ejecutando los números en edificios de apartamentos y otros bienes raíces comerciales
tratando de averiguar cuánto vale un edificio de apartamentos u otra propiedad comercial? A continuación, siga estos pasos para averiguar el valor de la propiedad comercial.
en su forma más simple, los bienes raíces comerciales se valoran en función de un múltiplo de sus ingresos. Cuanto más ingresos produce, mayor es su valor.,
a diferencia de las casas unifamiliares, en realidad puede controlar el valor de su edificio de apartamentos: comprar uno a precio justo de mercado, aumentar los alquileres y reducir algunos de los gastos, y ha aumentado los ingresos del edificio y con él, su valor. Asombroso. Haga clic aquí para todas las fórmulas que necesitará para estimar el valor de una propiedad comercial
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Aquí está cómo estimar el valor de los bienes raíces comerciales
necesita saber dos cosas para valorar las propiedades comerciales.
- el resultado neto de explotación (o «NOI») y su tasa de capitalización (o»cap»)
- .,
una vez que conozca ambos, para determinar el valor justo de mercado de un edificio, divida el NOI por la tasa de capitalización:
por ejemplo, si el edificio está produciendo 5 50,000 por año en ingresos operativos netos, y la tasa de capitalización típica para los edificios en el área es del 8%, entonces el valor justo de mercado del edificio es $625,000:
hasta ahora, bastante simple, ¿eh?
Pero ¿cómo se obtiene el NOI y la tasa de cap? Vale, quédate con nosotros, y te mostraremos cómo.,
El NOI es el ingreso después de todos los gastos pero antes del servicio de la deuda (es decir, el pago de la hipoteca).
La tasa de capitalización es la tasa de retorno si usted fuera a comprar el edificio 100% en efectivo. Probablemente no haría eso, pero esta es la forma estándar de medir los rendimientos y el valor de un edificio.
La importancia de la tarifa tope que nos da una indicación de lo que los inversores están dispuestos a pagar por edificios similares en la misma zona.,
si la tasa de tope prevaleciente para los edificios de apartamentos en un área es del 6% (bastante baja), eso significa que los inversores están dispuestos a conformarse con un rendimiento más bajo, probablemente porque el área y/o el edificio en sí es muy agradable, fácil de cuidar y tiene inquilinos de alta calidad.
si la tasa de capitalización prevaleciente es más alta, digamos 10%, entonces eso significa que los inversores están buscando rendimientos más altos, probablemente porque el área o el edificio es un poco más duro y más difícil de administrar.
¿cómo se determina la tasa de capitalización?,
La tasa de capitalización se puede evaluar evaluando otras ofertas para edificios similares en la misma área. Usted miraría el NOI de ventas comparables y lo dividiría por el precio de venta para obtener la tasa de capitalización. Cuantos más comps tenga, más precisa será la tasa de capitalización.
normalmente, no tiene acceso a ese tipo de datos, pero los corredores sí. Por lo tanto, tiene sentido que una gran manera de obtener la tasa de límite para un área es preguntar a varios corredores de bienes raíces comerciales. Deberían poder decírtelo., Otra buena fuente son los tasadores, cuyo negocio es valorar los bienes raíces comerciales todos los días.
En otras palabras, la tasa de límite está a unas pocas llamadas de distancia.
el valor justo de mercado de los bienes raíces comerciales
OK, Ahora que tiene la tasa de capitalización para un área, todo lo que necesita son las finanzas de un acuerdo de su corredor. Para obtener el valor justo de mercado, aplica nuestra fórmula <
! ¡y eso es todo!,
la línea de fondo en la estimación del valor de la propiedad comercial
Bienes Raíces Comerciales es bastante fácil de valorar si conoce la tasa de capitalización vigente y el ingreso operativo neto.
una palabra de Precaución: Asegúrese de que el NOI sea preciso y conservador. Muchos corredores informan sobre el NOI para que los números se vean bien, y esto resultará en un precio inflado. ¡Así que asegúrate de examinar a NOI de cerca!