tarde o temprano en su viaje de venta de casa, escuchará el término » contingente.»Hay ofertas contingentes, listados contingentes, contingencias de venta de casas, contingencias de tasación, contingencias de financiamiento, y así sucesivamente. Entonces, ¿qué significa realmente «contingente»?,
en bienes raíces, «contingente» es un estado que indica que el vendedor ha aceptado la oferta de un comprador que incluye contingencias, o en términos sencillos, requisitos específicos que deben cumplirse para que la venta se cierre. Si el comprador no puede cumplir con las contingencias, entonces puede retirarse del acuerdo con su Arras en la mano. Dado que este escenario aumentaría la venta de su casa de nuevo al punto de partida, es seguro decir que la palabra «contingente» no es su amiga.
«Usted tiene que entender que todo el camino hasta el último día antes de cerrar su casa, el comprador puede cancelar., Y lo más probable es que, de la forma en que se leen la mayoría de nuestros contratos, puedan recuperar su depósito . . . Por lo tanto, es solo un riesgo adicional que no vale la pena a menos que el precio realmente tenga sentido», dice la principal agente de bienes raíces Liz Donnelly, quien cierra un 17% más de ventas que el agente promedio en Ventura, CA.
lo pondremos al día en contingencias y lo ayudaremos a navegar su mejor curso de acción cuando reciba una oferta contingente en su casa.,
¿cuáles son las contingencias más comunes?
según la última encuesta del índice de confianza de la Asociación Nacional de Realtors (NAR), el 76% de las ofertas incluyeron contingencias en mayo de 2020. Aquí están las cuatro contingencias más comunes en los contratos de bienes raíces:
contingencia de inspección
Los compradores a menudo quieren una inspección de la casa para proteger sus intereses: quieren levantar el capó del automóvil, por así decirlo, antes de comprometerse a comprar., Los compradores también pueden usar el informe de inspección de la casa como palanca para negociar un mejor trato, pidiéndole que complete las reparaciones u ofrezca créditos de reparación. Si te niegas y no puedes llegar a un acuerdo, son libres de marcharse.
contingencia de tasación
es estándar que los prestamistas requieran una tasación de la casa para asegurarse de que no están prestando más que el valor justo de mercado de la propiedad. Con una contingencia de tasación, su casa debe tasarla por un valor igual o mayor que la oferta del comprador para que la venta se cierre., Si la tasación es baja, tendrá que negociar un precio de venta más bajo, preguntar si el comprador puede compensar la diferencia en efectivo o impugnar la primera tasación si hay razones para creer que fue defectuosa.
contingencia de financiamiento
También conocida como contingencia hipotecaria, la contingencia de financiamiento establece que el comprador puede retirarse del acuerdo si no puede obtener su préstamo. Según NAR, el 86% de los compradores financiaron la compra de su casa en 2019, lo que hace que esta contingencia sea increíblemente común., Aún así, puede causar grandes dolores de cabeza con encuestas que indican que el 35% de los retrasos de cierre se deben a problemas de financiación de los compradores. Si tiene la opción entre una hipoteca respaldada o una oferta en efectivo, el efectivo es el rey.
contingencia de venta de Casa
contingencia de venta de casa significa que la compra de su casa por parte de un comprador está supeditada a la venta de su propia casa. En otras palabras, el Acuerdo solo se llevará a cabo si y cuando la venta de la casa del comprador cierra, poniendo su venta de casa en el limbo., Una contingencia de venta de casa Amenaza un acuerdo como ningún otro: el destino de la venta de su casa depende de que el comprador de su comprador salga adelante, un evento sobre el que usted no tiene control.
¿debo aceptar una oferta con una contingencia de venta de casa?
debido a su naturaleza arriesgada, Donnelley recomienda acercarse a una oferta contingente con precaución:
«si el comprador no ha aceptado una oferta sobre su casa, es en nuestro mejor interés como los vendedores mantener a esa parte interesada comprometida, pero decirles que nos encantaría ver su oferta una vez que acepten una oferta sobre su casa., No hay realmente ninguna razón para atar la venta de su hogar mientras que usted está esperando que alguien venda su hogar en caso de que algo mejor viene adelante mientras tanto.»
ella también sugiere tocar base periódicamente para ver si han progresado en la venta de su casa. De esta manera, usted mantiene una relación positiva en caso de que decida volver a su oferta.
¿puedo negociar un contingente de la oferta?
¡Sí!, En bienes raíces, todo es negociable. Si decide aceptar una oferta con una contingencia de venta de casa, Negocie los términos a su favor primero agregando una cláusula de expulsión. Esta cláusula establece que puede continuar comercializando su casa, y si recibe una mejor oferta, puede cancelar la oferta contingente para perseguirla.
por lo general, se requiere que proporcione al comprador un aviso (como 72 horas) para darles una oportunidad final de eliminar su contingencia y cerrar., Si el comprador actual no puede levantar su contingencia a tiempo, puede rescindir el Acuerdo, devolver su dinero serio y comenzar las negociaciones con el próximo comprador.
en California, el vendedor y el comprador deben completar un formulario de contingencia para asegurarse de que ambas partes están en la misma página. Donnelly explica cómo el formulario de contingencia de venta de casas del estado describe los términos del acuerdo:
«nuestros formularios de la Asociación de Realtors de California son excelentes. Quiero decir que son como preguntas de matemáticas en comparación con escribir un ensayo en inglés donde se puede ver de manera diferente., Tus opciones son bastante blancas y negras. Una ES, ¿Tenemos el derecho de básicamente echar a este comprador si recibimos otra oferta? ¿O estamos obligados el uno al otro por el alcance de nuestro Contrato, o por un período de tiempo determinado, digamos 17 días?»
aparte de la contingencia de la venta de la casa, puede negociar para eliminar otras contingencias dependiendo de si el comprador está respaldado por un prestamista o dinero en efectivo., Por ejemplo, aunque un comprador respaldado por un prestamista necesitará una tasación, un comprador en efectivo puede eliminar una contingencia de tasación si confía en el valor de la casa o simplemente porque quiere asegurar la casa de sus sueños al competir contra otras ofertas. Si ha obtenido proactivamente una inspección previa a la venta de su casa, entonces puede convencer a un comprador (con respaldo de efectivo o prestamista) para que renuncie a una contingencia de inspección para acelerar la venta.
si acepto una oferta con contingencias, ¿qué pasa con el estado de mi anuncio?,
cuando acepte una oferta contingente, su agente actualizará el estado de su anuncio para indicar que la venta de su casa está en curso, pero aún no es definitiva. Con un listado contingente o un estado de listado pendiente, usted indica que los posibles compradores todavía pueden hacer ofertas en la propiedad en caso de que el Acuerdo falle, a menos que se especifique lo contrario (ej. Contingente – no Show / Without Kick-out). Tenga en cuenta que no puede deshacerse de su primer comprador en el momento en que llega una oferta más alta; el primer contrato tendría que caer legítimamente antes de aceptar una oferta de respaldo.,
lista de contingentes
Este estado permite a los compradores saber que has aceptado una oferta con contingencias. Su casa sigue siendo un listado activo, por lo que continúa mostrando su casa y recogiendo ofertas de otros posibles compradores. Con este estado activo, los días en el mercado continuarán acumulándose, también.
Cuando una venta está en espera debido a contingencias, el estado de listado contingente se prefiere al más general bajo el estado de contrato, ya que indica a los compradores que pueden presentar una oferta más fuerte si está libre de contingencia., Si su comprador satisface todas las contingencias, entonces puede cambiar el estado de la lista a pendiente o a cerrado (dependiendo de la definición de pendiente de su estado).
listado pendiente
dependiendo de su estado, un estado de listado pendiente puede significar que ha aceptado una oferta y todavía está negociando o esperando contingencias incumplidas, o puede significar que ha aceptado una oferta y solo necesita completar el papeleo final y el cierre. Con este estado, su anuncio ya no está activo, por lo que sus días en el mercado dejarán de acumularse., Sin embargo, todavía puede aceptar ofertas de copia de seguridad de posibles compradores.
si es posible en su estado, Donnelly recomienda cambiar su estado a ‘Listado pendiente’ en lugar de ‘listado contingente’:
«generalmente, me gusta cambiarlo a pendiente sin importar qué tipo de pendiente sea, si está pendiente porque es una oferta directa o si depende de la venta de una casa, porque eso detendrá los días en el mercado., Luego tenemos una sección de comentarios de agentes en todos nuestros MLSs locales donde podemos escribir cosas entre nosotros, para que podamos decir ‘el comprador se retiró — sin culpa de la propiedad’ si es necesario.»
¿Cómo puedo proteger mi casa venta de contingencias?
la mejor manera de evitar ofertas contingentes es vender su casa a un comprador en efectivo. Los compradores en efectivo están listos y dispuestos a pagar por su casa hoy Sin el obstáculo de la participación de terceros., Sin un prestamista, los compradores en efectivo no requieren financiamiento o contingencias de evaluación. También pueden acordar renunciar a la contingencia de inspección, especialmente si ya ha completado una inspección previa a la lista.
como mencionamos anteriormente, los compradores en efectivo son pocos y distantes entre sí, representando solo el 14% de las compras del año pasado. Una ruta alternativa es vender su casa fuera del mercado a un inversor buyyer, house-flipper o buy-and-hold. Cuando usted vende su casa fuera del mercado, usted pasa a través del cierre, pasando la evaluación y la aprobación del préstamo del comprador., Algunos compradores fuera del mercado compran su casa «tal cual», mientras que otros requieren una inspección de la casa.
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