érkezés pontos bérleti becslés a megüresedett egység vagy lejáró bérleti keveréke a művészet és a tudomány. A Craigslist hirdetésének vagy a Zillow Rental Manager listájának megfelelő bérleti díj kiválasztása nem csak arról szól, hogy az egységet a lehető legmagasabb bérleti díj mellett bérelje. Ez is egy kulcsfontosságú döntés, amely hatással van a teljes bérleti ingatlan értékbecslésére, a bérlő tartózkodásának valószínűségére, sőt potenciálisan az ingatlan refinanszírozására is.,
a bérleti díj piaci alatti beállítása kevésbé kívánatos bérlőket vonzhat, csökkentheti a nettó cash flow-t, valamint csökkentheti befektetési ingatlanának értékét. Egy egyértelműen piac feletti bérleti díj elhúzódó álláshelyekhez, megnövekedett marketingköltségekhez és magas bérlői árbevételhez vezethet.
ebben a cikkben megnézzük, hogy a sikeres földesurak pontos piaci bérleti becslést kapnak, mielőtt felsorolják az üresedésüket vagy megújítják a bérlőt. Megvizsgáljuk néhány bevált gyakorlatot is, amelyek segítenek a bérleti jövedelem maximalizálásában anélkül, hogy a szükségesnél több üresedést tartanánk fenn., Ez néha egy finom vonal, de játszani a kártyákat jobb, és gyakran a legjobb mindkét világ: egy megbízható bérlő fizet teljes piaci bérleti minimális üresedés.
Kiadó becslés: Miért megtalálni a megfelelő kér bérleti díjat számít
Sok földesurak a hibát, hogy nem fordít kellő figyelmet arra, hogy hasonló ingatlanok, piaci trendek, amikor beállított a kér bérleti díjak. Amint fentebb említettük, számos oka van annak, hogy a piaci bérleti díj becslése helyes legyen, mielőtt felsorolná az egység kérdéseit.,
Ha túl alacsony bérleti díjat választ, akkor évekkel visszaállhat, ha a bérlő úgy dönt, hogy marad, és nem tudja visszaállítani a bérleti díjat a piacra egy későbbi időpontban. Attól függően, hogy a helyi szabályozás, emelése bérleti díjak a jelenlegi bérlő néha kihívást, drága, vagy akár illegális. Azokon a területeken, bérleti díj stabilizációs intézkedések, ha meg a kezdeti bérleti díj $ 800, de aztán észre piaci bérleti díjak valóban $1,100, lehet, hogy évekig, hogy utolérjék a piaci bérleti díjak révén minimális megengedhető bérleti díj növekszik.,
még olyan helyeken is, ahol a bérleti díj ellenőrzése külföldi koncepció, egy meglévő bérlő 10-20% – os bérleti díja elegendő lehet ahhoz, hogy megmutassa nekik az ajtót, még akkor is, ha jóval a piac alatt fizetnek. Bérlők (és földesurak) már ismert, hogy a dolgok személyesen időről időre!
gyorsan vegyük fontolóra egy többcsaládos befektetési ingatlan példáját, amelynek teljes piaci bérleti díja havonta 3000 dollár. Beállítása a kért bérleti díjak összesen $2900 helyett a teljes piac nem tűnik olyan nagy ügy. Végül is ez a 100 dolláros különbség csak körülbelül 3%.,
kis bérleti díj csökkenés = az érték nagy eróziója
ami talán kevésbé nyilvánvaló, hogy ez a havi bérleti díj 100 dolláros különbsége 20 000 dollárral csökkentheti az ingatlan értékét. Használjuk a cap rate képletet, hogy lássuk, hogyan:
- Cap rate = Noi/piaci érték
most tegyük fel, hogy piacunkon a bérleti tulajdonságok általában 6% – os felső határérték mellett kereskednek. Hogyan befolyásolja a bérleti díj havi 100 dollárral történő diszkontálása az ingatlan értékét?
- Noi/Cap rate = piaci érték
- $1200 ($100 havonta x 12 hónap) / .,06 vagy 6% = $20,000 piaci érték különbség
tehát a látszólag kisebb bérleti díj 3% – os csökkentése 20,000 XNUMX dolláros veszteséget jelent a potenciális ingatlanértékben. Ez több, mint néhány nagy kaliberű bérleti díjért fizet!
további okok a bérleti díj becslésének jobbra állításához
- a bérleti jog beállítása jobb bérlőket vonz, akik időben fizetnek. A potenciális bérlő, hogy szüksége van egy alacsonyabb piaci foglalkozik, hogy engedheti meg magának az egység lehet kevesebb puffer váratlan költségek vagy a jövedelem elvesztése.,
- pontos bérleti díjbecslés készítése biztosítja a szükséges cash flow-t a működési költségek és a jelzálog minimális egységnyi leállással történő kifizetéséhez.
- a tisztességes piaci bérleti díj hirdetése segíthet csökkenteni a teljes üresedést és növelni a jövedelmet. Ha túl sok bérleti díjat kér, csak egy további üresedési hónapot eredményez,ez egy évesített 8% – os felső sor a várható jövedelemre.
- Cash flow, nettó működési jövedelem, ingatlanérték és profit maximalizálásra kerül, ha az egységeket piaci elszámolási bérleti díjban bérli.,
Számító piaci bérleti becslés 5 egyszerű lépésben
Most, hogy tudjuk, miért beállítás a megfelelő piaci bérleti díj becslés olyan fontos, beszéljük meg az öt egyszerű lépésben javasoljuk, hogy kiszámolja a pontos kiadó becslés:
#1 a Kutatás a környék
Dolog, hogy egy környéken jó a bérlők közé tartozik a könnyű szállítás, a vélt biztonságot, egyszerű hozzáférés a legfontosabb, külső medence, vásárlási, étkezési, valamint a minősített iskolák, valamint a minőségi közeli vállalkozások.,
# 2 felülvizsgálata bérleti lista tömörít
végezzen felmérést kérve bérleti díjak jelenleg rendelkezésre álló egységek hasonló minőségű a környéken. Kérdezd meg magadtól:
- hogyan hasonlítanak össze a különböző helyek a tiédhez?
- mi az átlagos méret négyzetméterben?
- hány hálószoba és fürdőszoba van mindegyiknek?
- mi az elülső és hátsó udvar normál mérete? Van egyáltalán privát szabadtéri hely?
- vannak extra kényelmi, mint egy medence, garázs, kandalló, korszerűsített konyha, fürdőszoba, stb .. ?
- háziállatok engedélyezettek?, A bérleti díj tartalmazza a közműveket? Van-e felár a parkolásért?
#3 határozza meg a piaci bérleti trendek négyzetméterenként
Ha tudod, hogy mi az átlagos mérete hasonló bérleti tulajdonságok a területen, vagy még jobb a tényleges mérete adott egységek, kiszámítja az átlagos piaci bérleti díj négyzetméterenként:
- $ 1,500 havonta x 12 hónap = $18,000 / 1,200 négyzetméter = $15 négyzetméterenként évente vagy $1.,25 négyzetméterenként havonta
#4 kiigazításokat a kényelmi funkciók
Kényelmi két kategóriába sorolhatók:
- Ingatlan egységgel, mint például egy kert, úszómedence, zárt parkoló, és/vagy a szereplő készülékek, mint egy mosogatógép és/vagy mosógépet..
- közösségi vagy szomszédsági szolgáltatások, például utcai parkolás, játszótér vagy zöldövezeti terület, HOA tornaterem vagy más közös területek.
#5 elemezze a potenciális jövőbeli versenyt
minden bérleti ingatlannak rövid távú üresedése lesz egyszerre, mert a bérlők jönnek-mennek., A hüvelykujjszabály szerint egy 10% – os vagy annál kisebb üresedési rátával rendelkező terület meglehetősen szűk, ami jelezheti a bérleti díjak egy kicsit történő tolásának képességét.
azonban egy olyan terület, ahol magas az üresedési ráta, vagy ahol nagyszámú lakás vagy lakás van építés alatt, veszélyben lehet, hogy hamarosan nagyobb a kereslet, mint a kereslet. Amikor ez megtörténik,akkor találja magát versenyeznek az új projektek, amelyek jelentős ösztönzőket, hogy rávegyék a bérlők távol a meglévő kínálat.,
15 tényező, amely befolyásolja a bérleti becslés
általános szabály, földesurak kell összpontosítania maximalizálása aktuális jövedelem és ingatlan értéke meghatározásakor a megfelelő kér bérleti díj. Ez magában foglalhatja vagy nem tartalmazza az egység felsorolását a lehető legmagasabb bérleti díj mellett. Véleményünk szerint a bérleti becslést befolyásoló 15 legfontosabb tényező a következő:
- otthon típusa-egycsalád vs. multifamily
- Otthon helye-iskola közelében, high-end élelmiszerbolt vagy park vs.forgalmas autópálya., Szintén fontolja meg a környéken funkciók-távolság a vásárlás és szórakozás, tömegközlekedés, iskolák és templomok, a biztonság és a biztonság, a terület, és a séta pontszám a környéken.
- helyi bérleti szabályok, beleértve a bérleti díjak stabilizálását, a kilakoltatás védelmét, a bérleti díjak emelkedésének korlátait stb.,
- Méret otthon – alapú alapterületét, méret elöl, a hátsó udvarok, valamint méretű terem
- hálószobák Száma
- fürdőszobák Száma
- Szezonalitás – hogyan ingatlan kereslet függ, hogy az évszakban
- Készülékek – kort, minőséget, beleértve a készülék mosógépet
- Kényelem – frissítve berendezési tárgyak, természetes fény, újabb fűtés, klímaberendezés, extra tároló, medence, valamint GRILLEZÉSI
- Külső tér – udvar, terasz, terasz vagy erkély
- Berendezett, ill., részleges vagy bútorozatlan
- közművek tartalmazza, mint a víz, csatorna és szemetet, elektromos vagy internetes
- Háziállat megengedett – beleértve a további bérleti díj vagy letét egy kisállat
- parkolás – on-street vs carport vagy garázs
- hossza bérlet – hónapról hónapra vs.hat hónap vs éves bérleti szerződés
hol lehet megtalálni a piaci bérleti díjak összehasonlítható
valójában a verseny kutatása. Ha egy képzett bérlő két helyi ingatlan közül választhat, akkor gyakran azt választja, amelyik a legjobb értéket kínálja., Fontos, hogy versenyképes legyen a bérleti díjak kérdésében, miközben figyelmet fordít a kényelem, az egységméret és a különböző helyszínek relatív előnyeire.
online sources for rent comparables
- Stessa Rent Estimate
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- Apartmanlista.,com
Offline források ingatlan kiadó comparables
- a Fickó földesurak
- ingatlan ügynökök
- Ingatlan alapkezelő társaságok
- Helyi bérlet egyesületek, valamint a befektetési klubok
, Hogy a megfelelő bérleti díj meghatározása
Ha meg a kér bérleti díjat, összhangban a piaci, valószínű, hogy élvezze következetes, erős cash flow, alsó bérlő forgalom, vagy magasabb összesített érték. Plusz, akkor valószínűleg képes lesz arra, hogy fizeti ki a jelzálog gyorsabb, mint várták, vagy több szabad cash flow befektetni az új lehetőségeket., Akárhogy is, egy lépéssel közelebb kerülsz a pénzügyi szabadsághoz.,p>gyorsan foglaljuk össze, amelyben a jogot kér bérleti díjat a készülék vagy a családi bérlemény tartalmazza:
- Kutatja a környék
- Felülvizsgálata hasonló bérelhető ingatlan hasonlóan kívánatos helyeken
- annak Meghatározása, a piaci bérleti díj négyzetméterenként
- Beállítása a bérleti díj összege a kényelmi funkciók népszerű a bérlők
- Beállítása potenciális jövőbeli verseny
Követni a bérleményt teljesítmény INGYEN
Learn More