llegar a una estimación de alquiler precisa para su unidad vacante o arrendamiento que expira es una mezcla de arte y ciencia. Elegir el alquiler correcto para pedir su anuncio de Craigslist o el listado de Gerente de alquiler de Zillow no se trata solo de arrendar su unidad al alquiler más alto posible. También es una decisión clave que afecta la valoración general de su propiedad de alquiler, la probabilidad de que su inquilino se quede y, potencialmente, incluso su capacidad para refinanciar la propiedad.,
establecer el alquiler por debajo del mercado puede atraer a inquilinos menos deseables, reducir su flujo de efectivo neto y reducir el valor de su propiedad de inversión. Un alquiler solicitado que está claramente por encima del mercado puede conducir a vacantes prolongadas, mayores gastos de marketing y una alta rotación de inquilinos.
en este artículo, veremos cómo los propietarios exitosos llegan a una estimación precisa del alquiler del mercado antes de anunciar su vacante o renovar un inquilino. También examinaremos algunas prácticas recomendadas para ayudarlo a maximizar los ingresos por alquiler sin sufrir más vacantes de las necesarias., A veces es una línea fina, pero juega bien tus cartas y a menudo puedes tener lo mejor de ambos mundos: un inquilino confiable que paga el alquiler completo del mercado con una vacante mínima.
estimación del alquiler: ¿por qué encontrar el alquiler correcto es importante?
muchos propietarios cometen el error de no prestar suficiente atención a las propiedades comparables y las tendencias del mercado cuando establecen sus alquileres solicitados. Como se discutió anteriormente, hay varias razones por las que obtener la estimación de alquiler del mercado correcta antes de enumerar su unidad importa.,
elegir un alquiler que es demasiado bajo puede retrasarlo años si el inquilino decide quedarse y no puede restablecer el alquiler al mercado en una fecha posterior. Dependiendo de las regulaciones locales, aumentar los alquileres de un inquilino actual a veces puede ser desafiante, costoso o incluso ilegal. En áreas con medidas de estabilización de alquiler, si establece el alquiler inicial en 8 800, pero luego se da cuenta de que los alquileres del mercado son realmente 1 1,100, puede tomar años para ponerse al día con los alquileres del mercado a través de aumentos mínimos de alquiler permisibles.,
incluso en lugares donde el control de alquiler es un concepto extranjero, un aumento del alquiler del 10-20% en un inquilino existente puede ser suficiente para mostrarles la puerta, incluso si estaban pagando muy por debajo del mercado. Se sabe que los inquilinos (y los propietarios) se toman las cosas personalmente de vez en cuando.
consideremos rápidamente el ejemplo de una propiedad de inversión multifamiliar con alquileres Totales de mercado de 3 3000 por mes. Establecer los alquileres que piden en un total de $2900 en lugar de mercado completo puede no parecer un gran problema. Después de todo, esa diferencia de 1 100 es solo del 3%.,
pequeña disminución del alquiler = gran erosión del valor
lo que quizás sea menos obvio es que esta diferencia de $100 en el alquiler mensual podría disminuir el valor de la propiedad en 2 20,000. Usemos la fórmula de tasa de capitalización para ver cómo:
- tasa de capitalización = NOI / valor de mercado
ahora, supongamos que en nuestro mercado las propiedades de alquiler generalmente se comercializan a una tasa de capitalización del 6%. ¿Cómo el descuento del alquiler por 1 100 por mes afecta el valor de la propiedad?
- tasa NOI / Cap = valor de mercado
- 1 1200 ($100 por mes x 12 meses) / .,06 o 6% = 2 20,000 diferencia de valor de mercado
por lo tanto, una reducción de alquiler aparentemente menor del 3% se traduce en una pérdida de potential 20,000 en el valor potencial de la propiedad. Eso pagará por más de unas pocas estimaciones de alquiler de alto calibre!
más razones para obtener su presupuesto de alquiler correcto
- Establecer el derecho de alquiler atrae a mejores inquilinos que pagarán a tiempo. Un inquilino potencial que necesita un acuerdo por debajo del mercado para pagar la unidad puede tener menos amortiguación para gastos inesperados o una pérdida de ingresos.,
- Hacer una estimación precisa de la renta ofrece el flujo de efectivo necesario para pagar sus gastos operativos y la hipoteca con un tiempo de inactividad mínimo de la unidad.
- anunciar un alquiler justo en el mercado puede ayudarlo a reducir la vacante general y aumentar los ingresos. Si pedir demasiado alquiler conduce a solo un mes adicional de vacante, eso es un 8% anualizado de la línea superior de los ingresos esperados.
- El flujo de efectivo, los ingresos operativos netos, el valor de la propiedad y las ganancias se maximizan cuando arrienda sus unidades a un alquiler de mercado.,
calcular una estimación de renta de mercado en 5 sencillos pasos
ahora que sabemos por qué es tan importante establecer la estimación de renta de mercado correcta, hablemos de los cinco sencillos pasos que recomendamos usar para calcular una estimación de renta precisa:
#1 investigue el vecindario
Las cosas que hacen que un vecindario sea bueno para los inquilinos incluyen facilidad de transporte, seguridad percibida, facilidad de acceso a servicios clave como tiendas, restaurantes y escuelas bien calificadas, y la calidad de los negocios cercanos.,
#2 revisar lista de alquileres comps
realizar una encuesta de pedir alquileres para las unidades actualmente disponibles de calidad comparable en el vecindario. Pregúntate:
- ¿Cómo se comparan las diferentes ubicaciones con las tuyas?
- ¿Cuál es el tamaño promedio en pies cuadrados?
- ¿cuántos dormitorios y baños tiene cada uno comparable?
- ¿Cuál es el tamaño normal del patio delantero y trasero? ¿Hay espacio privado al aire libre?
- Hay comodidades adicionales como una piscina, garaje, chimenea, cocina y baños mejorados, etc.?
- ¿Se admiten mascotas?, ¿Los servicios están incluidos en el alquiler? ¿Hay un cargo extra por el estacionamiento?
#3 Determine las tendencias de alquiler del mercado por pie cuadrado
Una vez que sepa cuál es el tamaño promedio de propiedades de alquiler comparables en su área, o mejor aún el tamaño real de unidades específicas, Calcule el alquiler promedio del mercado por pie cuadrado:
- $1,500 por mes x 12 meses = $18,000 / 1,200 pies cuadrados = 1 15 por pie cuadrado por año o $1.,25 por pie cuadrado por mes
#4 haga ajustes para las comodidades y características
Las comodidades se dividen en dos categorías:
- Las comodidades de la propiedad y la unidad, como un patio, piscina, estacionamiento y/o electrodomésticos incluidos como lavavajillas y/o lavadora y secadora..
- servicios de la comunidad o del vecindario, como estacionamiento fuera de la calle, un área de juegos o cinturón verde, o gimnasio HOA u otras áreas comunes.
#5 analizar potencial competencia futura
todas las propiedades de alquiler tendrán vacante a corto plazo en un momento u otro, porque los inquilinos van y vienen., Como regla general, un área con una tasa de vacantes del 10% o menos es bastante estrecha y puede indicar una capacidad para empujar los alquileres un poco.
sin embargo, un área con una alta tasa de vacantes, o donde hay un gran número de casas o apartamentos en construcción, podría estar en peligro de tener pronto Más oferta que demanda. Cuando esto sucede, puede encontrarse compitiendo contra nuevos proyectos que ofrecen incentivos significativos para atraer a los inquilinos lejos de la oferta existente.,
15 factores que afectan una estimación de alquiler
Como regla general, los propietarios deben centrarse en maximizar los ingresos actuales y el valor de la propiedad al determinar el alquiler adecuado. Esto puede o no incluir el listado de su unidad en el alquiler más alto posible. En nuestra opinión, los 15 factores más importantes que afectan una estimación de alquiler son:
- Tipo de casa-unifamiliar vs. Multifamiliar
- Ubicación de la casa – cerca de una escuela, supermercado de alta gama o parque VS.una autopista concurrida., También considere las características del vecindario: distancia a las tiendas y el entretenimiento, transporte público, escuelas e iglesias, seguridad y protección del área y la puntuación de caminata del vecindario.
- regulaciones locales de alquiler incluyendo ordenanzas de estabilización de alquiler, protecciones de desalojo, límites a los aumentos de alquiler, etc.,
- Tamaño del hogar – basado en pies cuadrados, Tamaño de patios delanteros y traseros y tamaños de habitaciones
- Número de dormitorios
- Número de baños
- estacionalidad – cómo la demanda de la propiedad varía según la época del año
- Electrodomésticos – edad y calidad, incluyendo lavadora y secadora en la unidad
- , patio, terraza o balcón
- amueblado vs., parcial o sin amueblar
- utilidades incluidas como agua, alcantarillado y basura, electricidad o internet
- Se admiten mascotas – incluyendo alquiler adicional o depósito para una mascota
- Estacionamiento en la calle vs.cochera o garaje
- Duración del arrendamiento – mes a mes vs. seis meses vs contrato de arrendamiento anual
dónde encontrar mercado rent comparables
Cuando buscas rent comparables, lo que realmente estás haciendo está investigando la competencia. Si un inquilino calificado puede elegir entre dos propiedades locales, a menudo elegirá la que ofrezca el mejor valor., Es importante ser competitivo en pedir alquileres mientras se presta atención a las diferencias en los servicios, el tamaño de la unidad y las ventajas relativas de varias ubicaciones.
fuentes en Línea para el alquiler de comparables
- Stessa Alquiler Estimar
- Zillow
- RENTCafé
- Clasificados
- Trulia
- Realtor.com
- ApartmentList.,com
fuentes fuera de línea para el alquiler de propiedades comparables
- compañeros propietarios
- agentes de bienes raíces
- compañías de administración de propiedades
- asociaciones locales de alquiler y clubes de inversión
hacer la determinación correcta de alquiler
Cuando establece su alquiler solicitado en línea con el mercado, es probable que disfrute de un flujo de efectivo constante y fuerte, menor rotación de inquilinos y valores generales de propiedad más altos. Además, es probable que pueda pagar su hipoteca más rápido de lo esperado o tener más flujo de efectivo libre para invertir en nuevas oportunidades., De cualquier manera, estarás un paso más cerca de la libertad financiera.,p>para recapitular rápidamente, establecer el alquiler correcto para su unidad o propiedad de alquiler unifamiliar incluye:
- investigar el vecindario
- revisar propiedades de alquiler comparables en ubicaciones igualmente deseables
- Determinar el alquiler de mercado por pie cuadrado
- ajustar el monto del alquiler para servicios y características populares entre los inquilinos
- ajustar para una posible competencia futura
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