¿Qué significa contingente en Bienes Raíces?

¿Qué significa contingente?

si estás haciendo esta pregunta, necesitas saber más que el significado.

Usted necesita saber cómo el término «contingente» puede tener un gran impacto en la venta de su casa.

porque puede.

es la razón número uno por la que una lista de bienes raíces caerá después de estar bajo contrato.

voy a contarte todo lo que necesitas saber para que puedas reducir tus posibilidades de que esto te suceda.,

esto es lo que aprenderás:

1. El significado de contingente en bienes raíces
2. diferencia entre contingente y pendiente
3. contingencias más comunes (con ejemplos)
4. Cómo las contingencias pueden arruinar la venta de una casa

¿qué significa contingente en bienes raíces?

contingente en bienes raíces significa que la venta de una casa está bajo contrato, pero incluye una o más contingencias.

una contingencia es cierto criterio en el Acuerdo de compra que debe cumplirse antes de que la venta pueda ser final., Casi todas las contingencias en el Acuerdo serán del comprador, pero también pueden venir del vendedor.

piense en las contingencias como cláusulas en el contrato de compra.

Cuando un comprador hace una oferta contingente sobre una casa, esencialmente están diciendo: «Me gustaría comprar la propiedad, pero quiero asegurarme de que algunas cosas estén finalizadas de mi parte antes de cerrar la venta.»

Se pueden incluir diferentes tipos de contingencias en un acuerdo de compra y cada una de ellas tiene un gran impacto en determinar si la venta se cierra o no.

te diré en breve.,

una oferta en una casa que incluye una o más contingencias se llama una oferta contingente.

una oferta no contingente sobre una casa significa que el comprador no incluyó ninguna contingencia en su oferta.

Imagine que está vendiendo su casa.

¿prefiere que un comprador le dé una oferta que depende del cumplimiento de ciertas condiciones o una oferta sin ninguna de estas Condiciones?

Sin, ¿verdad?

Esta es la razón por la que verá una gran cantidad de ofertas no contingentes en un mercado de bienes raíces caliente donde los compradores están compitiendo entre sí.,

Cuando un comprador hace una oferta no contingente, debe reconocer que está eliminando todas las contingencias.

esto es lo que se ve en el Acuerdo de compra de California.

Contingente ofrece son más comunes.

Cuando un comprador incluye cualquier tipo de contingencia en su oferta, debe eliminarla antes de la fecha de cierre.

esto sucede en un anexo al Acuerdo de compra llamado formulario de eliminación de contingencia. Esto es lo que parece.

Contingencias juegan un papel importante en el sector inmobiliario.,

he aquí por qué

el depósito de buena fe del comprador está en riesgo una vez que el comprador elimina sus contingencias.

poco después de que un acuerdo de compra esté bajo contrato, el comprador hará un depósito a la compañía de FIDEICOMISO. Esto se conoce como depósito de buena fe o depósito en garantía.

el comprador corre el riesgo de perder este depósito al vendedor si desea retirarse de la venta después de eliminar sus contingencias.

desde el punto de vista del vendedor, hacer que el comprador elimine sus contingencias es un gran obstáculo para cruzar, ya que significa que el comprador está más comprometido., Esta es la razón por la cual una oferta no contingente en una casa es más atractiva para un vendedor.

¿Cuál es la diferencia entre contingente y pendiente?

contingente en una casa significa que la propiedad está bajo contrato, pero algunas contingencias deben cumplirse antes de que la venta sea final. Una propiedad que está pendiente significa que no hay contingencias.

probablemente haya visto los Términos «contingente» o «pendiente» en una lista de bienes raíces.

se ven así.,

Cuando usted ve una casa que está pendiente, significa una de dos cosas:

1. El comprador presentado una oferta sin contingencias.
2. hicieron una oferta supeditada a ciertos artículos, pero desde entonces han eliminado sus contingencias.

esta última es la razón por la que verá el estado de un anuncio de bienes raíces cambiar de «contingente»a » pendiente».

Cuando esto sucede, significa que el agente de bienes raíces del vendedor recibió la eliminación de contingencia del comprador.

esto se conoce como «cambio de estado».,

un listado de bienes raíces pasará por cuatro «estados» diferentes.

• activo-la propiedad está actualmente a la venta en el MLS (servicio de listado múltiple).
• contingente – el vendedor ha aceptado una oferta pero el comprador aún no ha eliminado sus contingencias (también conocido como contingente activo).
• pendiente – el comprador eliminó sus contingencias.
• vendido-la venta es final y se ha registrado en el condado donde reside la propiedad.

verá el cambio del Estado de una propiedad en venta después de que el agente del vendedor actualice el listado en su MLS local.,

¿qué contingencias se pueden incluir en el contrato de compra?

ahora que sabes lo que significa contingente en bienes raíces, vamos a discutir los diferentes tipos de contingencias que podrías encontrar.

El comprador puede hacer que su oferta contingentes de cualquier tipo de contingencia, pero hay cuatro que son más comunes que otros.

• contingencia de inspección
• contingencia de tasación
• contingencia de préstamo
• contingencia de venta de vivienda

no es solo el tipo de contingencia lo que es importante, también es el período de contingencia.,

un período de contingencia es el número de días que tiene un comprador antes de que necesite eliminar esa contingencia específica. Cuanto menor sea el número de días, más atractivo se verá para el vendedor.

si el comprador no elimina la contingencia al final del período de contingencia, corre el riesgo de que el vendedor cancele el Acuerdo de compra.

contingencia de inspección

Cuando la mayoría de la gente oye hablar de una contingencia de inspección, piensan en una contingencia de inspección de la casa., Si bien una inspección de la casa es la inspección más común para un comprador, hay otras inspecciones que podrían querer haber hecho.

Aquí están algunos de los más comunes:

• Termite
• Roof
• Pool
• Chimney
• Foundation

una contingencia de inspección no significa que un comprador solo pueda hacer inspecciones. Este período de contingencia les permite hacer cualquier y toda la debida diligencia en la propiedad que desean.

tal vez están pensando en remodelar y quieren traer un contratista a la propiedad., O tal vez la casa tiene modificaciones estructurales previas y quieren verificar los permisos.

No importa lo que sea, este es el momento para que el comprador termine de hacer su tarea en la propiedad.

¿qué pasa si un vendedor tiene inspecciones realizadas por adelantado?

un vendedor tiene la opción de completar sus inspecciones antes de comercializar su propiedad y colocarla en la MLS.,

cuando lo hacen, no solo les permite saber lo que podrían necesitar arreglar con anticipación, sino que también les da a los posibles compradores más información sobre la propiedad para ayudarlos a tomar una decisión más informada sobre qué tipo de oferta quieren presentar.

una buena analogía para esto es comprar un coche.

Cuando vas al concesionario y compras un auto usado, generalmente tendrán un Carfax o algo similar. Esta información es útil porque, sin ella, los compradores pueden dudar sobre hacer una oferta.,

bueno, es lo mismo al comprar una casa pero a un precio mucho más alto.

Cuando un vendedor tiene inspecciones completadas por adelantado, mejora las posibilidades de que un comprador no haga que su oferta dependa de ninguna inspección.

y también reduce las posibilidades de que el comprador se retracte de la venta o intente renegociar después de que se acepte su oferta.

Esta es la razón por la que completar las inspecciones antes de vender es uno de los mejores consejos al vender su casa.

ejemplo de contingencia de inspección

digamos que un comprador hizo su oferta supeditada a las inspecciones.,

incluyeron una contingencia de inspección de 14 días y decidieron completar una inspección del hogar.

el agente de bienes raíces del comprador ayuda a coordinar la inspección y el informe vuelve el día 9. Después de pasar por el informe con su agente, el comprador siente que hay un par de artículos que deben abordarse.,

en este escenario, el comprador tiene tres opciones:

1. pedir al vendedor que repare los artículos
2. negociar con el vendedor para arreglar algunos de los artículos y/o reducir el precio de venta
3. NO hacer nada y eliminar su contingencia de inspección

la ubicación y el tipo de mercado afectarán lo que el comprador decida hacer. En un mercado neutral o del comprador, el comprador tiene más apalancamiento, y los vendedores están más dispuestos a negociar o reparar los artículos.

si el comprador quiere pedirle al vendedor que repare los artículos, necesita que su agente de bienes raíces le envíe una solicitud de reparación.,

esta solicitud se realiza en una adición al Acuerdo de compra.

Cuando el agente inmobiliario del vendedor recibe esta solicitud, el vendedor puede decidir si desea o no hacer las reparaciones.

así que en nuestro escenario, digamos que el agente del comprador envió la solicitud de reparación el día 11. El agente de bienes raíces del vendedor lo discute con el vendedor y deciden seguir adelante y reparar los artículos.

Cuando esto sucede, la contingencia de inspección se extenderá hasta que se realice el trabajo., Una vez que se complete el trabajo, el comprador presentará un formulario de eliminación de contingencia al vendedor y su contingencia de inspección será liberada.

¿Qué pasa si el vendedor no quiere arreglar los artículos?

entonces el comprador tiene que tomar una decisión.

pueden tratar de negociar para reparar algunos de los artículos o hacer el trabajo ellos mismos después de que cierre la venta.

si la eliminación de contingencia no se envía antes del día 14, el vendedor tiene la opción de enviar lo que se llama un aviso para realizar., Un aviso para realizar le dice al comprador que si no elimina sus contingencias dentro de un cierto número de días (generalmente 1-2), entonces el vendedor puede cancelar el Acuerdo de compra.

contingencia de tasación

una contingencia de tasación es una cláusula en el Acuerdo de compra que permite al comprador retroceder si el valor de tasación no cumple con el precio de compra.

el período de contingencia para una tasación es el período de tiempo que el comprador tiene que no solo completar su tasación sino, lo que es más importante, firmarla el asegurador de su prestamista.,

Cuando un comprador obtiene un préstamo, la casa se utiliza como garantía, y una tasación es prueba de esa garantía. Esta es la razón por la que cada prestamista requiere una tasación para una transacción de bienes raíces. Quieren asegurarse de que la casa vale al menos lo que el comprador está pagando por ella.

la tasación es ordenada por el oficial de préstamos del comprador poco después de que se ratifique el Acuerdo de compra. Cuando el tasador sale a la propiedad, es consciente del precio de venta y tendrá que justificar ese precio en el informe de tasación comparando la propiedad con las casas vendidas recientemente (también conocidas como «comps»).,

en muchas transacciones de compra, el valor tasado coincidirá con el precio de venta. Cuando esto sucede, el comprador eliminará la contingencia presentando una eliminación de contingencia de tasación.

sin embargo, en algunos casos, la tasación es inferior al precio de venta.

de acuerdo con la última Encuesta de índice de confianza realizada por la Asociación Nacional de Realtors, el 6% de los listados de bienes raíces tuvieron su acuerdo de compra terminado y las tasaciones fueron la causa del 10% de estos.

entonces, ¿qué sucede exactamente cuando la tasación es menor que el precio de venta en una oferta contingente?,

averigüémoslo.

ejemplo de contingencia de evaluación

un comprador y un vendedor han acordado un precio de venta de $1,200,000.

la valoración vuelve a $1,150,000.

el comprador tiene tres opciones:

1. renegociar el precio
2. pagar la diferencia
3. volver a salir de la transacción

en un mercado neutral o un mercado de compradores (más compradores que casas en venta), a veces el comprador puede renegociar el precio.

pero recuerde, hicieron su oferta supeditada a la evaluación., Esto significa que pueden retirarse de la transacción (y recuperar su depósito) si el valor tasado no cumple con el precio de venta. Y algunos compradores harán esto.

en un mercado competitivo donde hay una gran demanda, muchos compradores pagarán la diferencia. Aquí es donde muchas personas se confunden; el comprador no paga toda la diferencia.

Los bancos utilizarán el precio de venta o el valor tasado, el que sea más bajo.

entonces, en nuestro ejemplo, el comprador y el vendedor acordaron un precio de compra de 1 1,200,000 y el valor tasado llegó a $1,150,000.,

esto significa que el prestamista prestará en la cantidad de 1 1,150,000 y no $1,200,000. En este escenario, el comprador no paga la diferencia total de 5 50,000.

si el comprador planeó poner un 20% de down 1,200,000, eso significa que planeó un pago inicial de 2 240,000.

En otras palabras, si el Acuerdo de compra está supeditado a la tasación, y la tasación es inferior al precio de venta, entonces el comprador pagará el 80% de la diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta, no el 100% completo.,

cómo una contingencia de tasación puede afectar al vendedor

una contingencia de tasación no solo tiene un impacto en el comprador, también afecta al vendedor.

digamos que tu inmobiliaria te llama y te dice que ha recibido una oferta no contingente a un precio fenomenal.

estás extasiado, ¿verdad?

por supuesto.

pero espera

¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio de venta y el comprador no tiene los fondos para pagar la diferencia?

Usted va a tener que bajar el precio de venta o cancelar el Acuerdo de compra y poner la casa de nuevo en la MLS.,

¿Cómo se evita que esto suceda?

cuando se reúna con agentes de bienes raíces para vender su casa, querrá asegurarse de que sepan cómo vetar una oferta. Al hacerlo, pueden averiguar cuánto dinero tiene el comprador.

si el comprador solo tiene suficiente para su pago inicial y costos de cierre, su agente debe explicar los pros y los contras de aceptar una oferta que incluye una contingencia de tasación.,

contingencia de préstamo

una contingencia de préstamo, también conocida como contingencia hipotecaria, es una cláusula en el Acuerdo de compra que permite al comprador cancelar la venta si no puede obtener financiación.

el período de contingencia del préstamo es el período de tiempo que un comprador tiene para asegurarse de que está totalmente aprobado para el préstamo.

La mayoría de los compradores recibirán una carta de aprobación previa de su prestamista antes de hacer una oferta sobre una casa. Una carta de aprobación previa es un gran comienzo, pero la mayoría de las cartas de aprobación previa no son aprobaciones de préstamos reales.,

tan pronto como la propiedad esté bajo contrato, el oficial de préstamos del Comprador enviará todos los documentos necesarios al asegurador para iniciar el proceso de suscripción. Una vez que el asegurador revise los documentos, decidirá si debe emitir una aprobación de préstamo condicional o no.

es raro que un préstamo no sea aprobado si el comprador tiene una carta de aprobación previa de un buen oficial de préstamos, pero sucede. Cuando lo hace, y si el comprador hizo que su oferta dependiera del préstamo, entonces puede retirarse de la venta y recuperar su depósito.,

en la mayoría de los casos, el comprador eliminará su contingencia de préstamo después de recibir la aprobación de su préstamo. Deben presentar su retiro de contingencia del préstamo antes de que expire el período de contingencia o corren el riesgo de que el vendedor cancele el Acuerdo de compra.

venta de contingencia de la casa

muchos vendedores preguntarán si incluso deberían aceptar una oferta que incluya una venta de contingencia de la casa.

Si tiene un agente de bienes raíces experimentado y experto, puede funcionar a su favor. Discutiremos cómo, en breve.,

Cuando un comprador necesita vender su propiedad antes de poder comprar una nueva, hará una oferta supeditada a la venta de su casa.

en algunos estados (por ejemplo, California), esto se conoce simplemente como una contingencia de venta de casa y hay un anexo al Acuerdo de compra.

en otros estados, hay dos tipos diferentes de contingencias de venta de casas:

• contingencias de venta y liquidación
• contingencia de liquidación

así es como se ve el apéndice de contingencia de venta de casas en California.,

No importa el estado, una contingencia de venta de vivienda opera en una capacidad similar.

contingencia de venta y liquidación

un comprador incluirá una contingencia de venta y liquidación cuando la propiedad que está vendiendo aún no esté bajo contrato.

esto generalmente sucede cuando el comprador no quiere estar en una crisis de tiempo y hacer una oferta en una casa después de que su casa está en fideicomiso.

Como vendedor, obtener una oferta supeditada a una venta y una contingencia de liquidación puede parecer desalentador.

Y puede ser.,

en lugar de preocuparse por que un comprador pueda cerrar, ahora tiene que preocuparse por dos. Además, el tiempo para cerrar va a ser mucho más largo que la venta promedio.

La mayoría de los vendedores que aceptan una oferta con esta contingencia lo harán porque su casa ha estado en la MLS durante algún tiempo.

pero si un vendedor está trabajando con un agente de bienes raíces que sabe cómo negociar, puede usar una contingencia de venta y liquidación a su favor.

en primer lugar, el comprador está obteniendo el escenario ideal con este tipo de oferta.,

están jugando a lo seguro y esperando para poner su casa en la MLS hasta que tengan un contrato ratificado en su nueva compra. Además, tienen menos casas para elegir, ya que muchos vendedores no aceptarán una oferta supeditada a la venta de su propiedad.

debido a esto, el agente debe ser capaz de negociar un precio más alto.

en segundo lugar, una contingencia de venta y liquidación permite al vendedor aceptar una oferta de respaldo y «echar» al comprador si no elimina su contingencia dentro de un cierto plazo (generalmente de 1 a 3 días).,

un gran agente de bienes raíces utilizará esto a su favor y comercializará la propiedad en consecuencia.

¿qué es una cláusula de expulsión?

una cláusula de expulsión permite al vendedor expulsar al comprador de la venta Si recibe una oferta de respaldo que no incluye una venta y una contingencia de liquidación.

Cuando un vendedor recibe la oferta de respaldo, puede notificar al comprador y solicitar que elimine la contingencia.

si el comprador no lo elimina, entonces el vendedor puede aceptar la oferta de copia de seguridad (el comprador obtiene su depósito de vuelta).,

así es como se lee el lenguaje en el Acuerdo de compra de California para una cláusula de expulsión.

Como vendedor, desea que su agente sea agresivo y vea si puede atraer una mejor oferta.

a veces, simplemente cambiar el estado de activo a contingente despertará más interés de los compradores. Cuando una casa ha estado en el mercado más tiempo de lo habitual (común para las casas que aceptan una venta y una contingencia de liquidación), los compradores comienzan a preguntarse por qué.,

una vez que el estado ha cambiado, muestra que había alguien más interesado y que hay una oportunidad para que un nuevo comprador aproveche.

contingencia de liquidación

una contingencia de liquidación es cuando el comprador tiene un acuerdo de compra ratificado en su residencia actual pero aún no ha cerrado.

esta contingencia protege al comprador en caso de que su venta fracase.

muchos vendedores son más receptivos a aceptar una oferta que depende de una contingencia de liquidación en lugar de una oferta que depende de una contingencia de venta y liquidación.,

conclusión

las contingencias en bienes raíces pueden tener un gran impacto en la venta.

el precio es casi siempre lo más importante tanto para el comprador como para el vendedor, pero las contingencias vienen en segundo lugar.

son la razón número uno por la que la venta de su casa podría caer.

Esta es la razón por la que saber qué preguntas hacerle a un agente inmobiliario al vender su casa es clave.

los mejores no solo sobresalen en la negociación, conocen las complejidades de cada contingencia y cómo evitar que causen un desastre a la venta de su casa.,