esta es la parte 9 de nuestra guía del propietario para la detección de inquilinos. Si ha aterrizado aquí directamente, no se preocupe, cubrimos las 5 señales de advertencia de los servicios de detección de inquilinos a continuación.
hay cientos de servicios de detección de inquilinos
puede sentirse vertiginoso al tratar de averiguar qué servicio es el adecuado.
Es por eso que vamos a identificar 5 Problemas comunes que debe tener en cuenta al investigar un servicio de selección de inquilinos.,
Cuando rompiendo los 5 problemas más comunes, es importante entender que si hay una verdad universal, es este: hay diferentes estilos para diferentes personas.
En otras palabras, no hay una solución perfecta y las opiniones varían mucho de un propietario a otro.
a continuación se muestra una lista de los 5 problemas que abordaremos en este post.,
una tabla de contenidos para problemas con los servicios de detección de inquilinos
- Los datos instantáneos vienen con errores instantáneos
- Problemas de cumplimiento
- Participación del inquilino
- Problemas de datos de desalojo
- Outsourcing de Atención al cliente
pero before antes de comenzar, abordemos esta simple pregunta.
¿qué es un servicio de selección de inquilinos?
Los servicios de selección de inquilinos son agencias de informes del consumidor (Cra) que proporcionan datos de antecedentes sobre los solicitantes de inquilinos., Los datos pueden incluir quiebras, juicios, gravámenes, informes de crédito, Estado de delincuente sexual, antecedentes penales, Antecedentes de desalojo y verificaciones de empleo. El informe que proporcionan ayuda a dar a un propietario una imagen más clara de su solicitante inquilino antes de decidir a quién elegir para sus alquileres.
Ahora vamos a llegar a los problemas que comúnmente plagan los servicios de detección de inquilinos.
#1 Estudio de Princeton: los datos instantáneos vienen con errores instantáneos
en el video menciono este estudio de Princeton que revela nuestra naturaleza ilógica de elegir la gratificación instantánea sobre la toma de decisiones acertadas.,
Aquí están las dos preguntas planteadas en ese estudio:
la gente elige abrumadoramente la opción» a «en el escenario #1 y la opción» D » en el escenario #2.
esto parece ilógico porque si esperas un día más (en ambos escenarios), eres recompensado con un Dólar más.
la razón por la que las personas no están dispuestas a esperar el día extra en el escenario #1 es que la gratificación instantánea está involucrada en el proceso de toma de decisiones.,
El Profesor David Laibson, de la Universidad de Harvard dice esto sobre estos hallazgos
nuestro cerebro emocional quiere maximizar la tarjeta de crédito, pedir postre y fumar un cigarrillo. Nuestro cerebro lógico sabe que debemos ahorrar para la jubilación, salir a correr y dejar de fumar.
He aquí por qué este es un gran problema cuando se trata de empresas de detección de inquilinos
La mayoría de los servicios de detección de inquilinos están diseñados para maximizar las ganancias. Esto significa satisfacer al cerebro emocional que quiere gratificación inmediata.,
Este modelo de negocio funciona porque las personas no tienen un marco de referencia para lo que entra en un informe de evaluación de inquilinos.
por ejemplo, si te invitaran a una cena de acción de Gracias, y se te presentaran estas dos opciones, ¿cuál elegirías?
La mayoría de las personas estarían dispuestas a esperar la opción b porque tienen un marco de referencia cuando se trata de la calidad de las cenas de televisión frente a las cenas caseras.,
es diferente cuando se trata de seleccionar una empresa de selección de inquilinos
many muchos servicios ofrecen verificaciones de antecedentes instantáneas porque los propietarios no tienen un marco de referencia para verificaciones de antecedentes. Elegirán el servicio instantáneo porque apela fuertemente a la parte del cerebro que quiere maximizar las tarjetas de crédito.
un marco de referencia para los servicios de detección de inquilinos:
Los servicios Instant background no son más que Plataformas de software que hacen ping a bases de datos para copiar / pegar información en un informe más rápido de lo que puedes decir «¡cena de TV!,»
Hay dos desventajas principales en un informe de fondo instantáneo
- algunas bases de datos no permiten búsquedas instantáneas
- hay errores y falsos positivos en cada base de datos
Si elige una solución instantánea, su informe se crea con menos datos.
Su informe es una imagen especular de lo que hay en la base de datos de la que extrae. Si esa base de datos tiene errores, también aparecerán en su informe.
básicamente, se omiten algunos datos reveladores, y se incluyen otros datos falsos porque no hay un par de ojos para verificar el trabajo.,
si estás de acuerdo con algunas maldiciones this este video de John Oliver es bastante preciso cuando se trata de informes de crédito y los errores que ocurren con ellos.
en la marca de las 6: 15 del video discuten cómo un solicitante de inquilino fue acusado injustamente de ser un terrorista.
esto sucede porque las bases de datos (por naturaleza) tienen errores. Si nadie revisa la información, esos errores van en el informe de crédito y/o verificación de antecedentes.,
los informes compilados a mano son como la cena de acción de Gracias
no podemos hablar de todos los servicios, pero aquí en RentPrep, nos tomamos aproximadamente una hora durante el horario comercial para dar la vuelta a un informe.
al igual que la cena de acción de Gracias, tendrás que esperar por una mejor calidad.
la razón es que accedemos manualmente a las bases de datos, compilamos informes a mano y verificamos los datos para verificar su cumplimiento.
el aspecto de cumplimiento de un informe de antecedentes es fundamental. Es por eso que es #2 en nuestra lista.,
cumplimiento #2 y la FCRA
hay leyes establecidas en la Ley de informes de crédito justos (FCRA) para resaltar los derechos de una persona que está realizando una verificación de antecedentes. En el caso de la evaluación del inquilino, la FCRA protege los derechos del solicitante del inquilino. El enlace de la FCRA anterior tiene dos secciones principales que me gustaría destacar.
FCRA-disputar inexactitudes:
la imagen de arriba indica que el solicitante del inquilino tiene derecho a disputar lo que cree que son inexactitudes en su informe., Este es un problema agravante cuando se trata de empresas que solo proporcionan búsquedas instantáneas en segundo plano. Esto se debe a que es probable que haya más inexactitudes reportadas en el informe de antecedentes original. Este problema se agrava cuando su solicitante va a tener problemas para encontrar a alguien que corrija la información inexacta. Si no puede comunicarse con alguien por teléfono your tampoco puede su solicitante de inquilino recientemente denegado. Eso significa que van a estar ladrando a tu árbol. Consejo Profesional: investigue sus servicios de selección de inquilinos disponibles y vea si tienen un número de teléfono disponible., Trate de llamarlo y ver qué pasa. Este será un buen indicador de cómo es su atención al cliente. Otras cosas a tener en cuenta cuando se trata de la FCRA y la selección de solicitantes de inquilinos:
puede ver este punto destacado (arriba) en la página dos del resumen de FCRA. Esto es importante porque la gran mayoría de los servicios de evaluación de inquilinos no utilizan evaluadores certificados por FCRA para ejecutar su informe de antecedentes. Cuando se trata de la selección de inquilinos, la» información negativa » muchas veces se refiere a los desalojos., Por ley, no puede usar un desalojo de hace ocho años como una razón para negar a un solicitante de inquilino. Esta es la razón por la que contratamos y capacitamos a los evaluadores certificados por FCRA para que solo incluyan datos reportables en un informe de antecedentes del inquilino., Muchos propietarios quieren saber todo lo posible sobre su solicitante, pero aconsejamos a estos propietarios que cumplan con la FCRA y aquí es por qué
El penúltimo punto indica que una agencia de informes del consumidor (tenant screening services) can o un proveedor de información (un propietario) puede ser demandado en un tribunal estatal o federal por violar la FCRA. El cumplimiento dentro de la FCRA con su evaluación es crucial para el servicio de evaluación y el propietario.,
Consejo Profesional: si está buscando «servicios de detección de inquilinos» en Google, intente modificar su búsqueda a algo como «servicios de detección de inquilinos FCRA»: asegúrese de que los servicios que consulte utilicen evaluadores certificados FCRA
#3 la participación del inquilino varía según el servicio de detección
Este tema es un excelente ejemplo de, «diferentes trazos para diferentes personas» que mencioné al principio de este post., Esto se debe a que a algunos propietarios no les importa si el inquilino está involucrado en el proceso de selección, mientras que otros lo evitan por completo. ¿Qué significa «participación del inquilino»? Algunos servicios (como SmartMove, que también ofrecemos) requieren que el propietario proporcione la dirección de correo electrónico del solicitante del inquilino. En ese momento, al solicitante se le envía un correo electrónico con un enlace para ser llevado a través de un proceso para proporcionar su información personal, verificar su identidad y pagar por el informe., Aquí hay una captura de pantalla de cómo se ve el proceso de tres pasos en el extremo del solicitante del inquilino:
Este es un obstáculo añadido que no forma parte del proceso de selección de inquilinos con un servicio de «participación cero del inquilino». En RentPrep tenemos cuatro paquetes de selección diferentes, y tres son cero participación del inquilino (Basic, Pro y Platinum), y el cuarto requiere participación del inquilino (SmartMove). A partir de nuestros datos, hemos descubierto que aproximadamente el 70% de los informes de SmartMove solicitados se han completado., Esto significa que el 30% de los solicitantes no toman las medidas necesarias para completar el informe de antecedentes. Hay muchas razones, como las carpetas de spam, la pereza del solicitante, o tal vez no tienen fácil acceso a una computadora con internet. A algunos propietarios no les gusta ralentizar el proceso involucrando al inquilino. Cobrarán una tarifa de solicitud y luego ejecutarán los informes ellos mismos sin la participación del inquilino. Otros propietarios ven el 30% como una señal. No les importa que el inquilino esté involucrado porque si no pueden completar la verificación de antecedentes, de todos modos podrían no ser un buen inquilino., Depende de tu preferencia. Esa es parte de la razón por la que agregamos el producto SmartMove a nuestros paquetes disponibles.
#4 Eviction Data Issues
Eviction data is the most telling data in any tenant background check. La razón es que el primer desalojo es el más aterrador para el inquilino. El segundo desalojo es como caminar por una casa embrujada por segunda vez. Es mucho menos aterrador pasar por un segundo desalojo porque el miedo a lo desconocido ha sido eliminado. Basta con mirar estos datos de TransUnion sobre inquilinos previamente desalojados.,
las posibilidades de que un inquilino previamente desalojado pase por otro desalojo son casi tres veces mayores que las de un inquilino que no ha sido desalojado antes. Hay algunos problemas que veo con algunos servicios de detección de inquilinos cuando se trata de datos de desalojo. Vamos a llamar a ellos una bandera roja…
La primera bandera roja es fácil de detectar. Algunos servicios de selección de inquilinos no incluyen datos de desalojo en sus paquetes básicos. Creemos que los datos más importantes deben incluirse en el nivel más básico del informe., Cualquier compañía de selección de inquilinos que no incluya datos de desalojo en ninguno de los informes no tiene en cuenta el mejor interés del propietario.
no quiero nombrar nombres, así que solo comparto una captura de pantalla estrecha que encontré en una página de precios de servicios de detección de inquilinos.
Este servicio en particular ofrece cuatro paquetes. El primero muestra una x roja y no incluye datos de desalojo en el paquete más bajo (primera bandera roja). Los dos paquetes de nivel medio hacen una búsqueda en todo el estado, y el forth ofrece una búsqueda en todo el país., Hay una gran cantidad de servicios de detección de inquilinos por ahí y verá que algunos ofrecen una venta adicional para búsquedas en todo el país. Esta es nuestra segunda bandera roja por dos razones simples: #1-las personas son más transitorias que nunca no es raro obtener un solicitante que ha vivido fuera de su estado. Usted quiere asegurarse de ver si tienen antecedentes penales o de desalojo en otro estado. #2 – El costo no es sustancial una empresa de selección de inquilinos tiene costos asociados con el acceso a las diferentes bases de datos que utilizan para compilar sus informes., El costo entre una búsqueda Estatal de desalojo y una búsqueda nacional de desalojo es de unos centavos más. Sin embargo, algunos servicios de detección utilizan eso como una oportunidad para ganar más dinero. Si ve que los paquetes de detección de inquilinos se dividen por búsquedas a nivel estatal y nacional, cuestionaría la integridad de ese servicio a menos que la diferencia entre los paquetes sea solo un Dólar adicional. Muchas veces veo que van a cobrar 1 10 más para agregar búsquedas a nivel nacional que es un margen de 50-100x dependiendo de la búsqueda.,
Las dos primeras banderas rojas (en mi opinión) se relacionan con la integridad del servicio. Si no ve el historial de desalojos o lo ve dividido por todo el estado/todo el país, lo más probable es que esté tratando con un servicio que está tratando de maximizar sus ganancias de ventas adicionales o ni siquiera entiende la importancia de los datos de desalojos. De cualquier manera not no se ve bien. Nuestra tercera bandera roja se ocupa más de la capacidad del servicio. A riesgo de sonar redundante, nuestra tercera bandera roja vuelve al instante o a mano compilado informes de antecedentes., Como se mencionó anteriormente, algunas bases de datos no permiten «extracción instantánea de datos.»En otras palabras, no se conectarán con servicios instantáneos en segundo plano y requerirán que una persona analice los datos. Las bases de datos de desalojos instantáneos le mostrarán las sentencias de desalojo cuando un tribunal se ponga del lado del propietario en un caso de desalojo. No te mostrarán los documentos de desalojo. Una presentación de desalojo es diferente porque algunos inquilinos tendrán 13 presentaciones de desalojo y cero juicios de desalojo. Esto sucede muchas veces cuando un inquilino vive en una propiedad que es administrada por una empresa profesional de administración de propiedades., Lo que hemos encontrado es que muchos administradores de propiedades tendrán una política en su lugar para comenzar el proceso de desalojo cuando el alquiler es __ Días atrasados. El inquilino recibe esa notificación y termina pagando el alquiler, incluidos los cargos por mora. Técnicamente, hay una presentación de desalojo ante los tribunales que se ha retirado cuando ese inquilino paga el alquiler tardío. Aquí en RentPrep, encontramos que los datos son valiosos porque le dan una imagen más clara de su solicitante de inquilino. Si tienen 13 solicitudes de desalojo pero no hay juicios de desalojo, es posible que esté buscando a un solicitante que siempre paga tarde el alquiler.,
Las búsquedas instantáneas en segundo plano no entrarán en este nivel de detalle porque requiere que una persona compile a mano esos datos.
Consejo Profesional: otras ventajas de los informes compilados a mano incluyen problemas con los nombres coincidentes. A veces, los servicios instantáneos tendrán problemas con nombres comunes como «Stephen White», que es mi nombre. Otros problemas con instant services incluyen error de usuario. Si ingresa un SSN incorrecto por un dígito, podría reiniciar todo el proceso o incluso cobrarle por un informe en blanco., Nuestros evaluadores lo buscan y lo llamarán para obtener la información correcta antes de ejecutar su informe.
#5 el Soporte al cliente puede ser cuestionable
Cuando comenzamos en este negocio hace 10 años, había muy pocos servicios de detección de inquilinos. Ahora, hay cientos, ya que un desarrollador puede construir un sitio resbaladizo y conectarse a otro servicio utilizando una API de detección de inquilinos. No hay nada malo en esto. De hecho, ofrecemos una API de detección de inquilinos a través de RentPrep. El problema ocurre cuando el desarrollador no tiene en cuenta el servicio al cliente., Más allá de no ser capaz de obtener respuestas a sus preguntas personales also también está creando un problema potencial con un solicitante denegado. Bajo las leyes de la Ley de informes de crédito justos, un solicitante de inquilino tiene derecho a ver una copia de su informe de antecedentes. Es deber de su servicio de selección proporcionar ese informe. No comparta su copia del informe con el solicitante denegado, ya que esto podría exponerlo a responsabilidad. Imagine este escenario You usted acaba de negar un inquilino potencial debido a la información que se encuentra en su informe de antecedentes., Esta persona está desesperada por una vivienda y exige ver una copia del informe. Además de encontrar al inquilino adecuado, ahora tiene que ayudar a alguien a quien negó a obtener una copia de su informe. Aquí es donde tener una gran atención al cliente es útil. Si utiliza un servicio como RentPrep, solo tiene que darles nuestro número de teléfono y nos encargaremos del solicitante enojado. Estamos abiertos los 7 días de la semana y accesible por teléfono, correo electrónico y Chat en vivo. Sin embargo, si utilizó otro servicio que utiliza un sistema de Tickets de soporte, no obtendrá una respuesta inmediata., Muchos de estos servicios tardarán un día en responder y no están abiertos los fines de semana. Ahora, el inquilino recientemente negado se está impacientando, ya que tienen un día antes de que este problema se resuelva. Ahora, su solicitante decide buscar en Google «queja de discriminación del propietario.»Esto producirá un resultado de búsqueda que se ve así:
en este punto, el solicitante está a un clic de presentar una queja formal contra usted por discriminación. Si no hacen clic en el enlace directo al sitio resaltado por la flecha, están a tres clics de distancia., Bajo las nuevas directrices, un propietario puede ser acusado de una multa civil de 1 19,787 por su primera violación de la Ley de Vivienda Justa. Respondemos llamadas todos los días de solicitantes rechazados que quieren ver una copia de su informe de antecedentes. La mayoría de las veces hay información negativa en su informe de la que no eran conscientes. Cuando se trata de un servicio de selección de inquilinos, desea que su informe tome un poco de tiempo, pero el soporte sea rápido. Esta regla general puede salvarte de muchos dolores de cabeza., Si está confundido sobre qué servicio es el mejor para usted suggest le sugiero que lea nuestro post de revisiones de selección de inquilinos que desglosa 11 servicios y los separa en cuatro categorías diferentes.
pensamientos de despedida
realmente se reduce a cuáles son sus preferencias. Como puedes ver en este post, creemos mucho en la compilación manual de informes de cribado. Sin embargo, algunos propietarios prefieren ver un informe de crédito completo y que el inquilino pueda pagarlo directamente. Esa es la razón por la que ofrecemos el producto SmartMove como uno de nuestros cuatro paquetes de detección de inquilinos., Esto viene con nuestro nivel de soporte líder en la industria. Si todavía tiene preguntas, hay algunas cosas que puede hacer. Nuestra página de paquetes tiene una herramienta útil donde puede pasar el ratón (o hacer clic en el móvil) para ver una explicación de cuáles son exactamente los diferentes aspectos de un informe de detección.
Si es durante el horario comercial (estamos abiertos más de 55 horas a la semana), puede llamar para chatear con uno de nuestros evaluadores certificados FCRA al 1 (888) 877-8501 también puede chatear en vivo con uno de nuestros evaluadores durante el horario de oficina., Estamos aquí para ayudarlo a través de todo el proceso de encontrar al inquilino perfecto. Solo pregunta si tienes alguna pregunta.