los caminos que Nashville y Memphis han tomado hacia la revitalización del centro son tan diferentes como el flujo tranquilo del río Cumberland y la corriente voluntaria del Big Muddy. «La forma en que Memphis se mueve es atomista, individualista, la forma Vaquera, la forma fronteriza», señala el desarrollador de Memphis Henry Turley. «A diferencia de Nashville, que se mueve metódicamente, cuidadosamente, de acuerdo con un plan, y con cierto consenso.»
Turley, como muchos Memphianos, admira que gran parte del reciente desarrollo del centro de Nashville ha sido impulsado por el Gobierno de Metro., Church Street Centre, el downtown arena, el edificio Batman, La Torre Cumberland, el edificio Magnatek, la biblioteca del Centro, todos han sido impulsados por la Agencia Metropolitana de desarrollo y Vivienda (MDHA) o por el alcalde Phil Bredesen. Al mismo tiempo, algunos críticos argumentarían que Metro no ha logrado tejer estas grandes cajas en el tejido de un estilo de vida urbano.
«nunca hemos tenido ninguna fuerza aquí en el diseño urbano», reconoce un experto de Metro. «Ni el MDHA ni la Comisión de planificación lo han alentado, ni han educado al público al respecto., Y los desarrolladores privados no han entrado en el vacío.»
en Memphis, sin embargo, los ciudadanos privados han entrado en el vacío. Armados con los instintos de los jugadores de botes fluviales y un sentido de propósito cívico, están haciendo diseño urbano. Lo están haciendo restaurando estructuras históricas y construyendo otras nuevas utilizando los bloques de construcción antiguos de los lugares urbanos. Lo están haciendo con 4,000 unidades residenciales en el centro (Nashville tiene 1,000)., Lo están haciendo con un nuevo estadio de ligas menores adyacente al hotel Peabody, en el Centro de un nuevo vecindario que incluirá una nueva escuela primaria. Lo han hecho en respuesta al nadir cívico del asesinato del Rey, y lo han hecho con un gobierno local que ha sido, según Turley, «solo razonablemente solidario. Memphis no tiene líderes cívicos, no tenemos un Bredesen o un Fulton», dice. «Tenemos emprendedores.»
Turley es sin duda uno de esos empresarios, quizás el más influyente en lo que respecta al centro de Memphis., Dice que se dio cuenta en la década de 1970 de que «ningún centro de la ciudad podía mantener su validez como un CBD (distrito central de negocios), que en realidad eran torres de oficinas rodeadas de estacionamientos. Los parques de oficinas superarán a la competencia debido a su proximidad a los hogares de las personas y a los menores costos de desarrollo. Parecía que el centro se perdería para nosotros a menos que creáramos una experiencia urbana real, un lugar donde la gente pudiera hacer un poco de todo: vivir, trabajar, beber, comer. Para hacer ese tipo de lugar, necesitábamos hacer más viviendas en el centro.,»
Turley comenzó con el santuario, un edificio de 1923 que una vez albergó el Templo del Santuario. A diferencia de Nashville, el mercado de espacio de oficinas en Memphis a principios de los años 80 era tan pobre que desarrolladores como Turley podían permitirse comprar propiedades en el Centro para conversiones residenciales. Además, a diferencia de Nashville, el código de zonificación no prohibía la vivienda en el centro. «El Santuario tenía lo que se necesita para tener éxito en un centro de la ciudad: excelentes vistas y una arquitectura única», dice el arquitecto de Memphis Frank Ricks. «Demostró que el mercado de alquiler del centro funcionaría.,»
es una pena que el desarrollador de Nashville Tony Giarratana no se diera cuenta de que la arquitectura única era parte de la ecuación de la vida urbana antes de que derribara el edificio Art Deco Sudekum y lo reemplazara con los apartamentos Cumberland. Y lástima que el MDHA no reconociera lo mismo antes de bifurcar más de un subsidio de 6 6 millones para su edificio, que parece que pertenece más a Alemania Oriental que a Music City.
Turley luego pasó a otro proyecto en el Centro de la ciudad, la Cooperativa River Bluff., Luego fueron los apartamentos loft en Paper Works, un almacén de 1913 en el abandonado distrito South Main, que compró por 83 centavos el pie cuadrado. «Recuerdo sacudirme directamente en la cama una noche, gritando en voz alta,’ he construido lofts por valor de 4 4 millones, y nunca antes había visto un loft'», recuerda Turley. «Nunca había estado en Nueva York.»
para estar seguros, el desarrollo del centro de Memphis no dependía únicamente de la iniciativa privada. Los incentivos fiscales y los bonos de ingresos hicieron que el financiamiento de proyectos en el Centro de la ciudad fuera más atractivo., La Comisión de la Ciudad del centro (CCC), que fue fundada en 1977, administró estos programas y proporcionó otra asistencia para los desarrolladores del centro.
el CCC encargó recientemente las pautas de diseño de downtown a Philip Walker, con la oficina de Nashville de Looney Ricks Kiss Architects, con sede en Memphis. Una junta de revisión de diseño utiliza estas pautas para asesorar a los desarrolladores sobre cómo deben verse los edificios en cada distrito para que contribuyan al tejido urbano., MDHA también tiene un proceso de revisión de diseño, pero carece de las directrices detalladas de Memphis para evaluar los valores de diseño urbano de proyectos individuales.
mientras Turley estaba rehabilitando el Santuario, otros desarrolladores también estaban progresando en el Centro de Memphis. El empresario de Memphis Jack Belz estaba salvando el Hotel Peabody de la demolición. Belz compró el histórico hotel en 1975 por 7 75,000, luego pasó seis añosy 2 24 millones en fondos federales y privados-restaurando la fantasía española a su estado como la Alhambra del Delta del Mississippi.,
«ese fue el catalizador para el centro, porque todos tenían un pequeño pedazo del hotel Peabody en sus corazones», dice Turley.
Belz también compró ocho bloques adyacentes para Peabody Place, un complejo de uso mixto que, junto con el hotel, es el proyecto de renovación histórica más grande de los Estados Unidos. El complejo cuenta con apartamentos, oficinas y espacio comercial, incluido el primer supermercado del centro de la ciudad, en el hotel Gayoso de principios de siglo, el Teatro Majestic de 1915, la antigua tienda de muebles Haverty’s y los grandes almacenes Goldsmith de 1901., Actualmente En construcción se encuentra Peabody Place Retail and Entertainment Center. Incluirá un megaplex de 23 pantallas y un teatro IMAX.
con Harbor Town, otro desarrollo del centro, Belz y Turley unieron fuerzas y se trasladaron a lo que se conoce en los círculos de planificación como «nuevo urbanismo».»En 1988 compraron 300 acres en Mud Island, que se encuentra entre los ríos Wolf y Mississippi, del Imperio colapsado que pertenecía a los hermanos Butcher en Knoxville., Los carniceros habían querido poner una interestatal en el Centro de la isla y fusionarla con el Puente de Arkansas: 13 carriles de espaguetis de concreto. Turley pensó que era un terrible desperdicio de espacio cívico, y formó «ciudadanos contra la autopista» para combatirlo. Aunque nunca pensó que terminaría con la propiedad, la compró cuando los carniceros se retiraron. Belz y Turley encargaron un plan maestro para un vecindario tradicional: lotes estrechos, aceras y callejones, plazas públicas y paseos por el río., Contrataron a Looney Ricks Kiss Architects para traducir el plan en casas, apartamentos y condominios de estilo específico de la región, del tipo con porches delanteros, grandes ventanas y amplios aleros.
a medida que el centro residencial aumentó, el primer nuevo edificio de oficinas en el Centro de Memphis en más de una década fue para AutoZone, el Wal-Mart de piezas de automóviles. En 1996, el fundador J. R. «Pitt» Hyde cambió su sitio de midtown a la ciudad a cambio de tierras adyacentes a Peabody Place y construyó una nueva sede corporativa, también diseñada por Looney Ricks Kiss., El llamativo edificio blanco, con su pared curva de vidrio frente al Mississippi, agrega una voz moderna al diálogo arquitectónico tradicional de Memphis.
Hyde también utilizó el apalancamiento financiero de su fundación privada para insistir en un nuevo centro de Artes escénicas como parte de la expansión del centro de convenciones del centro. La adición es un sensible diseño contemporáneo del arquitecto Louis Pounders, y animará el gran búnker de concreto del centro de convenciones con un vestíbulo acristalado y un paseo marítimo que proporcionan un porche delantero al Mississippi., «Uno de nuestros principales objetivos era relacionarnos con el río», dice Pounders. «El viejo edificio lo ignoró.»
Memphis entrepreneurism has not been restricted to buildings. Fueron los ciudadanos privados Greg Hnedak y Dan Oppenheimer quienes tuvieron la idea de operar una línea de tranvía por Main Street utilizando automóviles históricos de todo el mundo, y quienes impulsaron la idea a través de la Autoridad de tránsito. «Habían descubierto que había algunos fondos federales disponibles para un proyecto como este, y querían mi ayuda», dice Turley., «Les dije que tenían la pasión de hacerlo ellos mismos, los señalé hacia el Ayuntamiento, y lo hicieron. No dejarían que un arquitecto y un vendedor de vidrieras diseñaran su sistema de transporte del centro, pero lo hicimos.»
otros nombres en la lista de empresarios eminentes de Turley incluyen a Dean y Kristi Jernigan,la fuerza detrás del nuevo estadio. Los Jernigans compraron a los Memphis Redbirds y convirtieron al equipo en una organización sin fines de lucro que el año pasado dio 2 250,000 a las escuelas públicas para actividades relacionadas con el béisbol., Este año comienza la construcción de un estadio de 12.000 asientos para el equipo en un sitio diagonalmente frente al hotel Peabody. El diseño se basa en Camden Yards de Baltimore, y se convertirá en el Centro de un vecindario de uso mixto, con edificios adyacentes reutilizados y nuevos construidos para crear un vecindario urbano. El complejo incluirá 385 apartamentos, así como oficinas, tiendas, estacionamiento y un Museo Nacional de béisbol de ligas menores.
lo que Turley llama «un raro ejemplo de liderazgo por un funcionario electo» es la nueva escuela primaria en las obras adyacentes al estadio., Hace aproximadamente ocho años, dice Turley, planteó a la junta escolar la necesidad de una nueva escuela en el centro. «Les dije que no podían hacer esta excelente escuela en ninguno de sus vecindarios constituyentes, porque molestaría a los otros constituyentes. Les pedí que lo hicieran en el centro, porque es un terreno común, el vecindario de todos.»La junta no lo aceptó hasta que el alcalde de Memphis, W. W. Herenton, les dijo que emitiría bonds 100 millones en nuevos bonos escolares, pero estipuló que una de esas nuevas escuelas tenía que estar en el centro., «La junta no quería ir a la escuela del centro, pero tuvieron que hacerlo para obtener el dinero», dice Turley.
La última aventura de Belz/Turley / Looney Ricks Kiss Architects es la rehabilitación de todo un vecindario inmediatamente al norte del centro. La Autoridad de vivienda de Memphis recientemente otorgó al equipo los derechos de desarrollo para convertir dos proyectos de vivienda pública y el vecindario de Greenlaw/Manassas en una comunidad de ingresos mixtos. El equipo planea trabajar en asociación con el cercano St. Jude’s Children’s Hospital, que proporcionará empleos a los trabajadores que se muden al nuevo vecindario.,
Cuando la ciudad fue diseñada en 1819, John Overton y Andrew Jackson habían estado sentados en sus 5,000 acres en el extremo sur de Chickasaw Bluffs durante 25 años, esperando que el asentamiento se extendiera y los valores inmobiliarios aumentaran. Jackson se retiró a principios de la década de 1820, decidiendo que la especulación de tierras en la frontera occidental sería un riesgo durante una campaña presidencial. Pero wheeler-distribuidores como Jackson y Turley siempre han sido una parte de la fabricación y rehacer Memphis.
el camino de Memphis no es el camino de Nashville, y eso está bien., La Atenas del Sur nunca ha sido una ciudad del Sur Profundo con un pasado ruidoso. Podemos estar orgullosos de que cuando estábamos desegregando de manera no violenta los mostradores de almuerzos, Memphis estaba organizando el martirio del movimiento de Derechos Civiles. Y no importa si un alcalde empieza por una arena o un empresario empieza por la vivienda, siempre y cuando el resultado sea verdaderamente urbano.,
pero a veces, cuando estoy escuchando a Henry Turley cera elocuente, o al blues aún más elocuente, o Estoy comiendo sémola y huevos a altas horas de la noche en Memphis’ Arcade, en medio de las galerías cerradas y tiendas de antigüedades y soñolientos borrachos a lo largo de South Main, deseo un poco de Memphis en Nashville. Entonces desearía que Nashville tuviera un gran río que fuera todo plateado al anochecer.
y desearía que Nashville hubiera guardado suficientes edificios viejos en el Centro para definir el carácter de un vecindario., Sobre todo, desearía que Nashville tuviera a los jugadores que aflojaran sus corbatas, se arremangaran y dispararan a los dados en el centro. Las apuestas son altas; el premio mayor es la urbanidad.