Uzavření domu: co očekávat

Pokud se chystáte zavřít dům, Gratulujeme! Nebylo to snadné přistát dohodu o svém vysněném domě v tomto horkém trhu. Pravděpodobně jste museli poškrábat a dráp si cestu k zajištění nabídky.

po prosévání domácích výpisů, zajištění konkurenceschopnosti vaší nabídky a skákání přes finanční obruče byla vaše nabídka konečně přijata v domě, který je pro vaši rodinu to pravé.

ale klíče ještě nejsou vaše-takže zůstaňte na nohou! Buďte hrdinou vaší rodiny při nákupu domů tím, že přesně víte, co můžete očekávat při zavírání domu.,

co se zavírá a kdy se to stane?

uzavření je posledním krokem-než ten dům konečně vyděsí váš! Vaše uzávěrka je den, kdy se stanete zákonným vlastníkem vašeho nového domova.

během fáze vyjednávání o smlouvě jste vy (kupující) a prodávající stanovili datum uzavření, které musí být uvedeno ve Smlouvě o kupní smlouvě. Poté, co prodávající přijme vaši nabídku a seriózní peníze—peníze poskytnuté na zajištění smlouvy—můžete očekávat, že chvíli počkáte před skutečným datem uzavření.

I když vy a prodávající se mohou dohodnout na termínu, vaši agenti budou pravděpodobně pracovat s vaším věřitelem a název agentury navrhnout ose, který umožňuje jim dostatek času, aby správně provést svou část dohody. To by mohlo posunout vaše datum uzavření o několik týdnů nebo dokonce měsíců poté, co je vaše nabídka formálně přijata.

jak se připravit na uzavření domu

znamená to, že můžete sedět a nechat všechny ostatní zpracovat detaily do té doby? Ani náhodou! Zhluboka se nadechněte. Před uzavřením domu máte ještě nějaký vážný důvod k zakrytí., Tady je to, co je třeba udělat:

Shromážděte Svůj Tým

Když jste takhle blízko, vlastnit doma, nechcete dělat něco hloupého, aby to všechno zavinil. Ujistěte se tedy, že máte na své straně solidní tým, počínaje zkušeným realitním agentem—pokud jej ještě nemáte. Určitě potřebujete odborníka, který zná váš místní trh, protože, buďme upřímní, nikdo nemá rád nepříjemné překvapení.,

agent může také pomoci sítě s dalšími cennými členy týmu, které můžete potřebovat, například(n):

• Escrow důstojník
• profesionální Hypoteční
• Domácí inspektor
• Právník
• Název pojišťovací agent

Vytvořit a Dokončit Svůj Závěrečný Kontrolní seznam

Poté, co jste shromáždit svůj tým odborníků, které mohou pomoci vám zkontrolovat vaše smlouvy a připravit se na závěrečné události. Závěrečné nepředvídané události jsou podmínky uvedené ve smlouvě, které musí být splněny dříve, než se domácí transakce stane právně závaznou., Události mohou zahrnovat:

• Domácí inspekce: Se chránit před špatné řešení, najmout domů inspektor, aby se ujistil, že nejsou žádné skryté závady, které by mohly stát velké peníze po svém prodávající je dávno pryč.
• hodnocení: to vyžaduje váš hypoteční věřitel, aby jim od půjčování více peněz, než dům stojí. Vy nebo váš realitní agent můžete zajistit profesionální odhadce odhadnout aktuální tržní hodnotu nemovitosti. Odhadní poplatek bude zahrnut do vašich závěrečných nákladů.,
• úvěrové dokumenty: i když jste byli předem schváleni pro půjčku, stále máte několik dalších obručí, abyste získali konečný souhlas s financováním. Připravte se organizováním veškeré dokumentace: identifikace, výkazy příjmů (výplatní pásky, formuláře W-2), výkazy aktiv (bankovní účty, investice), informace o pojištění a kopii smlouvy. Budete také potřebovat – pokud je to možné-rozvodový dekret (podpora dítěte, informace o výživném) a doklady o úpadku. Pro podrobný kontrolní seznam nebo informace o financování se spojte s hypotečním věřitelem.,
• pojištění majitelů domů: pojištění majitelů domů je nutností, protože pokrývá náklady na opravu, přestavbu nebo výměnu nového domova nebo předmětů ve vašem domě, pokud jsou poškozeny nebo zničeny. Typické zásady vás také chrání s pokrytím odpovědnosti proti nehodám ve vašem novém majetku nebo na vašem novém majetku. Pojištění majitelů domů je často vyžadováno věřitelem a je obvykle zahrnuto do měsíční splátky hypotéky. Ujistěte se tedy, že najdete dobrého pojišťovacího agenta, který vám pomůže získat nejlepší pokrytí za nejnižší cenu.,
• závěrečný návod: nezaměňovat s domácí inspekcí, konečný návod—který váš realitní agent naplánuje-se obvykle děje 24 hodin před uzavřením. V tomto okamžiku by měly být všechny věci prodávajícího zcela vyčištěny, s výjimkou všeho, s čím jste souhlasili. Přineste si smlouvu, abyste se ujistili, že stav domu odpovídá původnímu dohodnutému stavu. Koneckonců, o tom je návod. Vyzkoušejte hlavní spotřebiče, svítidla, toalety, okna, dveře—a v podstatě vše, co si můžete vyzkoušet., Udělejte si čas a okamžitě přineste nevítané překvapení pozornosti vašeho realitního agenta.

závěrečné nepředvídané události jsou podmínky uvedené ve smlouvě, které musí být splněny dříve, než se domácí transakce stane právně závaznou.

pokud jsou některé z těchto podmínek nemovitostí trochu nejasné, promluvte si se svým agentem. Nepodepisujte ani neplatíte za nic, čemu nerozumíte.

jak dlouho trvá uzavření domu?

průměrný proces uzavření domu trvá 41 dní.(1)

proč proces zavírání domů trvá tak dlouho?, No, 32% všech transakcí narazí na nějaký druh zpoždění nebo zavěšení před uzavřením.(2)

a—shocker—46% zpoždění je způsobeno problémy s financováním.(3) překlad: většina zpoždění se stane, protože kupující převezmou více smradlavého kreditu před datem uzavření!

ale pokud jste se řídili principy Daveovy výuky dříve, než jste uvažovali o koupi domu, pak jste již zcela mimo dluh s 3-6 měsíci výdajů ve svém nouzovém fondu.

není důvod ukládat další dluh na hypotéku., Nejen, že je to hloupé, ale toto rozhodnutí pošle váš hypoteční souhlas přímo zpět do rýsovacího prkna. Půjčování více peněz změní vaše kreditní skóre, což znamená, že váš věřitel bude muset strčit nos do svých kalkulaček, aby upravil vaši hypoteční smlouvu. Ugh.

dalším důvodem, proč by uzavření mohlo být zpožděno, je, pokud nejste předem se svým věřitelem o všech svých platebních povinnostech (jako je podpora dítěte). To by mohlo změnit váš poměr dluhu k příjmu—což znamená více přepočtů.

problémy se zavřením, které způsobují zpoždění

Připoutejte se., Je čas se připravit na další potenciální zpoždění, která by mohla zavěsit vaši schopnost uzavřít dům. Tyto problémy se mohou stát kdykoli po vaší nabídce-dokonce až do dne vašeho uzavření.

problémy s hodnocením

je možné, že oficiální hodnocení by mohlo být nižší, než se očekávalo. Odhadci použít srovnatelné prodeje domů pro výpočet hodnoty domu, a v některých oblastech, ceny domů rostou tak rychle, že ti, srovnatelné prodeje nechytili. Můžete také skončit s nízké hodnocení, pokud domácí kupujete má vlastnosti, které nejsou typické pro okolí.,

ale častěji než ne, nízké hodnocení je varovným signálem, který můžete platit více, než stojí za domov. Bez ohledu na příčinu, váš věřitel nemůže schválit částku půjčky za více než odhadovanou hodnotu vašeho domova. Pokud skončíte s nízkým hodnocením, máte několik možností. Můžete:

• požádat prodejce, aby snížil požadovanou cenu. (Můžete dokonce mít pohotovost ve smlouvě, která vás chrání před nákupem domů za podstatně více, než je odhadovaná částka.)
• zpochybnit hodnocení nebo požádat o nový, pokud obsahuje nesprávné informace., (Promluvte si o tom se svým realitním agentem.)
• zrušit smlouvu.
• seznamte se uprostřed s prodávajícím, aby vyplatil hotovost z kapsy.

Pokud se rozhodnete pro poslední možnost, postupujte opatrně. Přidávání peněz, aby se na nízké hodnocení znamená, že budete pravděpodobně muset žít v domě déle, pro jeho hodnotu obnovit. Pokud nemůžete vyjednat lepší dohodu s prodejcem, vaše nejbezpečnější sázka může být nechat domov jít.,

Půjčka Problémy

Pokud jste provedli vaši nabídku na váš nový domov, než jste byli předem schválených pro úvěr, vaše banka bude nyní začít kopat do vašich financí určit, kolik jsou ochotni vám půjčit. To by mohlo jít opravdu dobře – nebo strašně špatně.

, že vaše nabídka je na přijatelnou domů s akontací od 10% nebo více, pak jste pravděpodobně v dobré kondici, aby se schválené pro 15-leté fixní sazby hypoték s platbou o více než 25% z vašeho take-home pay. V takovém případě budete moci splatit hypotéku v přiměřeném čase., Jakákoli jiná možnost půjčky je špatný nápad.

příliš mnoho kupujících se zamiluje do domů, které si nemohou dovolit. A věřitelé budou dělat jejich nejlepší, aby se „počty majitelů vlastních domů vaše sny splní,“ ale udělají to s shnilé možnosti financování, jako nastavitelná sazba hypotéky nebo složená půjčky. Dokonce i jednoduchá 30letá hypotéka s pevnou sazbou je rip-off, která vás bude stát další desítky tisíc v zájmu a udrží vás v dluzích po celá desetiletí!

V ideálním případě musíte být předem schváleni pro hypotéku (nejen prequalified), než začnete nakupovat domy., Tímto způsobem znáte přesný cenový rozsah a nebudete nabízet nabídky na domy, které si nemůžete dovolit.

v Ideálním případě, musíte být předem schválené pro hypotéku (nejen uspěly v předkvalifikaci), než začnete nakupovat pro domácnosti. Tímto způsobem znáte přesný cenový rozsah a nebudete nabízet nabídky na domy, které si nemůžete dovolit.

Home Inspection Problems

téměř každá domácí inspekce-dokonce i ty na nových domovech-se objeví některé problémy. Některé jsou menší a mohou být buď ignorovány nebo vyřešeny dalším vyjednáním podmínek kupní smlouvy.,

některé problémy, jako je napadení hmyzem nebo poškození vodou, jsou však varovnými signály, které nemůžete ignorovat. Například termiti způsobují každý rok škody na majetku více než 5 miliard dolarů a náklady na opravu obvykle nejsou hrazeny základním pojištěním majitelů domů.(4) kromě oprav byste také museli zaplatit deratizátor, abyste odstranili zamoření. Chcete-li vám představu o tom, kolik to může být, chemické vyhlazení pro dům o rozloze 2,500 metrů čtverečních stojí mezi $1,800 na $3,100.(5)

a poškození vodou? Mluvíme kdekoli od $1,069 na $4,099. Národní průměr je neuvěřitelných $2,582!,(6) a na začátek všeho, pokud je únik vody dostatečně dlouhý, můžete mít na rukou také problém s plísní. Náklady na typický projekt sanace forem se pohybují mezi $1,116 a $3,364.(7)

problémy nadace a hlavní elektrické nebo instalatérské problémy jsou také drahé na opravu a naznačují potenciální pokračující problémy s domovem. Stejně jako milujete domov nebo místo, je obvykle lepší odejít, než chodit do domu s nákladnými komplikacemi.,

stejně jako milujete domov nebo místo, je obvykle lepší odejít, než chodit do domu s nákladnými komplikacemi.

sousedské problémy

Pokud jste poprvé viděli svůj potenciální domov, byl jste také poprvé, kdy jste tuto čtvrť navštívili – kupující pozor!

podnikněte kroky od nynějška do uzavření, abyste se ujistili, že kupujete dům v kvalitní čtvrti. Uzavření je konečné a musíte se ujistit, že neexistují žádné skryté problémy. Projeďte se v různých dnech v různých denních dobách., Zdá se, že lidé pohodlně navštěvují společně mimo své domovy? Pobíhají děti? Je v okolí stavba?

nové nákupní oblasti a rozšiřující se čtvrti jsou známkou zdravé komunity. Jděte online a prozkoumejte nedaleké školy a ujistěte se, že je to místo, kde budete chtít zůstat dlouhodobě. Hodně na dům nestojí za to, pokud sousedství je v úpadku.

Návod Problémy

Představte si, kdyby—při poslední kontrole—zjistíte, že je něco poškozené, nebo si všimnete, prodávající odstraní něco, co mělo zůstat., Proces řešení těchto problémů by mohl zpozdit vaše datum uzavření.

problémy s papírováním

v den uzavření se podepíšete 50-100 stránkami papírování. (Ano, čtete to správně.) Po týdnech čekání, můžete být v pokušení vánek přes všechny matoucí právní žargonu, jen aby bylo hotovo. Ale teď není čas na závod do cíle. Přečtěte si každou stránku důkladně a nebojte se klást otázky, pokud se něco nepřidá. Váš realitní agent vám může pomoci orientovat se v drsných místech.

kolik stojí uzavření domu?,

náklady na Uzavření jsou poplatky třetích stran poplatek, když jste dokončení nákupu vašeho domova; tyto náklady zahrnují obvykle domácí inspekce účet, premium pro majitele domů pojištění, poplatek za posouzení kreditní zpráva poplatků, advokát výdaje, a tak dále. Mějte na paměti, že budete muset zaplatit některé z těchto poplatků před skutečným zavíracím dnem (seriózní peníze, domácí inspekce).

jak být připraven na závěrečné náklady

nejméně tři pracovní dny před uzavřením, váš věřitel vám musí zaslat závěrečné zveřejnění., Tento formulář uvádí všechny konečné podmínky vaší půjčky, jako jsou náklady na uzavření a podrobnosti o tom, kdo platí a přijímá peníze při uzavření.

zkontrolujte každou cenu pečlivě dopředu a porovnejte ji s původním odhadem úvěru. Toto je formulář, který jste obdrželi brzy poté, co jste požádali, který vám řekl odhadovanou úrokovou sazbu, měsíční platbu a celkové náklady na uzavření vaší půjčky. Pokud se něco změnilo, zeptejte se svého věřitele proč.

zkontrolujte si měsíční výši hypotéky, abyste se ujistili, že vše bylo správně vypočítáno-a že si to opravdu můžete dovolit., Vaše splátka hypotéky by neměla překročit 25% vaší měsíční mzdy.

co musím přinést v den uzavření?

Chcete-li se ujistit, že vše běží hladce, budete muset přinést pár věcí k vaší závěrečné schůzce. Naštěstí váš zástupce titulní společnosti a důstojník hypotečního úvěru obvykle poskytují kontrolní seznam všeho, co budete potřebovat., Tento seznam obsahuje:

• Foto ID
• Vynikající dokumenty nebo papírování pro název firmy nebo hypoteční úvěr důstojník
• Certifikované nebo pokladní šek vypláceny na název nebo uzavření společnosti pro uzavření náklady, které nejsou odečteny z prodejní ceny

Co se Stane na Zavírací Den?

pokud přinesete vše, co potřebujete v den uzavření, připravte se na párty Johna Hancocka! Zde je to, co můžete očekávat:

• zaplatíte veškeré zbývající náklady na uzavření, jak je uvedeno ve vašem závěrečném zveřejnění.,
• prodávající podepíše dokumenty k převodu vlastnictví nemovitosti.
• podepíšete:
  • prohlášení o vypořádání, které uvádí všechny náklady spojené s prodejem domů.
  • hypoteční poznámka uvádějící váš slib splácet úvěr.
  • Hypotéka nebo listina důvěry zajištění hypotečního listu.

• titulní společnost zaregistruje nový list ve vašem jménu.

Zní to jednoduše, ale buďte připraveni na tunu papírování!

kde se zavírá?

pro vaši závěrečnou schůzku se pravděpodobně setkáte v kanceláři escrowee., Escrowee bude pravděpodobně titulní společnost, která legálně zajišťuje vaše vlastnictví domu.

kdo se účastní uzavření domu?

v Závislosti na tom, kde žijete, ty na závěr jmenování se může týkat i vás (kupující) prodávající, escrow/zavírání agent, právník (kdo by také mohlo být uzavření agent), titul zástupce společnosti, zástavní věřitel, a realitních kanceláří. Pokud však prodávající předem podepsal smlouvu a převedl dokumenty, pravděpodobně tam nebudou muset být.

jak dlouho trvá přestěhování do domu po uzavření?,

do nového domu se můžete nastěhovat, jakmile skončí závěrečná Schůzka-pokud prodávající nepožádal o delší pobyt v domě po uzavření (jako u Smlouvy o pronájmu). Datum přesunu mělo být již stanoveno a podrobně uvedeno ve smlouvě.

Zavřít s důvěrou!

jakmile tyto kroky provedete, budete se moci přestěhovat do nového domova! Pokud potřebujete další pohled na některý z těchto aspektů, kontaktujte odborníka. Daveova nemovitost podporovaná místními poskytovateli (ELPs) je nejlepší ve vaší oblasti a může vám pomoci s důvěrou uzavřít., Najděte svého agenta!