HomeUnion® ” s kihangosító ingatlan befektetési szolgáltatás megnyitja az ajtót, hogy fektessenek be a különböző városok és környékeken messze a szülővárosában, hogy lehet, hogy nem tudja nagyon jól. Befektetőként ez nagyszerű hír – hozzáférhet olyan befektetési ingatlanokhoz, amelyek általában nem lennének., Ez nem hagy egy talány: hogyan lehet összehasonlítani a lehetőségeket, és talál egy házat egy ismeretlen piacon, amely azt ígéri,a legjobb megtérülést?
nem segít, hogy minden tulajdonság más. Egy ház lehet, hogy könnyebb bérelni, mint a szomszédban. Minden ingatlanpiac különbözik a különböző gazdasági feltételek, demográfiai tényezők és földrajz miatt is., Annak ismerete, hogy milyen megtérülést várhat egy adott ingatlanra hosszú időn keresztül, mondjuk tíz év alatt, nehéz nagy pontossággal előre jelezni, bár lehet, hogy nem olyan nehéz, mint előrejelezni a befektetés megtérülését, amelyet a tőzsdén részvényindex alapba történő befektetéssel kapna.
mi a felső határ az ingatlanokban?
a befektetési ingatlanok jövedelmezőségének becsléséhez és összehasonlításához, függetlenül attól, hogy egy családi házak vagy luxus sokemeletes lakások, az ingatlanbefektetők egyszerű képletet dolgoztak ki a jövedelmezőség becslésére., Ezek a “kap-ráták” vagy kapacitás-ráták mérik az ingatlan azon képességét, hogy megtérítse a kezdeti befektetést, és nyereséget termeljen előre.
Hogyan számoljuk Cap árak
mielőtt vásárol egy ingatlant, fontos, hogy megtanulják, hogyan kell kiszámítani cap árak, hogy egy ötlet a potenciális megtérülési ráta. Az ingatlanfedezeti ráta megegyezik a befektetés nettó működési jövedelmével (NOI). Ez egy becslés a cash flow jövedelméről, és ha készpénzben szerezte be az akvizíciót, az a befektetés megtérülése (ROI).,
kövesse az alábbi 4 egyszerű lépést egy adott ingatlanra vonatkozó ingatlanfedezeti ráta kiszámításához.
- Kezdje a nettó éves jövedelem kiszámításával. Ha nem az ingatlan tulajdonosa, akkor nehéz lesz tudni, hogy a bérleti jövedelem és a költségek fenntartásában és kezelésében. A helyi bérleti díjak kutatásához keressen hasonló ingatlanokat vagy apartmanokat ugyanabban az irányítószámban.
- vonja le a teljes éves bérleti jövedelem 10% – át, hogy figyelembe vegye a potenciális üresedést.,
- a nettó jövedelem meghatározásához le kell vonnia a bérleti díj működtetésével kapcsolatos összes költséget: kezelési költségek, adók, közművek, biztosítás és egyéb költségek, például karbantartás.
- ezután ossza meg nettó működési jövedelmét az ingatlan teljes beszerzési költségével, beleértve a brókeri díjat, a záró költségeket, valamint az összes rehabilitációs költséget, amely ahhoz szükséges, hogy “bérleti díj készen álljon.”Az eredmény a kap aránya, százalékban kifejezve.
a simple real estate cap rate formula feltételezi, hogy az akvizíciók mind készpénz, és nem tartalmaznak pénzügyi díjakat., Ha a vásárlást finanszírozza, az ingatlan finanszírozásának éves költségeit működési költségként kell tartalmaznia.
azonnal láthatja a bérleti díjak, a működési költségek és az akvizíciós költségek közötti összefüggéseket. Ha az ingatlan megszerzésének költsége magasabb, mint a piacon összehasonlítható bérleti díjak, akkor több bérleti díjat kell felszámítania ugyanazon felső határ elérése érdekében. Ha nem tudja bérelni az ingatlant magasabb áron, hogy elszámolja a magasabb beszerzési költségeket, a kap aránya csökken., Másrészt, ha az összehasonlítható bérleti díjnál kevesebbért lehet ingatlant vásárolni és felújítani, és azt a jelenlegi árfolyamon ki lehet bérelni, akkor az ingatlanfedezeti ráta emelkedik, a megtérülési ráta pedig emelkedik. Láthatjuk, hogy a foreclosures és a short sales miért olyan áldás a befektetők, valamint a flipperek” vásárlására és tartására”.
miért fontos az Ingatlanfedezeti ráta az ingatlanbefektetők számára?
az ingatlanfedezeti díjak kiszámítása tisztában van a működési költségek ellenőrzésének fontosságával. A működési költségeket levonják a bérleti jövedelemből, hogy nettó jövedelmet kapjanak., Minden felesleges működési költség csökkenti a bérleti jövedelmet. Ha az Ön becslésénél alacsonyabb működési költségeket tud elérni, akkor a kap mértéke és a nyeresége emelkedik.
az ingatlanfedezeti ráták összehasonlításakor ügyeljen arra, hogy ellenőrizze, hogy az összes költséget tartalmazza-e, és hogy összehasonlítja-e az “almát az almával.”Például, egyes árak hagyja ki a figyelmet a megüresedett, míg mások nem. Az is fontos, hogy ne hasonlítsuk össze a lakáskapcsok arányát egyetlen családi bérleti díjjal., Bár a lakbérek két formája esetében a bérleti díjak és a kap-díjak néha együtt vannak, nagyon különböző termékek, különböző költségekkel és bérleti díjakkal. Végül, ne feledje, hogy az ingatlan sapka árak mindig kifejezve, mintha akvizíciók voltak minden készpénz. A finanszírozott ingatlanok esetében hagyja ki a pénzügyi díjakat, ha összehasonlítja más ingatlanokkal.
mi a jó felső határ a befektetési ingatlanok esetében?
mi minősül egy jó kap arány függ a befektetési célok., A legtöbb befektető úgy véli, hogy az ideális kap-arány, amely magában foglalja az összes működési és akvizíciós költséget, 10 százalék vagy annál jobb, bár sokan jól teljesítenek, mint hét százalék.
Real Estate Cap Rates by Market
csakúgy, mint az ingatlan cap aránya ingatlanonként eltérő, piaconként is különböznek. A működési költségek, a beszerzési költségek és a bérleti díjak mind jelentősen eltérnek. Ezek a tényezők folyamatosan változnak az ingatlan leltárak, beleértve a foreclosures és a rövid értékesítés, a helyi gazdasági trendek, a bérleti kereslet és a kínálat, adók és bérleti díjak.,
Több ingatlanadatadat-cég nyújt aktuális piaci információkat a előfizetéssel elérhető kap-díjakról. RealtyTrac és a helyi piac Monitor állnak a lakóingatlan. A Reis-jelentések és a CBRE tájékoztatást nyújtanak a kereskedelmi ágazatról. Ne feledje, ezek csak egy kiindulási pont a piac kutatásához. Az adatok az átlagos bérleti díjakon és költségeken alapuló piaci átlagokból állnak. Cap árak a piacon belül széles körben változik alapján a helyi szomszédsági Feltételek, valamint a képességét, hogy talál egy jó üzlet.,
Az alábbiakban egy grafikon ábrázolása változó cap árak Detroit helyi piacfigyelő. A Homevestorokkal együttműködve a Local Market Monitor negyedévente rangsorolja a befektetők piacait.
Detroit Real Estate Cap Rates
Detroit real estate cap rates, 2000-2014
itt van egy április 2013 rangsor a legjobb piacok által a bérleti ingatlan-tól RealtyTrac, amely felsorolja 20 bérleti piacok több kulcsfontosságú mutatókat, beleértve a készpénz sapka árak., Ezek és más szolgáltatások alkalmi piaci rangsorokat adnak ki a befektetők számára.
SFR Real Estate Cap Rates
Real estate cap rates can be a usef management tool and a helpful way to shop for markets and individual properties. Amikor döntést hoz egy ingatlan megvásárlásáról, ezek azonban nem a végső szó. Egyrészt nem veszik figyelembe a felértékelődést, ami fontos tényező lesz a befektetés megtérülésében. A kap-kamatláb-képlet szintén nem veszi figyelembe a valós lehetőségeket és kockázatokat., Például, ha tudja, hogy egy piac arra készül, hogy növekszik, érdemes lehet befektetni most, és a helyi gazdaság javulásával néhány évig mérsékelt eredményekkel keményíteni a magasabb bérleti díjak fejében.
akár úgy dönt, hogy egy olyan céggel dolgozik, mint a HomeUnion®, vagy egyedül vállalkozik, az ingatlanfedezeti arány csak egy mutató, amelyet a potenciális bérleti ingatlanok átvizsgálására kell használni.