der Kauf eines Hauses ist der teuerste Kauf, die meisten von uns jemals machen wird, ist so natürlich, irgendetwas, dass kann reduzieren die Kosten von eine Hypothek ist einen Blick Wert.,
Einige versierte Hauskäufer verhandeln nicht nur über einen guten Preis, sondern kaufen auch die besten Hypothekenzinsen ein, um Hypothekenpunkte, auch „Rabattpunkte“ genannt, zu kaufen, um die Höhe der von ihnen gezahlten Zinsen zu senken.
Was sind Hypothekenpunkte?
Hypothek punkte sind gebühren ein käufer zahlt eine hypothek kreditgeber zu trimmen die zinsen auf das darlehen. Dies wird manchmal als „Kauf der Rate nach unten.“Jeder Punkt, den der Kreditnehmer kauft, kostet 1 Prozent der Hypothek. Also, ein Punkt auf einer $300.000 Hypothek würde $3.000 kosten.,
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Jeder Punkt senkt normalerweise den Zinssatz um 0,25 Prozent, sodass ein Punkt einen Hypothekensatz von 4 Prozent auf 3,75 Prozent für die Laufzeit des Darlehens senken würde.
Hauskäufer können mehr als einen Punkt und sogar Bruchteile eines Punktes kaufen. Ein halber Punkt für eine Hypothek von 300.000 US-Dollar würde beispielsweise 1.500 US-Dollar kosten und den Hypothekensatz um etwa 0.125 Prozent senken.
Wie viel jeder Punkt senkt die Rate variiert zwischen den Kreditgebern., Die Zinssenkungskraft von Hypothekenpunkten hängt auch von der Art des Hypothekendarlehens und dem allgemeinen Zinsumfeld ab.
Punkte werden bei Abschluss bezahlt und sind auf dem Kreditschätzungsdokument aufgeführt, das Kreditnehmer erhalten, nachdem sie eine Hypothek beantragt haben, und die Abschlusserklärung, die Kreditnehmer vor Abschluss des Darlehens erhalten.
Beispiel dafür, wie Hypothekenpunkte Zinskosten senken können
Wenn Sie es sich leisten können, Rabattpunkte zusätzlich zu den Anzahlungs-und Abschlusskosten zu kaufen, senken Sie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen und können viel Geld sparen.,
Der Schlüssel bleibt lange genug im Haus, um die vorausbezahlten Zinsen zurückzugewinnen. Wenn ein Käufer das Haus nach nur wenigen Jahren verkauft, die Hypothek refinanziert oder auszahlt, könnte der Kauf von Rabattpunkten ein Geldverlierer sein.
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Hier ist ein Beispiel dafür, wie Rabattpunkte die Kosten für eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek in Höhe von 200,000 USD senken können.
In diesem Beispiel kaufte der Kreditnehmer zwei Rabattpunkte, wobei jeder 1 Prozent des Darlehenskapitals oder 2.000 US-Dollar kostete., Durch den Kauf von zwei Punkten für 4,000 US-Dollar im Voraus sank der Zinssatz des Kreditnehmers auf 3,5 Prozent, senkte seine monatliche Zahlung um 56 US-Dollar und ersparte ihnen während der Laufzeit des Darlehens 20.680 US-Dollar Zinsen.
Um den „Break-Even-Punkt“ zu berechnen, an dem dieser Kreditnehmer das zurückerhält, was für vorausbezahlte Zinsen ausgegeben wurde, teilen Sie die Kosten der Hypothekenpunkte durch den Betrag, den der reduzierte Zinssatz jeden Monat spart:
$4,000 / $56 = 71 Monate
Dies zeigt, dass der Kreditnehmer 71 Monate oder fast sechs Jahre im Haus bleiben muss, um die Kosten der Rabattpunkte zurückzuerlangen.,
„Die zusätzlichen Kosten für Hypothekenpunkte zur Senkung Ihres Zinssatzes sind sinnvoll, wenn Sie planen, das Haus für einen langen Zeitraum zu behalten“, sagt Jackie Boies, Senior Director für Wohnungs-und Insolvenzdienstleistungen für Money Management International, eine gemeinnützige Schuldenberatungsorganisation mit Sitz in Sugar Land, Texas. „Wenn nicht, ist die Wahrscheinlichkeit, diese Kosten zurückzugewinnen, gering.“
Sie können den Hypothekenpunktrechner und den Amortisationsrechner von Bankrate verwenden, um herauszufinden, ob der Kauf von Hypothekenpunkten Geld spart.
Was sind Hypothekenursprungpunkte?,
Es gibt eine andere Art von Hypothekenpunkten, die als „Originationspunkte“ bezeichnet werden. Originationspunkte sind Gebühren, die an Kreditgeber gezahlt werden, um das Darlehen zu erstellen, zu überprüfen und zu verarbeiten. Origination Punkte kostet normalerweise 1 Prozent der gesamten Hypothek. Also, wenn ein Kreditgeber 1,5 Originationspunkte auf einer $250.000 Hypothek berechnet, muss der Kreditnehmer $ 4.125 zahlen.
Manchmal können Originationspunkte ausgehandelt werden. Homebuyers, die setzen 20 Prozent nach unten und haben starke Kredit haben die meisten Verhandlungsmacht, sagt Boies.,
„Ein hervorragender Kredit-Score und ein hervorragendes Einkommen bringen Sie in die beste Position“, sagt Boies und stellt fest, dass Kreditgeber Originationspunkte reduzieren können, um die qualifiziertesten Kreditnehmer zu locken.
Hypothek punkte und ARM darlehen
Hypothek punkte auf eine einstellbare-rate hypothek (ARM) arbeit wie punkte für eine feste rate hypothek, aber die meisten Arme einstellen zu fünf jahre oder sieben jahre, so es ist noch wichtiger zu wissen die break-even punkt vor dem kauf rabatt punkte.,
„Berücksichtigen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass Sie diesen anpassbaren Zinssatz irgendwann refinanzieren, da Sie das Darlehen möglicherweise nicht lange genug haben, um von dem niedrigeren Zinssatz zu profitieren, den Sie durch die Zahlung von Punkten gesichert haben“, sagt Greg McBride, CFA, Chief Financial Analyst für Bankrate.
Sind Hypothekenpunkte steuerlich absetzbar?
Hypothek Rabatt Punkte, die prepaid-Zinsen, sind von der Steuer absetzbar, bis zu 750.000 USD von Hypothekenschulden. Steuerzahler, die einen Abzug für Hypothekenzinsen und Rabattpunkte fordern, müssen den Abzug auf dem Formular 1040 nach Zeitplan A auflisten.,
„Das ist in der Regel kein Problem für Hauskäufer, wie Zinsen auf Ihre Hypothek oft genug ist, um es vorteilhafter zu machen, Ihre Abzüge aufzulisten, anstatt den Standardabzug zu nehmen“, sagt Boies.
Wenn Sie jedoch nicht eine Vielzahl von IRS-Anforderungen erfüllen können, können Sie nicht für alle Punkte, die Sie im selben Steuerjahr bezahlt haben, einen Abzug vornehmen. Jedes Jahr können Sie nur die Höhe der Zinsen abziehen, die als Hypothekenzinsen für dieses Jahr gelten. Punkte werden über die Laufzeit des Darlehens abgezogen und nicht alle in einem Jahr.,
Originationspunkte sind dagegen nicht steuerlich absetzbar.
„Punkte, bei denen es sich nicht um Zinsen handelt, sondern um Gebühren für Dienstleistungen wie die Vorbereitung der Hypothek, Ihre Bewertungsgebühr oder Notargebühren, können nicht abgezogen werden“, sagt Boies.
Wenden Sie sich an einen Steuerfachmann, wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Homebuying-Ausgaben steuerlich absetzbar sind.
Unterm Strich
Der Kauf von Hypothekenpunkten kann ein großer Geldsparer sein, wenn Sie es sich leisten können und lange genug im Haus bleiben möchten, um die Zinsersparnisse zu erzielen.,
Für viele Hausbesitzer ist die Zahlung von Rabattpunkten zusätzlich zu den anderen Kosten für den Kauf eines Eigenheims jedoch eine zu große finanzielle Belastung. Darüber hinaus ist der Kauf von Punkten nicht immer die beste Strategie zur Senkung der Zinskosten.
„Es kann finanziell sinnvoll sein, diese Mittel auf eine größere Anzahlung anzuwenden“, sagt Boies.
Eine größere Anzahlung können Sie einen besseren Zinssatz bekommen, weil es Ihr Darlehen-zu-Wert-Verhältnis senkt, oder LTV, die die Größe Ihrer Hypothek im Vergleich mit dem Wert des Hauses ist.,
Insgesamt sollten Hauskäufer alle Faktoren berücksichtigen, die bestimmen können, wie lange sie im Haus bleiben möchten, z. B. die Größe und Lage des Hauses und ihre Arbeitssituation, und dann herausfinden, wie lange es dauern würde Sie brechen sogar vor dem Kauf von Hypothekenpunkten.
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