.,

zahrnovaly 14denní inspekční pohotovost a rozhodly se dokončit domácí inspekci.

realitní makléř kupujícího pomáhá koordinovat kontrolu a zpráva se vrací v den 9. Po procházení zprávy se svým agentem má kupující pocit, že existuje několik položek, které je třeba řešit.,

V této situaci, kupující má tři možnosti:

1. Zeptejte se prodejce, aby opravit položky
2. Vyjednávat s prodávajícím opravit některé z položek a/nebo snížit prodejní cenu
3. nedělat nic a odstranit jejich inspekce pohotovostní

umístění a typ trhu bude mít vliv na to, co kupující rozhodne udělat. Na neutrálním nebo kupujícím trhu má kupující větší pákový efekt a prodejci jsou ochotnější vyjednávat nebo opravovat položky.

Pokud chce kupující požádat prodávajícího o opravu zboží, musí nechat svého realitního makléře zaslat žádost o opravu.,

tato žádost je podána na dodatku k kupní smlouvě.

když Realitní kancelář prodávajícího obdrží tuto žádost, může se prodávající rozhodnout, zda chtějí provést opravy.

takže v našem scénáři řekněme, že zástupce kupujícího poslal žádost o opravu v den 11. Realitní kancelář prodávajícího o tom jedná s prodávajícím a rozhodnou se pokračovat a nechat položky opravit.

Když k tomu dojde, kontrolní pohotovost bude prodloužena až do dokončení práce., Jakmile je práce dokončena, kupující předloží pohotovostní odstranění podobě prodávajícímu a jejich kontrola nepředvídané události bude vydána.

Co když prodávající nechtěl opravit položky?

pak se kupující rozhodne.

mohou se buď pokusit vyjednat, aby některé položky byly opraveny, nebo nechat práci provést sami po uzavření prodeje.

není-li odstranění nepředvídané události předloženo do 14.dne, má prodávající možnost Odeslat to, co se nazývá oznámení k provedení., Oznámení o provedení říká kupujícímu, že pokud neodstraní své nepředvídané události během určitého počtu dnů (obvykle 1-2), může prodávající zrušit kupní smlouvu.

Hodnocení pohotovostní

odhad je pohotovostní doložky v kupní smlouvě, která umožňuje kupujícímu vrátit, pokud odhadní hodnota neodpovídá kupní ceně.

pohotovostní doba pro zhodnocení je časový rámec, má kupující mají nejen jejich hodnocení dokončena, ale ještě důležitější je, podepsán jejich věřitele ručitelem.,

když kupující získá půjčku, dům se používá jako zajištění a hodnocení je důkazem tohoto zajištění. To je důvod, proč každý věřitel vyžaduje posouzení transakce s nemovitostmi. Chtějí se ujistit, že dům stojí za to alespoň to, co za něj kupující platí.

hodnocení je objednáno úvěrovým úředníkem kupujícího krátce po ratifikaci kupní smlouvy. Když odhadce vyjde na majetku, jsou si vědomi, že cena prodej a budou muset doložit, že cena v hodnotící zprávě porovnáním vlastnost nedávno prodal domy (také známý jako „comps“).,

v mnoha nákupních transakcích bude odhadovaná hodnota odpovídat prodejní ceně. Když k tomu dojde, kupující odstraní nepředvídané události předložením posouzení pohotovostního odstranění.

v některých případech je však hodnocení nižší než prodejní cena.

podle nejnovějšího průzkumu indexu důvěry provedeného Národní asociací realitních kanceláří bylo 6% výpisů nemovitostí ukončeno kupní smlouvou a hodnocení bylo příčinou 10% z nich.

co přesně se stane, když je hodnocení nižší než prodejní cena v podmíněné nabídce?,

pojďme to zjistit.

příklad hodnocení pohotovostní

kupující a prodávající souhlasili s prodejní cenou $1,200,000.

hodnocení se vrátí na $1,150,000.

kupující má tři možnosti:

1. Vyjednat cenu
2. Zaplatit rozdíl
3. Zpět z transakcí

V neutrálním trhu nebo kupujícího na trhu (více kupujících než domy na prodej), někdy může kupující vyjednat cenu.

ale nezapomeňte, že jejich nabídka závisí na posouzení., To znamená, že mohou vycouvat z transakce (a získat zpět svůj vklad), pokud odhadovaná hodnota nesplňuje prodejní cenu. A někteří kupující to udělají.

na konkurenčním trhu, kde je vysoká poptávka, mnoho kupujících zaplatí rozdíl. Zde je místo, kde mnoho lidí zmást; kupující neplatí celý rozdíl.

banky budou používat prodejní cenu nebo odhadovanou hodnotu, podle toho, co je nižší.

takže v našem příkladu se kupující a prodávající dohodli na kupní ceně $1,200,000 a odhadovaná hodnota přišla na $1,150,000.,

to znamená, že věřitel půjčí na částku $1,150,000 a ne $1,200,000. V tomto scénáři kupující neplatí plný rozdíl ve výši 50 000 USD.

v případě, že kupující plánuje uvedení 20% dolů na $1,200,000, to znamená, že plánuje na $ 240,000 akontace.

jinými slovy, V případě kupní smlouvy je závislé na posouzení a hodnocení přichází v nižší než prodejní cena, pak kupující bude platit 80% z rozdílu mezi odhadní hodnotou a prodejní cenou, ne celých 100%.,

jak může posouzení nepředvídané události ovlivnit prodávajícího

pohotovostní hodnocení nemá vliv pouze na kupujícího, ovlivňuje také prodávajícího.

řekněme, že vaše nemovitost Vám zavolá a říká, že dostali nepodmíněnou nabídku za fenomenální cenu.

jste u vytržení, že?

samozřejmě.

ale počkejte…

Co když hodnocení přijde nižší než prodejní cena a kupující nemá prostředky na zaplacení rozdílu?

buď budete muset snížit prodejní cenu, nebo zrušit kupní smlouvu a vrátit dům zpět na MLS.,

jak tomu zabránit?

při setkání s realitními kancelářemi k prodeji vašeho domu se budete chtít ujistit, že vědí, jak prověřit nabídku. Tím mohou zjistit, kolik peněz má kupující.

Pokud kupující má jen dost pro jejich zálohu a uzavření náklady, váš agent by měl vysvětlit výhody a nevýhody přijetí nabídky, která zahrnuje zhodnocení události.,

Půjčky pohotovostní

půjčka nepředvídané události, také známý jako pohotovostní hypotéka, je doložka v kupní smlouvě, která umožňuje kupující zrušit prodej, pokud nejsou schopni získat financování.

doba trvání úvěru je časový rámec, který musí kupující zajistit, aby byl pro půjčku plně schválen.

většina kupujících dostane dopis před schválením od svého věřitele dříve, než učiní nabídku na domě. Dopis před schválením je skvělý začátek, ale většina dopisů před schválením není skutečným schválením úvěru.,

jakmile je nemovitost uzavřena smlouvou, úvěrový úředník kupujícího zašle upisovateli všechny potřebné dokumenty k zahájení upisovacího procesu. Jakmile se upisovatel podívá na dokumenty, rozhodnou se, zda by měli vydat podmíněné schválení půjčky nebo ne.

je vzácné, že úvěr nebude schválen, pokud má kupující dopis před schválením od dobrého úvěrového úředníka, ale stane se to. Když to udělá, a pokud kupující učinil svou nabídku podmíněnou půjčkou, pak jsou schopni vycouvat z prodeje a získat zpět svůj vklad.,

ve většině případů kupující odstraní svou úvěrovou pohotovost poté, co obdrží souhlas s půjčkou. Před uplynutím pohotovostní lhůty musí předložit svůj úvěr nebo riskují, že prodávající zruší kupní smlouvu.

Prodej domů pohotovostní

Mnoho prodejců se zeptat, jestli by měli ještě přijmout nabídku, která zahrnuje prodej domů nepředvídané události.

Pokud máte zkušeného a důvtipného realitního makléře, může to fungovat ve váš prospěch. Budeme diskutovat o tom, jak, brzy.,

když kupující potřebuje prodat svůj majetek dříve, než si bude moci koupit nový, učiní nabídku podmíněnou prodejem svého domu.

V některých státech (např. v Kalifornii), to je prostě známý jako domácí prodej pohotovostní a tam je jeden dodatek kupní smlouvy.

V jiných státech, existují dva různé typy domů, prodej eventuality:

• Prodej a zúčtování mimořádných rezerv
• Urovnání pohotovostní

Toto je to, co domácí prodej pohotovostní dodatek vypadá to, že v Kalifornii.,

bez ohledu na stav, domácí prodej pohotovost funguje v podobné kapacitě.

prodejní a zúčtovací pohotovost

kupující bude zahrnovat prodej a vypořádání, pokud nemovitost, kterou prodávají, ještě není ve smlouvě.

to se obvykle stává, když kupující nechce být v časové tísni a nabídnout doma poté, co je jejich domov v úschově.

jako prodejce se může zdát skličující získat nabídku podmíněnou prodejem a vypořádáním.

a může být.,

místo toho, abyste se obávali, že jeden kupující bude schopen zavřít, musíte se nyní starat o dva. Navíc čas na uzavření bude mnohem delší než průměrný prodej.

většina prodejců, kteří přijmou nabídku s touto pohotovostí, tak učiní, protože jejich domov byl na MLS nějakou dobu.

ale pokud prodávající pracuje s realitním agentem, který ví, jak vyjednávat, mohou využít prodejní a vypořádací pohotovost ve svůj prospěch.

nejprve kupující získává ideální scénář s tímto typem nabídky.,

hrají to bezpečně a čekají, až svůj domov umístí na MLS, dokud nebudou mít ratifikovanou smlouvu o svém novém nákupu. Navíc mají méně domů na výběr, protože mnoho prodejců nepřijme nabídku podmíněnou prodejem svého majetku.

z tohoto důvodu by agent měl být schopen vyjednat vyšší cenu.

za Druhé, prodej a vypořádání pohotovostní umožňuje prodávající přijmout jinou nabídku, a „kop“ kupující pokud nechcete odstranit jejich nepředvídané události v určitém časovém horizontu (obvykle 1-3 dny).,

skvělý realitní makléř to využije ve svůj prospěch a podle toho uvede na trh nemovitost.

co je klauzule výkopu?

klauzule o výkopu umožňuje prodávajícímu vykopnout kupujícího z prodeje, pokud obdrží záložní nabídku, která nezahrnuje prodej a vypořádání.

když prodávající obdrží nabídku zálohování, mohou kupujícího informovat a požádat o odstranění nepředvídané události.

pokud jej kupující neodstraní, může prodávající přijmout nabídku zálohování (kupující dostane zpět svůj vklad).,

zde je návod, jak jazyk v kupní smlouvě v Kalifornii čte klauzuli o výkopu.

Jako prodávající, chcete, aby váš agent být agresivní a uvidíme, jestli mohou přilákat lepší nabídku.

někdy jen změna stavu z aktivního na kontingent vyvolá větší zájem kupujících. Když domov byl na trhu déle než obvykle (společné pro domy, které přijímají prodej a vypořádání pohotovosti), kupující začnou ptát, proč.,

jakmile se stav změnil, ukazuje se, že někdo jiný měl zájem a že existuje možnost, aby nový kupující využil výhod.

zúčtovací pohotovost

vypořádací pohotovost je, když má kupující ratifikovanou kupní smlouvu o svém současném bydlišti, ale dosud nebyl uzavřen.

tato pohotovost chrání kupujícího v případě, že dojde k jeho prodeji.

Mnoho prodejců jsou vnímavější k přijetí nabídky, které je závislé na vypořádání pohotovostní oproti nabídku, která je závislá na prodeji a vypořádání pojistné události.,

závěr

nepředvídané události v oblasti nemovitostí mohou mít velký dopad na prodej.

cena je pro kupujícího i prodávajícího téměř vždy nejdůležitější, ale nepředvídané události přicházejí v blízké vteřině.

jsou to první důvod, proč by prodej vašeho domu mohl projít.

to je důvod, proč vědět, které otázky se zeptat realitní kanceláře při prodeji vašeho domu je klíčem.

ty nejlepší nejen vynikají při vyjednávání, znají složitosti každé nepředvídané události a jak jim zabránit v tom, aby způsobily katastrofu při prodeji vašeho domova.,