Die Wege Nashville und Memphis in Richtung Innenstadt Revitalisierung genommen haben, sind etwa so unterschiedlich wie die ruhige Strömung des Cumberland River und die vorsätzliche Strömung des Big Muddy. „Die Art und Weise, wie Memphis sich bewegt, ist atomistisch, individualistischder Cowboy Way, der Frontier Way“, sagt Memphis-Entwickler Henry Turley. „Im Gegensatz zu Nashville, das sich methodisch, nachdenklich, planmäßig und mit einigem Konsens bewegt.“
Turley bewundert, wie viele Mephianer, dass ein Großteil der jüngsten Entwicklung der Innenstadt von Nashville von der Metro-Regierung vorangetrieben wurde., Church Street Centre, die Downtown Arena, das Batman Building, der Cumberland Tower, das Magnatek Building, die Downtown Libraryalle wurden von der Metropolitan Development and Housing Agency (MDHA) oder von Bürgermeister Phil Bredesen mitgebracht. Gleichzeitig würden einige Kritiker argumentieren, dass Metro es versäumt hat, diese großen Kisten in das Gewebe eines urbanen Lebensstils zu stricken.
„Wir hatten hier noch nie eine Stärke im urbanen Design“, räumt ein Metro-Insider ein. „Weder MDHA noch die Planungskommission haben es jemals ermutigt oder die Öffentlichkeit darüber informiert., Und private Entwickler sind nicht ins Leere gelaufen.“
In Memphis sind jedoch Privatleute in die Leere getreten. Bewaffnet mit den Instinkten der Riverboat-Spieler und einem Sinn für bürgerliche Zwecke, machen sie Stadtgestaltung. Sie tun dies, indem sie historische Strukturen restaurieren und neue mit den altmodischen Bausteinen städtischer Orte bauen. Sie tun es mit 4,000 Wohneinheiten in der Innenstadt (Nashville hat 1,000)., Sie tun es mit einem neuen Minor-League-Ballpark neben dem Peabody Hotel, im Zentrum eines ganz neuen Viertels, das eine neue Grundschule umfassen wird. Sie haben es als Reaktion auf die bürgerliche nadir des Königs Ermordung getan, und sie haben es mit einer lokalen Regierung getan, die gewesen ist, nach Turley, „nur einigermaßen unterstützend. Memphis hat keine bürgerlichen Führer, wir haben keinen Bredesen oder Fulton“, sagt er. „Wir haben Unternehmer.“
Turley ist sicherlich einer dieser Unternehmer, vielleicht der einflussreichste, was die Innenstadt von Memphis betrifft., Er sagt, er habe in den 1970er Jahren erkannt, dass „keine Innenstadt ihre Gültigkeit als CBD (Central Business District) behalten könnte, das waren wirklich Bürotürme, die von Parkplätzen umgeben waren. Büroparks werden aufgrund ihrer Nähe zu den Häusern der Menschen und der geringeren Entwicklungskosten in Konkurrenz treten. Es schien, dass die Innenstadt für uns verloren gehen würde, wenn wir nicht ein echtes Stadterlebnis schaffen würden, einen Ort, an dem die Menschen ein wenig von allem tun könntenleben, arbeiten, trinken, essen. Um diese Art von Ort zu machen, mussten wir mehr Wohnraum in der Innenstadt tun.,“
Turley begann mit dem Schrein, einem Gebäude aus dem Jahr 1923, in dem einst der Schreintempel untergebracht war. Im Gegensatz zu Nashville war der Markt für Büroflächen in Memphis in den frühen 80er Jahren so arm, dass Entwickler wie Turley es sich leisten konnten, Immobilien in der Innenstadt für Wohnumbauten zu kaufen. Im Gegensatz zu Nashville verbot der Zoning-Code auch nicht die Unterbringung in der Innenstadt. „Der Schrein hatte das, was man für den Erfolg in einer Innenstadt brauchttolle Aussicht und einzigartige Architektur“, sagt Memphis Architekt Frank Ricks. „Es hat bewiesen, dass der Mietmarkt in der Innenstadt funktionieren würde.,“
Schade, dass der Nashville-Entwickler Tony Giarratana nicht erkannte, dass einzigartige Architektur Teil der städtischen Wohngleichung war, bevor er das Art Deco Sudekum-Gebäude abriss und durch die Cumberland Apartments ersetzte. Und schade, dass MDHA nicht das Gleiche erkannte, bevor er über einen Zuschuss von 6 Millionen US-Dollar für sein Gebäude verfügte, das anscheinend mehr in Ostdeutschland gehört als Music City.
Turley wechselte dann zu einem anderen Projekt in der Innenstadt, der River Bluff Co-op., Dann waren es Loftwohnungen bei Paper Works, einem 1913 im verfallenen South Main District errichteten Lagerhaus, das er für 83 Cent pro Quadratmeter kaufte. „Ich erinnere mich, wie ich eines Nachts direkt im Bett ruckte und laut weinte:“ Ich habe Lofts im Wert von 4 Millionen Dollar gebaut und noch nie zuvor ein Loft gesehen“, erinnert sich Turley. „Ich war noch nie in New York.“
Um sicherzugehen, dass die Entwicklung der Innenstadt von Memphis nicht ausschließlich auf private Initiative beruhte. Steueranreize und Einnahmenanleihen machten die Finanzierung von Innenstadtprojekten attraktiver., Die Center City Commission (CCC), die 1977 gegründet wurde, verwaltete diese Programme und leistete weitere Unterstützung für Entwickler in der Innenstadt.
Das CCC hat kürzlich die Downtown Design Guidelines von Philip Walker mit dem Büro von Looney Ricks Kiss Architects in Nashville in Auftrag gegeben. Ein Design Review Board verwendet diese Richtlinien, um Entwickler darüber zu beraten, wie Gebäude in jedem Bezirk aussehen sollten, damit sie zum städtischen Gefüge beitragen., MDHA hat auch einen Entwurfsprüfsprozess, aber es fehlen die detaillierten Richtlinien von Memphis für die Bewertung der städtebaulichen Werte einzelner Projekte.
Während Turley den Schrein sanierte, machten auch andere Entwickler Fortschritte in der Innenstadt von Memphis. Memphis Geschäftsmann Jack Belz rettete das Peabody Hotel vor dem Abriss. Belz kaufte das historische Hotel 1975 für 75.000 US-Dollar und verbrachte dann sechs Jahre-und 24 Millionen US-Dollar an Bundesund Privatmitteln-damit, die spanische Fantasie in ihren Status als Alhambra des Mississippi-Deltas zurückzuversetzen.,
„Das war der Katalysator für die Innenstadt, denn jeder hatte ein kleines Stück des Peabody Hotels im Herzen“, sagt Turley.
Belz kaufte auch acht benachbarte Blöcke für Peabody Place, einen Mixed-Use-Komplex, der mit dem Hotel das größte historische Renovierungsprojekt in den Vereinigten Staaten ist. Der Komplex verfügt über Apartments, Büros und Einzelhandelsflächendarunter das erste Lebensmittelgeschäft in der Innenstadt der Stadtim Gayoso Hotel der Jahrhundertwende, im Majestic Theatre von 1915, im ehemaligen Möbelhaus Haverty ‚ s und im Goldschmiedekaufhaus von 1901., Derzeit im Bau ist Peabody Place Einzelhandels-und Unterhaltungszentrum. Es wird einen Megaplex mit 23 Bildschirmen und ein IMAX-Theater enthalten.
Mit Harbor Town, einer weiteren Stadtentwicklung, schlossen sich Belz und Turley zusammen und zogen in das, was in Planungskreisen als „New Urbanism“ bekannt ist.“1988 kauften sie 300 Hektar auf Mud Island, das zwischen den Flüssen Wolf und Mississippi liegt, von dem zusammengebrochenen Reich, das den Metzgerbrüdern in Knoxville gehörte., Die Metzger hatten eine Interstate mitten auf der Insel bauen und mit der Arkansas Bridge verschmelzen wollen-13 Fahrspuren aus Beton. Turley dachte, das sei eine schreckliche Verschwendung von bürgerlichem Raum und bildete „Bürger gegen die Schnellstraße“, um sie zu bekämpfen. Obwohl er nie gedacht hatte, dass er mit dem Grundstück enden würde, kaufte er es, als die Metzger zusammenklappten. Belz und Turley beauftragten einen Masterplan für ein traditionelles Viertelschmale Grundstücke, Bürgersteige und Gassen, öffentliche Plätze und Flusswanderungen., Sie beauftragten Looney Ricks Kiss Architects, den Plan in Häuser, Wohnungen und Eigentumswohnungen im regionsspezifischen Stil umzusetzen-die Art mit vorderen Veranden, großen Fenstern und breiter Traufe.
Als Downtown Residential zunahm, war das erste neue Bürogebäude in der Innenstadt von Memphis in mehr als einem Jahrzehnt für AutoZone, den Wal-Mart von Autoteilen. Im Jahr 1996 tauschte J. R. „Pitt“ Hyde seinen Standort in Midtown gegen ein Grundstück neben dem Peabody Place und baute einen neuen Firmensitz, der ebenfalls von Looney Ricks Kiss entworfen wurde., Das markante weiße Gebäude mit seiner geschwungenen Glaswand zum Mississippi verleiht dem traditionellen architektonischen Dialog von Memphis eine moderne Stimme.
Hyde nutzte auch die finanzielle Hebelwirkung seiner Privatstiftung, um im Rahmen der Erweiterung des Downtown Convention Centers auf ein neues Zentrum für darstellende Künste zu bestehen. Der Zusatz ist ein sensibles zeitgenössisches Design des Architekten Louis Pounders, und es wird den großen Betonbunker des Kongresszentrums mit einer glasigen Lobby und Promenade beleben, die eine Veranda zum Mississippi bieten., „Eines unserer Hauptziele war der Fluss“, sagt Pounders. „Das alte Gebäude hat es ignoriert.“
Memphis entrepreneurism wurde nicht eingeschränkt, um Gebäude. Es waren die privaten Bürger Greg Hnedak und Dan Oppenheimer, die auf die Idee kamen, eine Trolley-Linie mit historischen Autos aus der ganzen Welt die Main Street entlang zu führen, und die die Idee durch die Transit Authority drückten. „Sie hatten herausgefunden, dass für ein Projekt wie dieses Bundesmittel zur Verfügung standen, und sie wollten meine Hilfe“, sagt Turley., „Ich sagte ihnen, sie hätten die Leidenschaft, es selbst zu tun, wies sie in Richtung Rathaus, und sie taten es. Sie alle würden nicht zulassen, dass ein Architekt und ein Glasmalereiverkäufer Ihr Transportsystem in der Innenstadt auslegen, aber wir haben es getan.“
Andere Namen auf Turleys Liste bedeutender Unternehmer sind Dean und Kristi Jernigan, die Kraft hinter dem neuen Ballpark. Die Jernigans kauften die Memphis Redbirds und verwandelten das Team in einen gemeinnützigen Verein, der letztes Jahr den öffentlichen Schulen 250.000 US-Dollar für Baseball-Aktivitäten gab., In diesem Jahr beginnt der Bau eines 12,000-Sitzstadions für das Team auf einem Grundstück diagonal gegenüber dem Peabody Hotel. Das Design ist den Camden Yards von Baltimore nachempfunden und wird zum Zentrum eines Mixed-Use-Viertels, in dem angrenzende Gebäude wiederverwendet und neue gebaut werden, um ein Stadtviertel zu schaffen. Der Komplex wird 385 Wohnungen sowie Büros, Einzelhandel, Parkplätze und ein nationales Minor-League Baseball Museum umfassen.
Was Turley „ein seltenes Beispiel für die Führung durch einen gewählten Beamten“ nennt, ist die neue Grundschule in den Werken neben dem Ballpark., Vor ungefähr acht Jahren, Turley sagt, Er warf die Schulbehörde auf die Notwendigkeit einer neuen Schule in der Innenstadt. „Ich sagte ihnen, dass sie diese ausgezeichnete Schule in keinem ihrer Wahlbezirke machen könnten, weil es die anderen Wähler verärgern würde. Ich habe sie gebeten, es in der Innenstadt zu tun, weil es eine gemeinsame Basis ist, jeder Nachbarschaft.“Der Vorstand kaufte nicht ein, bis der Bürgermeister von Memphis, W. W. Herenton, ihnen sagte, er würde 100 Millionen US-Dollar an neuen Schulanleihen ausgeben, erklärte jedoch, dass eine dieser neuen Schulen in der Innenstadt sein müsse., „Der Vorstand wollte die Schule in der Innenstadt nicht machen, aber sie mussten das Geld bekommen“, sagt Turley.
Das neueste Projekt von Belz / Turley / Looney Ricks Kiss Architects ist die Rehabilitation eines ganzen Viertels unmittelbar nördlich der Innenstadt. Die Memphis Housing Authority verlieh dem Team kürzlich die Entwicklungsrechte für die Umwandlung von zwei öffentlichen Wohnprojekten und dem umgebenden Stadtteil Greenlaw/Manassas in eine Gemeinde mit gemischtem Einkommen. Das Team plant, in Partnerschaft mit dem nahe gelegenen St. Jude ’s Children‘ s Hospital zu arbeiten, das Arbeitern, die in die neue Nachbarschaft ziehen, Arbeitsplätze bietet.,
Als die Stadt 1819 angelegt wurde, saßen John Overton und Andrew Jackson 25 Jahre lang eng auf ihren 5.000 Hektar am südlichsten der Chickasaw Bluffs und warteten darauf, dass sich die Siedlung ausbreitete und die Immobilienwerte stiegen. Jackson verbeugte sich in den frühen 1820er Jahren und entschied, dass Landspekulationen an der Westgrenze während einer Präsidentschaftskampagne eine Belastung darstellen würden. Aber Wheeler-Händler wie Jackson und Turley waren schon immer ein Teil der Herstellung und Remaking Memphis.
Der Memphis Art und Weise ist nicht Nashville ist Weg, und das ist gut so., Das Athen des Südens war noch nie eine tiefe Südstadt mit einer rowdy Vergangenheit. Wir können stolz darauf sein, dass Memphis das Martyrium der Bürgerrechtsbewegung veranstaltete, als wir die Mittagstheken gewaltfrei ablegerten. Und es spielt keine Rolle, ob ein Bürgermeister mit einer Arena beginnt oder ein Unternehmer mit dem Wohnen beginnt, solange das Ergebnis wirklich urban ist.,
Aber manchmal, wenn ich Henry Turley‘ s eloquent höre, oder den noch eloquenteren Blues, oder ich esse Grütze und Eier spät in der Nacht in Memphis ‚ Arcade, inmitten der geschlossenen Galerien und Antiquitätenläden und schläfrigen Winos entlang South Main, wünsche ich mir ein bisschen Memphis in Nashville. Dann wünschte ich mir, Nashville hätte einen großen Fluss, der in der Abenddämmerung alles über Silber gehen würde.
Und ich wünschte, Nashville hätte genug alte Gebäude in der Innenstadt gerettet, um den Charakter einer Nachbarschaft zu definieren., Vor allem wünschte ich mir, Nashville hätte die Spieler, die ihre Krawatten lockern würden, die Ärmel hochkrempeln, und schießen Craps auf Downtown. Die Einsätze sind hoch; der Jackpot ist urbanity.