HomeUnion®hands-free realitní investiční služby, otevře dveře pro vás investovat do různých měst a čtvrtí, daleko od svého rodného města, které vám nemusí vědět, velmi dobře. Jako investor je to skvělá zpráva – získáte přístup k investičním nemovitostem, které byste obvykle neměli., To vám zanechává hlavolam: jak můžete porovnat příležitosti a najít dům na neznámém trhu, který slibuje nejlepší návratnost vaší investice?
to nepomůže, že každá vlastnost je jiná. Jeden dům může být jednodušší k pronájmu než ten vedle. Každý trh s nemovitostmi je také odlišný kvůli rozdílným ekonomickým podmínkám, demografickým faktorům a geografii., Vědět, jaký druh návratu očekávat, že pro konkrétní vlastnost po dlouhou dobu, řekněme deset let, je obtížné předpovídat s velkou přesností, i když to nemusí být tak složité, jak se předpovědi návratnosti investic, které obdržíte prostřednictvím investic do akciového trhu akciový index fondu.
co je to limitní sazba v oblasti nemovitostí?
odhadnout a porovnat ziskovost investic do nemovitostí, ať už jsou to rodinné domy nebo luxusní high-vzestup byty, realitní investoři vyvinuli jednoduchý vzorec pro odhad ziskovosti., Tyto „sazby stropů“ nebo míry kapacity měří schopnost nemovitosti získat zpět počáteční investici a přinést zisky do budoucna.
Jak Vypočítat Cap Sazby
Než si koupíte nemovitost, je důležité se naučit, jak vypočítat cap sazby, aby získali představu o její potenciální návratnost. Váš real estate cap sazba je ekvivalentem čistého provozního příjmu (NOI) pro vaši investici. Jedná se o odhad vašich příjmů z peněžních toků a pokud jste provedli akvizici v hotovosti, je to vaše návratnost investic (ROI).,
postupujte podle těchto 4 jednoduchých kroků pro výpočet sazby limitu nemovitostí pro konkrétní nemovitost.
- začněte výpočtem čistého ročního příjmu. Pokud nevlastníte nemovitost, bude obtížné znát příjmy z pronájmu a náklady spojené s jeho udržováním a správou. Chcete-li prozkoumat místní nájemné, najít reklamy na podobné vlastnosti nebo byty ve stejném PSČ.
- odečtěte 10 procent z celkového ročního příjmu z pronájmu na účet potenciálního volného místa.,
- určit, čistý příjem, budete muset odečíst všechny náklady na provoz auta: řízení nákladů, daně, poplatky, pojištění a jiné náklady, jako je údržba.
- dále vydělte svůj čistý provozní příjem celkovými pořizovacími náklady na nemovitost, včetně makléřského poplatku, závěrečných nákladů a všech nákladů na rehabilitaci nezbytných k tomu, aby byl „připraven k pronájmu.“Výsledkem bude vaše sazba cap, vyjádřená v procentech.
jednoduchý real estate cap rate vzorec předpokládá, že akvizice jsou všechny peníze a nezahrnují finanční poplatky., Pokud financujete nákup, musíte zahrnout roční náklady na financování vašeho majetku jako provozní náklady.
okamžitě můžete vidět vztahy mezi nájemným, provozními náklady a pořizovacími náklady. Pokud jsou náklady na pořízení vaší nemovitosti vyšší než srovnatelné nájemné na vašem trhu, budete muset účtovat více nájemného, abyste dosáhli stejné sazby stropu. Pokud nemůžete pronajmout nemovitost vyšší sazbou, aby odpovídala vyšším pořizovacím nákladům, vaše sazba stropu se zmenší., Na druhou stranu, pokud můžete získat a rekonstruovat nemovitost za méně, než srovnatelné ubytování a pronajmout ji ven na kurz, vaše realitní cap sazba se zvýší a vaše návratnost se zvýší. Můžete vidět, proč zabavování a krátké prodeje jsou takovým přínosem pro“ koupit a držet “ investory, stejně jako ploutve.
proč je míra kapitalizace nemovitostí důležitá pro investory do nemovitostí?
výpočet sazeb realitního stropu vás informuje o důležitosti kontroly provozních nákladů. Provozní náklady jsou odečteny z vašeho příjmu z pronájmu, aby váš čistý příjem., Každé zbytečné provozní náklady má za následek snížení příjmů z pronájmu. Když můžete dosáhnout provozních nákladů nižších, než je váš odhad, vaše míra stropu a zisky rostou.
při porovnávání cen nemovitostí se ujistěte, že jsou zahrnuty všechny náklady a že porovnáváte „jablka s jablky“.“Například některé sazby vynechávají úvahy o volných pracovních místech, zatímco jiné ne. Důležité je také vyhnout se porovnávání cen bytů s rodinnými pronájmy., I když nájemné sazby a cap sazby pro dvě formy rezidenční pronájmy jsou někdy přirovnáváni, jsou velmi různé produkty s různými náklady a nájem sazby. Nakonec nezapomeňte, že sazby limitu nemovitostí jsou vždy vyjádřeny, jako by akvizice byly všechny peníze. U nemovitostí, které jsou financovány, vynechejte finanční poplatky při porovnávání s jinými nemovitostmi.
jaká je dobrá míra krytí investičních nemovitostí?
to, co představuje dobrou míru stropu, závisí na vašich investičních cílech., Většina investorů by se uvažovat ideální cap sazbu, která zahrnuje veškeré provozní a pořizovací náklady bude 10 procent nebo lepší, ačkoli mnoho dělat dobře tak nízké, jak sedm procent.
Real Estate Cap Rates by Market
stejně jako real estate cap rates differ by property, ale také se liší podle trhu. Provozní náklady, pořizovací náklady a nájemné se výrazně liší. Tyto faktory se neustále mění s realitních zásob, včetně zabavování a krátké prodeje, místní ekonomické trendy, nájemní poptávky a nabídky, daně a sazby nájemného.,
několik realitních datových firem poskytuje aktuální informace o tržních cenách, které jsou k dispozici na základě předplatného. RealtyTrac a Monitor místního trhu jsou k dispozici pro rezidenční nemovitosti. Reis Reports a CBRE poskytují informace o komerčním sektoru. Mějte na paměti, že se jedná pouze o počáteční bod pro výzkum trhu. Údaje se skládají z průměrných tržních průměrů na základě průměrného nájemného a nákladů. Sazby stropů na trhu se budou velmi lišit v závislosti na místních podmínkách sousedství a na vaší schopnosti najít dobrý obchod.,
níže je graf mapující měnící se sazby cap v Detroitu z monitoru místního trhu. Ve spolupráci s Homevestory vydává Local Market Monitor také čtvrtletní žebříček trhů pro investory.
Detroit Real Estate Cap Sazby,
Detroit real estate cap sazby, 2000-2014
Tady je duben 2013 žebříček nejlepších trhů, o pronájem nemovitosti od RealtyTrac, která uvádí 20 aut trzích tím, že několik klíčových metrik, včetně hotovosti cap sazby., Tyto a další služby vydávají příležitostné žebříčky trhů pro investory.
SFR Nemovitostí Cap Sazby,
realitní cap sazby může být užitečný nástroj pro správu a užitečný způsob, jak nakupovat na trzích a individuální vlastnosti. Při rozhodování o koupi nemovitosti však nejsou konečným slovem. Za prvé, neberou v úvahu zhodnocení, což bude důležitým faktorem návratnosti vaší investice. Vzorec sazby cap také nezohledňuje příležitosti a rizika v reálném světě., Například, pokud víte, že trh je připraven k růstu, možná by stálo za to investovat a přitvrdit ho s mírnými výsledky po dobu několika let výměnou za vyšší nájemné, jak se místní ekonomika zlepšuje.
Ať už se rozhodnete spolupracovat s firmou, jako HomeUnion®, nebo vycházet ven na vlastní pěst, realitní cap sazba je jen jeden ukazatel, který byste měli použít k veterináři vaše potenciální pronájem nemovitostí.