mit jelent a függő az ingatlanban?

mit jelent a kontingens?

Ha ezt a kérdést felteszi, többet kell tudnia, mint a jelentés.

tudnia kell, hogy a “kontingens” kifejezés milyen hatással lehet az otthoni értékesítésre.

mert képes.

Ez az első számú oka annak, hogy egy ingatlan tőzsdei esik át, miután a szerződés alapján.

mindent el fogok mondani, amit tudnia kell, hogy csökkentse annak esélyét, hogy ez veled történik.,

itt van, amit meg fog tanulni:

1. jelentése függő ingatlan
2. különbség függő és függőben lévő
3. Leggyakoribb vészhelyzetek (példákkal)
4. hogyan vészhelyzet tönkreteheti a home sale

merüljünk.

mit jelent az ingatlanügylet?

függő ingatlan azt jelenti, hogy az eladás a hazai szerződés alapján, de magában foglalja egy vagy több előre nem látható.

a vészhelyzet a vásárlási megállapodásban bizonyos kritériumok, amelyeknek teljesülniük kell, mielőtt az eladás végleges lehet., A Megállapodásban szereplő szinte minden vészhelyzet a vevőtől származik, de az eladótól is származhatnak.

Gondolj a váratlan eseményekre, mint a vásárlási megállapodás záradékaira.

amikor egy vevő függő ajánlatot tesz egy házra, lényegében azt mondják: “Szeretném megvásárolni az ingatlant, de meg akarom győződni arról, hogy néhány dolgot véglegesítenek a végén az eladás lezárása előtt.”

az adásvételi szerződésben különböző típusú kontingensek szerepelhetnek, amelyek mindegyike nagy hatással van annak meghatározására, hogy az eladás bezárul-e vagy sem.

elmondom, hogy hamarosan.,

egy olyan házra vonatkozó ajánlatot, amely egy vagy több kontingenst tartalmaz, függő ajánlatnak nevezzük.

egy házra vonatkozó nem függő ajánlat azt jelenti, hogy a Vevő nem tartalmazott semmilyen váratlan eseményt az ajánlatában.

képzelje el, hogy eladja otthonát.

szeretné, ha a vevő olyan ajánlatot adna Önnek, amely bizonyos feltételek teljesülésétől vagy egy ajánlattól függ ezen feltételek nélkül?

nélkül, ugye?

ezért sok nem függő ajánlatot fog látni egy forró ingatlanpiacon, ahol a vásárlók egymással versenyeznek.,

amikor a Vevő nem függő ajánlatot tesz, el kell ismerniük, hogy minden kontingenst eltávolítanak.

itt van, amit úgy néz ki, mint a kaliforniai vásárlási megállapodás.

a függő ajánlatok gyakoribbak.

Ha a vevő bármilyen típusú kontingenst tartalmaz az ajánlatában, akkor azt a záró dátum előtt el kell távolítania.

Ez történik egy kiegészítéssel, hogy a vásárlási szerződés úgynevezett készenléti eltávolító űrlapot. Elmondom, hogy néz ki.

,

itt van miért …

a vevő jóhiszemű befizetése veszélyben van, ha a vevő eltávolítja a vészhelyzeteket.

röviddel az adásvételi szerződés megkötése után a vevő letétbe helyezi a letéti társaságot. Ezt nevezik a jóhiszemű betét vagy letéti betét.

a vevő kockáztatja, hogy elveszíti ezt a letétet az eladónak, ha vissza akar térni az eladásból, miután eltávolította a vészhelyzeteket.

az eladó szempontjából nagy akadály, hogy a vevő eltávolítsa a vészhelyzeteket, mivel ez azt jelenti, hogy a vevő elkötelezettebb., Ez az oka annak, hogy egy ház nem függő ajánlata vonzóbb az eladó számára.

mi a különbség a függő és a függőben lévő között?

a háztól függően azt jelenti, hogy az ingatlan szerződés alatt áll, de néhány eshetőségnek teljesülnie kell, mielőtt az eladás végleges. A függőben lévő ingatlan azt jelenti, hogy nincsenek vészhelyzetek.

valószínűleg látta a “függő” vagy “függőben” kifejezéseket egy ingatlanlistán.

így néznek ki.,

amikor egy függőben lévő házat lát, ez a két dolog egyikét jelenti:

1. a vevő olyan ajánlatot nyújtott be, amelynek nincs készenléti lehetősége.
2. bizonyos tételektől függő ajánlatot tettek, de azóta eltávolították a kontingenseiket.

az utóbbi, ezért látni fogja az állapotát egy ingatlan lista Változás ” függő “a”függőben”.

amikor ez megtörténik, ez azt jelenti, hogy az eladó ingatlanügynöke megkapta a rendkívüli eltávolítást a vevőtől.

Ez az úgynevezett “állapotváltozás”.,

az ingatlanlista négy különböző “állapoton” megy keresztül.

• aktív-az ingatlan jelenleg eladó az MLS-en (többszörös tőzsdei szolgáltatás).
• kontingens-az eladó elfogadta az ajánlatot, de a vevő még nem távolította el a kontingenseit (más néven aktív kontingens).
• Függőben-a vevő eltávolította a vészhelyzeteket.
• eladva-az eladás végleges, és az ingatlan lakóhelye szerinti megyében került rögzítésre.

az eladó ingatlan állapota megváltozik, miután az eladó ügynöke frissíti a hirdetést a helyi MLS-ben.,

mely kontingensek szerepelhetnek a vásárlási megállapodásban?

most, hogy tudod, mit jelent a függő az ingatlanban, beszéljünk a különféle vészhelyzetekről, amelyekkel találkozhatsz.

a Vevő az ajánlatot bármilyen típusú vészhelyzettől függővé teheti, de vannak négyen, amelyek gyakoribbak, mint mások.

• vizsgálati kontingencia
• értékelési vészhelyzet
• hitel vészhelyzet
• Home sale contingency

nem csak a vészhelyzet típusa fontos, hanem a készenléti időszak is.,

a készenléti időszak az a nap, amelyet a vevő birtokol, mielőtt el kell távolítania ezt a különleges kontingenst. Minél alacsonyabb a napok száma, annál vonzóbb az eladó számára.

Ha a Vevő a készenléti időszak végéig nem távolítja el a kontingenst, akkor azt kockáztatja, hogy az eladó megszünteti a vásárlási megállapodást.

ellenőrzési kontingencia

amikor a legtöbb ember hall egy ellenőrzési vészhelyzetről, otthoni ellenőrzési vészhelyzetre gondol., Míg az otthoni ellenőrzés a leggyakoribb ellenőrzés a vevő számára, vannak más ellenőrzések is, amelyeket érdemes megtenni.

Íme néhány a leggyakoribbak közül:

• termesz
• tető
• Pool
• kémény
• Alapítvány

az ellenőrzési kontingencia nem jelenti azt, hogy a vevő csak ellenőrzéseket végezhet. Ez a rendkívüli időszak lehetővé teszi számukra, hogy minden szükséges átvilágítást elvégezzenek az általuk kívánt ingatlanon.

lehet, hogy átépítésen gondolkodnak, és kivitelezőt akarnak kihozni az ingatlanba., Vagy talán az otthonban vannak korábbi szerkezeti átalakítások, és ellenőrizni akarják az engedélyeket.

nem számít, mi az, itt az ideje, hogy a vevő befejezze házi feladatát az ingatlanon.

mi van, ha az eladó ellenőrzéseket végzett előre?

az eladónak lehetősége van arra, hogy az ellenőrzést a tulajdonuk forgalmazása és az MLS-re való felhelyezése előtt befejezze.,

amikor megteszik, nem csak lehetővé teszi számukra, hogy tudják, mit kell előre rögzíteni, hanem további információkat is ad a leendő vásárlóknak az ingatlanról, hogy segítsen nekik tájékozottabb döntést hozni arról, hogy milyen ajánlatot akarnak benyújtani.

jó analógia erre egy autó vásárlása.

amikor a márkakereskedésbe megy és egy használt autót vásárol, általában van egy Carfax vagy valami hasonló. Ez az információ hasznos, mert anélkül, hogy a vásárlók haboznának az ajánlat megtételében.,

Nos, ez ugyanaz, ha házat vásárol, de sokkal magasabb áron.

Ha az eladó előzetes ellenőrzéseket végez, javítja annak esélyét, hogy a Vevő ne tegye ajánlatát ellenőrzéstől függővé.

továbbá csökkenti annak esélyét, hogy a vevő visszalépjen az eladásból, vagy megpróbálja újratárgyalni ajánlatuk elfogadását követően.

Ez az oka annak, hogy az értékesítés előtti ellenőrzések elvégzése az egyik legjobb tipp az otthoni értékesítés során.

ellenőrzési kontingens példa

tegyük fel, hogy a Vevő az ellenőrzéstől függ.,

14 napos ellenőrzési kontingenst tartalmaztak, és úgy döntöttek, hogy elvégzik az otthoni ellenőrzést.

a vevő ingatlanügynöke segíti az ellenőrzés koordinálását, a jelentés pedig a 9.napon jelenik meg. Miután átnézte a jelentést az ügynökével, a vevő úgy érzi, hogy van néhány elem, amelyekkel foglalkozni kell.,

ebben az esetben a vevő három lehetőség közül választhat:

1. Kérdezzen az eladótól elem
2. Tárgyalni az eladó fix néhány elem és/vagy csökkenti az eladási ár
3. semmit, majd távolítsa el a vizsgálatot készenléti

A hely, majd írja be a piaci hatással lesz, amit a vevő dönt. Semleges vagy vevő piacán a Vevőnek nagyobb a tőkeáttétele, az eladók pedig hajlandóak tárgyalni vagy javítani az elemeket.

Ha a vevő azt akarja kérni az eladótól, hogy javítsa meg az elemeket, akkor az ingatlanügynöknek javítási kérelmet kell küldenie.,

Ez a kérés a vásárlási szerződés kiegészítésén történik.

amikor az eladó ingatlanügynök megkapja ezt a kérést, az eladó eldöntheti, hogy meg akarja-e javítani.

tehát a mi forgatókönyvünkben tegyük fel, hogy a vevő ügynöke a 11.napon elküldte a javítási kérelmet. Az eladó ingatlanügynöke ezt megbeszéli az eladóval, és úgy döntenek, hogy folytatják a javítást.

amikor ez megtörténik, Az ellenőrzési kontingens meghosszabbodik a munka befejezéséig., A munka befejezése után a Vevő egy készenléti eltávolító nyomtatványt nyújt be az eladónak, majd az ellenőrzési kontingensüket felszabadítják.

mi van, ha az eladó nem akarta kijavítani az elemeket?

ezután a Vevőnek döntést kell hoznia.

megpróbálhatják tárgyalni, hogy néhány elemet javítsanak, vagy maguk végezzék el a munkát az eladás bezárása után.

Ha a készenléti eltávolítást nem nyújtják be a 14. napra,akkor az eladónak lehetősége van elküldeni az úgynevezett értesítést., Az elvégzendő értesítés azt mondja a vevőnek, hogy ha bizonyos napokon (általában 1-2 napon belül) nem távolítják el a vészhelyzeteket, akkor az eladó visszavonhatja a vásárlási megállapodást.

értékelési kontingencia

az értékelési kontingencia a vásárlási megállapodás olyan záradéka, amely lehetővé teszi a vevő számára, hogy visszalépjen, ha az értékelt érték nem felel meg a vételárnak.

az értékbecslés készenléti ideje az az időtartam, amelyet a Vevőnek nemcsak az értékelés befejeztével kell elvégeznie, hanem ami még fontosabb, a hitelező aláírásával.,

amikor a vevő hitelt kap, a házat fedezetként használják, és az értékelés bizonyítja ezt a biztosítékot. Ez az oka annak, hogy minden hitelező egy ingatlanügylet értékelését igényli. Azt akarják, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a ház érdemes legalább, amit a Vevő fizet érte.

Az értékelést a vevő kölcsönfelelőse rendeli meg röviddel az adásvételi szerződés ratifikálása után. Amikor az értékbecslő megy ki az ingatlan, tisztában vannak az eladási ár, és meg kell indokolni, hogy az ár az értékelési jelentés összehasonlításával az ingatlan a közelmúltban eladott lakások (más néven “tömörít”).,

sok vásárlási tranzakcióban az értékelt érték megegyezik az eladási árral. Amikor ez megtörténik, a vevő eltávolítja a készenléti benyújtásával értékelési kontingencia eltávolítása.

bizonyos esetekben azonban az értékelés alacsonyabb, mint az eladási ár.

az ingatlantulajdonosok Országos Szövetségének legfrissebb bizalmi Index felmérése szerint az ingatlanlisták 6 százaléka felmondta a vásárlási szerződését, és ezek 10 százalékát értékbecslések tették ki.

Tehát mi történik pontosan, ha az értékelés alacsonyabb, mint egy függő ajánlat eladási ára?,

derítsük ki.

értékbecslés példa

a Vevő és az eladó megállapodtak abban, hogy az eladási ár $1,200,000.

Az értékelés jön vissza $1,150,000.

a Vevőnek három lehetősége van:

1. újratárgyalja az árat
2. fizesse meg a különbözetet
3. vissza a tranzakcióból

semleges piacon vagy a vevő piacán (több vásárló, mint eladó lakás), néha a vevő újratárgyalhatja az árat.

de ne feledje, hogy ajánlatukat az értékelés függvényében tették., Ez azt jelenti, hogy visszaléphetnek a tranzakcióból (és visszakaphatják a befizetésüket), ha az értékbecslés nem felel meg az eladási árnak. És néhány vásárló ezt fogja tenni.

egy olyan versenypiacon, ahol nagy a kereslet, sok vásárló fizeti a különbséget. Itt sok ember összezavarodik; a Vevő nem fizeti meg a teljes különbséget.

A bankok az eladási árat vagy az értékelt értéket használják, attól függően, hogy melyik az alacsonyabb.

tehát példánkban a Vevő és az eladó 1.200.000 dolláros vételárat állapított meg, az értékbecslés pedig 1.150.000 dollár volt.,

Ez azt jelenti, hogy a hitelező az 1.150.000 dolláros összegre kölcsönöz, nem pedig az 1.200.000 dollárra. Ebben a forgatókönyvben a Vevő nem fizeti meg a teljes 50 000 dolláros különbséget.

Ha a vevő tervezett üzembe 20% le $ 1,200,000, ez azt jelenti, hogy tervezett egy $240,000 előleg.

más szóval, ha az adásvételi szerződés függ az értékelés, és az értékelés jön alacsonyabb, mint az eladási ár, akkor a Vevő fizeti 80% a különbség az értékelt érték és az eladási ár, nem a teljes 100%.,

hogyan befolyásolhatja az értékelési vészhelyzet az eladót

az értékelési vészhelyzet nem csak hatással van a vevőre, hanem az eladót is érinti.

tegyük fel, hogy az ingatlan felhívja Önt, és azt mondja, hogy nem függő ajánlatot kaptak fenomenális áron.

eksztatikus vagy, ugye?

természetesen.

de várj …

mi van, ha az értékelés alacsonyabb az eladási árnál, és a vevőnek nincs pénze a különbözet megfizetésére?

vagy le kell csökkentenie az eladási árat, vagy le kell mondania az adásvételi szerződést, és vissza kell helyeznie a házat az MLS-be.,

hogyan lehet ezt megakadályozni?

amikor találkozik ingatlanforgalmazók eladni a házat, akkor szeretnénk, hogy megbizonyosodjon arról, hogy tudják, hogyan kell ellenőrizni egy ajánlatot. Ezzel megtudhatják, hogy mennyi pénz van a Vevőnek.

Ha a vevőnek csak az előleg-és zárási költségeihez van elég pénze, akkor az ügynöknek meg kell magyaráznia az ajánlat elfogadásának előnyeit és hátrányait, amely magában foglalja az értékelési kontingenciát.,

hitel kontingencia

a jelzálog-készenléti hitel, más néven jelzálog-vészhelyzet, a vásárlási megállapodás olyan záradéka, amely lehetővé teszi a vevő számára, hogy lemondja az eladást, ha nem tudnak finanszírozást szerezni.

a hitel készenléti ideje az az időtartam, amelyet a vevőnek meg kell győződnie arról, hogy teljes mértékben jóváhagyták-e a kölcsönt.

a legtöbb vásárló előzetesen jóváhagyó levelet kap hitelezőjétől, mielőtt otthon ajánlatot tesz. Az előzetes jóváhagyási levél nagyszerű kezdet, de a legtöbb előzetes jóváhagyási levél nem tényleges hiteljóváhagyás.,

amint az ingatlan szerződés alatt áll, a vevő kölcsönfelelőse elküldi az összes szükséges dokumentumot az aláírónak a jegyzési folyamat megkezdéséhez. Amint az aláíró átnézi a dokumentumokat, eldöntik, hogy feltételes hitel-jóváhagyást bocsátanak-e ki vagy sem.

ritka, hogy a kölcsön nem kerül jóváhagyásra, ha a vevőnek van egy jó hiteltisztviselő előzetes jóváhagyási levele, de ez megtörténik. Ha igen, és ha a Vevő a hiteltől függően tette meg az ajánlatát, akkor visszaléphet az eladásból, és visszakaphatja a letétet.,

a legtöbb esetben a Vevő a hitel jóváhagyásának kézhezvétele után eltávolítja a hitelkonstrukcióját. A készenléti időszak lejárta előtt be kell nyújtaniuk a hitel készenléti kivonását, vagy azzal a kockázattal kell járniuk, hogy az eladó megszünteti a vásárlási megállapodást.

otthoni kontingens eladása

sok eladó megkérdezi, hogy el kell-e fogadnia egy olyan ajánlatot, amely magában foglalja az otthoni kontingencia eladását.

ha van egy tapasztalt és hozzáértő ingatlanügynök, akkor működik az Ön javára. Hamarosan megbeszéljük, hogyan.,

Ha a Vevőnek el kell adnia a tulajdonát, mielőtt új terméket vásárolna, akkor ajánlatot tesz otthonának értékesítésétől függően.

egyes államokban (pl. Kaliforniában) ez egyszerűen csak lakásértékesítési lehetőségként ismert, és van egy kiegészítés a vásárlási megállapodáshoz.

más államokban két különböző típusú lakásértékesítési kontingencia létezik:

• értékesítési és elszámolási vészhelyzetek
• elszámolási vészhelyzet

így néz ki a home sale contingency addendum Kaliforniában.,

nem számít az állam, a home sale készenléti működik hasonló minőségben.

adásvételi és elszámolási vészhelyzet

a vevő olyan adásvételi és elszámolási eshetőségeket is tartalmaz, amikor az általuk értékesített ingatlan még nincs szerződés alapján.

Ez általában akkor fordul elő, amikor a Vevő nem akar egy időben összeomlani, és ajánlatot tenni egy otthonra, miután otthonuk letéti helyen van.

eladóként ijesztőnek tűnhet, ha egy eladótól függő ajánlatot kap, és kiegyenlítődik.

és lehet.,

ahelyett, hogy aggódna az egyik vevő bezárása miatt, most két miatt kell aggódnia. Ráadásul a Bezárás ideje sokkal hosszabb lesz, mint az átlagos eladás.

a legtöbb eladó, aki elfogadja az ajánlatot ezzel a kontingenssel, ezt megteszi, mert otthonuk már egy ideje az MLS-en van.

de ha egy eladó olyan ingatlanügynökkel dolgozik együtt, aki tudja, hogyan kell tárgyalni, akkor előnyükre fordíthatják az adásvételi és kiegyenlítési lehetőséget.

először is, a vevő megkapja az ideális forgatókönyvet az ilyen típusú ajánlatokkal.,

biztonságosan játszanak, és arra várnak, hogy otthonukat az MLS-be helyezzék, amíg új szerződésük nem lesz. Ráadásul kevesebb lakás közül lehet választani, mivel sok eladó nem fogadja el az ingatlan eladásától függő ajánlatot.

emiatt az ügynöknek képesnek kell lennie arra, hogy magasabb árat tárgyaljon.

Second, a sale and settlement contingency allows the seller to accept a backup offer and “kick” the vevő out if they don ‘ t remove their contingency within a certain időkereten belül (usually 1-3 days).,

egy nagy ingatlanügynök ezt saját előnyükre használja fel, és ennek megfelelően értékesíti az ingatlant.

mi az a kick out záradék?

a kick out záradék lehetővé teszi az eladó számára, hogy rúgja ki a vevőt az eladásból, ha olyan tartalék ajánlatot kap, amely nem tartalmazza az eladási és elszámolási kontingenst.

amikor az eladó megkapja a biztonsági mentési ajánlatot, értesíthetik a vevőt, és kérhetik, hogy távolítsák el a tartalékot.

Ha a Vevő nem távolítja el, akkor az eladó elfogadhatja a biztonsági mentési ajánlatot (a vevő visszakapja a letétet).,

itt van, hogy a nyelv a kaliforniai adásvételi szerződés szól a kick out záradék.

eladóként azt szeretné, hogy ügynöke agresszív legyen, és lássa, vonzhat-e jobb ajánlatot.

néha csak az állapot megváltoztatása aktívról kontingensre nagyobb érdeklődést vált ki a vásárlók részéről. Ha egy otthon már a piacon a szokásosnál hosszabb (közös otthonok, amelyek elfogadják az eladó és a település vészhelyzet), vevők kezdeni, hogy miért.,

miután az állapot megváltozott, azt mutatja, hogy volt valaki más érdekelt, és hogy van egy lehetőség, hogy egy új vevő, hogy kihasználják.

Settlement contingency

a kiegyenlítési vészhelyzet az, amikor a vevő ratifikált vásárlási megállapodást kötött jelenlegi lakóhelyéről, de még nem zárult le.

Ez a vészhelyzet védi a vevőt abban az esetben, ha az eladásuk átesik.

sok eladó fogékonyabban fogad el egy olyan ajánlatot, amely a kiegyenlítési vészhelyzettől függ, szemben egy olyan ajánlattal, amely az eladástól és az elszámolási vészhelyzettől függ.,

következtetés

az ingatlanokban bekövetkező rendkívüli események nagy hatással lehetnek az értékesítésre.

az ár szinte mindig a legfontosabb mind a vevő, mind az eladó számára, de a váratlan események egy közeli másodpercben következnek be.

ők az első számú oka annak, hogy az eladó az otthoni eshet át.

ezért kulcsfontosságú tudni, hogy mely kérdéseket kell feltenni egy ingatlanügynöknek a ház eladásakor.

a legjobbak nem csak a tárgyalásokon jeleskednek, ismerik minden vészhelyzet bonyolultságát, és azt is, hogyan lehet megakadályozni, hogy katasztrófát okozzanak otthona eladásának.,