El servicio de inversión inmobiliaria de manos libres de HomeUnion®le abre las puertas para que invierta en una variedad de ciudades y vecindarios lejos de su ciudad natal que puede que no conozca muy bien. Como inversor, esta es una gran noticia: obtiene acceso a propiedades de inversión que normalmente no tendría., Esto le deja con un enigma: ¿cómo puede comparar las oportunidades y encontrar una casa en un mercado desconocido que promete el mejor retorno de su inversión?
no ayuda que cada propiedad sea diferente. Una casa podría ser más fácil de alquilar que la de al lado. Cada mercado inmobiliario también es diferente debido a las diferentes condiciones económicas, factores demográficos y Geografía., Saber qué tipo de retorno esperar para una propiedad en particular durante un largo período, digamos diez años, es difícil pronosticar con mucha precisión, aunque puede no ser tan difícil como pronosticar el retorno de la inversión que recibiría al invertir en el mercado de valores con un fondo de índice bursátil.
¿qué es una tasa Cap en Bienes Raíces?
para estimar y comparar la rentabilidad de las propiedades de inversión, ya sean casas unifamiliares o condominios de lujo, los inversores inmobiliarios desarrollaron una fórmula simple para estimar la rentabilidad., Estas «tasas de límite», o tasas de capacidad, miden la capacidad de una propiedad para recuperar la inversión inicial y entregar ganancias en el futuro.
cómo calcular las tasas de capitalización
antes de comprar una propiedad, es importante aprender a calcular las tasas de capitalización para tener una idea de su tasa de retorno potencial. Su tasa de cap de bienes raíces es el equivalente de la utilidad de operación neta (NOI) para su inversión. Es una estimación de sus ingresos de flujo de caja y, si realizó su adquisición en efectivo, es su retorno de la inversión (ROI).,
siga estos 4 sencillos pasos para calcular la tasa de cap de bienes raíces para una propiedad en particular.
- comience por calcular el ingreso anual neto. Si usted no es dueño de la propiedad que va a ser difícil saber los ingresos de alquiler y los costos involucrados en el mantenimiento y la gestión de ella. Para investigar las tarifas de alquiler locales, busque anuncios de propiedades o apartamentos similares en el mismo código postal.
- reste el 10 por ciento de su ingreso anual total de alquiler para dar cuenta de una vacante potencial.,
- Para determinar el ingreso neto, deberá restar todos los costos involucrados en la operación del alquiler: costos de administración, Impuestos, Servicios Públicos, Seguros y cualquier otro gasto como el mantenimiento.
- a continuación, divida su ingreso operativo neto por el costo total de adquisición de la propiedad, incluidos los honorarios de corretaje, los costos de cierre y todos los costos de rehabilitación necesarios para que esté «lista para alquilar».»El resultado será su tasa de capitalización, expresada como porcentaje.
la fórmula simple de tasa de capitalización de bienes raíces asume que las adquisiciones son todas en efectivo y no implican cargos financieros., Si está financiando una compra, debe incluir los costos anuales de financiamiento de su propiedad como un gasto operativo.
inmediatamente puede ver las relaciones entre alquileres, costos operativos y costos de adquisición. Si el costo de adquirir su propiedad es más alto que los alquileres comparables en su mercado, tendrá que cobrar más alquiler para lograr la misma tasa de límite. Si no puede alquilar la propiedad a una tasa más alta para tener en cuenta el mayor costo de adquisición, su tasa de límite se reducirá., Por otro lado, si puede adquirir y renovar una propiedad por menos de alquileres comparables y alquilarla a la tasa actual, su tasa de capitalización de bienes raíces aumentará y su tasa de rendimiento aumentará. Puede ver por qué las ejecuciones hipotecarias y las ventas cortas son una bendición para «comprar y retener» a los inversores, así como a las aletas.
¿por qué es importante una tasa de Cap de bienes raíces para los inversores inmobiliarios?
calcular las tasas de capitalización de bienes raíces le hace consciente de la importancia de controlar los costos operativos. Los costos operativos se restan de sus ingresos por alquiler para obtener sus ingresos netos., Cada costo operativo innecesario tiene el efecto de reducir sus ingresos de alquiler. Cuando puede lograr costos operativos más bajos que su estimación, su tasa de capitalización y las ganancias aumentan.
al comparar las tasas de capitalización de bienes raíces, asegúrese de verificar que todos los costos están incluidos y que está comparando «manzanas con manzanas».»Por ejemplo, algunas tasas dejan de lado una consideración para vacantes, mientras que otras no. También es importante evitar comparar las tarifas de tope de apartamento con los alquileres familiares., Aunque las tasas de alquiler y las tasas de tope para las dos formas de alquiler residencial a veces se agrupan, son productos muy diferentes con diferentes costos y tasas de alquiler. Por último, recuerde que las tasas de capitalización de bienes raíces siempre se expresan como si las adquisiciones fueran todas en efectivo. Para las propiedades que están financiadas, omita los cargos financieros al comparar con otras propiedades.
¿Cuál es una buena tasa de capitalización para propiedades de inversión?
lo que constituye una buena tasa de capitalización depende de sus objetivos de inversión., La mayoría de los inversores considerarían que una tasa de capitalización ideal que incluye todos los costos operativos y de adquisición es del 10 por ciento o mejor, aunque muchos lo hacen tan bien como el siete por ciento.
las tasas de capitalización de bienes raíces por Mercado
así como las tasas de capitalización de bienes raíces difieren por propiedad, también difieren por mercado. Los costos de operación, los costos de adquisición y los alquileres varían significativamente. Estos factores están cambiando constantemente con los inventarios de bienes raíces, incluidas las ejecuciones hipotecarias y las ventas a corto plazo, las tendencias económicas locales, la demanda y la oferta de alquileres, los impuestos y las tasas de alquiler.,
varias empresas de datos inmobiliarios proporcionan información actual mercado por mercado sobre las tasas de capitalización que está disponible por suscripción. RealtyTrac y Local Market Monitor están disponibles para bienes raíces residenciales. Los informes Reis y CBRE proporcionan información sobre el sector comercial. Tenga en cuenta que estos son solo un punto de partida para investigar un mercado. Los datos consisten en promedios de todo el mercado basados en alquileres y costos medios. Las tasas de límite dentro de un mercado variarán ampliamente en función de las condiciones locales del vecindario, así como su capacidad para encontrar una buena oferta.,
a continuación se muestra un gráfico que muestra las tasas de capitalización cambiantes en Detroit desde el Monitor de mercado Local. En colaboración con HomeVestors, Local Market Monitor también publica una clasificación trimestral de los mercados para los inversores.
Detroit Real Estate Cap Rates
Detroit real estate cap rates, 2000-2014
Aquí está una clasificación de abril de 2013 de los mejores mercados para RealtyTrac que enumera 20 mercados de alquiler por varias métricas clave, incluidas las tasas de capitalización de efectivo., Estos y otros servicios emiten clasificaciones ocasionales de los mercados para los inversores.
SFR Real Estate Cap Rates
Real estate cap rates puede ser una herramienta de gestión útil y una manera útil de comprar mercados y propiedades individuales. Sin embargo, al tomar una decisión sobre la compra de una propiedad, no son la última palabra. Por un lado, no tienen en cuenta la apreciación, que será un factor importante en el retorno de su inversión. La fórmula de la tasa límite tampoco tiene en cuenta las oportunidades y los riesgos del mundo real., Por ejemplo, si sabe que un mercado está a punto de crecer, podría valer la pena invertir ahora y endurecerlo con resultados moderados durante un par de años a cambio de rentas más altas a medida que la economía local mejora.
ya sea que elija trabajar con una empresa como HomeUnion®, o aventurarse por su cuenta, una tasa de capitalización de bienes raíces es solo una métrica que debe usar para investigar sus posibles propiedades de alquiler.