Anfang dieser Woche erhielten wir einen Brief von einem lokalen Immobilienmakler. Sie hat Kunden, die hoffen, unser Haus oder eines in unserer Nähe zu kaufen, damit sie in der Nähe des Rests ihrer Familie leben können (ja, es sind Enkelkinder beteiligt). Ich werde nicht lügen: Ich habe über den Verkauf nachgedacht., Wir sind wieder Hausbesitzer, nachdem wir zuvor den Kauf zugunsten der Vermietung vereidigt haben (Sie können meine ursprüngliche Geschichte hier und meine Nachfolge hier lesen) und trotz aller Kommentare, E-Mails und gelegentlichen drohenden Telefonanrufe von Leuten, die meine Geschichte lesen, glaube ich immer noch, dass Wohneigentum nicht jedermanns Sache ist.
Dieser Brief erinnerte mich daran, dass, obwohl wir über Häuser als Investitionen sprechen, so wie einige Leute über Aktien sprechen, es oft der Fall ist, dass einige der überzeugendsten Gründe, ein Haus zu kaufen, nicht wirtschaftlich sind., Und dank der jüngsten Steuergesetzänderungen, einige Steuererleichterungen sind nicht mehr im Spiel, oder so signifikant. Hier sind acht hauseigentumsbezogene Änderungen im Steuergesetz, die sich auf Ihre Steuerrechnung auswirken können:
Wie wirkt sich das auf Hausbesitzer aus? Home Hypothekenzinsen und Immobiliensteuern sind nur abzugsfähig, wenn Sie auf Ihrem Zeitplan A notieren Sie in der Regel notieren, wenn Ihre Abzüge den Standardabzug überschreiten. Höhere Standardabzugsbeträge sind für viele Steuerzahler eine gute Sache, da Sie den größeren Abzug erhalten, unabhängig davon, ob Sie mieten, besitzen, wohltätige Zwecke spenden usw., Einige Steuerzahler, die möglicherweise ein Haus gekauft haben, basierend auf den potenziellen Einsparungen aus dem „zusätzlichen“ Abzug (der Betrag über dem alten Standardabzugsbetrag), haben jedoch keine zusätzliche Pause mehr, um mehr auszugeben: Sie erhalten den gleichen Steuervorteil wie viele andere Steuerzahler.
Traditionell beanspruchen nur etwa 1/3 der Steuerzahler den aufgeschlüsselten Abzug. Laut dem Joint Committee on Taxation (JCT) wird diese Zahl von 46,5 Millionen im Jahr 2017 auf 18 Millionen im Jahr 2018 sinken. Das bedeutet, dass nur etwa 10% der Steuerzahler auftauchen werden., Insgesamt werden im Jahr 2018 voraussichtlich 61% weniger Steuerzahler aufgeschlüsselte Abzüge in Anspruch nehmen.
Wer verliert also? Steuerzahler, die ein wenig mehr Haus gekauft haben, als ursprünglich in Betracht gezogen, mit der Idee, dass sie einfach das Extra abschreiben würden. Der Schub des Standardabzugs dient als Ausgleich und bedeutet, dass der zusätzliche Geldaufwand nicht unbedingt zu einer Steuervergünstigung führt.
2. Caps auf dem Kapital für Haus Hypothekenzinsen Abzüge., Wenn Sie vor der Steuerreform Ihre Abzüge aufgeschlüsselt haben, können Sie qualifizierte Hypothekenzinsen für Hauskäufe von bis zu 1.000.000 USD plus zusätzliche 100.000 USD für Eigenkapitalschulden abziehen. Die $ 1.000.000 Kappe auf eine Hypothek auf Ihrem Hauptwohnsitz plus ein anderes Haus angewendet.
Jetzt werden neue Hypotheken für den Zinsabzug für Eigenheimhypotheken auf $750.000 begrenzt (für Hypotheken, die vor Dezember 15, 2017 aufgenommen wurden, bleibt das Limit $1,000,000)., Nach Angaben des Internal Revenue Service (IRS) waren die gezahlten Zinsen im Jahr 2015, dem letzten Jahr, für das vollständige Statistiken verfügbar sind, der zweitgrößte Einzelabzug auf einzelne Einkommensteuererklärungen und machten fast ein Viertel aller Einzelabzüge aus. Der in Zinsabzügen beanspruchte Betrag betrug 304,5 Milliarden US-Dollar, aber laut JCT wird dieser Betrag um 35 Milliarden US-Dollar sinken.
Wer verliert also? Im unmittelbaren Steuerjahr sind Steuerzahler, die aufgekauft haben und hoffen, vom Hypothekenzinsenabzug zu profitieren, am stärksten betroffen., Die Obergrenze wird jedoch auch Hausbesitzer treffen, die derzeit Häuser in der Nähe dieser 750.000-Dollar-Marke besitzen: Sie können in den nächsten Jahren schwerer zu entladen sein.
3. Einschränkungen der Abzugsfähigkeit für einige Refinanzierungen. Nach vorherigem Recht, wenn Sie Ihre Abzüge aufgeschlüsselt haben, könnten Sie qualifizierte Hypothekenzinsen plus zusätzliche $100,000 für Eigenkapitalschulden abziehen. Im Rahmen der Steuerreform wurde der Abzug von Zinsen für Eigenheimschulden, dh Re-Fis, die nicht mit der Verbesserung Ihres Eigenheims zusammenhängen, beseitigt.,
Die IRS hat seitdem klargestellt, dass “ Trotz neu erlassener Beschränkungen für Hypotheken für Eigenheime die Steuerzahler häufig noch Zinsen für ein Eigenheimdarlehen, eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) oder eine Zweithypothek abziehen können, unabhängig davon, wie das Darlehen gekennzeichnet ist.“Insbesondere beseitigt das neue Gesetz den Abzug von Zinsen für Eigenheimkredite und-kreditlinien (bis 2026), es sei denn, sie werden zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Hauses des Steuerzahlers verwendet, das das Darlehen sichert.“
Wer verliert also?, Steuerzahler, die sich gegen ihre Häuser geliehen haben, um große Käufe zu finanzieren oder andere Nicht-Erwerbs – /Verbesserungsschulden zu begleichen.
4. Grenzen für den staatlichen und lokalen Steuerabzug. Wenn Sie Ihre Abzüge auflisten, können Sie staatliche und lokale Einkommens-oder Umsatzsteuern sowie Grundsteuern abziehen. Im Rahmen des neuen Gesetzes bleiben staatliche und lokale Steuerabzüge bestehen, aber der Betrag, den Sie bei Schedule A für alle staatlichen und lokalen Steuern zusammen geltend machen können, darf $10.000 ($5.000 für verheiratete Steuerzahler, die separat einreichen) nicht überschreiten.
Wie stark wirkt sich das neue Gesetz auf die Steuerzahler aus?, Der größte Einzelabzug für 2015 waren die gezahlten Steuern. Fast vier von zehn Itemizern zogen Steuern von ihrem Schedule A ab und machten 2015 satte 553 Milliarden US-Dollar an Itemized-Abzügen aus. Laut JCT wird diese Summe voraussichtlich um 90 Milliarden US-Dollar sinken.
Wer verliert also? Steuerzahler in Staaten mit hoher Grundsteuer wie Kalifornien und Texas sowie in Staaten mit hohem Einkommensteueranteil wie New York und New Jersey., In einigen Bereichen arbeiten die Regierungen daran, Wege zu finden, Steuerzahlungen neu zu charakterisieren, einschließlich Variationen über staatliche und lokale gemeinnützige Fonds oder Trusts, die Zahlungen von Steuerzahlern zur Befriedigung staatlicher und lokaler Steuerschulden akzeptieren würden; Diese Zahlungen würden dann als abzugsfähige gemeinnützige Beiträge für Bundeseinkommensteuerzwecke neu charakterisiert. Die IRS plant, Leitlinien in dieser Angelegenheit zu geben, und hat signalisiert, dass es mit „Substanz-über-Form-Prinzipien“ vereinbar sein wird.“
5. Abschied von Verletzten., Vor der Steuerreform könnten Steuerzahler, die aufgrund einer Naturkatastrophe einen wirtschaftlichen Verlust erleiden, einen Verlustabzug geltend machen. Ein Unfallverlust ist definiert als die Beschädigung, Zerstörung oder der Verlust Ihres Eigentums durch plötzliche, unerwartete oder ungewöhnliche Ereignisse. Dazu gehören ein Hurrikan, eine Flut, ein Tornado, ein Feuer, ein Erdbeben oder sogar ein Vulkanausbruch. Ein Unfallverlust beinhaltet keinen normalen Verschleiß oder Schäden, die im Laufe der Zeit auftreten, wie Termitenschäden.
(Sie können hier mehr über Verluste bei Unfällen lesen. Sie können mehr darüber lesen, was vorher nicht qualifiziert war hier.,)
Im Rahmen der Steuerreform wurde der Abzug für persönliche Verluste aufgehoben, mit Ausnahme derjenigen, die auf eine Bundeskatastrophe zurückzuführen sind.
Wer verliert also? Steuerzahler, die Sturm oder andere Schäden erleiden – wie der jüngste EF2-Tornado in Pennsylvania -, wenn der Sturm oder das Ereignis nicht als Bundeskatastrophe eingestuft wird. In einigen Fällen kann die Versicherung des Hausbesitzers die Kosten senken, aber bedenken Sie, dass sie möglicherweise nicht alle Ereignisse abdeckt. Zum Beispiel deckt die Versicherung Ihres typischen Hausbesitzers im Allgemeinen keine Schäden durch Regen oder Überschwemmungen ab.
6. Nicht mehr PMI., Im Rahmen der Bemühungen, den Wohnungsmarkt wiederzubeleben, verabschiedete der Kongress ein Gesetz, das einen Steuerabzug für die Kosten von PK für Häuser und Ferienhäuser ermöglicht. Nach dem Gesetz wurden Prämien für Hypothekenversicherungen (PMI) zusammen mit abzugsfähigen Hypothekenzinsen für Eigenheime in Zeile 13 von Schedule A zusammengefasst. Bisher wurde es nicht für 2018 erneuert.
Wer verliert also? Kämpfende Käufer. In einem schwierigen Markt kann der Kauf eines Hauses schwierig sein., Wenn Sie es sich nicht leisten können, mindestens 20% des Kaufpreises Ihres Hauses zu senken, möchte Ihr Kreditgeber möglicherweise, dass Sie PMI abholen. Der Hausbesitzer zahlt den PK, aber der Nutzen fließt im Falle eines Verzugs an den Kreditgeber. Ohne Abzug für PMI ist der Kauf eines Eigenheims für einige Steuerzahler teurer.
7. Hypothek Vergebung AUSSCHLÜSSE verblassen. Sobald ein Kreditgeber schreibt einen Teil Ihrer Schulden – auch eine Hypothek-der Betrag, der vergeben wird, wird an die IRS gemeldet und kann als Einkommen enthalten sein., Im Jahr 2007 verabschiedete der Kongress das Mortgage Forgiveness Debt Relief Act (MFDRA), das eine Ausnahme von der Regel darstellte. Unter der Ausnahme könnten qualifizierte Hausbesitzer bis zu 2.000.000 US-Dollar an entlassenen Verschuldungserträgen ausschließen, die auf den Erwerb, den Bau oder die wesentliche Verbesserung eines Eigenheims zurückzuführen sind.
Wie bei PMI ist die Hypothekenausschlussrückstellung abgelaufen, wurde aber rückwirkend für 2017 erneuert. Bisher wurde es nicht für 2018 erneuert.
(Sie können hier mehr über die ursprüngliche Bestimmung unter der MFDRA lesen.)
Wer verliert also? Unterwasser-Hausbesitzer., Ohne den Ausschluss der Hypothekenvergebung ist der entlassene Betrag im Einkommen enthalten-ein potenzieller Doppel-Steuer-Whammy. Aber Vorsicht: In manchen Situationen kann es noch zu Entlastungen kommen (Insolvenzausschlüsse zum Beispiel).
8. Keine Bewegung auf AMT. Okay, das ist eher eine Anspielung auf Untätigkeit als auf Handlung. Die alternative Mindeststeuer (AMT) ist eine Sekundärsteuer, die eingeführt wurde, um zu verhindern, dass die Reichen ihre Steuerrechnung durch die Verwendung von Steuerpräferenzposten künstlich reduzieren., Im Rahmen der Steuerreform waren viele Experten überzeugt, dass das AMT aufgehoben würde, und es war – für Unternehmen. Das Amt bleibt für Einzelpersonen bestehen, aber die Ausnahmen wurden erhöht. Sie können die Preise für 2018 hier sehen.
AMT gilt nur, wenn Sie bestimmte Einkommensarten melden, die steuerlich günstig behandelt werden, oder wenn Sie einige Abzüge geltend machen, einschließlich hoher staatlicher & lokaler Steuern., Wenn diese Steuervorzugspositionen zutreffen, müssen Sie möglicherweise das AMT bezahlen, wenn Ihr Einkommen nach dem Hinzufügen dieser Anpassungen höher ist als der AMT-Befreiungsbetrag für Ihren Anmeldestatus. (Für mehr über das AMT, klicken Sie hier.)
Wer verliert also? Bürgerliche Hausbesitzer in Hochsteuerstaaten. Die meisten Steuerzahler unterliegen nicht dem Amt: Diejenigen ganz unten machen nicht genug, um es bezahlen zu müssen, und diejenigen ganz oben zahlen bereits einen hohen Steuersatz. Das lässt diejenigen in der Mitte möglicherweise der Steuer unterworfen-aber nur, wenn Sie bestimmte Steuervorzugspositionen beanspruchen.,
Beachten Sie, dass diese Änderungen, wie geschrieben, nicht dauerhaft sind. Die meisten sind nur für die Steuerjahre 2018 bis 2025 vorhanden, also planen Sie entsprechend. Und wenn Sie traditionell von steuerbegünstigten Rückstellungen für Hausbesitzer profitiert haben, ist es ein guter Zeitpunkt, um sicherzustellen, dass Ihre Quellensteuer korrekt ist. Weitere Informationen zu einer Steuerrückbehaltsprüfung finden Sie hier. Um zu sehen, wie die Steuersätze im Jahr 2018 aussehen, klicken Sie hier.
Weitere Informationen zum Investitions-und Steuerleitfaden zur Jahresmitte 2018 finden Sie hier.