comprar una casa es la compra más cara que la mayoría de nosotros haremos, por lo vale la pena mirar el costo de una hipoteca.,
además de negociar un buen precio y comprar las mejores tasas hipotecarias, algunos compradores de vivienda inteligentes compran puntos hipotecarios, también llamados «puntos de descuento», para reducir la cantidad de interés que pagan.
¿qué son los puntos hipotecarios?
Los puntos hipotecarios son tarifas que un comprador paga a un prestamista hipotecario para recortar la tasa de interés del préstamo. Esto a veces se llama » comprar la tasa.»Cada punto que el prestatario compra cuesta el 1 por ciento del monto de la hipoteca. Por lo tanto, un punto en una hipoteca de 3 300,000 costaría 3 3,000.,
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cada punto normalmente reduce la tasa en un 0.25 por ciento, por lo que un punto reduciría una tasa hipotecaria del 4 por ciento al 3.75 por ciento durante la vida del préstamo.
Los compradores de vivienda pueden comprar más de un punto, e incluso fracciones de un punto. Un medio punto en una hipoteca de 3 300,000, por ejemplo, costaría 1 1,500 y reduciría la tasa hipotecaria en aproximadamente 0.125 por ciento.
cuánto reduce la tasa cada punto varía entre los prestamistas., El poder de reducción de tasas de los puntos hipotecarios también depende del tipo de préstamo hipotecario y del entorno general de tasas de interés.
Los puntos se pagan al cierre y se enumeran en el documento de estimación del préstamo, que los prestatarios reciben después de solicitar una hipoteca, y la divulgación de cierre, que los prestatarios reciben antes del cierre del préstamo.
ejemplo de cómo los puntos hipotecarios pueden reducir los costos de interés
si puede permitirse comprar puntos de descuento además del pago inicial y los costos de cierre, reducirá sus pagos mensuales de la hipoteca y podría ahorrar mucho dinero.,
la clave es permanecer en la casa el tiempo suficiente para recuperar el interés prepagado. Si un comprador vende la casa después de solo unos pocos años, refinancia la hipoteca o la paga, comprar puntos de descuento podría ser un perdedor de dinero.
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Aquí hay un ejemplo de cómo los puntos de descuento pueden reducir los costos en una hipoteca de tasa fija a 30 años en la cantidad de $200,000.
en este ejemplo, el prestatario compró dos puntos de descuento, cada uno con un costo del 1 por ciento del capital del préstamo, o $2,000., Al comprar dos puntos por $4,000 por adelantado, la tasa de interés del prestatario se redujo a 3.5 por ciento, reduciendo su pago mensual en 5 56 y ahorrándoles interest 20,680 en intereses durante la vida del préstamo.
para calcular el «punto de equilibrio» en el que este prestatario recuperará lo que se gastó en intereses prepagados, divida el costo de los puntos hipotecarios por el monto que la tasa reducida ahorra cada mes:
4 4,000/5 56 = 71 meses
Esto muestra que el prestatario tendría que permanecer en la casa 71 meses, o casi seis años, para recuperar el costo de los puntos de descuento.,
«El costo adicional de los puntos hipotecarios para reducir su tasa de interés tiene sentido si planea mantener la casa por un largo período de tiempo», dice Jackie Boies, directora sénior de servicios de vivienda y bancarrota de Money Management International, una organización sin fines de lucro de asesoramiento sobre deudas con sede en Sugar Land, Texas. «Si no, la probabilidad de recuperar este costo es escasa.»
Puede utilizar la calculadora de puntos hipotecarios y la calculadora de amortización de Bankrate para averiguar si la compra de puntos hipotecarios le ahorrará dinero.
¿qué son los puntos de originación hipotecaria?,
hay otro tipo de puntos hipotecarios llamados puntos de «originación». Los puntos de originación son tarifas pagadas a los prestamistas para originar, revisar y procesar el préstamo. Los puntos de originación suelen costar el 1 por ciento de la hipoteca total. Por lo tanto, si un prestamista cobra 1.5 puntos de origen en una hipoteca de 2 250,000, el prestatario debe pagar 4 4,125.
A veces, los puntos de originación se pueden negociar. Los compradores de vivienda que ponen 20 por ciento hacia abajo y tienen un crédito Fuerte tienen el mayor poder de negociación, dice Boies.,
«un excelente puntaje de crédito y excelentes ingresos lo pondrán en la mejor posición», dice Boies, señalando que los prestamistas pueden reducir los puntos de originación para atraer a los prestatarios más calificados.
los puntos hipotecarios y préstamos ARM
Los puntos hipotecarios en una hipoteca de tasa ajustable (ARM) funcionan como puntos para una hipoteca de tasa fija, pero la mayoría de los Arm se ajustan a cinco o siete años, por lo que es aún más importante conocer el punto de equilibrio antes de comprar puntos de descuento.,
«tenga en cuenta la probabilidad de que eventualmente refinancie esa tasa ajustable porque es posible que no tenga el préstamo el tiempo suficiente para beneficiarse de la tasa más baja que aseguró al pagar puntos», dice Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate.
¿son deducibles de impuestos los puntos hipotecarios?
Los puntos de descuento hipotecario, que son intereses prepagados, son deducibles de impuestos sobre hasta 7 750,000 de deuda hipotecaria. Los contribuyentes que reclaman una deducción por intereses hipotecarios y puntos de descuento deben listar la deducción en el Anexo A del Formulario 1040.,
«eso generalmente no es un problema para los compradores de vivienda, ya que el interés en su hipoteca a menudo es suficiente para que sea más beneficioso detallar sus deducciones en lugar de tomar la deducción estándar», dice Boies.
sin embargo, a menos que pueda cumplir con una serie de requisitos del IRS, no puede tomar una deducción por todos los puntos que pagó en el mismo año fiscal. Cada año, puede deducir solo la cantidad de interés que se aplica como interés hipotecario para ese año. Los puntos se deducen a lo largo de la vida del préstamo en lugar de todos en un año.,
los puntos de originación, por otro lado, no son deducibles de impuestos.
«Los puntos que no son intereses, pero son cargos por servicios como la preparación de la hipoteca, su Cuota de tasación o honorarios notariales no se pueden deducir», dice Boies.
consulte a un profesional de impuestos si no está seguro de qué gastos de compra de vivienda son deducibles de impuestos.
línea de fondo
Comprar puntos hipotecarios puede ser un gran ahorro de dinero si puede permitírselo y planea quedarse en la casa el tiempo suficiente para cosechar los ahorros de intereses.,
para muchos propietarios, sin embargo, pagar puntos de descuento además de los otros costos de comprar una casa es demasiado grande de un esfuerzo financiero. Además, comprar puntos no siempre es la mejor estrategia para reducir los costos de interés.
«Puede tener sentido financiero aplicar estos fondos a un pago inicial más grande», dice Boies.
un pago inicial más grande puede obtener una mejor tasa de interés porque reduce la relación préstamo-valor, o LTV, que es el tamaño de su hipoteca en comparación con el valor de la casa.,
En general, los compradores de vivienda deben considerar todos los factores que podrían determinar cuánto tiempo planean permanecer en la casa, como el tamaño y la ubicación de la casa y su situación laboral, y luego averiguar cuánto tiempo les tomaría alcanzar el equilibrio antes de comprar puntos hipotecarios.
más información:
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