Příjezdu na přesné pronájmu odhad pro vaše volné jednotky nebo vypršení platnosti nájemní smlouvy je směs umění a vědy. Výběr správného požadavku na pronájem Vaší reklamy Craigslist nebo výpis manažera pronájmu Zillow není jen o pronájmu vaší jednotky za nejvyšší možné nájemné. Je to také klíčové rozhodnutí, které ovlivňuje celkové ocenění nájemní nemovitosti, pravděpodobnost pobytu vašeho nájemce a potenciálně i vaši schopnost refinancovat nemovitost.,
nastavení nájemného pod trhem může přilákat méně žádoucí nájemníky, snížit čistý peněžní tok a snížit hodnotu vašeho investičního majetku. Vyvolávací nájemné, které je jasně vyšší, než je tržní může vést k prodloužení volných pracovních míst, zvýšení marketingových nákladů, a vysoké nájemce obrat.
V tomto článku se podíváme na to, jak úspěšní pronajímatelé se dospělo na přesný odhad tržní nájemné, než výpis své volné místo nebo obnovení nájemce. Budeme také zkoumat některé osvědčené postupy, které vám pomohou maximalizovat příjmy z pronájmu bez trvalých více volné pracovní místo, než je nutné., Je to někdy jemná čára, ale hrajte své karty správně a často můžete mít to nejlepší z obou světů: spolehlivý nájemce platící plné tržní nájemné s minimálním neobsazením.
Pronájem odhad: Proč nalezení právo žádat nájemné záležitosti
Mnozí majitelé dělají tu chybu, nevěnoval dostatečnou pozornost srovnatelné vlastnosti a trendy na trhu, kdy budou jejich žádat nájemné. Jak bylo uvedeno výše, existuje několik důvodů, proč dostat odhad tržního nájemného správně, než uvedete své záležitosti jednotky.,
výběr poptávaného nájemného, který je příliš nízký, vám může nastavit roky zpět, pokud se nájemce rozhodne zůstat a později nemůžete obnovit nájem na trh. V závislosti na místních předpisech může být zvyšování nájemného na současném nájemci někdy náročné, drahé nebo dokonce nezákonné. V oblastech se stabilizací nájemného opatření, pokud nastavíte počáteční nájemné na $800, ale pak si uvědomit, tržní nájemné jsou opravdu $1,100, to může trvat roky dohnat tržní nájemné prostřednictvím minimálních přípustných zvýšení nájemného.,
Dokonce i v místech, kde regulace nájemného je cizí pojem, 10-20% zvýšení nájemného na stávající nájemce může být dost, aby jim ukázal dveře, i když platili výrazně nižší než tržní. Je známo, že nájemníci (a pronajímatelé) čas od času berou věci osobně!
pojďme rychle zvážit příklad víceúčelové investiční nemovitosti s celkovým tržním nájemným ve výši $3000 za měsíc. Nastavení poptávaného nájmu na celkem 2900 dolarů místo plného trhu se nemusí zdát jako tak velký problém. Koneckonců, že $ 100 rozdíl je jen asi 3%.,
malé snížení nájemného = velká eroze hodnoty
Co je možná méně zřejmé je, že tento rozdíl $100 v měsíčním nájemném by mohl snížit hodnotu nemovitosti o $20,000. Pojďme používat cap sazbu vzorec, aby viděli, jak:
- Čepice sazba = NOI / Tržní hodnota
Teď, předpokládám, že na našem trhu pronájmu nemovitostí obecně obchodu v 6% cap sazbu. Jak diskontování nájemného o 100 dolarů měsíčně ovlivňuje hodnotu nemovitosti?
- Noi / Cap rate = tržní hodnota
- $1200 ($100 za měsíc x 12 měsíců)/.,06 nebo 6% = $20,000 rozdíl tržní hodnoty
takže zdánlivě menší snížení nájemného o 3% znamená ztrátu potenciální hodnoty nemovitosti ve výši 20,000 xnumx$. To bude platit za více než několik vysoce kalibrových odhadů nájemného!
další důvody, proč si svůj odhad nájemného právo
- nastavení nájemného právo přitahuje lepší nájemníky, kteří budou platit včas. Potenciální nájemce, který potřebuje nižší tržní dohodu, aby si mohl dovolit jednotku, může mít menší rezervu na neočekávané výdaje nebo ztrátu příjmu.,
- přesné žádat nájemné odhad poskytuje potřebné peněžní tok platit své provozní náklady a hypotéku s minimální jednotka prostoje.
- reklama spravedlivé tržní nájemné vám může pomoci snížit celkové volné pracovní místo a zvýšit příjem. Pokud se žádá o příliš mnoho nájemného vede pouze jeden další měsíc volné místo, které je roční 8% top line hit na očekávaný příjem.
- Cash flow, čistý provozní příjem, hodnota nemovitosti a zisk jsou maximalizovány, když si pronajmete své jednotky za tržní zúčtovací nájemné.,
Výpočet tržní nájemné odhad v 5 jednoduchých krocích
Teď, když víme, proč stanovení správné tržní nájemné odhad je tak důležité, pojďme diskutovat o pěti krocích, doporučujeme používat pro výpočet přesné pronájmu odhad:
#1 Výzkum sousedství
Věci, které okolí dobré pro nájemce patří snadnost dopravy, vnímané bezpečnosti, snadný přístup ke klíčovým vybavením, jako je nakupování, stravování, a dobře hodnocené školy a kvalitu okolních podniků.,
#2 Review Rental listing comps
proveďte průzkum žádostí o nájemné za aktuálně dostupné jednotky srovnatelné kvality v sousedství. Zeptejte se sami sebe:
- jak se různá místa porovnávají s vašimi?
- jaká je průměrná velikost čtverečních stop?
- kolik ložnic a koupelen má každý srovnatelný?
- jaká je normální velikost předního a zadního dvora? Existuje vůbec soukromý venkovní prostor?
- jsou k dispozici další vybavení, jako je bazén, garáž, krb, vylepšená kuchyň a koupelny atd.?
- jsou domácí zvířata povolena?, Jsou v nájmu zahrnuty nástroje? Je za parkování účtován příplatek?
#3 Stanovení tržní nájemné trendy na čtvereční stopu
Jakmile budete vědět, co průměrná velikost srovnatelná pronájem nemovitostí ve vaší oblasti, nebo ještě lépe skutečné velikosti konkrétních jednotek, výpočet průměrné tržní nájemné za čtvereční stopu.
- 1.500 dolarů za měsíc x 12 měsíců = $18,000 / 1200 čtverečních stop = $15 za čtvereční stopu za rok, nebo $1.,25 za čtvereční stopu za měsíc.
#4 Provést úpravy pro vybavení a funkce
Vybavení, spadají do dvou kategorií:
- Majetek a vybavení jednotky jako dvůr, plavecký bazén, parkoviště, a/nebo zahrnuty spotřebiče, jako je myčka na nádobí a/nebo pračka a sušička..
- komunitní nebo sousedské vybavení, jako je parkování mimo ulici, dětské hřiště nebo greenbelt area, Tělocvična HOA nebo jiné společné prostory.
#5 analyzujte potenciální budoucí konkurenci
všechny nájemní nemovitosti budou mít krátkodobé volné místo v té či oné době, protože nájemci přicházejí a odcházejí., Oblast s mírou neobsazenosti 10% nebo méně je zpravidla poměrně těsná a může naznačovat schopnost trochu tlačit nájemné.
oblast s vysokou mírou neobsazenosti nebo tam, kde je ve výstavbě velké množství domů nebo bytů, by však mohla být v nebezpečí, že brzy bude mít větší nabídku než poptávka. Když k tomu dojde, můžete najít sami soutěžit s novými projekty, které nabízejí významné pobídky k nalákat nájemníky od stávajících dodávek.,
15 faktorů, které ovlivňují odhad nájemného
pronajímatelé by se zpravidla měli při určování řádného nájemného zaměřit na maximalizaci současného příjmu a hodnoty nemovitosti. To může nebo nemusí zahrnovat výpis vaší jednotky s nejvyšším možným nájemným. Podle našeho názoru, 15 nejdůležitějších faktorů, které ovlivňují nájemné odhadnout, jsou:
- Typ domu – single-family vs. rodin
- Poloha domu – v blízkosti školy, high-end obchod s potravinami nebo park vs. rušné dálnici., Zvažte také funkce sousedství-vzdálenost k nakupování a zábavě, veřejná doprava, školy a kostely, bezpečnost a bezpečnost oblasti a skóre chůze okolí.
- místní nájemní předpisy včetně nařízení o stabilizaci nájemného, ochrany vystěhování, omezení zvyšování nájemného atd.,
- Velikost domů – založený na náměstí záběry, velikost přední a dvorku, a místnost velikosti
- Počet pokojů
- Počet koupelen
- Sezónnost – jak majetek poptávky se liší v závislosti na ročním období
- Spotřebiče – stáří a kvality, včetně in-jednotky pračka a sušička
- Vybavení – aktualizováno příslušenství, přirozené světlo, novější topení a klimatizace, extra skladování, bazén a GRIL
- Mimo prostor – dvorek, patio, terasa nebo balkon
- Zařízené vs., částečné nebo nezařízený
- Nástroje zahrnuty, jako je voda, kanalizace a odpadky, elektrické nebo internetu
- domácí Zvířata povolena – včetně dodatečné nájemné nebo zálohy na pet
- Parkování na ulici vs. přístřešek pro auto nebo garáž
- Délka pronájmu – měsíc-na-měsíc vs. šest měsíců vs roční nájemní smlouvy
, Kde najít tržní nájemné srovnatelných
Když se podíváte na nájemné srovnatelné, to, co opravdu dělají, je výzkum konkurence. Pokud má kvalifikovaný nájemce na výběr mezi dvěma místními nemovitostmi, často si vybere ten, který nabízí nejlepší hodnotu., Je důležité být konkurenceschopný při kladení nájmů a zároveň věnovat pozornost rozdílům v Vybavení, velikosti jednotky a relativním výhodám různých míst.
on-Line zdroje, za nájemné srovnatelné
- Stessa Pronájmu Odhad
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- ApartmentList.,com
Offline zdroje pro majetek nájemné srovnatelné
- Kolegy pronajímatelé
- realitní makléři
- správa Majetku společnosti
- Místní pronájem sdružení a investiční kluby
Dělat správné stanovení nájemného
Při nastavení vašeho žádat nájemné v souladu s trhem, jste pravděpodobně těšit konzistentní a silné cash flow, nižší nájemce obrat, a celkově vyšší majetkové hodnoty. Navíc budete pravděpodobně schopni splácet hypotéku rychleji, než se očekávalo, nebo budete mít více volného peněžního toku, abyste mohli investovat do nových příležitostí., Ať tak či onak, budete o krok blíže finanční svobodě.,p>, Aby se rychle připomenutí, nastavení, právo žádat nájemné za jednotku nebo rodinný pronájem nemovitosti zahrnuje:
- Výzkum okolí
- Revize srovnatelné pronájem nemovitostí v podobně vhodné umístění
- Stanovení tržní nájemné za čtvereční stopu
- Úprava nájemného částky za vybavení a funkce populární s nájemníky
- Úprava pro potenciální budoucí konkurence
Sledujte své nemovitosti k pronájmu výkon ZDARMA.
Dozvědět se Více