na začátku tohoto týdne jsme obdrželi dopis od místní realitní agent. Má klienty, kteří doufají, že si koupí náš domov nebo jeden v naší oblasti, aby mohli žít poblíž zbytku své rodiny (Ano, jsou zapojeny vnoučata). Nebudu lhát: přemýšlel jsem o prodeji., Jsme majitelé domu znovu, po dříve nadáváním na nákup ve prospěch pronájmu (můžete si přečíst můj původní příběh tady a moje následná zde) a i přes všechny komentáře, e-maily a občasné výhružné telefonáty od lidí, kteří čtou můj příběh, jsem stále přesvědčen, že vlastnictví domu není pro každého.
tento dopis mi připomněl, že i když mluvíme o domech jako o investicích, stejně jako někteří lidé mluví o akciích, často se stává, že některé z nejpřesvědčivějších důvodů pro koupi domu nejsou ekonomické., A díky nedávným změnám daňového práva již některé daňové úlevy nejsou ve hře, nebo jako významné. Zde je osm změn souvisejících s vlastnictvím domů v daňovém zákoně, které mohou ovlivnit váš daňový účet:
tak jak to ovlivňuje majitele domů? Domů hypotečních úroků a daní z nemovitosti jsou pouze uznatelné, pokud si rozvrhnout na svůj Rozvrh, A. obvykle se rozepsat, pokud vaše srážky překročí standardní odpočet. Vyšší standardní odpočet částky jsou dobrá věc pro mnoho daňových poplatníků, protože dostanete větší odpočet bez ohledu na to, zda si pronajmout, vlastní, dát na charitu, atd., Nicméně, někteří daňoví poplatníci, kteří mohou mít koupil domů na základě možných úspor z „extra“ odpočet daně (částka, po staré standardní odpočet částky) již mají další přestávku trávit více: dostanou stejné daňové výhody, jako mnoho jiných daňových poplatníků.
tradičně pouze asi 1/3 daňových poplatníků tvrdí odpočet položky. Podle Společného Výboru pro otázky Daní (JCT), že číslo bude padat z 46,5 milionu eur v roce 2017 na 18 milionů v roce 2018. To znamená, že jen asi 10% daňových poplatníků bude itemize., Celkově se očekává, že v roce 2018 bude o 61% méně daňových poplatníků požadovat položkové odpočty.
kdo tedy prohraje? Daňoví poplatníci, kteří si koupili trochu větší dům, než se původně uvažoval s myšlenkou, že by jednoduše odepsat extra. Zvýšení standardního odpočtu slouží jako ekvalizér a znamená, že dodatečné hotovostní výdaje nemusí nutně vést k daňové úlevě.
2. Omezení jistiny pro odpočty úroků z hypoték na bydlení., Před daňovou reformou, pokud si položíte odpočty, můžete odečíst kvalifikovaný hypoteční úrok za nákupy domů až do výše $1,000,000 plus dalších $100,000 za akciový dluh. Limit $1,000,000 se vztahuje na hypotéku na primární bydliště plus jeden další domov.
nyní jsou nové hypotéky omezeny na $ 750,000 pro účely odpočtu úroků z hypoték (u hypoték uzavřených před prosincem 15, 2017, limit zůstává $ 1,000,000)., Podle údajů z Internal Revenue Service (IRS), v roce 2015, poslední rok, za který kompletní statistiky jsou k dispozici, úroky byl druhý největší rozepsaný odpočet na individuální přiznání daně z příjmu, tvoří téměř čtvrtinu všech itemizers. Částka požadovaná na odpočtech úroků činila 304,5 miliardy dolarů, ale podle JCT tato částka klesne o 35 miliard dolarů.
kdo tedy prohraje? V bezprostředním daňovém roce jsou nejvíce postiženi daňoví poplatníci, kteří nakoupili a doufali, že využijí odpočet úroků z hypotéky., Čepice však zasáhne také majitele domů, kteří v současné době vlastní domy poblíž značky $750,000: v příštích několika letech může být těžší je vyložit.
3. Omezení odpočitatelnosti pro některé refinancování. Podle předchozího zákona, pokud jste položili odpočty, můžete si odečíst kvalifikovaný hypoteční úrok plus dalších 100 000 dolarů za akciový dluh. V rámci daňové reformy byl odstraněn odpočet úroků z dluhu domácího kapitálu, což znamená, že re-fis nesouvisí se zlepšením vašeho domova.,
IRS se od objasnil, že „i přes nově uzákoněna omezení hypoték, daňových poplatníků často mohou stále odpočet úroků z domácí kapitálové půjčky, domácí kapitálové úvěrové linie (HELOC), nebo druhou hypotéku, bez ohledu na to, jak úvěr je označen.“Konkrétně nový zákon vylučuje odpočet za zaplacené úroky na domácí kapitálové půjčky a úvěrové linky (prostřednictvím 2026) „, pokud jsou používány koupit, postavit nebo podstatně zlepšit poplatník je domov, který zabezpečuje úvěru.“
kdo tedy prohraje?, Daňoví poplatníci, kteří si půjčili své domovy financovat velké nákupy nebo splatit jiné non-získání/zlepšení dluh.
4. Limity pro státní a místní daňový odpočet. Pokud položíte své odpočty, můžete odečíst státní a místní daně z příjmu nebo prodeje a daně z nemovitosti. V rámci Nového zákona, státní a místní daňové odpočty zůstávají na svém místě, ale částka, kterou můžete požadovat podle plánu a pro všechny státní a místní daně dohromady nesmí překročit $10,000 ($5,000 pro ženatý daňových poplatníků podání samostatně).
kolik ovlivňuje nový zákon daňové poplatníky?, Největším odpočtem položek za rok 2015 byly zaplacené daně. Téměř čtyři z deseti itemizers odečíst zaplacené daně na jejich Naplánovat, takže až neuvěřitelných $553 miliard v rozpisu odpočtů v roce 2015. Podle JCT by měl tento součet klesnout o 90 miliard dolarů.
kdo tedy prohraje? Daňoví poplatníci ve státech s vysokou daní z nemovitostí, jako je Kalifornie a Texas, stejně jako ve státech s vysokými příjmy, jako jsou New York a New Jersey., V některých oblastech, vlády se snaží najít způsoby, jak re-charakterizovat daňové platby, včetně variace na státní a místní charitativní fondy, nebo fondy, které by přijímat platby od poplatníků v uspokojení, státní a místní daňové závazky; tyto platby by pak být znovu charakterizovat jako spoluúčast charitativní příspěvky pro federální daň z příjmu účely. IRS plánuje vydat pokyny k této záležitosti, a dal najevo, že to bude v souladu s „zásadami substance-over-form.“
5. Sbohem ztrátám obětí., Před daňovou reformou by daňoví poplatníci, kteří utrpí ekonomickou ztrátu v důsledku přírodní katastrofy, mohli požadovat odpočet ztráty na životech. Ztráta oběti je definována jako poškození, zničení nebo ztráta vašeho majetku z jakékoli náhlé, neočekávané nebo neobvyklé události. To zahrnuje hurikán, povodeň, tornádo, oheň, zemětřesení nebo dokonce sopečnou erupci. Nehody, ztráty, nezahrnuje normální opotřebení nebo poškození, které se stane v průběhu času, jako termitů poškození.
(více o ztrátách obětí si můžete přečíst zde. Více o tom, co se předtím nekvalifikovalo, si můžete přečíst zde.,)
v rámci daňové reformy byl zrušen odpočet za ztráty osobní ztráty, s výjimkou těch, které lze připsat federální katastrofě.
kdo tedy prohraje? Daňoví poplatníci, kteří trpí bouří nebo jinými škodami-jako nedávné tornádo EF2 v Pensylvánii-když bouře nebo událost není klasifikována jako federální katastrofa. V některých případech může pojištění majitele domu zmírnit náklady, ale mějte na paměti, že nemusí pokrývat všechny události. Například pojištění vašeho typického majitele domu obecně nepokrývá škody způsobené deštěm nebo záplavami.
6. Už žádné PMI., V rámci úsilí o oživení trhu s bydlením Kongres schválil zákon umožňující odpočet daně za náklady na PMI pro domy a Prázdninové domy. Podle zákona, pojistné za pojištění hypoték (PMI) byly spojovány s uznatelné, hypoteční úroky na lince 13 Plán a. poskytování vypršela, ale byla obnovena zpětně na rok 2017. Zatím nebyla obnovena pro rok 2018.
kdo tedy prohraje? Bojující kupující. Na náročném trhu může být nákup domu obtížný., Pokud si nemůžete dovolit dát dolů alespoň 20% z kupní ceny vašeho domova, váš věřitel může chtít, abyste vyzvednout PMI. Majitel domu platí SZP, ale výhoda plyne věřiteli v případě selhání. Bez odpočtu pro PMI je proces nákupu domu pro některé daňové poplatníky dražší.
7. Hypotéka odpuštění výjimky slábnout. Jakmile věřitel píše mimo jakoukoliv část vašeho dluhu i hypotéky – částka, která je odpuštěno, je nahlášena finančnímu úřadu a může být obchodům jako příjem., V roce 2007 Kongres schválil zákon o odpuštění dluhů hypoték (Mfdra), který nabídl výjimku z pravidla. Pod výjimkou, kvalifikované majitelé domů může vyloučit až $2,000,000 vypouštěných zadluženost příjmy přiřaditelné k akvizici, výstavbě nebo podstatné zlepšení domů.
stejně jako u PMI vypršelo ustanovení o vyloučení hypotéky, ale bylo zpětně obnoveno na rok 2017. Zatím nebyla obnovena pro rok 2018.
(více o původním ustanovení pod MFDRA si můžete přečíst zde.)
takže kdo prohraje? Podvodní majitelé domů., Bez vyloučení odpuštění hypotéky je částka, která je vybita, inkluze v příjmech-potenciální dvojí daň-whammy. Ale vezměte si srdce: v některých situacích může být stále k dispozici úleva (například vyloučení z insolvence).
8. Žádný pohyb na AMT. Dobře, tohle je spíš kývnutí na nečinnost než na akci. Alternativní minimální daň (AMT) je druhotná daň zavedená, aby zabránila bohatým uměle snižovat svůj daňový účet pomocí položek daňových preferencí., V rámci daňové reformy bylo mnoho vědců přesvědčeno, že AMT bude zrušen, a to bylo – pro korporace. AMT zůstává na místě pro jednotlivce, ale výjimky byly zvýšeny. Ceny za rok 2018 můžete vidět zde.
AMT uplatní, pouze pokud se budete hlásit určité typy příjmů, které obdrží daňové-příznivé daňové zacházení, nebo pokud tvrdíte, že nějaké srážky, včetně vysokých státních & místní daně., Pokud se tyto položky daňových preferencí použijí, možná budete muset zaplatit AMT, pokud po přidání zpět do těchto úprav je váš příjem vyšší než částka osvobození AMT pro váš stav podání. (Pro více informací o AMT, klikněte zde.)
takže kdo prohraje? Majitelé domů střední třídy ve vysokých daňových státech. Většina daňových poplatníků nepodléhá AMT: ti na samém dně nedělají dost na to, aby je museli platit, a ti nahoře již platí vysokou daňovou sazbu. To ponechává ty ve středu potenciálně podléhat dani-ale pouze tehdy, pokud požadujete určité položky daňových preferencí.,
mějte na paměti, že jak je napsáno, tyto změny nejsou trvalé. Většina z nich platí pouze pro daňové roky 2018 až 2025, takže podle toho plánujte. A pokud jste tradičně těžili z daňových zvýhodněných ustanovení pro majitele domů, je vhodný čas, abyste se ujistili, že vaše srážka je správná. Pro více informací o srážkové kontrole daně, klikněte zde. Chcete-li zjistit, jak vypadají daňové sazby v roce 2018, Klikněte zde.
Pro více informací o investičním a daňovém průvodci v polovině roku 2018 Klikněte zde.